「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16481: 匿名さん]

>>16480さん
マンションの管理規約を作成するときに、何も参考にするものが
なければ、標準管理規約をまずひな型として、それに基づいて
自分のマンションにあったものにしていけばいいんではないでしょうか。
そのひな型がなければ、何を基準に自分のマンションの管理規約を
作成しますか。何も参考にするものがなければ、管理規約に漏れが
出てきます。
例えば、修繕積立金の取り崩しは、標準管理規約では総会の普通決議が
必要とされていますが、全管連では、理事会と総会にまったく同じ規定、
つまり修繕積立金の取り崩しの方法が２つある訳です。
そうしたのも、理由があったのだと思います。そのようにそれぞれの
マンションでひな型を参考にしてじぶんのとこにあったものに変えて
いけばいいんではないでしょうか。

[16482: 匿名さん]

管理規約は住民の私的なルール。ある程度の自由度は認められるが、法令に違反するわけにはいかない。ところが、マンション生活に絡む法令は区分所有法のほかにも腐るほどある。それらの条文に抵触しないように一から規約を作ることなど、１年交代の輪番素人理事会にできるわけがない。
標準規約はそのあたりのチェックを国交省職員が済ませてくれているので、安心して使うことができる。ただし、あくまでも標準的なマンション（お役人様はどんなマンションを標準と考えているのか、よく分からないのだが）を想定した内容なので、特殊仕様のマンション（EVなし５階建てかまぼこ板仕様の低層棟とタワマン仕様の高層棟が混ざっている団地など）では使いづらい面もある。

[16483: 匿名さん]

>>16481 匿名さん
当時の標準管理規約を元にしてマンション向けに作った原始規約があるのに、なぜ標準管理規約に近付けることが大切かを聞いているのですが、何一つ答えていただけないのですね。

[16484: 匿名さん]

>>16483さん
原始規約も標準管理規約をひな型として作成されていませんか。
原始規約から改訂するのであれば、自分たちで考えて改訂すればいいでしょう。
別に標準管理規約に近づける必要はありませんが、では何を基準として
改訂しますか、逆に質問したいですね。

[16485: 匿名さん]

当マンションは団地型マンションである。団地型の標準規約では、修繕積立金は団地全体のものと棟ごとのものと2種類を設けることになっているが、当マンションは棟ごとの修繕積立金は設定していない。これは東西2棟が近接しており、建設時期も構造も施工業者も同じなので、実質的に１棟として処理する方が便利だからだ。
そうは言っても、管理規約から棟管理組合や棟総会に関する規定を削除（団地管理組合にすべての権限を一本化）してよいかと言えば、それは無茶だ。団地管理組合の権限は区分所有法66条に規定されている事項に限定されていて、それ以外の事項は議決できないからである。
理事になったら管理規約を読むのは大事だが、ついでに法令や標準規約も読んで、管理規約のこの条文は法令のこの条文に由来してるのか、とか、うちのマンションの管理規約と標準規約とはこの条文が違っていて、その理由はかくかくなのか、とか、確認する方がよい。

[16486: 匿名さん]

標準管理規約のダメなところは、第47条の議決権に関するところであり、議決権に参加しない住民は組合員とみなしていないところにある。

[16487: 匿名さん]

>>16486 匿名さん
この欠点をうまく利用しているのが悪徳管理会社。

[16488: 匿名さん]

>>16484 匿名さん
改訂の仕方について聞いていません。>>16476で標準管理規約に近付けることが大切ですと書かれいたので理由を聞いたのですが、理由はなかったのですね。

規約を改訂するなら標準を元にしますよ。

[16489: 匿名さん]

分譲マンションは持ち家である。敷地も建物も区分所有者（組合員）のもので管理組合のものではない。自分の所有物を使うのはタダのはずだが、標準規約では駐車場の有償使用を定めていて、多くのマンションでも管理費とは別に駐車場使用料を徴収している。お役人が書いている標準規約の解説では「この条文は駐車場利用希望者が駐車場台数より多い場合を前提としています」とさらりと書いているが、言い換えると「利用希望者数≦台数ならば駐車場は無償使用できます」ということである。
当マンションは全戸分の駐車場が確保されているマンションであるが、駐車場は管理規約に定める「契約による使用」を根拠に有償である。では、この管理規約の条文を廃止して「1人1台無償使用」にできるかといえば、理論的には可能だが現実問題としては難しいだろう。駐車場を利用する住民の多くは「駐車場は有償使用するもの」という先入観があるし、利用しない住民は使用料収入のおかげで管理費負担が少なくて済む。

[16490: 匿名さん]

標準管理規約に従っておけば総会乗り切れる

[16491: 匿名さん]

>>16490 匿名さん
どうかな？

[16492: 組合員]

>>16490 匿名さん

そうかい。

[16493: 匿名さん]

>>16490 匿名さん
そうかいな？

[16494: 匿名さん]

＞駐車場を利用する住民の多くは「駐車場は有償使用するもの」という先入観がある

これをうまく利用するのが車を持たない理事長一派
管理費値上げではなく使用料値上げでタイル修繕や草刈り機購入の費用を賄っている

[16495: 匿名さん]

>>16494さん
使用料の値上げをして草刈り機を買うんですか。
駐車場は有利用にして管理費等に充当するのが一番いい方法です。
駐車場がいらない人もいますからね。

[16496: デベにお勤めさん]

駐車場を使わない人も駐車場の維持費用を負担するのが正しい
エレベータに乗らない人も保守点検料を負担するのと同じだｗ

[16497: 匿名さん]

>>16495 匿名さん
良いところに気が付いたね。
駐車場料金は別会計にして、駐車場の管理費等が余れば修繕積立金等の保管口座に回すのが本来のやり方です。

[16498: 匿名さん]

駐車場料金を定期的に値上げしてCO排出の根源であるマイカー所有者の負担を増やすのが持続可能社会でのマンション運営のあり方ですね。

[16499: 匿名さん]

>>16497さん
駐車場使用料が余れば修繕積立金に振り替えるには、総会決議が
必要になりますよね。
毎年殆ど変らないと思うので、毎年定期的に振り替えているところが
殆どだと思います。

[16500: 匿名さん]

大規模修繕工事については、大型設備を集約してやる方法も
ありますね。
共用部分の配管、配線、消防設備、インターホン、給水設備、エレベーター等を
一緒にやることもできます。