「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16531: 匿名さん]

判例とは５０年超の物件かな？

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。


16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55

建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

[16532: 匿名さん]

指摘してくれてありがとう。
書き込みに間違いがあったり、追加すること等があればそれを
書き込めばこれをみている皆さんが参考にされると思うよ。

[16533: 匿名さん]

所詮匿名掲示板です。
１００％正しいことが書き込まれているとはここにきている
皆さんも思っていないでしょう。
無償で完璧な答えを期待していないでしょうから。

[16534: 匿名さん]

建て替えをしているマンションは全国でもまだまだ少数です。
それに建て替えができるのは、どうしても立地が良いところか敷地が
広いところで、マンションの戸数が増やせるところのようです。
やはり建て替え費用がネックになっていると思います。

[16535: 匿名さん]

>建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。
建替えが築４０年程度ですか。
早すぎますね。
勿論以前のマンションは、新耐震基準になっていないとか、配管が鋼管だったり
とかしている関係があるのかもしれませんが。

[16536: 匿名さん]

４０年で建て替えというと、殆どのマンションはそれに
向かって修繕積立金の値上をして準備しなければならないでしょう。

[16537: 匿名さん]

建替えは住民の承認を得るのが難しいですね。
それに、だれが建て替えをするときの専門委員になるかです。
専門委員には、知識だけでなく、時間も必要ですから。

[16538: 匿名さん]

マンションの建て替えをするには、建て替え決議の準備期間も相当数
かかりますが、それからたてかえまでには約３年の期間が必要になります。
マンションを取り壊せば、集会室も準備しなければならないし、住民の
連絡もバラバラになってますので大変です。

[16539: 匿名さん]

建て替えをするとしても、現在マンションの住民が
参加するパーセントはかなり低くなります。
やはり建て替え資金を捻出できない方が相当数いますからね。

[16540: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞ 　　　

　　＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案する
　　　ことを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、
　　　理事会に提案したいと思います。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出する。

[16541: 匿名さん]

長期修繕計画書の洗い直しは大規模修繕工事終了後
建築士と一緒に検討して作成します。
そして総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
算出し、値上げが必要なら専門委員会から理事会に提案
をします。

[16542: 匿名さん]

建築士と一緒に検討して作成した長期修繕計画書があるマンションは
少ないと思いますが、やはり工事に関する基本ですので必要です。
管理会社がパソコンで作成した計画書では、それで積立金の値上まで
やるのは無理があります。

[16543: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成するときは、余裕をもって組みますが
標準の工事費より１０％～２０％少なく組んでもいいと思います。
実際工事の時は、相見積もりを取りますので。

[16544: 匿名さん]

長期修繕計画の総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の
試算をして、それで値上げの提案がされますからね。

[16545: 匿名さん]

大規模修繕工事で設計監理方式でおこなっているマンション
ありますか。
やはりその方式が一番いいですよね。

[16546: 匿名さん]

ただ、設計コンサルタントをどのように選定するかがポイントです。
まず大規模修繕工事の設計監理の経験の有無、これは大切です。
それから、ＮＰＯや管理士会所属の建築士、公募で募集をすると
いいと思います。
そういったところに応募を依頼し、相見積もりを取り、その中から
数社を選んで業者説明会を開催し、専門委員が評価をして、見積額と
評価点で最終業者を選定することになります。

[16547: 匿名さん]

総会における高圧一括受電方式導入決議の効力が否定された事案：最高裁H31.3.5判決

　札幌市厚別区にある５４４戸が入るマンション管理組合法人で、一部の管理組合員が現在の電力会社との解約手続きに応じず、「高圧一括受電」方式の導入が頓挫した事件（平成３０年（受）第２３４号　損害賠償請求事件）。
　一審、二審判決では反対していた組合員２名に賠償を命じたが、平成３１年３月５日、最高裁において、「管理組合決議の効力は専有部分には及ばない。現在契約している電力会社との契約を解約する義務はない」として、管理組合からの請求を退ける逆転判決を言い渡した。
　判決主文：http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

[16548: 匿名さん]

いきなり高圧一括受電の書き込みですね。
高圧一括受電に反対するのは区分所有者の権利ですので
全然問題はありません。
私どもの管理組合では、規約で一括受電への申し込みは禁止しています。
それに、もし個人で契約しても、看板の設置が必要になりますので
それは禁止されてると思うので、一括受電を個人で申し込むのは
むずかしいのではないですか。

[16549: 匿名]

>>16548 匿名さん

>>もし個人で契約しても

高圧一括受電って個人で契約できるの？

[16550: 匿名さん]

あれっ、高圧一括受電は電力やガスの自由化で好きな会社と
契約できる新電力ではなかったっけ。
ちがってるかもですね。

[16551: 匿名さん]

間違っていました。

マンションの各戸が個別に電力会社と契約するのではなく、マンション全体として単一の電力契約を結ぶ取り組みが一括受電です。

各戸ごとに低圧契約を結ぶよりも、マンション全体として高圧契約を結ぶことで、電気代の単価を下げてより安い電力を調達できます。

一括受電の際は、マンションの管理組合、もしくは一括受電事業者が需要家として電力会社と契約を結ぶことになります。

[16552: 匿名さん]

