「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16701: 匿名さん]

>>16697 匿名さん
マンション総合保険に加入していれば、専有部分であろうと
階下の賠償は保険で対応してくれます。
その原因調査費用もその保険で対応してくれます

[16702: 匿名さん]

>>16701さん
保険で賠償してくれるのは、被害元に対してであって、加害元に
対しては保険の適用はありません。
自分の部屋が漏水してもその費用は自分でやらなければなりません。
また、経年劣化部分にも保険の適用はありませんが、被害者の
補償は適用されます。

[16703: 匿名さん]

例えば、共用部分の外壁が経年劣化で傷んだとしても
その補修工事に保険の適用はありません。
但し、それが原因で各部屋に被害が生じたときは、保険の
摘要があります。

[16704: 匿名さん]

総合保険の賠償責任は、子供がデパートでものを壊した
時にも保険の適用があります。

[16705: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[16706: 匿名さん]

>>16705 匿名さん
>給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかという・・・

支管部分は専有部分と管理規約で決められているよ。改ざんするんじゃない。

[16707: 匿名さん]

最高裁判決。総会における高圧一括受電方式導入決議の効力が否定された事案：最高裁H31.3.5判決

　札幌市厚別区にある５４４戸が入るマンション管理組合法人で、一部の管理組合員が現在の電力会社との解約手続きに応じず、「高圧一括受電」方式の導入が頓挫した事件（平成３０年（受）第２３４号　損害賠償請求事件）。
　一審、二審判決では反対していた組合員２名に賠償を命じたが、平成３１年３月５日、
最高裁において、「管理組合決議の効力は専有部分には及ばない。現在契約している

電力会社との契約を解約する義務はない」として、管理組合からの請求を退ける逆転判決を言い渡した。
　判決主文：http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

[16708: 匿名さん]

配水管の場合は、１戸の反対があっても、そこの住戸だけ除いて工事することもできますから、専有部分工事の組合実施に高圧一括受電のような全員同意が必要ではない。

[16709: 匿名さん]

>>16708 匿名さん
従って専有部分の工事は区分所有者が負担することになる

[16710: 匿名さん]

>>16709さん
日本住宅支援機構から借り入れをするときの条件は、管理規約に
専有部分の配管の更新工事を管理組合として一斉に工事をするという
規定があれば条件に適うとなっています。そして、返済は修繕積立金
から返済するとなっています。
うちの管理規約には、専有部分の配管の更新工事を管理組合として
一斉に行うことは可と規定されています。
玄関ドアの交換を一斉に行う場合、錠部分と鍵は専有部分となりますが、
その費用を区分所有者に負担はさせないでしょう。

[16711: 匿名さん]

16709より
うちの長期修繕計画には専有部分は除外しています

[16712: 匿名さん]

>>16711さん
専有部分の配管等の工事を管理組合として一斉にやるときは、
先行工事者に対するフォローをしておく必要があります。
公平性の観点からしても、先行工事者には、一斉に工事をした
金額の平均額を支給する旨の規約を規定しておくといいでしょう。
専有部分といえば、玄関ドアの錠とか鍵もありますし、インターホン
の機器を専有部分としているところもあります。

[16713: 匿名さん]

>>16712 匿名さん
>専有部分の配管等の工事を管理組合として一斉にやるときは、
>先行工事者に対するフォローをしておく必要があります。

専有部分は管理組合としては実施しないといってるの。
専有部分は区分所有者が負担するので先行工事者への考慮は不要。

[16714: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[16715: 匿名さん]

>>16713さん
現在は、専有部分でも管理組合として一斉に更新工事を
することを考えていかなければならないんですよ。
実際、全国のマンションではその取り組みが顕著です。

[16716: 匿名さん]

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。


16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55

建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

[16717: 匿名さん]

給排水管、給湯管の更新工事については、塩ビ管であっても
いずれ経年劣化はします。
特に給湯管は銅管であり、熱湯が通るので傷みが激しいと思われます。
いくら専有部分であっても、できる者とできない者がいますのでトラブル
等を考慮すれば、管理組合として計画化しておいた方がいいと思われます。
建替えについては、現実的には難しいので検討するのは無駄と思われます。
建替えのできる環境、人材がいるマンションであればそれはありでしょうが。
建替えには期間、お金、建て替え委員とかが問題になります。
それに、建て替えをするといっても、それに参加できるのはほんの一部ですからね。大多数の住民は建て替えたマンションには住めないので。

[16718: 匿名さん]

>建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。
建替えられたマンションは、マンションの立地が良かったり、容積率に余裕が
あり、マンションの戸数を増やすことにより、住民の負担を軽くすることにより
建て替えができたんですよね。
そういう条件だったから建て替え決議が承認されたんです。
それに、40.3年で建替えられたのは、旧耐震基準の建物であり、配管が階下に
設置されていたマンションだから建て替えやむなしということだったんですよね。

[16719: 匿名さん]

建替えは本当にややこしいですよ。
それをやるにはかなりの労力と時間、知識が必要です。
いずれ建て替えの手続きについて書き込みをしますよ。

[16720: 匿名さん]

建て替えを考えているマンションがありますか。
建て替え決議をするにはいろんな準備をしなければ
ならないのですよ。
勿論プロの建築士もいなければできません。