「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[1681: 匿名さん]

まず電話。
それから心臓マッサージです。
隣りの者にＡＥＤを取りに行ってもらいます。（又は子供に）
ＡＥＤを取りにいって帰ってくるまでどれぐらいかかりますか。
それからＡＥＤの扱いができればいいですが、それに手間どっていると
直ぐ２０分はかかります。
そうこうしていれば救急車が到着します。それを早く家の中に導くことの
方が大切です。

[1682: 匿名さん]

ＡＥＤに関してはこれで終わりとします。

[1683: 匿名さん]

　宅配ボックスとは、宅配業者が配達した荷物の受取人が留守の場合に、一時的にその配達
した荷物を保管しておくロッカーです。但し、宅配業者に連絡しておくことが必要です。

普及状況
　　　共働きにより昼間宅配物の受取が困難な世帯が増加した上に、ネットショッピング等の
　　通販の普及により宅配物の増加が重なりニーズが高まっている。
　　　東京での普及率が高く、西日本はまだ低い状況ではある。

[1684: 匿名さん]

メリット
　　＊不在時いつでも荷物が受け取れる。不在時の再配達がなくなる。
　　＊玄関先での荷物の受け渡しが不要となり、セキュリティ・プライバシーが安心。
　　＊ボックスを無人で管理できる。（荷物の保管時間や履歴等が常時確認できる）
　　　パソコンや携帯電話へメール通知のサービスができる。

[1685: 匿名さん]

デメリット
　　　＊導入費用が必要になる。ボックス台数の数により金額が変わる。
　　　＊管理員経費がアップする。
　　　＊毎月のメンテナンス費用（電気代等）が必要。　５，０００円程度。
　　　＊５年おきに５万程度（ボックスの台数により増減）の修理費用が発生する。

[1686: 匿名さん]

郵政省からの謝礼金がでる。
　　　平成８年以降の設置に対して、１ボックスあたり２，０００円。

宅配ボックスに入れることが禁止されている商品
　　　チルド便（冷蔵ボックスのあるロッカーもある）
　　　生もの（冷蔵ボックスのあるものもある）
　　　書留郵便
　　　代金引換郵便

[1687: 匿名さん]

宅配ボックス（機械式）・・・オプションはつけられます。
　　　ダイヤル錠等の錠前により扉の施解錠を行うロッカーのこと。

　　操作方法
　　　　宅配ボックスのそれぞれの箱の扉に４桁のダイヤルがある。配達員は荷物を入れ
　　　ダイヤルを任意の番号に合わせてこれを暗証番号とし、暗証番号と箱番号を不在
　　　通知書に記入して郵便受けに投函する。
　　　　受取人は、ダイヤルを暗証番号にあわせることで扉を開き受取ができる。

　　　メリット・・・操作が単純でわかりやすい。
　　　デメリット・・・暗証番号を記入した不在通知書が第三者に読まれたり盗まれる可能性
　　　　　　　　　　　などセキュリティ性で劣る面がある。

[1688: 匿名さん]

電気式コンピーューター制御方式・・・オプションはつけられます。
　　　マイコン等を利用して電気的に扉の施解錠を行うロッカーのこと。

　　操作方法
　　　液晶の表示や操作パネルがあり、操作パネルや音声で案内される手順に従って荷物
　　　を入れる。暗証番号の設定を必要とせず、居住者に予め配布されている磁気カード又は
　　　非接触キーで扉を開き受け取りができるシステムが多い。

　　　メリット・・・非接触キーによる受取や操作履歴の記録などダイヤル式に比べセキュリティ
　　　　　　　　　　性が高い。
　　　デメリット・・・電気代や磁気カード発行費用などの維持コストがかかる。

[1689: 匿名さん]

　基礎知識として必要なことを調べました。後は、資料を取り寄せたり、他マンションで導入
されている意見を聞く必要があります。必要台数や機種等。
　又、導入しているマンションでの活用状況やトラブル等も調査しておく必要があります。
　但し、経費的には保存行為を上回る金額となるため、導入するとしたら、次期総会にかける
必要があります。

[1690: 匿名さん]

一部情報が古いものもあるかと思いますが、その点は
ご了承ください。

[1691: 匿名さん]

宅配ボックスを個人用のボックスとして活用している者も
いるからね。
○○号室のだれだれさんへ何を入れておきましたので食べて
下さいとか。

[1692: 匿名さん]

