「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16721: 匿名さん]

そんなことよりそろそろ総会準備せえよ

[16722: 匿名さん]

そんなことより
１回くらい理事会やれよ

[16723: 匿名さん]

建て替えより先ずはエントランスのカラスひび割れを直せ。
もう３カ月以上もビニールテープ貼ったままで貧乏くさい。

[16724: 匿名さん]

建て替え決議について書き込みをしてみます。
建て替え決議を行うには、事前に建替え委員会を立ち上げ検討しておかなければなりません。
建替え決議をおこなうには、集会の会日の１カ月前に説明会を開催しなければならない。
建て替え決議の集会の招集通知は少なくとも２カ月前までに発しなければならない。
建て替え決議において定めるべき事項
　　①新たに建築する建物の設計の概要
　　②建物の取り壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
　　③建て替え費用の分担に関する事項
　　④再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

[16725: 匿名さん]

　建替え決議があったときは、集会を招集した者は、遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった
区分所有者に対し、建替えに参加するか否かの回答するよう書面で催告しなければならない。
　催告を受けた区分所有者は、催告を受けた日から２カ月以内に参加するかどうかの回答を
しなければならない。回答しなければ不参加とみなされる。
　建て替え決議に賛成した者及び参加の回答をした者は、不参加者に対し、区分所有権
及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求します。
　売り渡し請求権が行使され、その意思が相手に到達すると、売買契約が成立したのと同じ
効果が生じます。そして相手方は専有部分を明け渡す義務が生じます。但し、裁判所は１年を
超えない範囲で明け渡しの期限を猶予します。
　買い受け指定者は建て替え不参加者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡す
べきことを請求できます。
　以上が区分所有法ですが、よりスムースに進むように建替え円滑法がつくられました。

[16726: 匿名さん]

一度に書き込むとなかなか読むのが大変なので、時間をおいて
書き込みをします。

[16727: 匿名さん]

マンション建て替え組合の設立手続き
　　建て替え決議が成立したら５人以上共同して建替え組合を設立します。
　　設立手続き
　　　　①建て替え合意者５人以上が共同して、定款及び事業計画を定める。
　　　　②建て替え合意者の４分の３以上の同意を得る。
　　　　③都道府県知事の認可を受ける。
　　※こういった事に対し、誰かが動かなければならないのです。

[16728: 匿名さん]

建替え組合の構成員
　　　建替え組合には、区分所有者以外のデベロッパーなどを法律上建替え組合事業
　　参加者に組み込むことができます。
建替え組合の組織・運営
　　総組合員で組織される総会で、理事３名以上、監事２人以上を選任する。
審査委員の選定
　　　３人以上選出します。

[16729: 匿名さん]

総代会
　　　組合員が５０人を超える組合においては、総会に代わる権限を行う事ができる
　　総代会を設置できます。
　　　総代会は、総会の権限の大部分を行使できますが、①役員の選任、②定款の変更、
　　③権利変換計画の設定等の特別決議は行使できません。

[16730: 匿名さん]

権利変換手続き
　　　旧権利者に新しい権利を割り当てる手続きです。
　　　建替え円滑法では、賃借人、抵当権者にもこの規定が適用されます。
権利変換計画の決定
　　　①組合員の議決権及び持ち分割合の各５分の４以上の決議
　　　②組合員以外の権利者の同意（賃借人や抵当権者）
　　　③審査委員の過半数の同意
　　　④都道府県知事の認可
権利変換に関する登記
　　　建築工事が完了したときは。遅滞なく権利変換に伴う登記を一括して申請する義務が
　　生じる。
補償金
　　建替えに賛成しなかった者に対し、権利変換は与えられませんので補償金を支払う。
施工マンションの明け渡し

[16731: 匿名さん]

以上のように、建て替えをするには時間と労力、知識等が
必要になります。
また、お金も必要になりますので、多くの方が建て替えに
参加できないのです。
だから建て替えは現実的ではないといったんです。

[16732: 匿名さん]

