「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16901: 口コミ知りたいさん]

>>16899 eマンションさん
管理費等に含まれますが、それがどうした。

[16902: 口コミ知りたいさん]

>>16900 通りがかりさん
施設使用料に踏むめているが文句あるの。

[16903: 口コミ知りたいさん]

>>16902 口コミ知りたいさん
猫踏んじゃったじゃなくて含んだです。知恵遅れですみません。

[16904: 匿名さん]

フロントで学生時代に偏差値30とか滅多におらんからな

[16905: 匿名さん]

>>16904 匿名さん

不動産業界では、フロントなんて最底辺。マシなやつは売買や大手デペに行ってるでしょう。新卒で管理会社なんて普通目指さないからw

[16906: マンコミュファンさん]

>>16895 匿名さん
私共の滞納者への対応は標準管理委託契約書と違い、管理会社からの提案を性善説で受けて「最初から督促状」のみに、成っており、数々の管理会社の管理簡素化に妥協しているので、次期更新の際には中味を充分精査するつもりですが、管理会社は信頼出来ますか？
管理委託契約書には管理会社が都合の良い大きな部分が3ヵ所あります。債務不履行の部分もあります。他の管理組合は大丈夫ですか？

[16907: 匿名さん]

管理会社のフロントにしろ、管理人にしろ、滞納金の督促をするのは
大変なことであり、嫌なことでもあるんです。
誰も借金取りにはなりたくないですから。
しかし、誰かがやらなければならないのです。最初は督促状でやり、
次に電話、そして訪問して直接お願いする。
それらの行為を管理会社はやらなければならないのです。
そして一定の期間がくれば、今度は理事会が動かなければならないでしょう。
理事は滞納者宅に直接伺って催促しなければならないのだが、それを
やりたがらないのです。
だから、滞納金問題はなかなか解決しないんです。それを放置しておくと
滞納者も金額が大きくなり支払うことがますますできなくなります。

[16908: 匿名さん]

支払い督促や少額訴訟は理事でも簡単にできます。
法務局にいって相談窓口にいけば詳しく説明をしてくれます。
そこで必要な書類をもらって、書き方等の説明を受けます。
その通りに書いて、郵送とかすればそれで後は、裁判所で
対応をしてくれます。

[16909: 匿名さん]

土地の登記や遺産分割についても、自分でやれば意外と
簡単にできますよ。
僕の場合は、遺産分割協議依頼者の作成や、各登記謄本等を
取るとともに、建物解体処分等も全て自分でやりました。

[16910: 匿名さん]

大規模修繕工事に関して、設計コンサルタントや施工会社選定
条件としては、マンションの大規模修繕工事の経験の有無は
重要なポイントになります。
それと同時に、下請け会社や孫請け会社に関しても、マンションの
工事の経験があるかどうかも重要な要素の一つです。
マンションの工事は、住民が生活をしている中での工事ですので
それに配慮した工事のやり方も大切です。

[16911: 匿名さん]

分譲の管理は経営と同じであるがそのような話題が出ないのは頭にカビの生えた連中が多いように見えてくるがどうか。

[16912: 検討板ユーザーさん]

>>16911 匿名さん
　　　　　↑会社の経営はトップダウンだけど管理組合は合意形成が必要。そんなことも分からないあほ

[16913: 口コミ知りたいさん]

>>16912 検討板ユーザーさん
組合の管理はトップダウンになった。
企業経営は合意形成になった。
そんなことも解らないあほが多い。
組合経営は理事長次第。
企業経営は役員次第、
東芝を見るがよい。あほ、( ´艸｀)

[16914: 匿名さん]

>>16913 口コミ知りたいさん
いつからそうなったの？

[16915: 名無しさん]

>>16913 口コミ知りたいさん
管理者管理方式と理事会方式の違いわかる？ほとんどの管理組合は理事会方式で、管理者管理方式は管理会社が管理者になる植民地方式とも言える方式で現在、管理会社が推奨して利益相反が問題になっている。しらんのか？あほ

[16916: 名無しさん]

管理組合でのトップダウンの運営は管理者管理方式が前提となり、それを望むなら植民地化を意味する。
管理者管理方式の管理者を管理会社に委託するとマンション管理適正化法が適用されず、自動更新も可能で、解約が極めて難しくなる。わからんのか？あほ

[16917: 口コミ知りたいさん]

>>16915 名無しさん
管理者管理方式や理事会方式などはどこのも言ってない。お前は文盲か( ´艸｀)。
お前の妄想にはあきれている。退散。

[16918: 名無しさん]