間違って覚えていたり、勘違いは良くあることです。
気をつけます。

[16553: 匿名さん]

日本ハウズイングが提唱する「安心お助け隊」の導入が検討されています。
実際に役立つサービスでしょうか。作業時間は30分内まで無料となっていますが、

ご意見い頂ければ幸いです。

[16554: 匿名]

>>16553 匿名さん

便利なサービスでは？
特に管球交換はありがたい。
高齢者に喜ばれそう。

[16555: 匿名さん]

>>16553 匿名さん
月に何回利用するかシミュレーションできますか？管球の交換なんてLEDなら一戸あたり10年に一回あるかないかぐらいです。

その他対応についても、ここ一年で何戸の住戸で何回発生しているのか、アンケートを取ってみてはいかがでしょうか。

[16556: 匿名]

>>16555 匿名さん

>>管球の交換なんてLEDなら一戸あたり10年に一回あるかないかぐらいです。

うちは未だ白熱電球、在庫があるから。
それに高所作業になるから老人には危ない。

[16557: 匿名さん]

>>16556 匿名さん
あなた個人の話をしても意味がないです。マンション全戸で導入するのですから。電球交換に拘るなら保険の特約でも入っているケースがあります。
また、白熱電球でも２年以上持ちます。

月にいくら支払い、ペイできるほど利用するのかを確認するだけですよ？

[16558: 匿名さん]

昨年新築マンションを購入して初代理事長をやっております。

ルール的な問題がポツポツ出てますが
今考えてるのは２年アフターのために建物診断をプロにやってもらったほうがいいのかどうか悩んでます。

何分知識がないのでご教授よろしくお願いします。

[16559: 匿名さん]

>>16558 匿名さん
思い違いも甚だしい。
誰か他の適任者に変わってもらったほうが良いですよ。

[16560: 匿名]

オレと交代しようか？

[16561: 匿名さん]

>>16558 匿名さん
今のタイミングでしっかり補修すれば長期修繕計画書の見直しで大規模修繕工事の実施を後ろにずらす根拠の一つにもなるかと思います。
中には初回の大規模修繕工事で計画の倍以上となったマンションもあります。

[16562: マンション掲示板さん]

>>16561 匿名さん
計画の倍以上の工事ってどうやってやるの？借金するのかい？

[16563: 通りがかりさん]

>>16553 匿名さん
管理費を専有部サービスに使うのは管理規約違反です。

[16564: 匿名さん]

>>16562 マンション掲示板さん
積立金と工事費が同額な訳ないでしょ。
計画では10年目に実施となっていても、足りなければ貯まるまで待つ方法もあれば借金する方法もある。

[16566: eマンションさん]

そもそもだが、修繕積立金が余っているマンションは少なからずある。
平置き駐車場がたくさんあるマンションでは修繕積立金月額が5000円でも、駐車場料金が13000であれば1戸あたり18000円を積み立てることになる。
修繕積立金が余るマンションでは10年毎に修繕工事をやっている。

[16567: 匿名さん]

>>16565 eマンションさん
回答してるだろよく読め　カス

[16568: マンション検討中さん]

>>16567 匿名さん
　　　　　↑質問の意味がわからないアホ

中には初回の大規模修繕工事で計画の倍以上となったマンションもあります。

↑計画が5000マンで実際には1億以上かかったのだろう。わからんのか？

[16569: 匿名さん]

>>16568 マンション検討中さん
分かってないのはお前
計画は5000万、実際は1億、実施時期は？そのタイミングの積立金は？無い頭使って考えてみろ

[16571: 匿名さん]

>>16570 検討板ユーザーさん
無い頭では考えられないか（笑）
お前の理解を説明してみせよ
どうせ逃げるだろう？（笑）

[16573: 評判気になるさん]

>>16572 検討板ユーザーさん
あほ

[16574: 匿名さん]

>>16572 検討板ユーザーさん
意味不明（笑）
3食って何を食事に例えたの？30年で実施する工事の回数？

[16576: 匿名さん]

>>16575 マンション掲示板さん
逃げずに何を食事に例えたか言えよ。

[16577: 検討板ユーザーさん]

>>16576 匿名さん
　　　　　　↑個別支出と総額の区別ができないアホ

予定時期から遅れて大規模修繕の工事費が増えても30年の支出総額が同じなら計画通りだろう。わからんのか？

[16578: 匿名さん]

>>16577 検討板ユーザーさん
やっとあほの例えが分かった。あほに分かりやすく言うと朝食が倍かかったのに一日の総額同じな訳ないだろあほ。昼飯も食うし晩飯も食うんだよ。あほ

[16579: 匿名さん]

>>16556 匿名さん
てかやっぱり、工事をどうするのか聞いておきながら全然関係ない話にして逃げたな。恥ずかしくない？