「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16290: 匿名さん]

総会ではいろんな質問がでます。
そしてその答えも素人議長が答えるのでとんでもない質疑応答に
なることもあるでしょう。
そういうときの助け舟が管理会社だと思いますがね。

[16291: 匿名さん]

管理会社も利益団体。
どちらかというと、管理組合本位ではなく管理会社本位で答えを導き出す。
助け舟どころか、蟹工船かもしれない。

[16292: 匿名さん]

そんなことはないでしょう。
私どもが委託している管理会社のフロントはすごくいいですよ。

[16293: 匿名さん]

>>16292 匿名さん

管理会社社員の自画自賛

[16294: 検討板ユーザーさん]

>>16289 匿名さん
100戸以上のマンションは優秀な人材も豊富で理事会は
輪番制でも問題ありません。
総会は荒れているように見えて吉本みたいなんでしょう。運営側が優秀だからですよ。

[16295: 匿名さん]

>>16292 匿名さん
そんないい管理会社は世の鏡です。
他の困っている方の為にも名前を公表すべきです。
それとも管理会社関係者の嘘なのかな？

[16296: 匿名さん]

>>16295さん
私はマンションの住民ですよ。
管理会社とは関係ありませんが、管理会社のフロントは
一生懸命頑張ってくれていますよ。
名前を公表すると管理会社の者と思い宣伝しているというんでしょう。

[16297: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　２，０００円～３，０００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　８００円～１，５００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[16298: 匿名さん]

管理費については、上記のものが考えられます。
それと自分のところとを比較してみるのも良いでしょう。
それで高いようなら値下げ交渉をしてもいいでしょう。

[16299: 匿名さん]

管理費の相場はいろいろありますからね。
できるところから手をつけていってください。

[16300: 匿名さん]

相場が記載されているね。
参考にはなる。

[16301: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[16302: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担.
ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

共用部分と専有部分を同時に更新する
方法は
1.　積立金で同時に行う→資金不足の管理組合が多い
2.　一時金を徴収して同時に行う→否決される可能性が高い
3.　希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い
　　しなかった組合員は、漏水時に文句が言えないので、理事会は楽

[16303: 匿名さん]

>>16297 匿名さん
>６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
>１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
>戸数によって違ってきます。

雑排水管高圧洗浄・・・・・5年に１回実施します。
１戸当り 6500円・戸数によって違ってきます。

[16304: 匿名さん]

>>16301 匿名さん
＞経年劣化は間違いなく起こりますし
どういう経年劣化なんだい？
具体的に言ってみろ。

[16305: 匿名さん]

>>16303 匿名さん
汚水管はどうするの？

[16306: 匿名さん]

>>16303さん
うちも高圧洗浄で内視鏡カメラをいれて管内を撮影したのを
みましたけど、洗浄前の撮影は管内が汚れているのでぼんやり
していますが、洗浄後はきれいになっているのは分ります。
内視鏡カメラを入れる効果は殆どないということで、現在は
内視鏡カメラは使用していません。

[16307: 匿名さん]

>>16304　16305さん
人にものを聞く時の態度ではないですね。
そういう者の質問には答えません。
どこかよそのスレで聞いてみればいいですね。

[16308: 匿名さん]

>>16307 匿名さん
汚水管は汚いからやらないってはっきり言えばいい。
汚水管は劣化しないの？

[16309: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[16310: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[16311: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[16312: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[16313: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[16314: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担.
ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

共用部分と専有部分を同時に更新する
方法は
1.　積立金で同時に行う→資金不足の管理組合が多い
2.　一時金を徴収して同時に行う→否決される可能性が高い
3.　希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い
　　しなかった組合員は、漏水時に文句が言えないので、理事会は楽

[16315: 匿名さん]

>>16312 匿名さん

16311と同文だよ、件数稼ぎは止めましょう

[16316: 匿名さん]

>>16305 匿名さん
>汚水管はどうするの？

16305 匿名さんはどうするの？

[16317: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[16318: 匿名さん]

>>16316 匿名さん
自分ちのマンションでは排水管の定期清掃なんてやらせていないですよ。
管理費をどぶに捨てているようなものですからね。
16316さんちのマンションはどうしてるの？
排水管洗浄を定期的にするなら、本来なら汚水管洗浄もやるべきだと思うよ。

