「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16651: 匿名さん]

滞納金対策としては、滞納額が増えないうちに
催促をすることが大切です。

[16652: 匿名さん]

大規模マンションであればあるほど、滞納者はでてきます。
マンション購入時は余裕をもって購入しても、時の経過と共に
商売がうまくいかなかったり、会社が倒産したりして資金繰り
が苦しい者はでてきます。

[16653: 匿名さん]

催促は管理人だけに任せず、理事長は数人の理事と一緒に
滞納者の家に行き、催促をするべきです。

[16654: マンコミュファンさん]

>>16653 匿名さん
そんな嫌がらせみたいなことをすべきでないし、
理事長が恨まれて刺されたらどうするのか？あほ

[16655: 匿名さん]

>>16650 匿名さん
>＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
>　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、
＞ 　　　 契約を取り消すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　
　この規定は、大変参考になります。
　当マンションには全戸に１台の割り当てがないので敷地外に高い費用を負担している区分所有者がいますのでいい規約と思います。理事会に提案したいと思います。

[16656: 匿名さん]

>>16655さん
駐車場に関しては、滞納者もかなり意識してくれます。
駐車場の解約が絡めば優先して払ってくれます。
銀行の借り入れは不渡りになるので優先して払うのと
同じ考えになるんでしょうね。

[16657: デベにお勤めさん]

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。
　　当マンションは、今なら積立金の値上も少なくてこういった問題に対処できます。ただ、住民の皆
　さんの理解なしに値上を強行することはできません。

[16658: 匿名さん]

>>16640 匿名さん
全国で2022年の建て替え実績は3％未満です。
30％も有りません、今後はリノべーションで100年使用する方向に有る。

[16659: 匿名さん]

>>16658さん
書き方が悪かったのかもしれませんが、３０％は建て替えに参加できる
住民ということでした。

[16660: 匿名さん]

建替えに参加する方の割合はかなり低くなります。
高齢者が多いのもその要因の一つとなります。
建て替え決議から、取り壊し、建て替えまでには約３年がかかります。
その間はどこかに引っ越しもしなければなりません。
勿論建て替え費用も負担しなければならないからです。
高齢者にとっては、現状でいいと思う方が多くても仕方のないことです。

[16661: 匿名さん]

>>16659 匿名さん
>書き方が悪かったのかもしれませんが、３０％は建て替えに参加できる
>住民ということでした。

どういうことを言いたいのか理解できません。
建替え決議が可決しても、現実的には、建て替えに参加できる者は３０％未満であるということでしょうか？

[16662: 匿名さん]

>>16661さん
そういうことです。

[16663: 匿名さん]

>>16662 匿名さん

建替え決議が成立していても、賛成者の７０％以上が建て替えには参加できないということのようですが、建替え決議には賛成していた方々ですよね？

[16664: 匿名さん]

そうではなく、建て替え決議自体が成立しない可能性が高く
なると思います。

[16665: 匿名さん]

くだらん
それなら、最初にそのことを書いておけ・・・

[16666: 匿名さん]

建替え決議が可決したら、賛成者は建替え事業に参加しなければならないと思います。
そうならば、建替え事業に参加できない人は、建替え決議に反対するしかない。

反対者は、権利を時価での買取を請求して離脱するか、２か月以内に建替え事業に参加するかの選択肢があるが。

[16667: 匿名さん]

>>16666 匿名さん
>反対者は、権利を時価での買取を請求して離脱するか、

反対者に買取請求権などない。

[16668: 匿名さん]

　建替えに参加する意思がないものの建替え決議には反対しないという態度をとる区分所有者は、施工者（マンション建替組合）に対し、権利変換を希望しない旨の申出等（建替え円滑化法、第五十六条）をすることにより建替え事業から離脱することができる。

また、マンション建替組合の権利変換計画の議決において、反対者の組合員の建替え事業からの離脱の道筋として用意される仕組みとして、売渡請求および買取請求がある（建替え円滑化法、第六十四条）。

よって、最終的な、建替え参加者が３０％であっても、建替えができないということではないと思います。

[16669: 匿名さん]

建て替え決議が承認されていれば、建て替えへの参加が少なくても
建替えはできます。

[16670: 匿名さん]

>>16669 匿名さん

>>16662 と >>16664 とは矛盾する内容であるが、詳しい説明は？

[16671: マンション掲示板さん]

タワマンを解体するには法改正するしかないからね。
限界マンション法でいろいろ決まるでしょう。

[16672: マンション掲示板さん]

ここのスレ主は建て替えは難しいしか言わないが、既存のマンションを1000年維持管理なんかできないでしょう。
50年から60年で解体できる法改正がされるでしょう。あほ

[16673: 匿名さん]

>>16668 匿名さん
>建替えに参加する意思がないものの建替え決議には反対しないという態度をとる区分所有者

建替え決議において、「賛成者」と「非賛成者」に区分され、議事録に記載される。
「非賛成者」とは、「反対者」と「賛成はしない者」である。
さらに、「非賛成者」は催告の回答によって「建替え参加者」と「建替え不参加者」に分別される。
つまり、建替えに参加する意思がなければ、「不参加」または「無回答」となるはずであるので、「建替え不参加者」となる。

[16674: 匿名さん]

処分を受けた管理業者一覧　　　　

改善措置指示
令和3年
12月24日 日本ハウズイング株式会社

登録番号:
(4)第030805号 東京都新宿区新宿1-31-12

元従業員が管理組合の財産を不正に着服した。（３組合？）
(法第81条第1号)国交省関東地方整備局発表(PDF47KB)

