「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16751: 匿名さん]

築年数の経過したマンションしか建て替えはしないんだけど
そうなると高齢者が多いからね。

[16752: 匿名さん]

「マンションの建替え円滑化法」は、「マンション建替え制度」だけではなく、「マンション敷地売却制度」も定めている。

「マンション敷地売却制度」は平成２６年に創設されたもので、「マンション敷地売却事業」とは、特定行政庁から除却の必要性に係る認定を受け、当該特定要除却認定マンションおよびその敷地を買受人に売却する事業である。

「マンション敷地売却事業」は、申請のあったマンションについて、特定行政庁が次のいずれかに該当するとして、その旨の認定をしたマンションが対象となる。

① 「地震に対する安全性」が、国土交通大臣の定める基準に適合していないと認められるとき。
② 「火災に対する安全性」が、国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき。
③ 「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。

なお、② と ③ は、令和２年６月の改正により追加されたものである（令和3年12月20日施行）。

[16753: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[16754: 匿名さん]

タワーマンションは強度からいえばかなり高度なので
１００年は持つといわれています。
ヨーロッパの木造住宅や日本の寺院等も手入れさえすれば
１００年でも２００年でももっています。

[16755: 匿名さん]

>>16753 匿名さん

マンションは、、将来的に売却を考えている人のためではなく、

永住を前提にする人を考慮するものです

売却を考えている人は高く売れるよう見かけをよくするので無駄な工事がが多くなるのです

[16756: 匿名さん]

>>16755さん
無駄な工事とは何をいうんですか。
補修工事や改良工事をやれば資産価値はあがり、快適なマンションライフ
が送れますよ。
売却や賃貸に出す方は部屋のリフォームを行い、資産価値を上げる努力は
されるでしょうが。

[16757: 買い替え検討中さん]

マンションは済んでいるときは快適なマンションライフが送れ、
売却や賃貸に出すときは資産価値が高くなるように、建物設備の
維持保全はしっかりやっておくことが大切です。

[16758: 匿名さん]

賃貸や売却をするときは、リフォームするのと、なにも
しないで賃貸にしたり売却をしたりするのでは、どちらが
プラスなんでしょうね。

[16759: 匿名さん]

現在高置水槽なんですが、増圧直結方式に変えたいんですが、
以前は４階以下のマンションにしか適用されなかったのですが、
現在は１５階で２００戸超のマンションでも増圧直結方式が採用
できるということですが、それは本当でしょうか。
知っている方がおられましたら教えてください。

[16760: 匿名さん]

ここのスレには専門家の方はいないんでしょうね。
16759みたいな専門的な知識はその道の専門家でないと
わからないでしょうからね。

[16761: 匿名さん]

地域によってそれは違うともいわれています。
増圧直結方式はまだまだ大規模マンションには無理なんですかね。

[16762: 匿名さん]

大規模修繕工事では設計監理業者と施工会社は、施工会社が
建築士に対して先生と呼び、工事の相談をしている。
談合はしていないと思うけど、疑わしさも感じられる。

[16763: 匿名さん]

大規模修繕工事の際は専門委員会を立ち上げますが
理事会からもその中にメンバーをいれますか。
うちの場合は、理事長は専門委員となると細則に
規定されています。

[16764: 匿名さん]

専門委員会には、理事長が入っていた方がスムースにいくと
思います。
理事長が専門委員のメンバーであれば、専門委員会の決議等を
理事会に説明するときは、専門委の意向は分っていますからね。

[16765: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

[16766: 匿名さん]

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

[16767: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[16768: 匿名さん]

>>16759 匿名さん
当マンション（増圧直結方式）の現状について投稿します
総戸数１００戸弱、１５階、１４階が２棟、年２回点検で一回３時間程度でこの間断水、
自治体人口数３０万人超の中核市

詳細は専門家に相談してください

増圧直結方式で検索すると少しは知識が得られると思います
①増圧直結方式が実施できる自治体の記載、
②メリット、デメリットの説明
③増圧直結方式、高置水槽の説明図あり
④管理会社はやりたくないようです。手数料（出番減る）が減るようです
その他いろいろ

[16769: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[16770: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

[16771: 匿名さん]

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[16772: 匿名さん]

>>16767 匿名さん
>＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

本人が希望すれば、理事候補を辞退することが出来る

＞①８０歳以上の高齢者

７５歳以上の者（やる気、気力がない。体調が悪い等

＞②病気療養中の者（介護者含む）

＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

乳児、障がい者、痴ほう症等がいて、理事会への出席が困難な者

[16773: 匿名さん]

>>16772さん
一応サンプルを出しましたが、理事の辞退理由については
各マンションできめればいいんです。

[16774: 匿名さん]

マンションによっては、特別な方もおられるでしょうからね。
規約の改定をするときに、理事会や専門委員会で慎重に検討
することです。

[16775: 匿名さん]

皆さん方のマンションでは、理事の手当てはどのように
支払っていますか。

[16776: 匿名さん]

