「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16781: 匿名さん]

>>16776 匿名さん
月毎の出納金の精査押印、月次報告書のチェック、理事会や総会の運営、管理会社との連絡、義務違反者への対応、マンション管理に関する統括責任。
財務諸表に基礎知識、区分所有法や管理規約に対する基礎知識、建物管理に対する基礎知識。
理事長が果たすべき役割は大きい。
その報酬が月額1万円程度では誰もしたがらない。

[16782: 匿名さん]

>>16780さん
１５階建て、２００戸程度のマンションで増圧直結方式は
できるんですね。
設計コンサルタントに聞いたら、地域によって違うということでしたので、
水道局に問い合わせをしてみたいと思います。
ありがとうございます。

[16783: 匿名さん]

>>16781さん
輪番制の理事長ではいろんな方がおられます。
知識や情報、時間等にもかなりの差が出てきます。
動く理事長もうごかない理事長も細則を決めれば
同じ金額になります。
金額の大小の設定は難しいと思いますが、寸志という
気持ちで頑張ってもらうための報酬と考えればいいのでは
ないでしょうか。

[16784: 匿名さん]

役員、理事等の報酬はマンションの規模によって異なってもいいかと思います
１００戸未満、２５０戸未満、２５０戸超等によって役員に係る負荷は異なると思いますので各マンションで決めればいいかと思いますよ。
役員によって働きも違いますので役員の細則を決めて置くと組合員の理解も得られやすいと思います。

[16785: 匿名さん]

>>16782 匿名さん
荏原製作所（代表的なポンプ製造業）等に説明を申し出てはどうでしょう。

[16786: 口コミ知りたいさん]

理事の報酬等の議論を見ていて大した報酬ではないのでそれ等の収入を当てにしての理事就任をするような組合員は排除したほうがいいでしょう。
金銭に困っているか欲深いかのどちらかだからです。
ボランテァの方がやりがいを感じて組合に寄与すと思います。
うちでは理事長の報酬が月10万円ですが、
手当てにつられて手放しません。
再任再任で居座っています。
人相も貧相である( ´艸｀)。

[16787: 匿名さん]

>>16783 匿名さん
寸志で済むならあんたがやればいい。
そういった人間を集めれば、輪番制なんて必要ない。

[16788: 匿名さん]

>>16786 口コミ知りたいさん
理事長は役員間の多数決で決まる。他の役員が10万円でもやりたくないのであれば、理事長職は10万円の価値があるのでしょう。
問題なのは、貧相な理事長を多選させている組合員たちです。

[16789: 匿名さん]

( ´艸｀)。

理事長の手当て月１０万円は釣りじゃないの。

[16790: 匿名さん]

>>16789 匿名さん
ほとんどのレスが釣りであることは承知ですよ。
釣りレスもうまく利用すれば効果はあります。

[16791: 匿名さん]

自主管理の理事長なら、その業務負担に応じて10万円でも高くはない。

[16792: 匿名さん]

>>16791さん
しかし、時間をかけて一生懸命やっている理事長の場合は
それでもいいんですが、理事長が交代して、殆ど何もしない場合で
あっても月１０万円は支給しなければならなくなるんでは。

[16793: 匿名さん]

そんな理事長なら選ばなければいいことです。
つまらない相談ですね。

[16794: 匿名さん]

しかし、理事長の成りて不足やら、その場の雰囲気で
選ばれることもあるからね。
選ぶ者も無責任なとこあるし。

[16795: 匿名さん]

>>16794 匿名さん
あんたが望む第三者管理を採用してはどうかな。

[16796: 匿名さん]

>>16795さん
うちのマンションは、第三者管理とかは全く必要ないんだけどね。
理事会、専門委員会もうまくいっているし、管理会社との対立も
ないしね。

[16797: 匿名さん]

>>16794 匿名さん
香川県マンション管理士協会に相談すると第三者管理について相談に乗ってくれると思うよ

[16798: 匿名さん]

