管理組合・管理会社・理事会「「マンション管理士等に質問しよう! Part3」」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2025-02-24 20:21:58
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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27

 
注文住宅のオンライン相談

「マンション管理士等に質問しよう! Part3」

16481: 匿名さん 
[2023-02-05 10:48:08]
>>16480さん
マンションの管理規約を作成するときに、何も参考にするものが
なければ、標準管理規約をまずひな型として、それに基づいて
自分のマンションにあったものにしていけばいいんではないでしょうか。
そのひな型がなければ、何を基準に自分のマンションの管理規約を
作成しますか。何も参考にするものがなければ、管理規約に漏れが
出てきます。
例えば、修繕積立金の取り崩しは、標準管理規約では総会の普通決議が
必要とされていますが、全管連では、理事会と総会にまったく同じ規定、
つまり修繕積立金の取り崩しの方法が2つある訳です。
そうしたのも、理由があったのだと思います。そのようにそれぞれの
マンションでひな型を参考にしてじぶんのとこにあったものに変えて
いけばいいんではないでしょうか。
16482: 匿名さん 
[2023-02-05 11:13:43]
管理規約は住民の私的なルール。ある程度の自由度は認められるが、法令に違反するわけにはいかない。ところが、マンション生活に絡む法令は区分所有法のほかにも腐るほどある。それらの条文に抵触しないように一から規約を作ることなど、1年交代の輪番素人理事会にできるわけがない。
標準規約はそのあたりのチェックを国交省職員が済ませてくれているので、安心して使うことができる。ただし、あくまでも標準的なマンション(お役人様はどんなマンションを標準と考えているのか、よく分からないのだが)を想定した内容なので、特殊仕様のマンション(EVなし5階建てかまぼこ板仕様の低層棟とタワマン仕様の高層棟が混ざっている団地など)では使いづらい面もある。
16483: 匿名さん 
[2023-02-05 11:31:10]
>>16481 匿名さん
当時の標準管理規約を元にしてマンション向けに作った原始規約があるのに、なぜ標準管理規約に近付けることが大切かを聞いているのですが、何一つ答えていただけないのですね。
16484: 匿名さん 
[2023-02-05 11:36:34]
>>16483さん
原始規約も標準管理規約をひな型として作成されていませんか。
原始規約から改訂するのであれば、自分たちで考えて改訂すればいいでしょう。
別に標準管理規約に近づける必要はありませんが、では何を基準として
改訂しますか、逆に質問したいですね。
16485: 匿名さん 
[2023-02-05 11:49:33]
当マンションは団地型マンションである。団地型の標準規約では、修繕積立金は団地全体のものと棟ごとのものと2種類を設けることになっているが、当マンションは棟ごとの修繕積立金は設定していない。これは東西2棟が近接しており、建設時期も構造も施工業者も同じなので、実質的に1棟として処理する方が便利だからだ。
そうは言っても、管理規約から棟管理組合や棟総会に関する規定を削除(団地管理組合にすべての権限を一本化)してよいかと言えば、それは無茶だ。団地管理組合の権限は区分所有法66条に規定されている事項に限定されていて、それ以外の事項は議決できないからである。
理事になったら管理規約を読むのは大事だが、ついでに法令や標準規約も読んで、管理規約のこの条文は法令のこの条文に由来してるのか、とか、うちのマンションの管理規約と標準規約とはこの条文が違っていて、その理由はかくかくなのか、とか、確認する方がよい。
16486: 匿名さん 
[2023-02-05 12:07:18]
標準管理規約のダメなところは、第47条の議決権に関するところであり、議決権に参加しない住民は組合員とみなしていないところにある。
16487: 匿名さん 
[2023-02-05 12:10:36]
>>16486 匿名さん
この欠点をうまく利用しているのが悪徳管理会社。
16488: 匿名さん 
[2023-02-05 12:18:58]
>>16484 匿名さん
改訂の仕方について聞いていません。>>16476で標準管理規約に近付けることが大切ですと書かれいたので理由を聞いたのですが、理由はなかったのですね。

