「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16801: 匿名さん]

話が脱線したが、理事のなり手がいないなら報酬額を上げればいい。
報酬額次第では重い腰を上げてくれること間違いない。
寸志などとほざいている間は誰も理事長にはなりたがらない。
10万円の報酬で100万円の経費が節約できたなら、90万円も得したことになる。

[16802: 匿名さん]

>>16801さん
いくら報酬を引き上げても経費の節約はできないよ。
所詮仕事ではなく、アルバイトでしかないのだから。
理事長を仕事として報酬を出すのなら、月１００万円
はださなければならないからね。

[16803: 口コミ知りたいさん]

>>16787 匿名さん
寸志も頂いたことはありませんよ。
理事長は管理会社を利用すれば職の手間
は省けます。
自己負担経費は連絡費位です。
大体手当てを当てにしての理事職は良く
ないと思いますよ。
フォアザーズですからね。
人の役に立って喜んでいただくのが私へ
の報酬だと思っております。

[16804: 匿名さん]

>>16803 口コミ知りたいさん
鈍い頭だね。
だからあんたみたいなおめでたい方が役員をやればいい。
実際は、あんたみたいなおめでたい人は希少価値であって、皆さん利口だから役員になり手がいない。
利口な方はやりたがらない。
その場合の話をしているんですよ。
お分かりかな？

[16805: 匿名さん]

>>16802 匿名さん
自分がそうだからと言って他人もみな同じだと決めつけるのは軽薄です。
学歴も資格もないフロントが十数件も掛け持ちでやっていることを、あんたには相当な重荷みたいですね。
親を怨むしかない。
理事長に100万円？
冗談でしょ？

[16806: 匿名さん]

>>16803 口コミ知りたいさん
タダより怖いものはないと言いますからね。
コンサルタントもやっているそうですね。
マンションに絡む会社も数社やっているそうじゃないですか。
タダの理事長はそれらへの誘い水？

[16807: 匿名さん]

>>16802 匿名さん
理事長の手当てが100万円もの価値があるなら、安給料で十何件も掛け持ちしているフロントはどうなるんだ。
残った利益は管理会社のもの？

[16808: 匿名さん]

>>16807さん
理事長をプロとしてやるとなれば、会社を辞めてやらなければならなくなる。
そうした場合は、月１００万円ぐらいの報酬がなければ優秀な
人材は集まらないでしょう。
当然自主管理にした場合の話しですよ。

[16809: 口コミ知りたいさん]

>>16806 匿名さん
コンサルなんかしないよ。
理事長をしていて組合員が喜ぶのが楽しいと言っているでしょう( ´艸｀)。
本業は投資業ですよ。
今は頭を抱えてはいるが体は動いていないので住民にしてみれば昼行燈だと笑われている。
勿論利益は不動産等には投資はしますよ。
リスクの回避ですからね。
ここ二、三日で米国の金融破綻で世界がどうなるかを見極める情報収集で忙しいよ。
ならず者国家の核使用がなければ含み損ですむでしょけどね。
当面はトルコ大統領選の行方が気になりだした。
組合員の投資家がそろそろ我が家に集合してくるのでここらへんで失礼します。
理事長は管理会社のつかい方で楽だし、
報酬などはいりません。
安心してくださいね。

[16810: 匿名さん]

自主点検のポイント（例）
屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれ等はないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡調査等
　　　　　水はたまっていないか。
外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井をみる。汚れ・塗装状況・ひび割れ等
　　　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか
電気設備・・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況　　配電盤は１５年～２０年で交換
給水設備・・・排水の流れが悪くないか。悪臭はないか。水漏れやさびがみあたらないか
　　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを利用する。

[16811: 匿名さん]

計画修繕のタイミング
１）水道水に濁り、さび水が発生していないか。
２）排水の具合は
３）鉄部のサビが目立ってきた。
４）ＴＶの写りが悪くなってきた。
５）塗装が色あせてきた。

[16812: 匿名さん]

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

[16813: 匿名さん]

>>16808 匿名さん
また脱線か。
自主管理の話なんてしていない。
管理会社のフロントフォローの下での話。
＞理事長をプロとしてやる
大丈夫か。
第一線をリタイアした年金生活者が片手間としてやればいい。
学歴も資格もないフロントとは素質が違う。
10万円出せば、それなりの人材が名乗り出てくる。

[16814: 匿名さん]

>>16809 口コミ知りたいさん
本業はプロバガンダ活動でしょ。
どこかの国の人種が得意とするところだ。

[16815: 匿名さん]

>>16813さん
月１０万円でそれなりの人材がみつかるかな。
年金生活者ならやる者がいるかもしれないね。
それでも、かなり厳しいだろう。

[16816: 口コミ知りたいさん]

>>16814 匿名さん
私は嘘はつきません。
プロパガンダでもなく生粋の日本人です。
投資で生計を立てています。
今、CPIを確認して明日の相場の行方と投資先を決定して指値が終わったので返事をさせております。
匿名掲示板だと軽く扱うといけませんよ。
文言からは貴方のお顔が見え隠れしてい
ますよ( ´艸｀)

[16817: 口コミ知りたいさん]

>>16814 匿名さん
貴方に投稿中に持株が暴騰しだした。
仲間から利確するか否かの相談があったので当分は大丈夫だから持つことにした。
今売れば数百万の利益にはなるが情勢が変わったので利確はお預けとしました。
米国の銀行の破綻の連鎖は防げそうだが油断はできない。
地銀の預金が大手の銀行ｔ流出して破綻連鎖が予想される。
地銀への預金者はスタートアップ企業だから大手に取引を変更しても相手にはされないと踏んで投資を続行することにした。
投資は嘘をつかないし、実力がないと稼げない世界だから人間相手の仕事は嘘を上手に使わないと出世もお金も儲からない。
その点投資は嘘をつかない。
楽しいよ( ´艸｀)。
マンションの膨大な余剰金をみていつももったいないと横目で眺めている。