　※大まかに記載しましたが、実際建て替えを行うときは、記載されているもの以上に行動
　　しなければならないことが数多く発生します。
　　取り壊し後は、住民はバラバラになりますし、その連絡を取るのも大変です。
　　又、集会室もありませんので、その会場の手配も委員がやらなければならなくなります。
　　業者との交渉や役所への手続き、組合員への連絡等についても委員が動かなければ
　ならないのです。管理会社はその時点では契約は解除されています。
　　取り壊しになれば、住民は約３年間どこかに引っ越しをしなければならないでしょう。
　　建て替え費用もかなりの金額になります。そういうことを考えた場合、高齢者が建替えに
　参加する割合はかなり少なくなるでしょう。
　　だから、建替えは難しいといっているのです。立地が良く、容積率に余裕があるマンション
　なら、ある程度は戸数を増やすことによって負担の軽減はできるとは思いますが。
　※大まかに記載しましたが、実際建て替えを行うときは、記載されているもの以上に行動
　　しなければならないことが数多く発生します。
　　取り壊し後は、住民はバラバラになりますし、その連絡を取るのも大変です。
　　又、集会室もありませんので、その会場の手配も委員がやらなければならなくなります。
　　業者との交渉や役所への手続き、組合員への連絡等についても委員が動かなければ
　ならないのです。管理会社はその時点では契約は解除されています。
　　取り壊しになれば、住民は約３年間どこかに引っ越しをしなければならないでしょう。
　　建て替え費用もかなりの金額になります。そういうことを考えた場合、高齢者が建替えに
　参加する割合はかなり少なくなるでしょう。
　　だから、建替えは難しいといっているのです。立地が良く、容積率に余裕があるマンション
　なら、ある程度は戸数を増やすことによって負担の軽減はできるとは思いますが。

[16733: マンション掲示板さん]

>>16731 匿名さん
だから解体して解散するんだよ。

[16734: 匿名さん]

>>16733さん
解体決議をして総会で承認できますか。
僅かばかりのお金をもらって、住民はどこにいきますか。
新しいマンションを購入しますか、それとも戸建てにしますか。
１０億で売却できたとして、１００人で割れば僅か1,000万円です。
それではマンションの買い替えも戸建ても無理でしょう。

[16735: 匿名さん]

解体すれば残るのは土地しかない。
解体費用もかなりかかるしね。

[16736: ご近所さん]

パンフレット「買う前に知っておくマンション管理の基礎知識」
公益財団法人 マンション管理センター
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2021/03/2021_kauma...

09 マンションのライフサイクル

　最終的には建物を除却することになることを理解しながら、マンションを所有・管理することが必要です。

[16737: 匿名さん]

しかし、建て替えは難しい。
大規模修繕計画と大型設備の更新工事をしっかりやるために
修繕積立金の確保をしておくことだね。

[16738: 匿名さん]

>>16737 匿名さん

しかし解体はいずれやってきます。
その時に備えて解体費用は確保しましょう

[16739: 匿名さん]

>>16738さん
建替えについての書き込みをしたのに、解体のことは触れていません。
あなたが解体のことをいうんであれば、その手続きとかを書きこんで
ください。

[16740: 匿名さん]

解体なら簡単にできるんですか。
その方法を教えてください。

[16741: 匿名さん]

解体も建て替えもなかなか賛成は得られないよ。
住むとこがなくなるんだから。

[16742: 匿名さん]

解体の決議内容だけでは、承認は得られないよ。

[16743: 匿名さん]

【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度長期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

11001 匿名さん 2時間前
現在のところ、マンションを解体するには、被災マンション法が適用される場合を除いて、民法の原則により、区分所有者全員の同意が必要です。

[16744: 買い替え検討中さん]

耐震性不足等で生命・身体への危険性があるなら、マンション敷地売却決議（建替え等円滑化法、第１０８条、５分の４以上の賛成）でマンション（建物）と敷地を買受人に売却し、買受人が建物を除却する。除却後の土地利用については、特になし。

売却組合が反対者の権利を時価で買い取る。
区分所有者・借家人は、分配金・補償金を取得し、明け渡す。

[16745: 匿名さん]

>>16731 匿名さん
国交省の調査では、建て替えは僅か、全体の2.8％位で、数百万の
追加資金が必要、2年近く、借家住まい、等の問題で、既設マンションのリノベーションで済ませるマンションが多く成っている。

[16746: 匿名さん]

>>16745さん
そうなんですよね、建て替えを簡単にできると思っている者も
いますが、実際はそんなに簡単には建て替え決議は承認されません。
建て替え資金とか借家住まいとか、年齢とかの問題がありますから。

