「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16851: 匿名さん]

>>16850 匿名さん
できる者とできない者、やらない者がいるから統一したいんですよ。
自分が住んでいる上階からあなたの部屋に漏水があり、保険で対応
できない部分の賠償がされなかった場合はどうしますか。
同じ住民同士で対立するのは嫌でしょう。

[16852: 匿名さん]

専有部分の配管もそうですが、共用部分の給水管の更新工事も
大変です。
共用部分の給水管の更新工事となれば、殆どが外付けとなります。
外付けとなると見た目も悪く資産価値に影響が出てきます。
しかし、管材は塩ビ管ではなく、鋼管が使用されていると思い
ますのでいずれ劣化してきます。
これについて、皆さんはどう対応していくおつもりですか。

[16853: 匿名さん]

専有部分の雑排水管の高圧洗浄で汚水管をやらないのは、
汚水管は管径が太くまた長さが３０ｃｍ程度と短いので
詰まる心配がないからです。
それに塩ビ管が使用されていますので錆びることもないので
高圧洗浄はやらないんです。
現実問題として、汚水管の高圧洗浄はやるとしたらどうやって
やりますか。

[16854: 匿名さん]

>>16851 匿名さん
>自分が住んでいる上階からあなたの部屋に漏水があり、保険で対応
できない部分の賠償がされなかった場合はどうしますか。

上階に非があるならば損害賠償の請求をする

[16855: 口コミ知りたいさん]

分譲マンションんでは漏水ほど嫌なものはない。
オール電化マンションで貯湯タンクが室内のクローゼット後ろや室内の真ん中や冷蔵庫置場の後ろや洗濯機置場の後ろ等に設置されているマンションは特に注意を要する。
ベランダや共用廊下側の設置は問題ありません。
このような特殊なマンションは設計のミスですので少ないですが、築古マンションには多いようです。
購入時はしない方がいいでしょう。
ババをつかまされることになります。
取引においての重要事項には説範囲ではありませんので気を付けましょう。

[16856: 匿名さん]

>>16854さん
あなたは階下に漏水が発生した場合は、保険の適用外とか
の場合は、しっかり賠償はされるんですね。
全て相手の要求通りにされるんであれば問題はおこらないと思います。

[16857: 匿名さん]

>>16853 匿名さん
うそつけ！
詰まる確率は汚水管の方が多い。

[16858: 匿名さん]

>>16852 匿名さん
給水管だけの劣化や更新を考えるのはアホの見本みたいなもの。
それを提案する16852はアホの代表。

[16859: 匿名さん]

>>16856 匿名さん
>保険の適用外とかの場合は、

具体的には、どのようなケースが考えられますか？

[16860: 匿名さん]

例えば、大事にしていた写真とか、衣類、家具とか、お金で
解決できないものもありますよ。

[16861: 口コミ知りたいさん]

>>16857 匿名さん
汚水管から?やおしめ等を詰まらせて道具でスポスポやっている。
うちのマンションは３0年過ぎて高圧洗浄は雑排水管（台所・洗面所・風呂）のみを3年に一度している。
よく駐車場等の敷地で汚水（?）があふれて緊急対応をしている。
その度に小修繕費で組合費を使っている。部屋内には汚水（?）が逆流して部屋等を汚して管理会社の仲介で工事をしている。工事費を確認したら住民加入の保険金と組合加入の保険金を使用している。収支報告書には収入の雑費と支出では小修繕費で報告されている。
保険金詐欺に当たるのではないかと思う。

[16862: 匿名さん]

>>16860 匿名さん
>例えば、大事にしていた写真とか、衣類、家具とか、お金で解決できないものもありますよ。

これらの損害は、金銭に見積もった上で、損害賠償することになる。
これが法律上の損害賠償責任である。

[16863: 匿名さん]

>>16837 匿名さん
>高学歴でマン管の有資格者、会社では要職をこなし、理事長、
>修繕委員長、規約・細則の全面改正時の委員長、長期修繕計画の
>洗い直し、ＮＰＯの理事等を経験しているので、少しは役に立つと
>思っているんだけどね。