うちの場合は、理事長月１万円、副理事長月２，５００円、
会計月３，０００円、一般理事月1,000円、監事月1,000円です。

[16777: 匿名さん]

その報酬の支給方法ですが、理事会への出席
回数によって支給しています。

[16778: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[16779: 匿名さん]

大規模修繕工事は管理組合にとっては、一大イベントです。
どうやって進めていけばいいかの勉強をしておくことが大切です。

[16780: 口コミ知りたいさん]

>>16759 匿名さん
同じくらいの規模のマンションですが、
増圧直結方式に交換しました。
地域によると増圧しなくても直結方式
で給水できると聞いたので私の地域の
水道局に問い合わせたらできないとい
う事でしたので増圧直結方式にしました。

[16781: 匿名さん]

>>16776 匿名さん
月毎の出納金の精査押印、月次報告書のチェック、理事会や総会の運営、管理会社との連絡、義務違反者への対応、マンション管理に関する統括責任。
財務諸表に基礎知識、区分所有法や管理規約に対する基礎知識、建物管理に対する基礎知識。
理事長が果たすべき役割は大きい。
その報酬が月額1万円程度では誰もしたがらない。

[16782: 匿名さん]

>>16780さん
１５階建て、２００戸程度のマンションで増圧直結方式は
できるんですね。
設計コンサルタントに聞いたら、地域によって違うということでしたので、
水道局に問い合わせをしてみたいと思います。
ありがとうございます。

[16783: 匿名さん]

>>16781さん
輪番制の理事長ではいろんな方がおられます。
知識や情報、時間等にもかなりの差が出てきます。
動く理事長もうごかない理事長も細則を決めれば
同じ金額になります。
金額の大小の設定は難しいと思いますが、寸志という
気持ちで頑張ってもらうための報酬と考えればいいのでは
ないでしょうか。

[16784: 匿名さん]

役員、理事等の報酬はマンションの規模によって異なってもいいかと思います
１００戸未満、２５０戸未満、２５０戸超等によって役員に係る負荷は異なると思いますので各マンションで決めればいいかと思いますよ。
役員によって働きも違いますので役員の細則を決めて置くと組合員の理解も得られやすいと思います。

[16785: 匿名さん]

>>16782 匿名さん
荏原製作所（代表的なポンプ製造業）等に説明を申し出てはどうでしょう。

[16786: 口コミ知りたいさん]

理事の報酬等の議論を見ていて大した報酬ではないのでそれ等の収入を当てにしての理事就任をするような組合員は排除したほうがいいでしょう。
金銭に困っているか欲深いかのどちらかだからです。
ボランテァの方がやりがいを感じて組合に寄与すと思います。
うちでは理事長の報酬が月10万円ですが、
手当てにつられて手放しません。
再任再任で居座っています。
人相も貧相である( ´艸｀)。

[16787: 匿名さん]

>>16783 匿名さん
寸志で済むならあんたがやればいい。
そういった人間を集めれば、輪番制なんて必要ない。

[16788: 匿名さん]

>>16786 口コミ知りたいさん
理事長は役員間の多数決で決まる。他の役員が10万円でもやりたくないのであれば、理事長職は10万円の価値があるのでしょう。
問題なのは、貧相な理事長を多選させている組合員たちです。

[16789: 匿名さん]

( ´艸｀)。

理事長の手当て月１０万円は釣りじゃないの。

[16790: 匿名さん]

>>16789 匿名さん
ほとんどのレスが釣りであることは承知ですよ。
釣りレスもうまく利用すれば効果はあります。

[16791: 匿名さん]

自主管理の理事長なら、その業務負担に応じて10万円でも高くはない。

[16792: 匿名さん]

>>16791さん
しかし、時間をかけて一生懸命やっている理事長の場合は
それでもいいんですが、理事長が交代して、殆ど何もしない場合で
あっても月１０万円は支給しなければならなくなるんでは。

[16793: 匿名さん]

そんな理事長なら選ばなければいいことです。
つまらない相談ですね。

[16794: 匿名さん]

しかし、理事長の成りて不足やら、その場の雰囲気で
選ばれることもあるからね。
選ぶ者も無責任なとこあるし。

[16795: 匿名さん]

>>16794 匿名さん
あんたが望む第三者管理を採用してはどうかな。

[16796: 匿名さん]

>>16795さん
うちのマンションは、第三者管理とかは全く必要ないんだけどね。
理事会、専門委員会もうまくいっているし、管理会社との対立も
ないしね。

[16797: 匿名さん]

>>16794 匿名さん
香川県マンション管理士協会に相談すると第三者管理について相談に乗ってくれると思うよ

[16798: 匿名さん]

>>16796 匿名さん
うまくいってるのと第三者管理は別問題。
第三者管理でないと管理会社が儲からない。
管理会社を儲けさせるために第三者管理があるのですよ。

[16799: 匿名さん]

>>16798さん
管理会社は委託契約で会社の利益をあげればいいんですよ。
工事や点検で儲けようとすること自体、本質からはなれている。
工事や各種点検に関しては、適正利潤であればいい。

[16800: 匿名さん]

ほー