[16747: 匿名さん]

>>16746 匿名さん
建て替えを簡単にできると思っている者はいません。
思っているのはあなただけかな？

[16748: 匿名さん]

建替えについての流れは書き込んだのでそれをみてもらえば
大体の流れはわかるでしょう。

[16749: 匿名さん]

建替えについての書き込みはあったけど、今ここのスレに来たものは
前のスレを読むことはないだろう。
時々繰り返し書き込みをしないとね。

[16750: 匿名さん]

建替えはたいへんですね。
建て替え総会までもっていくだけど大変。

[16751: 匿名さん]

築年数の経過したマンションしか建て替えはしないんだけど
そうなると高齢者が多いからね。

[16752: 匿名さん]

「マンションの建替え円滑化法」は、「マンション建替え制度」だけではなく、「マンション敷地売却制度」も定めている。

「マンション敷地売却制度」は平成２６年に創設されたもので、「マンション敷地売却事業」とは、特定行政庁から除却の必要性に係る認定を受け、当該特定要除却認定マンションおよびその敷地を買受人に売却する事業である。

「マンション敷地売却事業」は、申請のあったマンションについて、特定行政庁が次のいずれかに該当するとして、その旨の認定をしたマンションが対象となる。

① 「地震に対する安全性」が、国土交通大臣の定める基準に適合していないと認められるとき。
② 「火災に対する安全性」が、国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき。
③ 「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがある」ものとして、国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。

なお、② と ③ は、令和２年６月の改正により追加されたものである（令和3年12月20日施行）。

[16753: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[16754: 匿名さん]

タワーマンションは強度からいえばかなり高度なので
１００年は持つといわれています。
ヨーロッパの木造住宅や日本の寺院等も手入れさえすれば
１００年でも２００年でももっています。

[16755: 匿名さん]

>>16753 匿名さん

マンションは、、将来的に売却を考えている人のためではなく、

永住を前提にする人を考慮するものです

売却を考えている人は高く売れるよう見かけをよくするので無駄な工事がが多くなるのです

[16756: 匿名さん]

>>16755さん
無駄な工事とは何をいうんですか。
補修工事や改良工事をやれば資産価値はあがり、快適なマンションライフ
が送れますよ。
売却や賃貸に出す方は部屋のリフォームを行い、資産価値を上げる努力は
されるでしょうが。

[16757: 買い替え検討中さん]

マンションは済んでいるときは快適なマンションライフが送れ、
売却や賃貸に出すときは資産価値が高くなるように、建物設備の
維持保全はしっかりやっておくことが大切です。

[16758: 匿名さん]

賃貸や売却をするときは、リフォームするのと、なにも
しないで賃貸にしたり売却をしたりするのでは、どちらが
プラスなんでしょうね。

[16759: 匿名さん]

現在高置水槽なんですが、増圧直結方式に変えたいんですが、
以前は４階以下のマンションにしか適用されなかったのですが、
現在は１５階で２００戸超のマンションでも増圧直結方式が採用
できるということですが、それは本当でしょうか。
知っている方がおられましたら教えてください。

[16760: 匿名さん]

ここのスレには専門家の方はいないんでしょうね。
16759みたいな専門的な知識はその道の専門家でないと
わからないでしょうからね。

[16761: 匿名さん]

地域によってそれは違うともいわれています。
増圧直結方式はまだまだ大規模マンションには無理なんですかね。

[16762: 匿名さん]

大規模修繕工事では設計監理業者と施工会社は、施工会社が
建築士に対して先生と呼び、工事の相談をしている。
談合はしていないと思うけど、疑わしさも感じられる。

[16763: 匿名さん]

大規模修繕工事の際は専門委員会を立ち上げますが
理事会からもその中にメンバーをいれますか。
うちの場合は、理事長は専門委員となると細則に
規定されています。

[16764: 匿名さん]

専門委員会には、理事長が入っていた方がスムースにいくと
思います。
理事長が専門委員のメンバーであれば、専門委員会の決議等を
理事会に説明するときは、専門委の意向は分っていますからね。

[16765: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

[16766: 匿名さん]

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

[16767: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[16768: 匿名さん]

>>16759 匿名さん
当マンション（増圧直結方式）の現状について投稿します
総戸数１００戸弱、１５階、１４階が２棟、年２回点検で一回３時間程度でこの間断水、
自治体人口数３０万人超の中核市

