「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16401: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[16402: 匿名さん]

　３）団地型

　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。

　４）複合用途型型

　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

[16403: 匿名さん]

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

? そこで、今回は、マンションに関係のある「すまい・る債」についてご紹介します。

[16404: 匿名さん]

何ら必要性もない定期的な雑排水管洗浄工事を、さも、必要であるかの如くプロバガンダ活動を続けるスレ主は、悪徳管理会社の回し者であることが証明された。
つまり、このスレで語られるすべての情報が悪意に満ちた情報であり、管理会社の利益にはなっても、管理組合の利益とはならない

[16405: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[16406: 匿名さん]

>>16405 匿名さん
それを言うなら、給排水管の劣化だけを心配しるのもおかしな状況と言えるね。
汚水管の劣化は心配しないのかい。
建物構造本体の劣化はどうなるの。
流し台とかユニットバスのれっかはどうなんだい。
電気設備の劣化はどうなんだい。
給排水管の劣化だけを心配するのは痴呆症の住民。

[16407: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[16408: 通りがかりさん]

>>16404 匿名さん
ここのスレ主は管理会社というより一級建築士事務所に騙されている。

[16409: 匿名さん]

>>16407 匿名さん
長期的な展望と、それを支える資金計画と、その計画を支える財政とが背景にあってこその建物更新工事なのですね。
ここのスレ主みたいに給排水管更新工事だけを推奨するのは、組合員にとっては大きな財政的損失であり、単なる悪徳管理会社の為のお金儲けのための手段だというわけですね。

[16410: 匿名さん]

>>16408 通りがかりさん
スレ主が騙されているのではなく、スレ主が悪徳管理会社のプロバガンダとして騙していることになる。
利益を得るのは誰かを考えると明白だ。

[16411: 匿名さん]

＜マンションす・まいる債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

[16412: 匿名さん]

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

[16413: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担.
ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

共用部分と専有部分を同時に更新する
方法は
1.　積立金で同時に行う→資金不足の管理組合が多い
2.　一時金を徴収して同時に行う→否決される可能性が高い
3.　希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い

[16414: 匿名さん]

>>16413さん
希望者だけやっては意味がないでしょう。
それに同時にやる場合は、共用部分の工事をやるときに、床板や
背板を外さなければならないのですが、それは専有部分です。
そのときに専有部分の配管の更新工事をやれば、共用部分が負担
する部分の工事費が安くなります。
積立金を使用することになり、やらない者にとっては不公平です。
全戸を共用部分と一緒にやることを管理規約に規定しておけばいいんですよ。
そのためには修繕積立金の確保をしておく必要があります。
それで反対する者に対しては、裁判例があります。最終的には、配管の
更新は必要ないとゴネても支払わなければならないことになります。

[16415: 匿名さん]

判例とは５０年超の物件かな？

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

[16416: 匿名さん]

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。

[16417: 職人さん]

建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

[16418: 匿名さん]

>>16417 職人さん
よっぽど恵まれたマンションでしょう。
私の知る限りでは公団系の大型マンションで複合型ではないマンションだけですが。

[16419: 匿名さん]

>>16415 匿名さん
先行工事者がいたという事実は、個別でもできることを裏付けている。
希望者だけでやればいい。
専有部分の工事をやらないことによる漏水事故は、専有者の責任だから専有者がその責任範囲内で賠償すれば解決する。
一括給排水更新工事後10年で建物解体となると、アホを見るのは、嫌々一括給排水更新工事に参加させられた住民になる。

[16420: 匿名さん]

勿論、共用部分工事費は管理組合修繕積立金から、専有部分は工事希望者のみが専有部分の工事費を負担しないといけない。

[16421: 匿名さん]

>>16419さん
先行工事者がいたという事実は、個別でもできることを裏付けている
というのではなく、先行工事者に対ては公平の観点から先行工事者の
工事費がいらなくなるので、その分については、平均額を支払うという
ものですよ。
保険に加入していない住民の部屋から階下に漏水事故を起こした場合、
賠償できなかったりした場合に住民間のトラブルを防止するためですよ。
あなたが住んでいる部屋に上階から漏水が生じ、保険に未加入で賠償を
しなかった場合、どうしますか。裁判にもっていきますか。
それから、建て替えはできませんよ。現実的ではありません。

[16422: 匿名さん]

>>16421 匿名さん
頭の悪い方ですね。
個別では対応できないと言ってるの？
保険に加入しないものがいるのであれば、保険の種類を変えて、管理組合の方で漏水事故に対応できる保険に加入すればいいだけのこと。
＞どうしますか。裁判にもっていきますか。
裁判に持っていけばいいと思いますよ。
その為の裁判制度ですから。
＞それから、建て替えはできませんよ。現実的ではありません。
誰が建て替えの話をしているの？
地震が発生して建物が半壊した場合、どうするの？
給排水管以外の建物部分が劣化したり、建物設備等が時代にそぐわなくなったりした場合に、住民から建物全体の更新の話が出た場合、どうするの？
給排水管だけの更新工事を計画するのはど素人の発想です。
長期的な計画に沿った全体計画が必要なんですよ。
あなたではそこまで頭が回らないのかな？

[16423: 匿名さん]

>>16422さん
まったく頭の悪い方ですね。
保険はマンション総合保険のことをいっているので、個別に
対応しているんじゃないのが分からないのかな。
裁判をするということは、時間を割かなければならないんですよ。
現役世代としては、そんなことにはかまっていられないでしょう。
匿名さんでの書き込みだから、建て替えも６０年という書き込みが
されているよね。匿名さんはすべてに包含されるしね。匿名さんが
どの匿名さんかはわからないのでね。

[16424: 通りがかりさん]

