「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16981: 通りがかりさん]

>>16978 さん

>>16978 匿名さん
規約を直すんだから直した分を渡すんでしょ。あほ

[16982: マンション検討中さん]

>>16978 匿名

規約原本のをアップデートするんだとわからんのか？あほ

[16983: マンション検討中さん]

ごちゃごちゃ言ってるとスレ主の問題点貼り付けてまた大恥かかすぞ。あほ

[16984: 匿名さん]

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[16985: 匿名さん]

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[16986: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[16987: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[16988: 匿名さん]

資産価値の落ちないマンションの項目の中で、物件規模が大きいほど
資産価値が落ちないというのは分りますね。
以前は、マンションは小さい方が、住民との関りが少ないのでいいと
いわれていましたが、それは逆なんですよね。

[16989: 匿名さん]

やはり、物件規模が大きいと工事にしろ、管理人にしろ
個人の負担額は小さくで済みますから。
小規模だと、管理人を雇うのも個人の負担は大きくなりますから。

[16990: 匿名さん]

>>16989 匿名さん
それではどれくらいの規模がいいのですか？
管理員が１名日勤するとして　１００戸位、１５０戸程度？？教えて下さい。

[16991: 匿名さん]

管理人をつける目安としては、１００戸前後がいいのではと思っています。
１戸月２，０００円～３，０００円で賄える金額です。

[16992: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

[16993: 匿名さん]

>>16992 匿名さん
＞マンションは管理を買え
意味不明？？？
本人もわかってるのかな？？？

[16994: 匿名さん]

>>16993　匿名さん
マンションは管理を変えという意味分りませんか。
マンションの管理がしっかりしているところを買いなさいと
いうことですよ。

[16995: 16990]

>>16991 匿名さん
ご回答ありがとうございます
管理員１名は必要と考えていましたので16991さんのご意見を参考に検討したいと思います

[16996: 匿名さん]

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[16997: 匿名さん]

住みやすいマンションの条件は、しっかりしたマンション管理が
行われているところです。

[16998: 匿名さん]

高卒の分際で役員にしゃしゃり出てくる奴がいるマンションは下等

[16999: 匿名さん]

マンション管理で学位を取れとは言わんが、それなりの基礎知識は必要です

[17000: 匿名さん]

組合名義の定期預金を利率を理由に国債に乗り換えさせて、証券会社からのマージンを
懐に入れるし、管理員室のPCを高性能機に買い替えさせて自宅に持ち帰り、怪しげな
HPを閲覧してウィルス感染させるし、使えない連中だよ、ホントｗ

[17001: 口コミ知りたいさん]

>>16999 匿名さん
今後はチャットGPTが回答します。
感情がないので正確でしょう。
株式にもAIを活用して好成績です。
自前で開発すれば楽して収入も入る。
管理会社はいらない時代になった。
今後の組合はAI活用に長けた管理者
が勝利する。

[17002: 匿名さん]

ある業務用清掃ロボットのレンタル料が月々４５,０００円から（時給換算、５００円）。
人間の清掃員は要らなくなりつつある。

https://www.nri.com/-/media/Corporate/jp/Files/PDF/news/newsrelease/cc...
2015年12月2日　株式会社野村総合研究所
●人工知能やロボット等による代替可能性が高い 100 種の職業

寄宿舎・寮・マンション管理人
ビル清掃員

[17003: 匿名さん]

そんな時代はまだまだ先のことだよ。
それを導入する資金が必要になるからね。

[17004: 口コミ知りたいさん]

>>17003 匿名さん
資金はいりませんよ。頭ですよ。

[17005: 口コミ知りたいさん]

>>16991 匿名さん
それは管理人ではなく清掃員でしょう。

[17006: 口コミ知りたいさん]

>>17003 匿名さん
これを使うと責任の擦り付け合いもなくなる。
お互い正確な知識に基づいた行動をとらざるを得ない。
その能力があれば明日に出も使える。
これをされると困るのは悪徳組合員とマンション管理会社等ではないのか？。

[17007: 匿名さん]

>>17005 口コミ知りたいさん
エ～トちょっと違うんですよ　管理人でなく清掃人でもなく管理員でしょう

[17008: 匿名さん]

管理人をつけるとしての価格ですよ。
清掃員は別経費です。

[17009: 口コミ知りたいさん]

>>17007 匿名さん
管理員には清掃業務はない。
小規模マンションでは管理員の名称で
清掃業務が主であるから紛らわしいの
で清掃員として管理員は巡回としたら
その分組合費の節約につながる。

[17010: 匿名さん]

役員と同じように組合員が順番で掃除当番や管理人業務をすれば管理費節約になる。
ジジババのボケ防止・寝たきり防止にもなるだろう。

[17011: 匿名さん]