規約を改訂するなら標準を元にしますよ。

16489: 匿名さん 
[2023-02-05 12:34:48]
分譲マンションは持ち家である。敷地も建物も区分所有者(組合員)のもので管理組合のものではない。自分の所有物を使うのはタダのはずだが、標準規約では駐車場の有償使用を定めていて、多くのマンションでも管理費とは別に駐車場使用料を徴収している。お役人が書いている標準規約の解説では「この条文は駐車場利用希望者が駐車場台数より多い場合を前提としています」とさらりと書いているが、言い換えると「利用希望者数≦台数ならば駐車場は無償使用できます」ということである。
当マンションは全戸分の駐車場が確保されているマンションであるが、駐車場は管理規約に定める「契約による使用」を根拠に有償である。では、この管理規約の条文を廃止して「1人1台無償使用」にできるかといえば、理論的には可能だが現実問題としては難しいだろう。駐車場を利用する住民の多くは「駐車場は有償使用するもの」という先入観があるし、利用しない住民は使用料収入のおかげで管理費負担が少なくて済む。
16490: 匿名さん 
[2023-02-05 12:35:33]
標準管理規約に従っておけば総会乗り切れる
16491: 匿名さん 
[2023-02-05 13:02:47]
>>16490 匿名さん
どうかな?
16492: 組合員 
[2023-02-05 14:55:31]
>>16490 匿名さん

そうかい。
16493: 匿名さん 
[2023-02-05 17:03:20]
>>16490 匿名さん
そうかいな?
16494: 匿名さん 
[2023-02-05 17:06:28]
>駐車場を利用する住民の多くは「駐車場は有償使用するもの」という先入観がある

