「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16921: 口コミ知りたいさん]

>>16918 名無しさん
トップダウンを広辞苑でめくれアホ( ´艸｀)

[16922: 匿名さん]

このスレ、アホとアホの絡み合いだね。
スレ主はその親分かな？

[16923: 検討板ユーザーさん]

>>16919 購入経験者さん
　　　　　　　↑管理者管理方式で管理者を管理会社に委託した場合は、自主管理となるためマンション管理適正化法は適用されないよ。しらんのか？あほ

[16924: 匿名さん]

>>16923 検討板ユーザーさん
管理会社として登録されているなら、管理適正化法は管理会社がどの立場になろうと適用される。
管理会社としての看板外せば別の話だが。

[16925: eマンションさん]

>>16924 匿名さん
　　　　　↑基幹事務のうち修繕の企画と調整を外したら管理会社としての契約ではない。あほ

[16926: 匿名さん]

>>16925 eマンションさん
管理会社の看板を外さずに契約すると、内容次第では管理会社としての契約ではない。
意味不明？
それって、詐欺行為？

[16927: 口コミ知りたいさん]

>>16926 匿名さん
管理会社が芸能プロダクション兼務しても何ら問題はない。わからんのか？あほ

[16928: 匿名さん]

>>16927 口コミ知りたいさん
あんさんも暇人やね。

[16929: 購入経験者さん]

　基幹事務（３つ全部）を含む管理事務を受託しなければ、登録を受けたマンション管理業者であっても適正化法が適用されないと思います。

・基幹事務（適正化法２条６号）
①管理組合の会計の収入及び支出の調定
②出納
③マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

　基幹事務（３つ全部）を含む管理事務を受託するのなら、管理者であろうとなかろうと、適正化法が適用されると思います。16919に引用した適正化法施行通達は、そういう場合をいっているのでしょう。

〇平成１３年７月３１日
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
https://www.mlit.go.jp/common/000116787.pdf

[16930: 口コミ知りたいさん]

>>16929 購入経験者さん
③は除かれる。

[16931: 匿名さん]

理事会支援業務や総会支援業務は基幹事務ではない。

[16932: 口コミ知りたいさん]

難しく回りくどく考えるな。
適正化法は組合のお金の安全を担保するの
が狙いで保管と出納を規制して登録業者と
した。
それ以外は組合の裁量で分散管理委託できる。
これ等を理解できれば組合主導の管理が出
来て節約もできる。

[16933: 口コミ知りたいさん]

>>16931 匿名さん
よって理事会や総会では組合の都合で管理会社担当の管理業務主任者による重要事項の説明と会計報告終了後には管理会社関係者は退席とした。
支援業務は契約から削除した。

[16934: 匿名さん]

管理組合側から支援業務を削除したのなら、管理会社にとって願ったり叶ったり。


・週刊ダイヤモンド22年6月4日号 住人も購入検討者も必読！マンション管理より。

　実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と合人社の＊＊営業本部次長は指摘する。管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。

[16935: 口コミ知りたいさん]

>>16934 匿名さん
支援業務を契約から削除したのは管理会社が組合情報を独占して悪用されている経緯があるからである。
私のマンションは管理会社による第三者管理者管理方式とは程遠いシステム管理である。

[16936: 匿名さん]

国土交通省の検討会資料で、高層住宅管理業協会への相談に「第三者が管理者業務を行っている場合の規制はない。」としているのは？


第1回　マンションの新たな管理ルールに関する検討会 平成24年1月10日
資料２：マンションの新たな管理方式の検討
https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf

第三者管理者方式に関する主な相談事例③
（平成18年4月から平成23年5月までの(社)高層住宅管理業協会への相談）

銀行口座
①管理会社が管理者の場合における組合口座については、通帳と印鑑の同時保管禁止の適用はないか。
②総会の決議により当社が管理者となっている。預金口座の印鑑の保管は誰が行うべきか。
③分譲後、築20年経過したが、理事会開催もないし、通帳・印鑑も管理会社が保管している。非常に危険な状態だと思う。
④適正化法が改正されたのに、管理会社が通帳・印鑑を保管して良いのか。

財産保全
①当社を管理者とする物件を新規に受託することとなったが、全社的に収納代行方式を採用していることから、他の分別管理方式を採用することができない。通帳と印鑑を同時保管する場合、留意点はあるか。
②管理者が、通帳も印鑑も同時に保管して、自由に使えるのを放任するのは、法律に欠陥がある。
③保証措置が必要ではない新規マンションで、管理者代行として管理会社が印鑑等を預かる場合には、印鑑を預かっている間は保証措置が必要か。
④管理者である管理会社が組合資金を預かることは違法ではないか。

⇒
第三者が管理者業務を行っている場合の規制はない。管理者として同時保管を行っている場合には、組合財産が毀損される可能性もあることから、第三者管理者方式の場合の組合財産の保全手法については、今後の検討課題。

[16937: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[16938: 匿名さん]

マンションは築年数の経過とともに、住民が高齢化し、
免許証の返納もあり、駐車場を借りる者が少なくなる。
そのために、外部貸し出しもでてくる。

[16939: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[16940: 匿名さん]

国税庁は区分所有法は素人だからいいカモｗ

[16941: 匿名さん]

標準管理規約や駐車場使用契約のひな形を読む限りでは明らかに収益事業なのだが、
特別のお情けで不問に付してやっている。
会社が残業社員に夜食代を支給しても数百円レベルだったら給与に加算しないだろ？
税務署も法律通りにガチガチに執行すると反発が大きい事項は政治的に判断してるｗ

[16942: 匿名さん]

