「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16821: 匿名さん]

管理規約と各種細則は、中古として購入してくる住民に
渡さなければ管理規約等の意味をなさなくなる。

[16822: 匿名さん]

管理規約や細則を渡さなければ、マンションの規則を
守れと言っても、何を守るのかがわからないからね。

[16823: 匿名さん]

管理規約の改正は思ったよりむずかしいですよ。
標準管理規約を参考にすればいいといわれているが
それでも誰かが中心になって、進めていかなければならない。

[16824: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[16825: 匿名さん]

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[16826: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[16827: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[16828: 匿名さん]

>>16823 匿名さん
あのね、人それぞれ能力の差がある。
低能力の方が高能力を必要とする事案に取り組んでも限界がある。
身分不相応なことは考えないほうが良い。
高能力の人間に任せればいい。

[16829: 匿名さん]

>>16828さん
その能力の高い人材がいたとしても、時間が取れる
かが問題なんです。
そんなに両方が備わった方はいませんよ。

[16830: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[16831: 匿名さん]

＜参考＞
【修繕積立金の積立方式】
○ 修繕積立金の積立方式としては、①「均等積立方式」と②「段階増額積立方式」の２つがあるが、近年分譲されるマンションは「段階増額積立方式」が圧倒的に多い。（※分譲時に修繕積立金基金として一定額を積むケースもある）
○ 2022年4月より開始した予備認定においては、認定を取得したマンションの大半が「段階増額積立方式」を採用している。

11020 匿名さん 6分前

【修繕積立金の段階増額積立方式の割合（完成年次別）】
（n=1,663）

○ 1979年以前・・・１５．６％
○ 1980年～1989年・・・２９．６％
○ 1990年～1999年・・・３９．６％
○ 2000年～2009年・・・５６．６％
○ 2010年以降・・・６７．８％

【出典】平成30年度マンション総合調査

[16832: 匿名さん]

>>16831 匿名さん
いきなり修繕積立金の積立方式の書き込みはおかしくないですか。
それもコピペだし。

[16833: 匿名さん]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

[16834: 匿名さん]

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[16835: 匿名さん]

>>16832 匿名さん

敗北者の弁なり

[16836: 匿名さん]

>>16829 匿名さん
君は能力もない人間に教えるほどの能力はあるのか。
こんな掲示板では無理だと気づかないほど頓馬な人間に何が教えられるの？
バカの自己満足か、自己学習の為だとしか思えない。

[16837: 匿名さん]

>>16836匿名さん
高学歴でマン管の有資格者、会社では要職をこなし、理事長、
修繕委員長、規約・細則の全面改正時の委員長、長期修繕計画の
洗い直し、ＮＰＯの理事等を経験しているので、少しは役に立つと
思っているんだけどね。

[16838: 匿名さん]

うそつけ！
マン管どころか、管理業務主任者の資格ももっていない。
公表できないうさんくさい経歴を並べて誰が信用すると思っているの？
詐欺師がよく使う手法。
詐欺師ならではの弁解。

[16839: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２に書き込みをしている者がいますが、殆どコピペを貼り付け、
ＰＡＲＴ３の関連するものをコピペしている。
だったら、執拗にＰＡＲＴ３や他のスレを邪魔するんではなく、堂々と
ＰＡＲＴ３にきて書きこめばいいんだけどそれはやらない。
ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も同じスレ主なんだが、ＰＡＲＴ２はマンション管理士
だけだったのを間口を広げてＰＡＲＴ３ではマンション管理士等に変更
したので、スレ主はＰＡＲＴ２には書き込みをしていない。
同じ内容のスレは２つはいらない。
まだ、マン管の資格はもっていないとかの批判をしている者がいるが
書き込み等をみればそんなことも分からないのか不思議だね。
そんなことはどうでもいいことなんだけどね。マン管の資格は次回は
講習を受けないので返納手続きはしないけど、もういらないし、
マン管士と名乗ることもできなくなるね。

[16840: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

[16841: 匿名さん]

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[16842: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[16843: 匿名さん]

資産価値を保つには、お金がかかるね。
快適なマンションライフのためには経費はかけなくてはね。

[16844: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

[16845: 匿名さん]

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[16846: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[16847: 匿名さん]

>>16841 匿名さん
>現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。
>しかし、１００年もつといってもそれはあくまで躯体つまりコンクリート部分だけです。
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

従って４５年経過後は解体するか、値が付くうち売却するか、あるいは高い修繕費を払い続けるか決断する時期です。決断するのは区分所有者です。

[16848: 匿名さん]

>>16847 匿名さん

解体は築６０年が普通、定期借地権付き建物は築５０年で解体し更地で変換しなければなりません

[16849: 匿名さん]

>>16848 匿名さん
誤：更地で変換しなければなりません

正：更地で返還しなければなりません

[16850: 匿名さん]

>>16846 匿名さん
＞給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、
＞専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。
＞経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

専有部分が経年劣化して不具合が解かれば区分所有者は放置せず修繕すればよい。

[16851: 匿名さん]

>>16850 匿名さん
できる者とできない者、やらない者がいるから統一したいんですよ。
自分が住んでいる上階からあなたの部屋に漏水があり、保険で対応
できない部分の賠償がされなかった場合はどうしますか。
同じ住民同士で対立するのは嫌でしょう。

[16852: 匿名さん]

専有部分の配管もそうですが、共用部分の給水管の更新工事も
大変です。
共用部分の給水管の更新工事となれば、殆どが外付けとなります。
外付けとなると見た目も悪く資産価値に影響が出てきます。
しかし、管材は塩ビ管ではなく、鋼管が使用されていると思い
ますのでいずれ劣化してきます。
これについて、皆さんはどう対応していくおつもりですか。