>>16416 匿名さん

築60年で解体は正しい。
1回目の大規模修繕工事は15年目
2回目は35年目
3回目はやらない。

[16425: 匿名さん]

定期借地権を引っ張り出しているけど、通常マンションは
自分たちの所有だけどね。
この考えは（16424）、マンション管理士上位合格者さんだね。

[16426: 匿名さん]

３回目築５０年で解体すれば、その５年とか１０年前に中古で
マンションを購入した者は、解体に巻き込まれるんだね。
中古の購入費からすぐに建て替え費用を負担となると反対者が多いだろうね。

[16427: 匿名さん]

>>管理会社には道義的責任はあるよ。
安い保険料だと個別の水漏れ対応はしてもらえない。
16423 匿名さんの管理組合は保険予算が厳しかったのだろう。
保険のことは勉強不足だね。
＞現役世代としては、そんなことにはかまっていられないでしょう。
なら裁判しなくてほっとけばいい。
＞どの匿名さんかはわからないのでね。
あれれ、冒頭で>>16419さんにと断りを入れているのは誰なの？

[16428: 匿名さん]

>>16427さん
16419さんと16423は同じ匿名さんではないんだけどね。

[16429: 匿名さん]

総合保険のこと知らないらしい。あほだね。

[16430: 匿名さん]

>>16429 匿名さん
だめだこりゃ！

[16431: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[16432: 匿名さん]

>>16431 匿名さん
公共マンションでは築60年～70年の築古物件は多い。
ところが、給排水管だけの更新工事に関しては、何万棟もある築古マンションでも過去に実績がないしこれからの計画目標にもない。
つまり、給排水管だけの更新工事をしなくても別に困っていないことになる。
最近はSDGｓ運動で建物長寿化の取り組みから、建物全体の更新工事の一環として給排水更新工事も計画されるようになってきているが、建物全体の更新工事がメインであることには変わりない。
給排水管更新工事だけを計画することがいかに無駄が多いか、専門家の間では結論が出ている。
だから、公共マンションでは無駄が多い給排水管更新工事だけの工事はやらないのです。

[16433: 匿名さん]

>>16432さん
公共マンションには修繕積立金はありません。
配管の専有部分は各戸の責任と負担でやるのが当然だから
専有部分の配管の更新工事はされないのです。
しかし、マンションの場合は住民間での対応をどうしたらいいかを
検討しているところが次第に増えてきています。
修繕積立金さえ確保できれば、快適なマンションライフ、住民間のトラブル
回避、資産価値の確保等を考慮すればやった方がいいでしょう。

[16434: 匿名さん]

16433の書き込みの中で、公共の住宅に関して専有部分の書き込みを
しましたが、公共のマンションには専有部分はないですね。
何故配管の更新工事をやらないのかといいますと、配管の工事は在宅
等も含め工事が複雑です。
それをやるのは行政も嫌がるんでしょう。それだったら、建て替えた
方がいいということでしょう。
建て替え決議とかもありませんからね。簡単にできます。

[16435: 匿名さん]

分譲マンションと公共の建物とでは、建て替えの難易度が
全然違います。
修繕積立金と税金の違いもあります。
公共の建物には、行政の者は実際住んでいませんから。

[16436: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[16437: 匿名さん]

公共マンションの場合、必要な予算は組むが、不必要な予算は組まない。
60年～70年の築古マンションでも給排水管更新工事をしないのは、その必要がないからだ。
必要もない工事を実施すると、納税者である専門家のやり玉にあがる。
民間マンションだと、ど素人ばかりなので必要か必要でないかの判断すらできないから、悪徳管理会社の餌食となる。
＞配管の専有部分は各戸の責任と負担でやるのが当然だから専有部分の配管の更新工事はされないのです。
意味不明？？？
おまえはア・ホ・カ

[16438: 匿名さん]

>>16437さん
公共マンションでも、築６０年～７０年も経過すれば漏水は
あるんじゃないかな。
それとも公共のマンションは漏水しない造りになっているのかもしれないが。

[16439: 匿名さん]

>>16438 匿名さん
築６０年～７０年であろうが、築半年であろうが、漏水事故はあるんだよ。

[16440: 匿名さん]

配管の専有部分は各戸の責任と負担でやるのが当然です

[16441: 匿名さん]

>>16440 匿名さん
民間マンションならね。

[16442: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

[16443: 匿名さん]

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

　　　＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞

[16444: 匿名さん]

>>16442 匿名さん
＞共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。
修繕積立金からも持ち出しはいらないの？

[16445: 匿名さん]

>>16444さん
当然管理組合として一斉に更新工事をした場合です。
共用部分と専有部分で分けて工事をすれば、床板を外したり、背板を
外したり養生したりの費用が重複します。

[16446: 匿名さん]

修繕積立金を使おうが個人で負担しようが、同じ区分所有者の
お金です。

[16447: 匿名さん]

専有部分の配管の工事を共用部分と一緒にやるというのは
効率が良くメリットは大です。
管理規約にその旨を規定しておくべきです。
先行工事者に対する還元も含めて。

[16448: 匿名さん]

>>16447 匿名さん
やらなくてもいい工事をするのは、区分所有者のデメリットでもあり私的財産権の侵害です。
やりたい人間だけが、修繕積立金ではなく個人の財産でやるべきです。

[16449: 匿名さん]

修繕工事はやれば快適なマンションライフが送れるし
資産価値も上がるからね。
修繕積立金があるのであればやるにこしたことはない。

[16450: 匿名さん]

>>16449 匿名さん
修繕工事を繰り返すマンションの資産価値が上がるとは思えない。
ましてや劣化しない材料を使っていない所を更新するとは。