「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16841: 匿名さん]

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[16842: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[16843: 匿名さん]

資産価値を保つには、お金がかかるね。
快適なマンションライフのためには経費はかけなくてはね。

[16844: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

[16845: 匿名さん]

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[16846: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[16847: 匿名さん]

>>16841 匿名さん
>現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。
>しかし、１００年もつといってもそれはあくまで躯体つまりコンクリート部分だけです。
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

従って４５年経過後は解体するか、値が付くうち売却するか、あるいは高い修繕費を払い続けるか決断する時期です。決断するのは区分所有者です。

[16848: 匿名さん]

>>16847 匿名さん

解体は築６０年が普通、定期借地権付き建物は築５０年で解体し更地で変換しなければなりません

[16849: 匿名さん]

>>16848 匿名さん
誤：更地で変換しなければなりません

正：更地で返還しなければなりません

[16850: 匿名さん]

>>16846 匿名さん
＞給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、
＞専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。
＞経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

専有部分が経年劣化して不具合が解かれば区分所有者は放置せず修繕すればよい。

[16851: 匿名さん]

>>16850 匿名さん
できる者とできない者、やらない者がいるから統一したいんですよ。
自分が住んでいる上階からあなたの部屋に漏水があり、保険で対応
できない部分の賠償がされなかった場合はどうしますか。
同じ住民同士で対立するのは嫌でしょう。

[16852: 匿名さん]

専有部分の配管もそうですが、共用部分の給水管の更新工事も
大変です。
共用部分の給水管の更新工事となれば、殆どが外付けとなります。
外付けとなると見た目も悪く資産価値に影響が出てきます。
しかし、管材は塩ビ管ではなく、鋼管が使用されていると思い
ますのでいずれ劣化してきます。
これについて、皆さんはどう対応していくおつもりですか。

[16853: 匿名さん]

専有部分の雑排水管の高圧洗浄で汚水管をやらないのは、
汚水管は管径が太くまた長さが３０ｃｍ程度と短いので
詰まる心配がないからです。
それに塩ビ管が使用されていますので錆びることもないので
高圧洗浄はやらないんです。
現実問題として、汚水管の高圧洗浄はやるとしたらどうやって
やりますか。

[16854: 匿名さん]

>>16851 匿名さん
>自分が住んでいる上階からあなたの部屋に漏水があり、保険で対応
できない部分の賠償がされなかった場合はどうしますか。

上階に非があるならば損害賠償の請求をする

[16855: 口コミ知りたいさん]

分譲マンションんでは漏水ほど嫌なものはない。
オール電化マンションで貯湯タンクが室内のクローゼット後ろや室内の真ん中や冷蔵庫置場の後ろや洗濯機置場の後ろ等に設置されているマンションは特に注意を要する。
ベランダや共用廊下側の設置は問題ありません。
このような特殊なマンションは設計のミスですので少ないですが、築古マンションには多いようです。
購入時はしない方がいいでしょう。
ババをつかまされることになります。
取引においての重要事項には説範囲ではありませんので気を付けましょう。

[16856: 匿名さん]

>>16854さん
あなたは階下に漏水が発生した場合は、保険の適用外とか
の場合は、しっかり賠償はされるんですね。
全て相手の要求通りにされるんであれば問題はおこらないと思います。

[16857: 匿名さん]

>>16853 匿名さん
うそつけ！
詰まる確率は汚水管の方が多い。

[16858: 匿名さん]

>>16852 匿名さん
給水管だけの劣化や更新を考えるのはアホの見本みたいなもの。
それを提案する16852はアホの代表。

[16859: 匿名さん]

>>16856 匿名さん
>保険の適用外とかの場合は、

具体的には、どのようなケースが考えられますか？

[16860: 匿名さん]

例えば、大事にしていた写真とか、衣類、家具とか、お金で
解決できないものもありますよ。

[16861: 口コミ知りたいさん]