ということなら、>>16862 は、当然ご存じですよね。

[16864: 匿名さん]

>>16861 口コミ知りたいさん
>高圧洗浄は雑排水管（台所・洗面所・風呂）のみを3年に一度している。
管理費の使い道に困っているのだろう。
築55年の公営住宅マンションに住んでいるが、過去に一度も高圧洗浄などしたことがないし、しないことによるトラブルもない。
民間マンションはお金の使い道が分からない方ばかりなのだろう。
管理会社がいるといないではこんなに違うのか。

[16865: 匿名さん]

>>16864 匿名さん
3年に一度の高圧洗浄を提案しているのは管理会社であって、組合員の提案ではない。
組合員は管理会社の専門知識を盲目的に信用しているだけ。
管理会社は組合員の専門知識の無知を利用しているだけです。

[16866: 匿名さん]

団地に住んでいる者が一度も高圧洗浄をやったことがないといって
いるが、本当に５５年もやっていないんだろうか。
それで何も問題がないのかな。
高圧洗浄をやれば、管内の掃除はできるからそれでいいんじゃないかな。

[16867: 匿名さん]

全ての写真に値段をつけて補償はしてくれないでしょう。
もし支払ってくれたとしても、そんな少ない金額で大切な
思い出は償えないというかもね。
漏水による被害は何があるか分からないし、被害者の価値観も
違うので、それでもめることはあるでしょう。

[16868: 匿名さん]

>>16867 匿名さん

金銭賠償が原則である。
もめるのであれば、裁判で決着をつければよい。

[16869: 匿名さん]

ただ単に裁判で決着をつけるという考えが無理があるといっているんですよ。
同じ住民だし、住民同士のトラブルはない方がいいでしょう。
子供の付き合いもあるだろうし、エレベーターとかで顔を合わせることもある。
だから、どうせやらなければならない時期がくるんであれば、管理組合として
一斉に工事をした方がいいんではないですか。
修繕積立金から行うも、各戸で行うも同じ住民のお金でやることには変わりは
ないんですから。

[16870: 匿名さん]

ほう、管理組合として一斉に工事をすれば、給排水設備からの水漏れは、居住者の不注意によるものも含めてゼロになるという発想ですね。
すごいマンションだ。

[16871: 匿名さん]

>>16870さん
居住者の不注意は論外です。
管理組合として一斉に工事をすれば、ゼロになるとは
いってませんよ。
少なくとも、劣化や震災とかによる配管からの漏水は何も
しないより少なくはなるでしょうね。

[16872: 匿名さん]

>>16867 匿名さん
>全ての写真に値段をつけて補償はしてくれないでしょう。
>もし支払ってくれたとしても、そんな少ない金額で大切な
>思い出は償えないというかもね。
>漏水による被害は何があるか分からないし、被害者の価値観も
>違うので、それでもめることはあるでしょう。

居住者の不注意（過失）による水漏れが原因で、階下の住民に損害を与えた場合、示談（和解契約）による解決（金銭的解決）が一般的ですが、あなたのマンションでは、ごねる住民が多いのですね。

[16873: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[16874: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[16875: 匿名さん]

>>16866 匿名さん
嘘だと思うなら、公営住宅なんだから住宅課まで問い合わせすればいい。
＞高圧洗浄をやれば、管内の掃除はできるからそれでいいんじゃないかな。
だから、汚水管はどうなの？
費用は誰が負担するの？
おまえの家はどうなんだ。

[16876: 匿名さん]

>>16869 匿名さん
やりたい方だけが自費でやる、やりたくない方はやらない、こうすることで、住民同士のトラブルがなくなる。
やりたくない方まで強制すると、住民間トラブルの原因をつくることになる。
住民対立の原因を生み出す。

[16877: 匿名さん]

>>16875匿名さん
汚水管は、管径が太いのと、長さが３０ｃｍぐらいしかないので
詰まることはないよ。
それに塩ビ管だから錆びることもない。よって洗浄は必要ない。
大体、汚水管の高圧洗浄ってどうやるのよ。