[16319: 匿名さん]

>>16317 匿名さん
給排水管の専有部分の一斉更新工事だけをするのは無駄が多く、やるべきではない。
建物更新工事をするときに、付属工事として行うべきもの。

[16320: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

[16321: 匿名さん]

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

[16322: 匿名さん]

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

[16323: 匿名さん]

ここのスレとＰＡＲＴ２のスレは同じスレ主なんだってね。
どちらもすごい書き込み数だな。

[16324: 匿名さん]

>>16318 匿名さん
>16316さんちのマンションはどうしてるの？

16316です
当マンションは３年に１回雑排水管洗浄（専有部分）が必要として昨年実施した
私は必要ないとして洗浄は拒否したが、総会時の収支表では全戸分が実施したとして支払っていた。
これは作業を実施していないのに請求したのは管理会社の詐欺、窃盗罪として訴えれば裁判で勝てますか。但し今回ので裁判に訴えることはしませんが今後２年に１回実施するような雰囲気です。
今後の総会で２年（又は３年）に一回実施が提起されたら強く反対し未実施にもかかわらず支払ったら損害賠償請求を起こしたいと考えていますが、果たして裁判で勝てますかどなたかご教授お願いします。
ちなみに前回は６５００円/戸の支払いで次回は７０００円～８０００円になりそうです

[16325: 匿名さん]

>>16324さん
高圧洗浄を業者に依頼するときは、全戸数として契約するか、
それともやった分だけの洗浄費とするかで違ってきます。
ただ、高圧洗浄をやるとき、業者はいろんな準備をしなければ
ならないので、総戸数より若干少なかったということであっても
値下げはしないんじゃないでしょうか。
次回やられるときは、相見積もりをとられたらいいと思います。

[16326: 匿名さん]

築２０年以上経過したマンションが、いままで一度も高圧洗浄を
したことがなかったので、臭いも出てきたので洗浄をしようという
ことになり業者に依頼したところ、高圧洗浄をすれば配管の傷みが
激しいので破れる可能性があるということで断られたという話しを
聞いたことがあります。

[16327: 匿名さん]

>>16326 匿名さん
嘘もいいかげんにしろ！

[16328: 匿名さん]

>>16326 匿名さん
一度も高圧洗浄しない汚水管はどうなるんだ？

[16329: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[16330: 匿名さん]

>>16324 匿名さん
＞窃盗罪として訴えれば裁判で勝てますか。
勝てません。
この場合、契約は、実施住戸の数にかかわらず定額で支払う契約になっています。
実施住戸数に応じた契約も出来ますが、単価が上がります。

＞裁判で勝てますか
勝てません。
雑排水管洗浄は、専有部だけの問題ではありません。
共有部分の洗浄が必要と、管理組合が判断すれば、正当な支出となります。
専有部分の洗浄をしていなければ、未実施住戸の事故は、自己責任になりますので、実施しないとあなたが損をするだけです。

[16331: 通りがかりさん]

消防設備点検でも同じでしょ。平日にやると３割程度しかできないから、値引き要求はしやすいかもね。どうせ３割しか作業できないからね。

[16332: 匿名さん]

>>16330 匿名さん
だから、汚水管洗浄はどうするの？

[16333: 口コミ知りたいさん]

>>16332 匿名さん
雑排水管洗浄には汚水管は含まれない。

[16334: 匿名さん]

>>16333 口コミ知りたいさん
そんなこと聞いていない。
汚水管の劣化はどうするのかと聞いている。

[16335: 匿名さん]

>>16330 匿名さん
>共有部分の洗浄が必要と、管理組合が判断すれば、正当な支出となります。

共有部分だけの作業代を支払えばよい。専有部分を支払う理由にはならない

＞専有部分の洗浄をしていなければ、未実施住戸の事故は、自己責任になりますので

専有部分の管理修繕は区分所有者の責任で行う当然だ　
しかし未実施も支払ったのであれば欠陥工事として管理会社が負担すべきである

[16336: 匿名さん]