>>16917 口コミ知りたいさん
　　　　　　↑管理組合でのトップダウンとは管理者管理方式のことだとわからないあほ

[16919: 購入経験者さん]

マンション管理業者が管理者等に選任された場合においてもマンション管理適正化法が適用されることとなる。

　この場合において、同法第２条第７号に規定する「管理組合から委託を受けて」の解釈については、管理者等が行使する共用部分の管理権限は、団体としてなされた意思決定に基づく団体としての委任契約の申込みの意思表示と、これに対する管理者の承諾の意思表示との合致により成立した共用部分の管理についての委託を内容とする契約に基づくものと解されるため、この場合においても「管理組合から委託を受けて」に該当し、当該管理業者についても、重要事項説明等本法の規定は当然に適用となる。

[16920: 匿名さん]

16886 匿名さん
トーシロが専門家面できるのが掲示板のいいところ。
騙される奴がマヌケなだけ。

[16921: 口コミ知りたいさん]

>>16918 名無しさん
トップダウンを広辞苑でめくれアホ( ´艸｀)

[16922: 匿名さん]

このスレ、アホとアホの絡み合いだね。
スレ主はその親分かな？

[16923: 検討板ユーザーさん]

>>16919 購入経験者さん
　　　　　　　↑管理者管理方式で管理者を管理会社に委託した場合は、自主管理となるためマンション管理適正化法は適用されないよ。しらんのか？あほ

[16924: 匿名さん]

>>16923 検討板ユーザーさん
管理会社として登録されているなら、管理適正化法は管理会社がどの立場になろうと適用される。
管理会社としての看板外せば別の話だが。

[16925: eマンションさん]

>>16924 匿名さん
　　　　　↑基幹事務のうち修繕の企画と調整を外したら管理会社としての契約ではない。あほ

[16926: 匿名さん]

>>16925 eマンションさん
管理会社の看板を外さずに契約すると、内容次第では管理会社としての契約ではない。
意味不明？
それって、詐欺行為？

[16927: 口コミ知りたいさん]

>>16926 匿名さん
管理会社が芸能プロダクション兼務しても何ら問題はない。わからんのか？あほ

[16928: 匿名さん]

>>16927 口コミ知りたいさん
あんさんも暇人やね。

[16929: 購入経験者さん]

　基幹事務（３つ全部）を含む管理事務を受託しなければ、登録を受けたマンション管理業者であっても適正化法が適用されないと思います。

・基幹事務（適正化法２条６号）
①管理組合の会計の収入及び支出の調定
②出納
③マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

　基幹事務（３つ全部）を含む管理事務を受託するのなら、管理者であろうとなかろうと、適正化法が適用されると思います。16919に引用した適正化法施行通達は、そういう場合をいっているのでしょう。

〇平成１３年７月３１日
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
https://www.mlit.go.jp/common/000116787.pdf

[16930: 口コミ知りたいさん]

>>16929 購入経験者さん
③は除かれる。

[16931: 匿名さん]

理事会支援業務や総会支援業務は基幹事務ではない。

[16932: 口コミ知りたいさん]

難しく回りくどく考えるな。
適正化法は組合のお金の安全を担保するの
が狙いで保管と出納を規制して登録業者と
した。
それ以外は組合の裁量で分散管理委託できる。
これ等を理解できれば組合主導の管理が出
来て節約もできる。

[16933: 口コミ知りたいさん]

>>16931 匿名さん
よって理事会や総会では組合の都合で管理会社担当の管理業務主任者による重要事項の説明と会計報告終了後には管理会社関係者は退席とした。
支援業務は契約から削除した。

[16934: 匿名さん]

管理組合側から支援業務を削除したのなら、管理会社にとって願ったり叶ったり。


・週刊ダイヤモンド22年6月4日号 住人も購入検討者も必読！マンション管理より。

　実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と合人社の＊＊営業本部次長は指摘する。管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。

[16935: 口コミ知りたいさん]

>>16934 匿名さん
支援業務を契約から削除したのは管理会社が組合情報を独占して悪用されている経緯があるからである。
私のマンションは管理会社による第三者管理者管理方式とは程遠いシステム管理である。

[16936: 匿名さん]

国土交通省の検討会資料で、高層住宅管理業協会への相談に「第三者が管理者業務を行っている場合の規制はない。」としているのは？


第1回　マンションの新たな管理ルールに関する検討会 平成24年1月10日
資料２：マンションの新たな管理方式の検討
https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf

第三者管理者方式に関する主な相談事例③
（平成18年4月から平成23年5月までの(社)高層住宅管理業協会への相談）

銀行口座
①管理会社が管理者の場合における組合口座については、通帳と印鑑の同時保管禁止の適用はないか。
②総会の決議により当社が管理者となっている。預金口座の印鑑の保管は誰が行うべきか。
③分譲後、築20年経過したが、理事会開催もないし、通帳・印鑑も管理会社が保管している。非常に危険な状態だと思う。
④適正化法が改正されたのに、管理会社が通帳・印鑑を保管して良いのか。

財産保全
①当社を管理者とする物件を新規に受託することとなったが、全社的に収納代行方式を採用していることから、他の分別管理方式を採用することができない。通帳と印鑑を同時保管する場合、留意点はあるか。
②管理者が、通帳も印鑑も同時に保管して、自由に使えるのを放任するのは、法律に欠陥がある。
③保証措置が必要ではない新規マンションで、管理者代行として管理会社が印鑑等を預かる場合には、印鑑を預かっている間は保証措置が必要か。
④管理者である管理会社が組合資金を預かることは違法ではないか。

⇒
第三者が管理者業務を行っている場合の規制はない。管理者として同時保管を行っている場合には、組合財産が毀損される可能性もあることから、第三者管理者方式の場合の組合財産の保全手法については、今後の検討課題。

[16937: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[16938: 匿名さん]

マンションは築年数の経過とともに、住民が高齢化し、
免許証の返納もあり、駐車場を借りる者が少なくなる。
そのために、外部貸し出しもでてくる。

[16939: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[16940: 匿名さん]

国税庁は区分所有法は素人だからいいカモｗ

[16941: 匿名さん]

標準管理規約や駐車場使用契約のひな形を読む限りでは明らかに収益事業なのだが、
特別のお情けで不問に付してやっている。
会社が残業社員に夜食代を支給しても数百円レベルだったら給与に加算しないだろ？
税務署も法律通りにガチガチに執行すると反発が大きい事項は政治的に判断してるｗ

[16942: 匿名さん]

>>16941匿名さん
駐車場使用料はマンションにとっては収益事業には
みえるけど、土地は区分所有者のものだからね。
自分土地を使うのに、税金を払うのはおかしいから
ではなかったっけ。

[16943: 匿名さん]

駐車場の外部貸し出しは、マンションの利益になる。
だから税金が課せられるんだね。
しかし、たかが、マンションの駐車料金の税金ぐらいで
税務署は動かないよ。
巨悪は眠らせないといっていたけど、マンションは巨悪には入らない。

[16944: 匿名さん]

駐車場は共有物だから区分所有者である組合員は持分に応じて使用するのが原則。
自分の持分（割当て）の範囲内であれば自由に（無料で）使用できる。
しかし、多くのマンションは、駐車場台数＜組合員数なので、１人1台使用すると
台数が足りない。同じマンションで駐車場を使える組合員と使えない組合員との
不公平が生じるので、これを緩和するために使用料を取っている。
使用細則や使用契約の文言をタテに取ると課税は可能だが、元々が事業というより
組合員相互間の利害調整的な面が強いため、課税は見合わせている。

[16945: 匿名さん]

うちのマンションは駐車場使用料収入は年間６００万円以上あるから課税されたら大損だということで課税されないよう元上級公務員の理事長が関係官庁に陳情していた
管理会社のフロントなんか役所に何の伝手もなくて屁のツッパリにもならんからな

[16946: 匿名さん]

>>16945匿名さん
関係官庁に陳情しても非課税にはなりませんよ。
元々非課税なんだから、その理事長が交渉したから非課税に
なったんではないよ。

[16947: 匿名さん]

給水設備 築３０年～３５年で交換 　　工事費は直結増圧方式の方が安くなる。
　　高置水槽方式 　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方　　３０年
　　　　メリット 　停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　直結増圧方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　給水ができるようになり、普及するようになりました。
　　　　東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
　　　ポンプは止まったものの６階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった。
メリット 　直接水が引けるので新鮮
デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要 　工事費の比較をして欲しい。
　水の貯留ができないため、停電や災害時には給水できない。

[16948: 匿名さん]

高置水槽方式と増圧直結方式の工事費用はどれぐらいの
金額の違いがあるか、ご存知の方おられませんか。
例えば１００戸程度のマンションの場合。

[16949: 匿名さん]

高置水槽と増圧直結方式は実際どちらがいいんだろうか。
それぞれメリット、デメリットがあるみたいだが。

[16950: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促
＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。