>>16857 匿名さん
汚水管から?やおしめ等を詰まらせて道具でスポスポやっている。
うちのマンションは３0年過ぎて高圧洗浄は雑排水管（台所・洗面所・風呂）のみを3年に一度している。
よく駐車場等の敷地で汚水（?）があふれて緊急対応をしている。
その度に小修繕費で組合費を使っている。部屋内には汚水（?）が逆流して部屋等を汚して管理会社の仲介で工事をしている。工事費を確認したら住民加入の保険金と組合加入の保険金を使用している。収支報告書には収入の雑費と支出では小修繕費で報告されている。
保険金詐欺に当たるのではないかと思う。

[16862: 匿名さん]

>>16860 匿名さん
>例えば、大事にしていた写真とか、衣類、家具とか、お金で解決できないものもありますよ。

これらの損害は、金銭に見積もった上で、損害賠償することになる。
これが法律上の損害賠償責任である。

[16863: 匿名さん]

>>16837 匿名さん
>高学歴でマン管の有資格者、会社では要職をこなし、理事長、
>修繕委員長、規約・細則の全面改正時の委員長、長期修繕計画の
>洗い直し、ＮＰＯの理事等を経験しているので、少しは役に立つと
>思っているんだけどね。

ということなら、>>16862 は、当然ご存じですよね。

[16864: 匿名さん]

>>16861 口コミ知りたいさん
>高圧洗浄は雑排水管（台所・洗面所・風呂）のみを3年に一度している。
管理費の使い道に困っているのだろう。
築55年の公営住宅マンションに住んでいるが、過去に一度も高圧洗浄などしたことがないし、しないことによるトラブルもない。
民間マンションはお金の使い道が分からない方ばかりなのだろう。
管理会社がいるといないではこんなに違うのか。

[16865: 匿名さん]

>>16864 匿名さん
3年に一度の高圧洗浄を提案しているのは管理会社であって、組合員の提案ではない。
組合員は管理会社の専門知識を盲目的に信用しているだけ。
管理会社は組合員の専門知識の無知を利用しているだけです。

[16866: 匿名さん]

団地に住んでいる者が一度も高圧洗浄をやったことがないといって
いるが、本当に５５年もやっていないんだろうか。
それで何も問題がないのかな。
高圧洗浄をやれば、管内の掃除はできるからそれでいいんじゃないかな。

[16867: 匿名さん]

全ての写真に値段をつけて補償はしてくれないでしょう。
もし支払ってくれたとしても、そんな少ない金額で大切な
思い出は償えないというかもね。
漏水による被害は何があるか分からないし、被害者の価値観も
違うので、それでもめることはあるでしょう。

[16868: 匿名さん]

>>16867 匿名さん

金銭賠償が原則である。
もめるのであれば、裁判で決着をつければよい。

[16869: 匿名さん]

ただ単に裁判で決着をつけるという考えが無理があるといっているんですよ。
同じ住民だし、住民同士のトラブルはない方がいいでしょう。
子供の付き合いもあるだろうし、エレベーターとかで顔を合わせることもある。
だから、どうせやらなければならない時期がくるんであれば、管理組合として
一斉に工事をした方がいいんではないですか。
修繕積立金から行うも、各戸で行うも同じ住民のお金でやることには変わりは
ないんですから。

[16870: 匿名さん]

ほう、管理組合として一斉に工事をすれば、給排水設備からの水漏れは、居住者の不注意によるものも含めてゼロになるという発想ですね。
すごいマンションだ。

[16871: 匿名さん]

>>16870さん
居住者の不注意は論外です。
管理組合として一斉に工事をすれば、ゼロになるとは
いってませんよ。
少なくとも、劣化や震災とかによる配管からの漏水は何も
しないより少なくはなるでしょうね。

[16872: 匿名さん]