これをうまく利用するのが車を持たない理事長一派
管理費値上げではなく使用料値上げでタイル修繕や草刈り機購入の費用を賄っている
16495: 匿名さん 
[2023-02-05 19:45:14]
>>16494さん
使用料の値上げをして草刈り機を買うんですか。
駐車場は有利用にして管理費等に充当するのが一番いい方法です。
駐車場がいらない人もいますからね。
16496: デベにお勤めさん 
[2023-02-05 20:18:05]
駐車場を使わない人も駐車場の維持費用を負担するのが正しい
エレベータに乗らない人も保守点検料を負担するのと同じだw
16497: 匿名さん 
[2023-02-05 21:14:24]
>>16495 匿名さん
良いところに気が付いたね。
駐車場料金は別会計にして、駐車場の管理費等が余れば修繕積立金等の保管口座に回すのが本来のやり方です。
16498: 匿名さん 
[2023-02-05 21:30:18]
駐車場料金を定期的に値上げしてCO排出の根源であるマイカー所有者の負担を増やすのが持続可能社会でのマンション運営のあり方ですね。
16499: 匿名さん 
[2023-02-06 09:05:17]
>>16497さん
駐車場使用料が余れば修繕積立金に振り替えるには、総会決議が
必要になりますよね。
毎年殆ど変らないと思うので、毎年定期的に振り替えているところが
殆どだと思います。
16500: 匿名さん 
[2023-02-06 12:08:22]
大規模修繕工事については、大型設備を集約してやる方法も
ありますね。
共用部分の配管、配線、消防設備、インターホン、給水設備、エレベーター等を
一緒にやることもできます。
16501: 匿名さん 
[2023-02-06 12:25:52]
>>16495 匿名さん
>駐車場がいらない人もいますからね。
規約を改正して、又貸しできるようにするのが一番良い。
16502: 匿名さん 
[2023-02-06 13:17:50]
>>16501さん
それをするんなら住民に回すべきです。
16503: 匿名さん 
[2023-02-06 18:02:10]
駐車場にせよ駐輪場にせよ、又貸しすることによる使用料が組合員の収入になるようにすべき
16504: 匿名さん 
[2023-02-06 18:59:38]
理事会に理事の奥さんの代理出席を認めているなら、ホモカップルの片割れにも代理出席を認めるよう規約改正しようではないか
16505: 匿名さん 
[2023-02-06 20:21:30]
>>16504さん
あなたの書き込みは荒らしに該当しますよ。
気をつけてください。
16507: 匿名さん 
[2023-02-07 09:14:12]
>>16506さん
このスレに直接関係のない書き込みをするからですよ。
LGDPの人権を尊重する書き込みではないでしょう。
16508: 匿名さん 
[2023-02-07 09:43:31]
LGBTですよね。
16509: 匿名さん 
[2023-02-07 10:36:40]
管理組合長はLGBTQの組合員を差別的に取り扱うことはできません
毎月の管理費を割り増しするとか駐車場を使わせないとかはアウトですが
集会室をLGBTQ団体の勉強会に使いたいという申請を拒否することはできます
16510: 匿名さん 
[2023-02-07 10:40:59]
>>16509さん
マンション管理をおこなっていく過程において性的マイノリティとかの
話しはでてきません。
16511: 匿名さん 
[2023-02-07 12:14:51]
管理員室秘蔵の居住者名簿を見ればわかることだ。
それを見たくて理事になるやつもいる。
16512: 匿名さん 
[2023-02-07 12:24:50]
>>16511さん
居住者名簿にLGBTの記載はありませんよ。
それに、理事長も居住者名簿はみませんしね。
そんなことをするより、しっかりしたマンション管理をすべきです。
16513: 匿名さん 
[2023-02-07 13:07:53]
居住者名簿では、同居者の記入欄には氏名のみならず生年月日や続柄を
書くようになっています。カンのいい人にはすぐわかりますね。
16514: ご近所さん 
[2023-02-07 14:00:57]
居住者名簿のほかに理事長だけが持つ極秘ファイルがあるのは常識。
きちんとしたマンション管理には的確な情報が必須なのだ。
管理費滞納者宅に手ぶらで行っても「払ってください」の子供の使いで終わるぞ。
16515: 匿名さん 
[2023-02-07 15:09:26]
はい
16516: 匿名さん 
[2023-02-07 19:09:59]
居住者名簿の他に、理事長だけがもっている
極秘ファイルというのがあるのかな。
一人だけがもっていて何の役に立つのかな。
輪番制の理事であれば尚更意味がない。
16517: 匿名さん 
[2023-02-07 19:21:44]
居住者情報の漏洩でなくても出入り業者が屋内作業するとき、一人暮らしだなとか
小型金庫があるなとか分かる。逆に木刀とかメリケンサックとか猟銃をさりげなく
テーブルに置いておくと、この家はやめようとなる
16518: 通りがかりさん 
[2023-02-07 20:55:09]
地方議会がリモート化
https://news.yahoo.co.jp/articles/79989ffb2956da91062f7918508acf46ae5a...
管理組合でも同じ動きが出そうね
16519: 匿名さん 
[2023-02-08 08:45:31]
 ※必要修繕積立金の額とは