管理員に清掃業務はあるでしょう。
ちょっとしたごみや急に汚れた箇所があれば清掃をしなければならないでしょう。
エントランスにゴミやビン・缶がすてられていたら、それを清掃員に連絡して
片づけてもらいますか。

[17012: 匿名さん]

大規模修繕工事で、足場をつくるのに、２ヶ月以上かかっている。
あとはマーキングを設計コンサルタントはしているが、肝心の補修工事は
まだ全然行われない。
足場の工事費が高いわけだね。

[17013: 匿名さん]

エントランスにゴミやビン・缶が捨てられている時点で底辺マンションｗｗ

[17014: MASUGU]

＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　２，０００円～３，０００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　８００円～１，５００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[17015: 匿名さん]

>>17014 MASUGU さん
このスレは僕が他所のスレに情報を提供したものだが、何故あなたは
自分で作成したかのようにここのスレに書き込んだの。
何故ここのスレを荒らすの。
まさか僕が立てたＰＡＲＴ２に入れ込んでいる者かな？
あのスレは同じ内容なので、書き込むのはやめたんだけど、そのスレを
みることは殆どないよ。
何回かは見たこともあるが、ここ１～２ヶ月は全くみてないよ。
同じスレタイになっているので、ＰＡＲＴ２がでてくると邪魔なので
他のスレに書き込んで下の方に追いやっているんだけど、暇つぶしには
なるので、これからも他スレにも参加すると思うよ。

[17016: 匿名さん]

>>17014 MASUGUさん
>　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
>１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 戸数によって違ってきます。

５年に１回実施します　　６０００円/戸見当　戸数によって違ってきます。

[17017: 匿名さん]

>>17016　匿名さん
1701514ＭＡＳＵＧＵさんはなりすましですよ。
自分で調べて作成した資料ではありません。

[17019: 匿名さん]

>>17018 匿名さん
あなたはなりすましでアク禁になったことはないんですか。
これはあなたが作成したものではないですよね。
荒らしとなりすましは重罪ですよ。

[17020: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２に意地になって書き込みをしている者がいるが、それを
やられると同じ内容のスレタイになるので、ＰＡＲＴ２をＰＡＲＴ３
から離さなければならなくなる。
自分でスレを立てた者でもないのに何をかんがえてるのか。
ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も僕が立てたスレだから、ＰＡＲＴ３にきて
書きこめばいいんだけど何故やらないんだろう。
みんなに迷惑をかけているのが分からないのかね。
勿論僕も迷惑をかけているんだが。

[17021: 匿名さん]

長期修繕計画書の洗い直しの時期なんだが、現在は工事個所ごとの
仕様等について、専門委員で勉強中。
それを基に設計コンサルタントに計画書を作成してもらいます。
当然、設計図面を基に工事個所ごとに設計概算書を作成してもらいます。
１００枚程度にはなると思います。

[17022: 匿名さん]

長期修繕計画書が作成されたら、毎年理事会の最初の時に
理事全員に計画書の配布をすることが大切です。
それをやらないと、大規模修繕工事や大型設備の更新時期が
見落とされることが予想されます。

[17023: 口コミ知りたいさん]

>>17022 匿名さん
理事だけど見積書で１１億２千万での
発注になろうとしたので待ったをかけ
てみた。
報告会等で黙って聞いているとどうも
怪しいので知り合いの建築士に見積も
りをしてもらっていた。
私のいう事は聞かずに無視したり排除
の動きまでしていたが黙って理事会に
は出席して様子見をした。
相見積もりを取るように再三再四要求
したが、
管理会社と理事長と修繕委員長のみの
意見ばかり聞いて仕事を進めて私など
は蚊帳の外に置かれていた。
理事会で苦情を言っても相手にはされ
ないので総会の席で文句を言おうと腹
に決めて総会に臨んだ。
知人の建築士の見積もりは同仕様で８
億円であった。
下準備をして総会に臨んだ。
私は隠れマンション管理士合格者であ
る。

[17024: 匿名さん]

>>17023 口コミ知りたいさん
大規模修繕工事費が１１億円ですか。
一体何戸のマンションですか。
現在は工事費がかなり上がってはいますが、１戸当たり１６，０００円
前後ではできるんではないでしょうか。大型マンションで想定。
大型マンションであれば、設計監理方式でやればいいと思いますが、それに
もっていくのが難しいんでしょうね。
同じ仕様での相見積もりを取れば比較が簡単なんですが、その仕様書を
つくることができないようにしているんでしょうね。
誰かがそれをやるようにもっていかなければ、高額の工事費になり、修繕積立金
の無駄遣いとなります。

[17025: 匿名さん]

上の金額が間違っていました。
１戸あたり１６万円の間違いでした。

[17026: 匿名さん]

上の数字も間違っていました。
１戸当たり１６０万円で計算してください。

[17027: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

[17028: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[17029: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

[17030: なりすまし]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。


４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止


６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。