[16853: 匿名さん]

専有部分の雑排水管の高圧洗浄で汚水管をやらないのは、
汚水管は管径が太くまた長さが３０ｃｍ程度と短いので
詰まる心配がないからです。
それに塩ビ管が使用されていますので錆びることもないので
高圧洗浄はやらないんです。
現実問題として、汚水管の高圧洗浄はやるとしたらどうやって
やりますか。

[16854: 匿名さん]

>>16851 匿名さん
>自分が住んでいる上階からあなたの部屋に漏水があり、保険で対応
できない部分の賠償がされなかった場合はどうしますか。

上階に非があるならば損害賠償の請求をする

[16855: 口コミ知りたいさん]

分譲マンションんでは漏水ほど嫌なものはない。
オール電化マンションで貯湯タンクが室内のクローゼット後ろや室内の真ん中や冷蔵庫置場の後ろや洗濯機置場の後ろ等に設置されているマンションは特に注意を要する。
ベランダや共用廊下側の設置は問題ありません。
このような特殊なマンションは設計のミスですので少ないですが、築古マンションには多いようです。
購入時はしない方がいいでしょう。
ババをつかまされることになります。
取引においての重要事項には説範囲ではありませんので気を付けましょう。

[16856: 匿名さん]

>>16854さん
あなたは階下に漏水が発生した場合は、保険の適用外とか
の場合は、しっかり賠償はされるんですね。
全て相手の要求通りにされるんであれば問題はおこらないと思います。

[16857: 匿名さん]

>>16853 匿名さん
うそつけ！
詰まる確率は汚水管の方が多い。

[16858: 匿名さん]

>>16852 匿名さん
給水管だけの劣化や更新を考えるのはアホの見本みたいなもの。
それを提案する16852はアホの代表。

[16859: 匿名さん]

>>16856 匿名さん
>保険の適用外とかの場合は、

具体的には、どのようなケースが考えられますか？

[16860: 匿名さん]

例えば、大事にしていた写真とか、衣類、家具とか、お金で
解決できないものもありますよ。

[16861: 口コミ知りたいさん]

>>16857 匿名さん
汚水管から?やおしめ等を詰まらせて道具でスポスポやっている。
うちのマンションは３0年過ぎて高圧洗浄は雑排水管（台所・洗面所・風呂）のみを3年に一度している。
よく駐車場等の敷地で汚水（?）があふれて緊急対応をしている。
その度に小修繕費で組合費を使っている。部屋内には汚水（?）が逆流して部屋等を汚して管理会社の仲介で工事をしている。工事費を確認したら住民加入の保険金と組合加入の保険金を使用している。収支報告書には収入の雑費と支出では小修繕費で報告されている。
保険金詐欺に当たるのではないかと思う。

[16862: 匿名さん]

>>16860 匿名さん
>例えば、大事にしていた写真とか、衣類、家具とか、お金で解決できないものもありますよ。

これらの損害は、金銭に見積もった上で、損害賠償することになる。
これが法律上の損害賠償責任である。

[16863: 匿名さん]

>>16837 匿名さん
>高学歴でマン管の有資格者、会社では要職をこなし、理事長、
>修繕委員長、規約・細則の全面改正時の委員長、長期修繕計画の
>洗い直し、ＮＰＯの理事等を経験しているので、少しは役に立つと
>思っているんだけどね。

ということなら、>>16862 は、当然ご存じですよね。

[16864: 匿名さん]

>>16861 口コミ知りたいさん
>高圧洗浄は雑排水管（台所・洗面所・風呂）のみを3年に一度している。
管理費の使い道に困っているのだろう。
築55年の公営住宅マンションに住んでいるが、過去に一度も高圧洗浄などしたことがないし、しないことによるトラブルもない。
民間マンションはお金の使い道が分からない方ばかりなのだろう。
管理会社がいるといないではこんなに違うのか。

[16865: 匿名さん]

>>16864 匿名さん
3年に一度の高圧洗浄を提案しているのは管理会社であって、組合員の提案ではない。
組合員は管理会社の専門知識を盲目的に信用しているだけ。
管理会社は組合員の専門知識の無知を利用しているだけです。

[16866: 匿名さん]

団地に住んでいる者が一度も高圧洗浄をやったことがないといって
いるが、本当に５５年もやっていないんだろうか。
それで何も問題がないのかな。
高圧洗浄をやれば、管内の掃除はできるからそれでいいんじゃないかな。

[16867: 匿名さん]

全ての写真に値段をつけて補償はしてくれないでしょう。
もし支払ってくれたとしても、そんな少ない金額で大切な
思い出は償えないというかもね。
漏水による被害は何があるか分からないし、被害者の価値観も
違うので、それでもめることはあるでしょう。

[16868: 匿名さん]

>>16867 匿名さん

金銭賠償が原則である。
もめるのであれば、裁判で決着をつければよい。

[16869: 匿名さん]

ただ単に裁判で決着をつけるという考えが無理があるといっているんですよ。
同じ住民だし、住民同士のトラブルはない方がいいでしょう。
子供の付き合いもあるだろうし、エレベーターとかで顔を合わせることもある。
だから、どうせやらなければならない時期がくるんであれば、管理組合として
一斉に工事をした方がいいんではないですか。
修繕積立金から行うも、各戸で行うも同じ住民のお金でやることには変わりは
ないんですから。

[16870: 匿名さん]

ほう、管理組合として一斉に工事をすれば、給排水設備からの水漏れは、居住者の不注意によるものも含めてゼロになるという発想ですね。
すごいマンションだ。