>>16941匿名さん
駐車場使用料はマンションにとっては収益事業には
みえるけど、土地は区分所有者のものだからね。
自分土地を使うのに、税金を払うのはおかしいから
ではなかったっけ。

[16943: 匿名さん]

駐車場の外部貸し出しは、マンションの利益になる。
だから税金が課せられるんだね。
しかし、たかが、マンションの駐車料金の税金ぐらいで
税務署は動かないよ。
巨悪は眠らせないといっていたけど、マンションは巨悪には入らない。

[16944: 匿名さん]

駐車場は共有物だから区分所有者である組合員は持分に応じて使用するのが原則。
自分の持分（割当て）の範囲内であれば自由に（無料で）使用できる。
しかし、多くのマンションは、駐車場台数＜組合員数なので、１人1台使用すると
台数が足りない。同じマンションで駐車場を使える組合員と使えない組合員との
不公平が生じるので、これを緩和するために使用料を取っている。
使用細則や使用契約の文言をタテに取ると課税は可能だが、元々が事業というより
組合員相互間の利害調整的な面が強いため、課税は見合わせている。

[16945: 匿名さん]

うちのマンションは駐車場使用料収入は年間６００万円以上あるから課税されたら大損だということで課税されないよう元上級公務員の理事長が関係官庁に陳情していた
管理会社のフロントなんか役所に何の伝手もなくて屁のツッパリにもならんからな

[16946: 匿名さん]

>>16945匿名さん
関係官庁に陳情しても非課税にはなりませんよ。
元々非課税なんだから、その理事長が交渉したから非課税に
なったんではないよ。

[16947: 匿名さん]

給水設備 築３０年～３５年で交換 　　工事費は直結増圧方式の方が安くなる。
　　高置水槽方式 　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方　　３０年
　　　　メリット 　停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　直結増圧方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　給水ができるようになり、普及するようになりました。
　　　　東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
　　　ポンプは止まったものの６階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった。
メリット 　直接水が引けるので新鮮
デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要 　工事費の比較をして欲しい。
　水の貯留ができないため、停電や災害時には給水できない。

[16948: 匿名さん]

高置水槽方式と増圧直結方式の工事費用はどれぐらいの
金額の違いがあるか、ご存知の方おられませんか。
例えば１００戸程度のマンションの場合。

[16949: 匿名さん]

高置水槽と増圧直結方式は実際どちらがいいんだろうか。
それぞれメリット、デメリットがあるみたいだが。

[16950: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促
＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[16951: 口コミ知りたいさん]

>>16950 匿名さん
間違いだよ。
マンションの維持修繕に関する企画及び実施の調整は第三者に委託できます。
基幹事務は組合費の保管と出納のみである。

[16952: 匿名さん]

>>16951 口コミ知りたいさん
何をあほなことを。
どこにそんなことが書かれているの？
その出自を示せ。

[16953: 通りがかりさん]

>>16950 匿名さん
>基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
再委託は可能だが一括再委託は禁止されている。

[16954: 匿名さん]

基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

[16955: 匿名さん]

基幹事務です。
＊管理組合の会計の収入及び支出の調整
＊出納
＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は
　実施の調整

[16956: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

[16957: 匿名さん]

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。
　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[16958: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

[16959: 匿名さん]

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

[16960: 匿名さん]

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[16961: 匿名さん]

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

[16962: 匿名さん]

＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[16963: eマンションさん]

>>16962 匿名さん
　　　　　　↑そんなことはおたくがやらなくても誰かがやるよ。あほ

[16964: 匿名さん]

>>16962 匿名さん
ということは、あなたは管理規約と各種細則の全面改正をしたことが
あるんですね。大変だったでしょう。

[16965: マンコミュファンさん]

>>16964 匿名さん
私やりましたけど資料つくるのは３日くらい。
理事会は4回、臨時総会1回
期間は半年くらい。

[16966: 匿名さん]

資料をつくるに３日ということは、各種細則も含まれていたんですか。
３日で現行規約と各種細則のたたき台をつくるのは大変だったでしょう。
たたき台を作成して、現行規約や細則と標準管理規約とを比較してそれを
理事会で検討していったんですね。
管理規約は、標準管理規約に基づいて検討していけばいいと思いますが、
各種細則は、それぞれのマンションの事情もありますから、そちらの方が
時間はかかりますよね。
駐車場細則、監視カメラ細則、理事会細則、大規模修繕工事細則、規約・細則
全面改正委員会細則、駐輪場細則、ゲストルーム・集会所細則等いろいろ
ありますから。

[16967: 匿名さん]

検討会が終了すれば、管理規約と各種細則の比較表を作成しなければ
理事会や総会での説明ができませんので、その資料をつくるのも大変な
作業量になりますね。
大変な作業量にはなりますが、誰かがやらなければ全面改正はできないですね。

[16968: eマンションさん]

>>16967 匿名さん
もめるのはペットの取り扱いだけであろう。あほ

[16969: eマンションさん]

あの程度の作業は専門職の人なら簡単だろう。どかたみたいな人だと難しく感じるだろう。

[16970: 匿名さん]

>>16969 eマンションさん
管理規約と各種細則の全面改正をするのが難しいとはいっていないんですよ。
比較表を作成するのに時間がかかるといっているんです。
それと、管理規約は、標準管理規約を参考にすればいいけど、各種細則は
何を基準とするのか、またその資料はどこからもってくるかです。
あなたは、実際全面改正をやったことがないでしょう。
皆さんは規約の改正は標準管理規約に基づいてやればいいのですぐできる
と思っている方が多いが、実際それにとりかかると何からやっていいのか
分からないし、たたき台をつくるには時間がかかるということです。