>>16867 匿名さん
>全ての写真に値段をつけて補償はしてくれないでしょう。
>もし支払ってくれたとしても、そんな少ない金額で大切な
>思い出は償えないというかもね。
>漏水による被害は何があるか分からないし、被害者の価値観も
>違うので、それでもめることはあるでしょう。

居住者の不注意（過失）による水漏れが原因で、階下の住民に損害を与えた場合、示談（和解契約）による解決（金銭的解決）が一般的ですが、あなたのマンションでは、ごねる住民が多いのですね。

[16873: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[16874: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[16875: 匿名さん]

>>16866 匿名さん
嘘だと思うなら、公営住宅なんだから住宅課まで問い合わせすればいい。
＞高圧洗浄をやれば、管内の掃除はできるからそれでいいんじゃないかな。
だから、汚水管はどうなの？
費用は誰が負担するの？
おまえの家はどうなんだ。

[16876: 匿名さん]

>>16869 匿名さん
やりたい方だけが自費でやる、やりたくない方はやらない、こうすることで、住民同士のトラブルがなくなる。
やりたくない方まで強制すると、住民間トラブルの原因をつくることになる。
住民対立の原因を生み出す。

[16877: 匿名さん]

>>16875匿名さん
汚水管は、管径が太いのと、長さが３０ｃｍぐらいしかないので
詰まることはないよ。
それに塩ビ管だから錆びることもない。よって洗浄は必要ない。
大体、汚水管の高圧洗浄ってどうやるのよ。

[16878: 匿名さん]

マンションに住んだことがない者が、ここのスレにきて
書き込みをするとはどういうこと？
マンションとどういう関係があるんだろう。

[16879: 匿名さん]

>>16877 匿名さん
あんた、痴呆症じゃないの？

[16880: 匿名さん]

>>16878 匿名さん
第三者の意見として尊重すべきだと思うよ。

[16881: 匿名さん]

＊では、専有部分の工事はどうすればいいのか。

　１）管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をやりたい方だけが自費でやる、やりたくない方はやらない、こうすることで、住民同士のトラブルがなくなる。
やりたくない方まで強制すると、住民間トラブルの原因をつくることになる。

こうすれば以下の２）、３）は不要となる。

　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなりませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となってきます。

[16882: 匿名さん]

>>16879 匿名さん
痴呆症はお前だよ馬鹿。

[16883: 匿名さん]

木造の2階建て程度の専門知識しか持たない2級建築士の自称マンションコンサルタントが朝日テレビの特番に出て知ったかぶりで解説している。
朝日テレビは、こういう胡散臭い専門家をどこからか探してきてやらせ番組を構成するのが得意な局でもある。
知ってる人間から見れば、おもわず吹き出したくなる。
マンションは木造2階建てとは違うから、一級建築士の資格位取ってから解説しろよと言いたくなる。
こういう輩は顔の見えない掲示板では自分はマンション管理士だと胸を張る。
いと面白き人間模様なり。

[16884: 住民の人に質問したいさん]

ＢＳ君？

[16885: 匿名さん]

>>16871 匿名さん
＞劣化や震災とかによる配管からの漏水は何もしないより少なくはなるでしょうね。
シロウトだな。
2級建築士の発想だな。
何も変わらなくてお金をどぶに捨てているようなもの。
排水管劣化を高圧洗浄することで、ますます水漏れすることぐらい分かりそうなものだ。

[16886: 匿名さん]

>>16885 匿名さん
トーシロが専門家面できるのが掲示板のいいところ。
騙される奴がマヌケなだけ。

[16887: 職人さん]

>>16885匿名さん
排水管は塩ビ管だよ。
高圧洗浄してどうして水漏れすることになるの。
塩ビ管は所謂ビニールパイフだからね。
古いマンションの鋼管と思っているんではないの。

[16888: 匿名さん]

チャットGTPですべてが解決する。

[16889: 匿名さん]

>>16887 職人さん
劣化するんだろ？

[16890: 匿名さん]

ＷＢＣ　日本優勝　おめでとう！