>>16796 匿名さん
うまくいってるのと第三者管理は別問題。
第三者管理でないと管理会社が儲からない。
管理会社を儲けさせるために第三者管理があるのですよ。

[16799: 匿名さん]

>>16798さん
管理会社は委託契約で会社の利益をあげればいいんですよ。
工事や点検で儲けようとすること自体、本質からはなれている。
工事や各種点検に関しては、適正利潤であればいい。

[16800: 匿名さん]

ほー

[16801: 匿名さん]

話が脱線したが、理事のなり手がいないなら報酬額を上げればいい。
報酬額次第では重い腰を上げてくれること間違いない。
寸志などとほざいている間は誰も理事長にはなりたがらない。
10万円の報酬で100万円の経費が節約できたなら、90万円も得したことになる。

[16802: 匿名さん]

>>16801さん
いくら報酬を引き上げても経費の節約はできないよ。
所詮仕事ではなく、アルバイトでしかないのだから。
理事長を仕事として報酬を出すのなら、月１００万円
はださなければならないからね。

[16803: 口コミ知りたいさん]

>>16787 匿名さん
寸志も頂いたことはありませんよ。
理事長は管理会社を利用すれば職の手間
は省けます。
自己負担経費は連絡費位です。
大体手当てを当てにしての理事職は良く
ないと思いますよ。
フォアザーズですからね。
人の役に立って喜んでいただくのが私へ
の報酬だと思っております。

[16804: 匿名さん]

>>16803 口コミ知りたいさん
鈍い頭だね。
だからあんたみたいなおめでたい方が役員をやればいい。
実際は、あんたみたいなおめでたい人は希少価値であって、皆さん利口だから役員になり手がいない。
利口な方はやりたがらない。
その場合の話をしているんですよ。
お分かりかな？

[16805: 匿名さん]

>>16802 匿名さん
自分がそうだからと言って他人もみな同じだと決めつけるのは軽薄です。
学歴も資格もないフロントが十数件も掛け持ちでやっていることを、あんたには相当な重荷みたいですね。
親を怨むしかない。
理事長に100万円？
冗談でしょ？

[16806: 匿名さん]

>>16803 口コミ知りたいさん
タダより怖いものはないと言いますからね。
コンサルタントもやっているそうですね。
マンションに絡む会社も数社やっているそうじゃないですか。
タダの理事長はそれらへの誘い水？

[16807: 匿名さん]

>>16802 匿名さん
理事長の手当てが100万円もの価値があるなら、安給料で十何件も掛け持ちしているフロントはどうなるんだ。
残った利益は管理会社のもの？

[16808: 匿名さん]

>>16807さん
理事長をプロとしてやるとなれば、会社を辞めてやらなければならなくなる。
そうした場合は、月１００万円ぐらいの報酬がなければ優秀な
人材は集まらないでしょう。
当然自主管理にした場合の話しですよ。

[16809: 口コミ知りたいさん]

>>16806 匿名さん
コンサルなんかしないよ。
理事長をしていて組合員が喜ぶのが楽しいと言っているでしょう( ´艸｀)。
本業は投資業ですよ。
今は頭を抱えてはいるが体は動いていないので住民にしてみれば昼行燈だと笑われている。
勿論利益は不動産等には投資はしますよ。
リスクの回避ですからね。
ここ二、三日で米国の金融破綻で世界がどうなるかを見極める情報収集で忙しいよ。
ならず者国家の核使用がなければ含み損ですむでしょけどね。
当面はトルコ大統領選の行方が気になりだした。
組合員の投資家がそろそろ我が家に集合してくるのでここらへんで失礼します。
理事長は管理会社のつかい方で楽だし、
報酬などはいりません。
安心してくださいね。

[16810: 匿名さん]

自主点検のポイント（例）
屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれ等はないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡調査等
　　　　　水はたまっていないか。
外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井をみる。汚れ・塗装状況・ひび割れ等
　　　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか
電気設備・・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況　　配電盤は１５年～２０年で交換
給水設備・・・排水の流れが悪くないか。悪臭はないか。水漏れやさびがみあたらないか
　　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを利用する。