しかし宅配ボックスはあった方がマンションのグレードは
高いような気がするけどね。

[1693: 匿名さん]

しかし、高齢化時代重い水物等ボックスまで取りに行くのは出来ないよ。

[1694: 匿名さん]

まあ隣人に助けを借りるということになると思いますが。
それも着の身着のままでは駆けつけてくれないでしょうね。
マバシャマ姿でエレベーターに乗ってＡＥＤを取りにいくのも
嫌でしょうしね。
それより救急車と心臓マッサージが優先です。

[1695: 匿名さん]

皆さん方の築では杞憂厩舎は何分ぐらいで到着しますか。
私どもの地区では１５分と消防署はいっています。

[1696: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

[1697: 匿名さん]

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[1698: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

[1699: 匿名さん]

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

[1700: 匿名さん]

国税局(税務署含む)はマンション調査より、マンション大規模修繕工事の設計事務所や工事施工会社を優先査察し多額のバックリベートに対し課税強化をしてもらいたい。

[1701: 匿名さん]

>>1700さん
そうですよね。
マンションの脱税というものは僅かなものです。空き駐車場を外部の者に
貸し出すぐらいは大目にみてもいいと思います。
それに個人の所得になるのではなく、マンションの管理のためにやるのですから。
巨悪は眠らせないというマルサであって欲しいですね。

[1702: 匿名さん]

空き駐車場問題で指摘されたのは大阪税務署でしたよね。

[1703: 匿名さん]

それを期に全国で空き駐車場対策がとられ、規約の
改正が行われました。

[1704: 匿名さん]

皆さん方のマンションの監視カメラは買い取りですか、それともリースですか。
買い取った方がプラスではあるのですが、１０年とか１５年経過しますと、型が
古くなり機能も最新のものと比べると劣ります。
修理代については大した金額にはなりませんが。
しかし買い取りだといつか買い替えをしなければなりません。
うちの場合は２０台近くありますのでその額は大きなものとなりますが、長期修繕計画
では予定していません。

[1705: 匿名さん]

監視カメラはレンタルがいいのか買い取りがいいのか
ということですよね。

[1706: 匿名さん]

防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　１基当たり２５万円前後
　カメラ○台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買取りかレンタルかの検討

[1707: 匿名さん]

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

[1708: 匿名さん]

あまり税務署をなめていると、みせしめにどこかのマンションが
摘発を受けるよ。
特に大型マンションや駐車場をいっぱいもっているとこは気を
つけるべき。

[1709: 匿名さん]

しかし現実的には駐車場の外部貸し出しは考えられず
駐車場不足の方が問題でしょう。

[1710: 匿名さん]

しかし現在は空き駐車場の問題は下火になりました。
大阪のマンションが摘発されたときは全国的に脚光を
浴びましたけどね。

[1711: 匿名さん]

空き駐車場対策としては、規約に明確に規定を設けて
おかなければならないでしょう。
例え必要はないと思ってもいざというときのために、
規約で規定しておけばいいだけのことですから。
民泊禁止の規約も同じことです。

[1712: 匿名さん]

民泊で困っているマンションはないですか。
あったら事例を教えてください。

[1713: 匿名さん]

>>1707
知らなきゃ憶測で書かない方がいいです。
税務調査や査察はほとんどがタレコミによるものです。
優先順位とか訳分からん事言って恥ずかしい。

[1714: 匿名さん]

民泊問題については詳しいですよ。
うちのマンションでは民泊禁止の規定を設けてありますよ。

[1715: 匿名さん]

民泊の規約改正を後日掲載します。

[1716: 匿名さん]

昨日は友達と飲みに出て、３時ごろまで飲んでたので
今おきました。

[1717: 匿名さん]

標準管理規約の改正
　　
　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ
　ブル防止がその目的です。
　　予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか
　否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

[1718: 匿名さん]

※補足事項
　住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照

[1719: 匿名さん]

　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。

[1720: 匿名さん]

　標準管理規約現行第１２条
　　　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
　標準管理規約改定分
　　又、標準管理規約の改正を受けて住宅宿泊事業についてのみ可否に関する規約を設けた場合
　（規約に特定民泊に関する可否の規定がない場合）は承認可の場合は特定民泊の対象になると
　しています。
　　但し、特定民泊はもともと住宅としての施設利用を前提とした制度であることから、住宅として
　使用するにあたらないものとの解釈が決議されているなど、管理組合の意思が専有部分を特区
　民泊の用に供することを禁ずるものと認められる場合を除き、特定認定の対象となります。
　　要するに第２項があれば３項は不要との解釈だと思われます。
　　国家戦略特区に指定された場合は、営業日数の上限はありません。全国民泊の場合は、年間
　１８０日を営業日数の上限としています。

