「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16421: 匿名さん]

>>16419さん
先行工事者がいたという事実は、個別でもできることを裏付けている
というのではなく、先行工事者に対ては公平の観点から先行工事者の
工事費がいらなくなるので、その分については、平均額を支払うという
ものですよ。
保険に加入していない住民の部屋から階下に漏水事故を起こした場合、
賠償できなかったりした場合に住民間のトラブルを防止するためですよ。
あなたが住んでいる部屋に上階から漏水が生じ、保険に未加入で賠償を
しなかった場合、どうしますか。裁判にもっていきますか。
それから、建て替えはできませんよ。現実的ではありません。

[16422: 匿名さん]

>>16421 匿名さん
頭の悪い方ですね。
個別では対応できないと言ってるの？
保険に加入しないものがいるのであれば、保険の種類を変えて、管理組合の方で漏水事故に対応できる保険に加入すればいいだけのこと。
＞どうしますか。裁判にもっていきますか。
裁判に持っていけばいいと思いますよ。
その為の裁判制度ですから。
＞それから、建て替えはできませんよ。現実的ではありません。
誰が建て替えの話をしているの？
地震が発生して建物が半壊した場合、どうするの？
給排水管以外の建物部分が劣化したり、建物設備等が時代にそぐわなくなったりした場合に、住民から建物全体の更新の話が出た場合、どうするの？
給排水管だけの更新工事を計画するのはど素人の発想です。
長期的な計画に沿った全体計画が必要なんですよ。
あなたではそこまで頭が回らないのかな？

[16423: 匿名さん]

>>16422さん
まったく頭の悪い方ですね。
保険はマンション総合保険のことをいっているので、個別に
対応しているんじゃないのが分からないのかな。
裁判をするということは、時間を割かなければならないんですよ。
現役世代としては、そんなことにはかまっていられないでしょう。
匿名さんでの書き込みだから、建て替えも６０年という書き込みが
されているよね。匿名さんはすべてに包含されるしね。匿名さんが
どの匿名さんかはわからないのでね。

[16424: 通りがかりさん]

>>16416 匿名さん

築60年で解体は正しい。
1回目の大規模修繕工事は15年目
2回目は35年目
3回目はやらない。

[16425: 匿名さん]

定期借地権を引っ張り出しているけど、通常マンションは
自分たちの所有だけどね。
この考えは（16424）、マンション管理士上位合格者さんだね。

[16426: 匿名さん]

３回目築５０年で解体すれば、その５年とか１０年前に中古で
マンションを購入した者は、解体に巻き込まれるんだね。
中古の購入費からすぐに建て替え費用を負担となると反対者が多いだろうね。

[16427: 匿名さん]

>>管理会社には道義的責任はあるよ。
安い保険料だと個別の水漏れ対応はしてもらえない。
16423 匿名さんの管理組合は保険予算が厳しかったのだろう。
保険のことは勉強不足だね。
＞現役世代としては、そんなことにはかまっていられないでしょう。
なら裁判しなくてほっとけばいい。
＞どの匿名さんかはわからないのでね。
あれれ、冒頭で>>16419さんにと断りを入れているのは誰なの？

[16428: 匿名さん]

>>16427さん
16419さんと16423は同じ匿名さんではないんだけどね。

[16429: 匿名さん]

総合保険のこと知らないらしい。あほだね。

[16430: 匿名さん]

>>16429 匿名さん
だめだこりゃ！

[16431: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[16432: 匿名さん]

>>16431 匿名さん
公共マンションでは築60年～70年の築古物件は多い。
ところが、給排水管だけの更新工事に関しては、何万棟もある築古マンションでも過去に実績がないしこれからの計画目標にもない。
つまり、給排水管だけの更新工事をしなくても別に困っていないことになる。
最近はSDGｓ運動で建物長寿化の取り組みから、建物全体の更新工事の一環として給排水更新工事も計画されるようになってきているが、建物全体の更新工事がメインであることには変わりない。
給排水管更新工事だけを計画することがいかに無駄が多いか、専門家の間では結論が出ている。
だから、公共マンションでは無駄が多い給排水管更新工事だけの工事はやらないのです。

[16433: 匿名さん]

>>16432さん
公共マンションには修繕積立金はありません。
配管の専有部分は各戸の責任と負担でやるのが当然だから
専有部分の配管の更新工事はされないのです。
しかし、マンションの場合は住民間での対応をどうしたらいいかを
検討しているところが次第に増えてきています。
修繕積立金さえ確保できれば、快適なマンションライフ、住民間のトラブル
回避、資産価値の確保等を考慮すればやった方がいいでしょう。

[16434: 匿名さん]

16433の書き込みの中で、公共の住宅に関して専有部分の書き込みを
しましたが、公共のマンションには専有部分はないですね。
何故配管の更新工事をやらないのかといいますと、配管の工事は在宅
等も含め工事が複雑です。
それをやるのは行政も嫌がるんでしょう。それだったら、建て替えた
方がいいということでしょう。
建て替え決議とかもありませんからね。簡単にできます。

[16435: 匿名さん]

分譲マンションと公共の建物とでは、建て替えの難易度が
全然違います。
修繕積立金と税金の違いもあります。
公共の建物には、行政の者は実際住んでいませんから。

[16436: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[16437: 匿名さん]

公共マンションの場合、必要な予算は組むが、不必要な予算は組まない。
60年～70年の築古マンションでも給排水管更新工事をしないのは、その必要がないからだ。
必要もない工事を実施すると、納税者である専門家のやり玉にあがる。
民間マンションだと、ど素人ばかりなので必要か必要でないかの判断すらできないから、悪徳管理会社の餌食となる。
＞配管の専有部分は各戸の責任と負担でやるのが当然だから専有部分の配管の更新工事はされないのです。
意味不明？？？
おまえはア・ホ・カ

[16438: 匿名さん]

>>16437さん
公共マンションでも、築６０年～７０年も経過すれば漏水は
あるんじゃないかな。
それとも公共のマンションは漏水しない造りになっているのかもしれないが。

[16439: 匿名さん]

>>16438 匿名さん
築６０年～７０年であろうが、築半年であろうが、漏水事故はあるんだよ。

[16440: 匿名さん]

配管の専有部分は各戸の責任と負担でやるのが当然です