[16878: 匿名さん]

マンションに住んだことがない者が、ここのスレにきて
書き込みをするとはどういうこと？
マンションとどういう関係があるんだろう。

[16879: 匿名さん]

>>16877 匿名さん
あんた、痴呆症じゃないの？

[16880: 匿名さん]

>>16878 匿名さん
第三者の意見として尊重すべきだと思うよ。

[16881: 匿名さん]

＊では、専有部分の工事はどうすればいいのか。

　１）管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をやりたい方だけが自費でやる、やりたくない方はやらない、こうすることで、住民同士のトラブルがなくなる。
やりたくない方まで強制すると、住民間トラブルの原因をつくることになる。

こうすれば以下の２）、３）は不要となる。

　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなりませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となってきます。

[16882: 匿名さん]

>>16879 匿名さん
痴呆症はお前だよ馬鹿。

[16883: 匿名さん]

木造の2階建て程度の専門知識しか持たない2級建築士の自称マンションコンサルタントが朝日テレビの特番に出て知ったかぶりで解説している。
朝日テレビは、こういう胡散臭い専門家をどこからか探してきてやらせ番組を構成するのが得意な局でもある。
知ってる人間から見れば、おもわず吹き出したくなる。
マンションは木造2階建てとは違うから、一級建築士の資格位取ってから解説しろよと言いたくなる。
こういう輩は顔の見えない掲示板では自分はマンション管理士だと胸を張る。
いと面白き人間模様なり。

[16884: 住民の人に質問したいさん]

ＢＳ君？

[16885: 匿名さん]

>>16871 匿名さん
＞劣化や震災とかによる配管からの漏水は何もしないより少なくはなるでしょうね。
シロウトだな。
2級建築士の発想だな。
何も変わらなくてお金をどぶに捨てているようなもの。
排水管劣化を高圧洗浄することで、ますます水漏れすることぐらい分かりそうなものだ。

[16886: 匿名さん]

>>16885 匿名さん
トーシロが専門家面できるのが掲示板のいいところ。
騙される奴がマヌケなだけ。

[16887: 職人さん]

>>16885匿名さん
排水管は塩ビ管だよ。
高圧洗浄してどうして水漏れすることになるの。
塩ビ管は所謂ビニールパイフだからね。
古いマンションの鋼管と思っているんではないの。

[16888: 匿名さん]

チャットGTPですべてが解決する。

[16889: 匿名さん]

>>16887 職人さん
劣化するんだろ？

[16890: 匿名さん]

ＷＢＣ　日本優勝　おめでとう！

[16891: 匿名さん]

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
　　　組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

[16892: 匿名さん]

理事長さん　息子さんのＴ大合格　おめでとう

[16893: 匿名さん]

Ｔ大とは、東洋大学？それとも東海大学？

[16894: 匿名さん]

東京の大学

[16895: 匿名さん]

>>16891 匿名さん
　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

参考になる!
16651 匿名さん 2023/02/21 20:40:37
削除依頼
滞納金対策としては、滞納額が増えないうちに
催促をすることが大切です。

[16896: 口コミ知りたいさん]

>>16895 匿名さん
築35年の５００戸超のマンションだが滞納金をはゼロである。
そんなに難しく考えなくてもいいよ。
マンション管理士の試験問題を投稿しても誰も読まない。
督促等は必要だが弁護士等を使ったことはない。
規約には管理費等は管理費・修繕積立金・施設使用料等を含めてある。
よって仮に組合員が滞納等をしたまま売ったりした場合は承継人が支払うように規定している。
万が一承継人が支払わないで入居等はできないように規定している。
これでどうね( ´艸｀)。
その他に規定はまたね。
余計な神経を使わないで管理をしましょう。

[16897: マンション検討中さん]

>>16896 口コミ知りたいさん
良かったね

[16898: 匿名さん]

高校レベル

[16899: eマンションさん]

>>16896 口コミ知りたいさん
水道料金は？

[16900: 通りがかりさん]

>>16896 口コミ知りたいさん
駐車場使用料は？