詳細は専門家に相談してください

増圧直結方式で検索すると少しは知識が得られると思います
①増圧直結方式が実施できる自治体の記載、
②メリット、デメリットの説明
③増圧直結方式、高置水槽の説明図あり
④管理会社はやりたくないようです。手数料（出番減る）が減るようです
その他いろいろ

[16769: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[16770: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

[16771: 匿名さん]

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[16772: 匿名さん]

>>16767 匿名さん
>＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

本人が希望すれば、理事候補を辞退することが出来る

＞①８０歳以上の高齢者

７５歳以上の者（やる気、気力がない。体調が悪い等

＞②病気療養中の者（介護者含む）

＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

乳児、障がい者、痴ほう症等がいて、理事会への出席が困難な者

[16773: 匿名さん]

>>16772さん
一応サンプルを出しましたが、理事の辞退理由については
各マンションできめればいいんです。

[16774: 匿名さん]

マンションによっては、特別な方もおられるでしょうからね。
規約の改定をするときに、理事会や専門委員会で慎重に検討
することです。

[16775: 匿名さん]

皆さん方のマンションでは、理事の手当てはどのように
支払っていますか。

[16776: 匿名さん]

うちの場合は、理事長月１万円、副理事長月２，５００円、
会計月３，０００円、一般理事月1,000円、監事月1,000円です。

[16777: 匿名さん]

その報酬の支給方法ですが、理事会への出席
回数によって支給しています。

[16778: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

[16779: 匿名さん]

大規模修繕工事は管理組合にとっては、一大イベントです。
どうやって進めていけばいいかの勉強をしておくことが大切です。

[16780: 口コミ知りたいさん]

>>16759 匿名さん
同じくらいの規模のマンションですが、
増圧直結方式に交換しました。
地域によると増圧しなくても直結方式
で給水できると聞いたので私の地域の
水道局に問い合わせたらできないとい
う事でしたので増圧直結方式にしました。

[16781: 匿名さん]

>>16776 匿名さん
月毎の出納金の精査押印、月次報告書のチェック、理事会や総会の運営、管理会社との連絡、義務違反者への対応、マンション管理に関する統括責任。
財務諸表に基礎知識、区分所有法や管理規約に対する基礎知識、建物管理に対する基礎知識。
理事長が果たすべき役割は大きい。
その報酬が月額1万円程度では誰もしたがらない。

[16782: 匿名さん]

>>16780さん
１５階建て、２００戸程度のマンションで増圧直結方式は
できるんですね。
設計コンサルタントに聞いたら、地域によって違うということでしたので、
水道局に問い合わせをしてみたいと思います。
ありがとうございます。

[16783: 匿名さん]

>>16781さん
輪番制の理事長ではいろんな方がおられます。
知識や情報、時間等にもかなりの差が出てきます。
動く理事長もうごかない理事長も細則を決めれば
同じ金額になります。
金額の大小の設定は難しいと思いますが、寸志という
気持ちで頑張ってもらうための報酬と考えればいいのでは
ないでしょうか。

[16784: 匿名さん]

役員、理事等の報酬はマンションの規模によって異なってもいいかと思います
１００戸未満、２５０戸未満、２５０戸超等によって役員に係る負荷は異なると思いますので各マンションで決めればいいかと思いますよ。
役員によって働きも違いますので役員の細則を決めて置くと組合員の理解も得られやすいと思います。

[16785: 匿名さん]

>>16782 匿名さん
荏原製作所（代表的なポンプ製造業）等に説明を申し出てはどうでしょう。

[16786: 口コミ知りたいさん]

理事の報酬等の議論を見ていて大した報酬ではないのでそれ等の収入を当てにしての理事就任をするような組合員は排除したほうがいいでしょう。
金銭に困っているか欲深いかのどちらかだからです。
ボランテァの方がやりがいを感じて組合に寄与すと思います。
うちでは理事長の報酬が月10万円ですが、
手当てにつられて手放しません。
再任再任で居座っています。
人相も貧相である( ´艸｀)。

[16787: 匿名さん]

>>16783 匿名さん
寸志で済むならあんたがやればいい。
そういった人間を集めれば、輪番制なんて必要ない。

[16788: 匿名さん]