  平成25年のマンション総合調査(国交省)では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
 れる修繕積立金の額は、1戸当り月17,515円となっています。
 又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、15階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り178円/月と示されています。
 例えば、当マンションの場合、平均72.8㎡ですので、1戸当り月12,960円が必要とさ
れています。
16520: 匿名さん 
[2023-02-08 11:47:00]
給水設備 築30年~35年で交換
  高置水槽方式     受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方
    メリット  停電時に半日分の給水ができる。
    デメリット  貯留した水、水質点検が必要
  増直結圧方式
    市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
    水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
    15階建て、200戸超のマンションでも可能となりました。
    以前は4階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
   給水ができるようになり、普及するようになりました。
    東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
   ポンプは止まったものの6階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった。
メリット  直接水が引けるので新鮮
デメリット  工事費が高い、水質点検は年1回必要
 水の貯留ができないため、停電や災害時には給水できない。
16521: 匿名さん 
[2023-02-08 12:09:31]
>15階建て、200戸超のマンションでも可能となりました。
現在はここまでは増圧直結方式でできるようになりました。
16522: 匿名さん 
[2023-02-08 12:36:00]
配管 専有部分  給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。在宅の必要あり。
共用部分  塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
 共用部分をやれば、専有部分も一緒にやった方が効率は良い。
サッシ・網戸  サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとかカバー工法の検討
 二重窓を考慮すればかなり高額になる。
 サッシごと交換するはつり工法は外壁工事が伴うので工事費がかなり高くなる。
16523: 匿名さん 
[2023-02-08 12:43:50]
僕の立てたPART2の書き込みがかなり頻繁になっているが
どうせたいした書き込みはしてないと思うよ。
PART2のレス数をふやしてくれてありがとう。
16524: 匿名さん 
[2023-02-08 13:03:39]
PART2のスレ主だけど、いくら書き込んでもだれも読んでくれないし
すぐ下の方にもっていかれるよ。
僕には時間と知識、情報があるので、他スレへの各込みは簡単にできる。
PART2は続かないよ。
仕事した方がいいとおもうけどね。
このやり方はぼくがパソコンにむかっている間は続くしね。
16525: 匿名さん 
[2023-02-08 19:45:52]
エレベーター 築32年程度 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
A 制御・駆動系改修
   カゴ本体、三方枠はそのまま
   制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
B 準撤去改修
   三方枠、敷居やレールはそのまま
   カゴパネル、機器類を交換
   各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
C 全撤去改修
   既存メーカーでなくてもよい。
   競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
   周期35年  1台しかない2号館は工事が難しい。  工事期間1ケ月程度
16526: 匿名さん 
[2023-02-08 21:22:57]
>>16524 匿名さん
スレ主の問題点
1.他人が立てたスレをマネしてパート2.3を立ててスレ主を自称している恥知らず。
2.スレ主をたまに名乗るクセに投稿はいつも匿名。矛盾を突かれるのが怖いから。
3.大量にコピペ投稿して話題を遮る。荒らしとおなじだ。あほ
4.人材豊富な大規模マンションに住み本当に問題だらけの小規模マンションの問題に無知。
5.マンション管理士試験に落ちているのに、受かっているとウソを付いている。
6.総会は議論する場所てはないなどと管理会社の統治政策に迎合するアホ。救いようがないね。これにはかなりの長文で反論する人がいたが、まじめに対応しなかった。民主主義を守るのは表現の自由と裁判所の役割の徹底重視てある。ナチスドイツを勉強しようね。
7.旧耐震基準のマンションをビンテージマンションと称して温存し死人を増やそうとしている。ここのスレ主は人殺しである。
16527: 匿名さん 
[2023-02-09 09:05:13]
「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

 枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

 そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

 管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第21条2項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

 これについては、第7条(専有部分の範囲)で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
 又、最初の長期修繕計画では、25年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

 給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。
16528: 匿名さん 
[2023-02-09 09:06:05]
 <東京高裁判例>  平成23年9月23日付 判決

 *事件の経緯

    渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
   く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
   立金から支出する」と決議しました。

    その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
   する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
   とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に38万円を返還しました。

    この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

 *訴訟内容

   1.改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
     権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
     費相当額の支払いを求めた。
   2.仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
     いを求める。

 *判決

   1.一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
    で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

   2.21条2項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
    決議は有効である。
    先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
    先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約72万円を支払えとの命令がでた。

16529: 匿名さん 
[2023-02-09 09:57:05]
専有部分の配管を管理組合としてやることに司法も
認めたということです。
16530: 匿名さん 
[2023-02-09 10:35:32]
裁判とかは関係なく、専有部分の配管も共用部分同様必ず
同じように劣化していきます。
管材は塩ビ管を使用しているでしょうから錆びることはありませんが
地震とかで継手部分にゆるみがでたり、給湯管は銅管を使用しており
熱湯が通るので傷みが激しいようです。
やはり専有部分の配管も一度検討してみる必要があります。

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