[16811: 匿名さん]

計画修繕のタイミング
１）水道水に濁り、さび水が発生していないか。
２）排水の具合は
３）鉄部のサビが目立ってきた。
４）ＴＶの写りが悪くなってきた。
５）塗装が色あせてきた。

[16812: 匿名さん]

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

[16813: 匿名さん]

>>16808 匿名さん
また脱線か。
自主管理の話なんてしていない。
管理会社のフロントフォローの下での話。
＞理事長をプロとしてやる
大丈夫か。
第一線をリタイアした年金生活者が片手間としてやればいい。
学歴も資格もないフロントとは素質が違う。
10万円出せば、それなりの人材が名乗り出てくる。

[16814: 匿名さん]

>>16809 口コミ知りたいさん
本業はプロバガンダ活動でしょ。
どこかの国の人種が得意とするところだ。

[16815: 匿名さん]

>>16813さん
月１０万円でそれなりの人材がみつかるかな。
年金生活者ならやる者がいるかもしれないね。
それでも、かなり厳しいだろう。

[16816: 口コミ知りたいさん]

>>16814 匿名さん
私は嘘はつきません。
プロパガンダでもなく生粋の日本人です。
投資で生計を立てています。
今、CPIを確認して明日の相場の行方と投資先を決定して指値が終わったので返事をさせております。
匿名掲示板だと軽く扱うといけませんよ。
文言からは貴方のお顔が見え隠れしてい
ますよ( ´艸｀)

[16817: 口コミ知りたいさん]

>>16814 匿名さん
貴方に投稿中に持株が暴騰しだした。
仲間から利確するか否かの相談があったので当分は大丈夫だから持つことにした。
今売れば数百万の利益にはなるが情勢が変わったので利確はお預けとしました。
米国の銀行の破綻の連鎖は防げそうだが油断はできない。
地銀の預金が大手の銀行ｔ流出して破綻連鎖が予想される。
地銀への預金者はスタートアップ企業だから大手に取引を変更しても相手にはされないと踏んで投資を続行することにした。
投資は嘘をつかないし、実力がないと稼げない世界だから人間相手の仕事は嘘を上手に使わないと出世もお金も儲からない。
その点投資は嘘をつかない。
楽しいよ( ´艸｀)。
マンションの膨大な余剰金をみていつももったいないと横目で眺めている。

[16818: 匿名さん]

>>16816 口コミ知りたいさん
あんたの能力が低学歴低賃金のフロント以下だからだよ。
フロントもろくに務まらない人間のいいわけだな。
能力もないくせに高賃金を夢見て暮らしている。
世の中甘くないからね。
だから投資に走る。
プロパガンダ活動でお手当て貰うしか脳のない人間だからね。

[16819: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[16820: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正はやらなければだめですね。
いつまでも改訂をせず、分譲時のままの規約と細則ではその
理事会の能力が疑われます。

[16821: 匿名さん]

管理規約と各種細則は、中古として購入してくる住民に
渡さなければ管理規約等の意味をなさなくなる。

[16822: 匿名さん]

管理規約や細則を渡さなければ、マンションの規則を
守れと言っても、何を守るのかがわからないからね。

[16823: 匿名さん]

管理規約の改正は思ったよりむずかしいですよ。
標準管理規約を参考にすればいいといわれているが
それでも誰かが中心になって、進めていかなければならない。

[16824: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[16825: 匿名さん]

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[16826: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[16827: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[16828: 匿名さん]

>>16823 匿名さん
あのね、人それぞれ能力の差がある。
低能力の方が高能力を必要とする事案に取り組んでも限界がある。
身分不相応なことは考えないほうが良い。
高能力の人間に任せればいい。

[16829: 匿名さん]

>>16828さん
その能力の高い人材がいたとしても、時間が取れる
かが問題なんです。
そんなに両方が備わった方はいませんよ。

[16830: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。