>>16786 口コミ知りたいさん
理事長は役員間の多数決で決まる。他の役員が10万円でもやりたくないのであれば、理事長職は10万円の価値があるのでしょう。
問題なのは、貧相な理事長を多選させている組合員たちです。

[16789: 匿名さん]

( ´艸｀)。

理事長の手当て月１０万円は釣りじゃないの。

[16790: 匿名さん]

>>16789 匿名さん
ほとんどのレスが釣りであることは承知ですよ。
釣りレスもうまく利用すれば効果はあります。

[16791: 匿名さん]

自主管理の理事長なら、その業務負担に応じて10万円でも高くはない。

[16792: 匿名さん]

>>16791さん
しかし、時間をかけて一生懸命やっている理事長の場合は
それでもいいんですが、理事長が交代して、殆ど何もしない場合で
あっても月１０万円は支給しなければならなくなるんでは。

[16793: 匿名さん]

そんな理事長なら選ばなければいいことです。
つまらない相談ですね。

[16794: 匿名さん]

しかし、理事長の成りて不足やら、その場の雰囲気で
選ばれることもあるからね。
選ぶ者も無責任なとこあるし。

[16795: 匿名さん]

>>16794 匿名さん
あんたが望む第三者管理を採用してはどうかな。

[16796: 匿名さん]

>>16795さん
うちのマンションは、第三者管理とかは全く必要ないんだけどね。
理事会、専門委員会もうまくいっているし、管理会社との対立も
ないしね。

[16797: 匿名さん]

>>16794 匿名さん
香川県マンション管理士協会に相談すると第三者管理について相談に乗ってくれると思うよ

[16798: 匿名さん]

>>16796 匿名さん
うまくいってるのと第三者管理は別問題。
第三者管理でないと管理会社が儲からない。
管理会社を儲けさせるために第三者管理があるのですよ。

[16799: 匿名さん]

>>16798さん
管理会社は委託契約で会社の利益をあげればいいんですよ。
工事や点検で儲けようとすること自体、本質からはなれている。
工事や各種点検に関しては、適正利潤であればいい。

[16800: 匿名さん]

ほー

[16801: 匿名さん]

話が脱線したが、理事のなり手がいないなら報酬額を上げればいい。
報酬額次第では重い腰を上げてくれること間違いない。
寸志などとほざいている間は誰も理事長にはなりたがらない。
10万円の報酬で100万円の経費が節約できたなら、90万円も得したことになる。

[16802: 匿名さん]

>>16801さん
いくら報酬を引き上げても経費の節約はできないよ。
所詮仕事ではなく、アルバイトでしかないのだから。
理事長を仕事として報酬を出すのなら、月１００万円
はださなければならないからね。

[16803: 口コミ知りたいさん]

>>16787 匿名さん
寸志も頂いたことはありませんよ。
理事長は管理会社を利用すれば職の手間
は省けます。
自己負担経費は連絡費位です。
大体手当てを当てにしての理事職は良く
ないと思いますよ。
フォアザーズですからね。
人の役に立って喜んでいただくのが私へ
の報酬だと思っております。

[16804: 匿名さん]

>>16803 口コミ知りたいさん
鈍い頭だね。
だからあんたみたいなおめでたい方が役員をやればいい。
実際は、あんたみたいなおめでたい人は希少価値であって、皆さん利口だから役員になり手がいない。
利口な方はやりたがらない。
その場合の話をしているんですよ。
お分かりかな？

[16805: 匿名さん]

>>16802 匿名さん
自分がそうだからと言って他人もみな同じだと決めつけるのは軽薄です。
学歴も資格もないフロントが十数件も掛け持ちでやっていることを、あんたには相当な重荷みたいですね。
親を怨むしかない。
理事長に100万円？
冗談でしょ？

[16806: 匿名さん]

>>16803 口コミ知りたいさん
タダより怖いものはないと言いますからね。
コンサルタントもやっているそうですね。
マンションに絡む会社も数社やっているそうじゃないですか。
タダの理事長はそれらへの誘い水？

[16807: 匿名さん]

>>16802 匿名さん
理事長の手当てが100万円もの価値があるなら、安給料で十何件も掛け持ちしているフロントはどうなるんだ。
残った利益は管理会社のもの？

[16808: 匿名さん]