●同社は2014年(平成26年)3月24日にも元従業員の横領着服で処分を受けている。

同社概要：資本金 24億9,290万円、売上 1,149億円 経常利益 65億円（2020年度） マンション管理 9,925棟（469,898戸）:ビル 599棟 賃貸マンション 1,210棟 （2021年3月31日現在）
従業員 5,811名（ 本社員 2,101名 準社員 3,710名）（2021年3月31日現在）

[16675: 匿名さん]

これからは60年で解体

定期借地権のマンションは５０年で解体し更地とする

[16676: 匿名さん]

建て替えができるかどうかは、建て替え決議が承認される
かどうかにかかっています。
決議が承認されれば建て替えはできるんです。それだけのことですよ。

[16677: 匿名さん]

建て替え決議が承認されてから、建て替えに参加するか参加しないかを
決めるんですよ。
建替えに参加する者が少なくても、デヘロッパーが買取？売り渡し請求
をして買い取ってくれます。
そして建て替えに向かって検討が進められていきます。

[16678: 匿名さん]

私がいっているのは、建て替え決議の承認が難しいので
建替えはできないといっているだけですよ。

[16679: 匿名さん]

>>16677 匿名さん
>建て替え決議が承認されてから、建て替えに参加するか参加しないかを
>決めるんですよ。

建て替え決議が承認されてから、建て替えに参加するか参加しないかを決めることができるのは、「非賛成者」だけです。
つまり、組合員総数の５分の１未満の人数です。

[16680: 匿名さん]

>>16679さん
その通りですね。
ただ、５分の１未満ではありますが、建て替え賛成者も
建替えに参加しない方は相当数でてきます。

[16681: 匿名さん]

>>16680 匿名さん
>建て替え賛成者も
>建替えに参加しない方は相当数でてきます。

どの段階での話ですか？

[16682: 口コミ知りたいさん]

私は建て替え決議に賛成して参加もしす。
その後は最後まで参加するか、
条件によっては区分所有権を売却するか
は自由と考えているので推移をも守ります。

[16683: 匿名さん]

>>16682さん
建て替え決議と売却は別問題です。
まず建て替え決議で承認されるかが問題です。
それ以降については、現実的ではないので、調べれば分かりますが
調べることはしません。
必要な方はネットで検索すればすぐ分りますよ。
建替え決議を行う予定のマンションは現在ありますか。

[16684: 匿名さん]

建替えに関する手続きは複雑です。
マン管の試験を受ける時にユーキャンの通信教育の本が
ありますが、良くまとめられています。
建て替え決議の議案書の作成からスタートしますが、専門委員の皆さんは
かなり勉強しないと建て替え決議の総会までたどりつきません。
建替えについての議論はこれで終わった方がいいと思いますよ。

[16685: 口コミ知りたいさん]

>>16683 匿名さん
別問題ではないよ、

[16686: 匿名さん]

建て替え決議までもっていくことが大変だよ。
そこまでいくには専門家の力も借りなければならない。
経費の試算はできないしね。

[16687: 匿名さん]

建て替え決議をやるには、議案が必要だったよね。
その項目は忘れたけど。

[16688: 匿名さん]

>＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

>　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
>　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で決めているマンションが多いようです。

2）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定に合わせる。
【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。
【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

[16689: 匿名さん]

エレベーター 築３２年程度 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　周期３５年

[16690: 匿名さん]

エレベーターの価格でいえば、日立→三菱→東芝→フジテックの
順でしょうね。
交換をする場合は、フルメンテナンスと抱き合わせでやると安くなると
いわれています。

[16691: 匿名さん]

エレベーターの更新の周期はどれぐらいが妥当なんですかね。
２５年とか３０年とかいわれているが、それよりもっと先でも
十分いいと思えるんだが。
４０年ぐらいでもいいのかな。

[16692: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[16693: 匿名さん]

しかし、塩ビ管を使用している管材であれば交換は
必要ないと思います。
給湯管が銅管ですので必要かもしれませんが。
それに給水管の竪管の場合は、外付けになると思いますので、
資産価値に影響がでてきます。これも塩ビ管ですので交換は
必要ないでしょう。

[16694: 匿名さん]

>>16692 匿名さん
>枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

築４０年以上のマンションは不安があるかもしれない、そう思う人は区分所有者の負担でさっさと交換すればよい。

[16695: 匿名さん]

【マンション建替えの実施状況（2022 年 4 月 1 日現在）】
※ 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計

○工事完了済合計・・・２７０件
ａ　工事完了済（マン建法の建替え）・・・１０５件
ｂ　工事完了済（マン建法によらない建替え）・・・１６５件

○実施中合計・・・４１件
ｃ　実施中（マン建法の建替え）・・・３５件
ｄ　実施中（マン建法によらない建替え）・・・６件

○実施準備中（建替決議等）・・・５件

※ 上記の他、マンション敷地売却事業に基づく買受計画の認定を受けたものは 17 件、うちマンションの除却に至ったものは 6 件ある。

10994 職人さん 1分前

建替えられたマンション（２８２件）の竣工年から建替え物件が竣工するまでの期間は全国平均４０.３年。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

[16696: 匿名さん]

築４０年以上なら、旧耐震基準（１９８１年改正以前）か、旧々耐震基準（１９７１年改正以前）だから、耐震診断しないと。

[16697: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[16698: 匿名さん]

マンションの漏水は、配管からのものは少ないんじゃないでしょうか。
うちの場合は、水栓の緩みからくる漏水が多かったようです。

[16699: 匿名さん]

>>16697 匿名さん
>水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生してきます。

共用部分からの水漏れは管理組合、専有部分からは区分所有者が負担するのは当然でしょう。

[16700: 匿名さん]

>>16699さん
マンション総合保険に加入していれば、専有部分であろうと
階下の賠償は保険で対応してくれます。
その原因調査費用もその保険で対応してくれます。