[16818: 匿名さん]

>>16816 口コミ知りたいさん
あんたの能力が低学歴低賃金のフロント以下だからだよ。
フロントもろくに務まらない人間のいいわけだな。
能力もないくせに高賃金を夢見て暮らしている。
世の中甘くないからね。
だから投資に走る。
プロパガンダ活動でお手当て貰うしか脳のない人間だからね。

[16819: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[16820: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正はやらなければだめですね。
いつまでも改訂をせず、分譲時のままの規約と細則ではその
理事会の能力が疑われます。

[16821: 匿名さん]

管理規約と各種細則は、中古として購入してくる住民に
渡さなければ管理規約等の意味をなさなくなる。

[16822: 匿名さん]

管理規約や細則を渡さなければ、マンションの規則を
守れと言っても、何を守るのかがわからないからね。

[16823: 匿名さん]

管理規約の改正は思ったよりむずかしいですよ。
標準管理規約を参考にすればいいといわれているが
それでも誰かが中心になって、進めていかなければならない。

[16824: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[16825: 匿名さん]

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[16826: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[16827: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[16828: 匿名さん]

>>16823 匿名さん
あのね、人それぞれ能力の差がある。
低能力の方が高能力を必要とする事案に取り組んでも限界がある。
身分不相応なことは考えないほうが良い。
高能力の人間に任せればいい。

[16829: 匿名さん]

>>16828さん
その能力の高い人材がいたとしても、時間が取れる
かが問題なんです。
そんなに両方が備わった方はいませんよ。

[16830: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[16831: 匿名さん]

＜参考＞
【修繕積立金の積立方式】
○ 修繕積立金の積立方式としては、①「均等積立方式」と②「段階増額積立方式」の２つがあるが、近年分譲されるマンションは「段階増額積立方式」が圧倒的に多い。（※分譲時に修繕積立金基金として一定額を積むケースもある）
○ 2022年4月より開始した予備認定においては、認定を取得したマンションの大半が「段階増額積立方式」を採用している。

11020 匿名さん 6分前

【修繕積立金の段階増額積立方式の割合（完成年次別）】
（n=1,663）

○ 1979年以前・・・１５．６％
○ 1980年～1989年・・・２９．６％
○ 1990年～1999年・・・３９．６％
○ 2000年～2009年・・・５６．６％
○ 2010年以降・・・６７．８％

【出典】平成30年度マンション総合調査

[16832: 匿名さん]

>>16831 匿名さん
いきなり修繕積立金の積立方式の書き込みはおかしくないですか。
それもコピペだし。

[16833: 匿名さん]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

[16834: 匿名さん]

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[16835: 匿名さん]

>>16832 匿名さん

敗北者の弁なり

[16836: 匿名さん]

>>16829 匿名さん
君は能力もない人間に教えるほどの能力はあるのか。
こんな掲示板では無理だと気づかないほど頓馬な人間に何が教えられるの？
バカの自己満足か、自己学習の為だとしか思えない。

[16837: 匿名さん]

>>16836匿名さん
高学歴でマン管の有資格者、会社では要職をこなし、理事長、
修繕委員長、規約・細則の全面改正時の委員長、長期修繕計画の
洗い直し、ＮＰＯの理事等を経験しているので、少しは役に立つと
思っているんだけどね。

[16838: 匿名さん]

うそつけ！
マン管どころか、管理業務主任者の資格ももっていない。
公表できないうさんくさい経歴を並べて誰が信用すると思っているの？
詐欺師がよく使う手法。
詐欺師ならではの弁解。

[16839: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２に書き込みをしている者がいますが、殆どコピペを貼り付け、
ＰＡＲＴ３の関連するものをコピペしている。
だったら、執拗にＰＡＲＴ３や他のスレを邪魔するんではなく、堂々と
ＰＡＲＴ３にきて書きこめばいいんだけどそれはやらない。
ＰＡＲＴ２もＰＡＲＴ３も同じスレ主なんだが、ＰＡＲＴ２はマンション管理士
だけだったのを間口を広げてＰＡＲＴ３ではマンション管理士等に変更
したので、スレ主はＰＡＲＴ２には書き込みをしていない。
同じ内容のスレは２つはいらない。
まだ、マン管の資格はもっていないとかの批判をしている者がいるが
書き込み等をみればそんなことも分からないのか不思議だね。
そんなことはどうでもいいことなんだけどね。マン管の資格は次回は
講習を受けないので返納手続きはしないけど、もういらないし、
マン管士と名乗ることもできなくなるね。

[16840: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

[16841: 匿名さん]

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[16842: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[16843: 匿名さん]

資産価値を保つには、お金がかかるね。
快適なマンションライフのためには経費はかけなくてはね。

[16844: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

[16845: 匿名さん]

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[16846: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[16847: 匿名さん]

>>16841 匿名さん
>現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。
>しかし、１００年もつといってもそれはあくまで躯体つまりコンクリート部分だけです。
>マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

従って４５年経過後は解体するか、値が付くうち売却するか、あるいは高い修繕費を払い続けるか決断する時期です。決断するのは区分所有者です。

[16848: 匿名さん]

>>16847 匿名さん

解体は築６０年が普通、定期借地権付き建物は築５０年で解体し更地で変換しなければなりません

[16849: 匿名さん]

>>16848 匿名さん
誤：更地で変換しなければなりません

正：更地で返還しなければなりません

[16850: 匿名さん]

>>16846 匿名さん
＞給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、
＞専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。
＞経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

専有部分が経年劣化して不具合が解かれば区分所有者は放置せず修繕すればよい。