>>16807さん
理事長をプロとしてやるとなれば、会社を辞めてやらなければならなくなる。
そうした場合は、月１００万円ぐらいの報酬がなければ優秀な
人材は集まらないでしょう。
当然自主管理にした場合の話しですよ。

[16809: 口コミ知りたいさん]

>>16806 匿名さん
コンサルなんかしないよ。
理事長をしていて組合員が喜ぶのが楽しいと言っているでしょう( ´艸｀)。
本業は投資業ですよ。
今は頭を抱えてはいるが体は動いていないので住民にしてみれば昼行燈だと笑われている。
勿論利益は不動産等には投資はしますよ。
リスクの回避ですからね。
ここ二、三日で米国の金融破綻で世界がどうなるかを見極める情報収集で忙しいよ。
ならず者国家の核使用がなければ含み損ですむでしょけどね。
当面はトルコ大統領選の行方が気になりだした。
組合員の投資家がそろそろ我が家に集合してくるのでここらへんで失礼します。
理事長は管理会社のつかい方で楽だし、
報酬などはいりません。
安心してくださいね。

[16810: 匿名さん]

自主点検のポイント（例）
屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれ等はないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡調査等
　　　　　水はたまっていないか。
外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井をみる。汚れ・塗装状況・ひび割れ等
　　　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか
電気設備・・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況　　配電盤は１５年～２０年で交換
給水設備・・・排水の流れが悪くないか。悪臭はないか。水漏れやさびがみあたらないか
　　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを利用する。

[16811: 匿名さん]

計画修繕のタイミング
１）水道水に濁り、さび水が発生していないか。
２）排水の具合は
３）鉄部のサビが目立ってきた。
４）ＴＶの写りが悪くなってきた。
５）塗装が色あせてきた。

[16812: 匿名さん]

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

[16813: 匿名さん]

>>16808 匿名さん
また脱線か。
自主管理の話なんてしていない。
管理会社のフロントフォローの下での話。
＞理事長をプロとしてやる
大丈夫か。
第一線をリタイアした年金生活者が片手間としてやればいい。
学歴も資格もないフロントとは素質が違う。
10万円出せば、それなりの人材が名乗り出てくる。

[16814: 匿名さん]

>>16809 口コミ知りたいさん
本業はプロバガンダ活動でしょ。
どこかの国の人種が得意とするところだ。

[16815: 匿名さん]

>>16813さん
月１０万円でそれなりの人材がみつかるかな。
年金生活者ならやる者がいるかもしれないね。
それでも、かなり厳しいだろう。

[16816: 口コミ知りたいさん]

>>16814 匿名さん
私は嘘はつきません。
プロパガンダでもなく生粋の日本人です。
投資で生計を立てています。
今、CPIを確認して明日の相場の行方と投資先を決定して指値が終わったので返事をさせております。
匿名掲示板だと軽く扱うといけませんよ。
文言からは貴方のお顔が見え隠れしてい
ますよ( ´艸｀)

[16817: 口コミ知りたいさん]

>>16814 匿名さん
貴方に投稿中に持株が暴騰しだした。
仲間から利確するか否かの相談があったので当分は大丈夫だから持つことにした。
今売れば数百万の利益にはなるが情勢が変わったので利確はお預けとしました。
米国の銀行の破綻の連鎖は防げそうだが油断はできない。
地銀の預金が大手の銀行ｔ流出して破綻連鎖が予想される。
地銀への預金者はスタートアップ企業だから大手に取引を変更しても相手にはされないと踏んで投資を続行することにした。
投資は嘘をつかないし、実力がないと稼げない世界だから人間相手の仕事は嘘を上手に使わないと出世もお金も儲からない。
その点投資は嘘をつかない。
楽しいよ( ´艸｀)。
マンションの膨大な余剰金をみていつももったいないと横目で眺めている。

[16818: 匿名さん]

>>16816 口コミ知りたいさん
あんたの能力が低学歴低賃金のフロント以下だからだよ。
フロントもろくに務まらない人間のいいわけだな。
能力もないくせに高賃金を夢見て暮らしている。
世の中甘くないからね。
だから投資に走る。
プロパガンダ活動でお手当て貰うしか脳のない人間だからね。

[16819: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[16820: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正はやらなければだめですね。
いつまでも改訂をせず、分譲時のままの規約と細則ではその
理事会の能力が疑われます。