[1721: 匿名さん]

　　②民泊を両方共禁止する場合

　　　第１２条
　　　　１．　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供しては
　　　　　ならない。
　　　　２．　区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法
　　　　　第２条第３項の住宅民泊事業に使用してはならない。
　　　　３．区分所有者はその専有部分を国家戦略特別区域法第１３条第１項の特定認定を受けて
　　　　　行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。

[1722: 匿名]

分譲マンションにとって民泊禁止の規約の良否は
組合内部で議論するべきです。
マンションの事情によったら民泊ＯＫのほうが良
い場合もあります。

[1723: 匿名さん]

　　第３条（届出）
　　　　１項　都道府県知事であって、その長が第６８条第１項の規定により同項に規定する住宅
　　　　　　宿泊事業等関係行政事務を処理するものの区域にあっては、当該保健所設置市等の
　　　　　　長。（第１項並びに同条第１項及び第２項を除き以下同じ）に住宅宿泊事業を営む旨の
　　　　　　届け出をした者は、旅館業法第３条第１２項の規定に拘わらず住宅宿泊事業を営むこ
　　　　　　とができる。

[1724: 匿名さん]

　　第１３条（標識の掲示） 共用部分への看板・標識は禁止
　　　　　住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに公衆の見やすい場所に国交省令・厚労省令で定め
　　　　る様式の標識を掲げなければならない。

[1725: 匿名さん]

　　第２条（定義）
　　　　　この法律において、「住宅宿泊事業」とは旅館業法第三条二第１項に規定する営業者以外
　　　　の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊日数として国交省令・
　　　　厚労省令で定めるということにより算定した日数が１年間で１８０日を超えないものをいう。

[1726: 匿名さん]

2017年6月 住宅宿泊事業法（民法新法）
　　　従来の旅館業法で定める営業形態や国家戦略特別区域の特区民泊にはあてはまらない新しい
　　営業形態です。
　　　既泊の住宅を１日単位で利用者に貸し出すもので、１年間１８０日を超えない範囲で営業。

2018年6月 施行
2017年3月 届出開始

[1727: 匿名さん]

　①住宅宿泊事業者（区分所有者）
　　　　届け出が必要。
　　　　管理規約で民泊禁止がされているマンションは届出ができません。

　②住宅宿泊管理業者

　③住宅宿泊仲介業者
　　　　宿泊者と住宅宿泊事業社との間の宿泊契約の締結の仲介をする事業
　　　　インターネットなどの民泊仲介業者をいう。
　　　　住宅宿泊事業者を代理して契約を締結し、媒介をし取次ぎをする行為

※宿泊も期間の短い賃貸であるとして規約に違反していないという理論も出てくる可能性はある。
　　住宅宿泊扱いということ。

　区分所有者は、その専有部分を期間を問わず不特定多数を対象とする営利を目的とする宿泊
や滞在の用途として貸与してはならない。

[1728: 匿名さん]

どちらにしても、民泊オーケーとなると、エントランスに外人がたむろするし、
騒音やゴミの分別とかも知らないので目茶苦茶になります。
民泊禁止の規約だけでも早急に規定しておくことが必要でしょう。
そうしないと、一度民泊が許されるとそれ以降規約で規定するとなるとその者の
承認がなければ規約は成立しませんから。
一人でも反対すると規約ができないのは一括受電も同じことです。

[1729: 匿名さん]

ＮＰＯ連合会やマンション管理士会もこれは広報して
マンションに働きかけるべきです。Ｓさん頑張ってください。

[1730: 匿名さん]

どちらにしても、民泊オーケーとなると、エントランスに外人がたむろするし、
騒音やゴミの分別とかも知らないので目茶苦茶になります。
民泊禁止の規約だけでも早急に規定しておくことが必要でしょう。
そうしないと、一度民泊が許されるとそれ以降規約で規定するとなるとその者の
承認がなければ規約は成立しませんから。
一人でも反対すると規約ができないのは一括受電も同じことです。