>>16330 匿名さん
＞契約は、実施住戸の数にかかわらず定額で支払う契約になっています。

不正解なり、戸数×単価で予算は計上している

＞実施住戸数に応じた契約も出来ますが、単価が上がります。

そのとうり　事前に実施する戸との契約を取るべきである
専有部分は区分所有者が管理修繕を行うべき
単価が上がる理由は？

[16337: 匿名さん]

事前に実施する戸との契約をやるべきとのことだが、
そんなめんどうなことどこのマンションがしますか。
高圧洗浄をしない住戸に対して、やるように指導しなければ
ならないのが理事会でしょう。
それに、点検費用は過去のデータに基づいて業者と契約をすればいいですね。

[16338: 匿名さん]

>>16334さん
汚水管は管径が他の配管より太く、また汚物だけだから劣化は
殆どない。
もし、汚水管が劣化しているんだったら、各区分所有者の責任と負担で
やればいい。それだけの事。

[16339: 匿名さん]

>>16338 匿名さん
＞汚水管が劣化しているんだったら、各区分所有者の責任と負担でやればいい。
それだけの事。

そうですよ　
雑排水管が劣化しているんだったら、各区分所有者の責任と負担でやればいい。

[16340: 匿名さん]

>>16337 匿名さん
>事前に実施する戸との契約をやるべきとのことだが、
>そんなめんどうなことどこのマンションがしますか。

面倒ならばわざわざ必要でない高圧洗浄はやるな

＞高圧洗浄をしない住戸に対して、やるように指導しなければ
＞ならないのが理事会でしょう。

悪徳管理会社に理事会は協力する必要はない
理事会は管理規約を守れ　専有部分は区分所有者が管理修繕、負担は責任をもってやる

[16341: 匿名さん]

>>16340 匿名さん
こういうクレーマーは、無視するに限る。
共有設備の維持管理に無関心で、マンションの劣化の原因を作るケチ。

[16342: 匿名さん]

うちは来月上旬が雑排水管高圧洗浄日
浴室、洗面所、洗濯機置き場、キッチン、ベランダシンクの５か所をタダでやってもらえる

[16343: 匿名さん]

>>16342 匿名さん
その内、汚水管が腐敗し、汚物が部屋に流れるよ。
タダなんだから汚水管もしてもらえば？

[16344: 匿名さん]

雑排水よりも手に負えないのが汚水管によるトラブル。
汚水管洗浄は半年に1回は洗浄が必要です。

[16345: 匿名さん]

1634４みたいなクレーマーは相手にしないほうがいいよ。

[16346: 匿名さん]

>>16341 匿名さん
>こういうクレーマーは、無視するに限る。
>共有設備の維持管理に無関心で、マンションの劣化の原因を作るケチ。

とうとうクレーマー扱いか
共有設備の維持管理を問題にしているのではない
問題をすり替えるな
専有部分は区分所有者が責任をもってやれと言ってるの

負けず嫌いの捨てセルフ
ひょっとしたら本物の悪徳管理会社の者か？

[16347: 匿名さん]

クレーマー投稿が多発すると、このスレは終わりだな

[16348: 匿名さん]

どんなことがあっても、このスレは終わらないよ。
それが１６，０００レス以上という書き込みなんだよ。

[16349: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

[16350: 匿名さん]

>>16348 匿名さん
スレ主は管理会社から薄給貰ってプロバガンダ活動しているからね。
薄給が続く限り途絶えないだろうな。

[16351: 匿名さん]

>>16345 匿名さん
真理を突いた合理的な意見です。
こういう意見は尊重すべきです。

[16352: 匿名さん]

どうして汚水管の定期的洗浄工事はしないのか合理的な説明がなされない限り、定期的な雑排水管工事も必要なくなる。
誰が見ても、汚れやすいのは汚水管のほうだからだ。
つまり、定期的な雑排水管洗浄工事は管理会社によるぼったくり工事と言える。

[16353: 匿名さん]

汚水管は管径が太い。
流されるのは紙と糞尿だけである。
よって汚水管の洗浄は必要ないのである。
それが理解できない者がいるんだ。

[16354: 匿名さんY]

ところで汚水管の清掃は専有部のどこから洗浄器具を入れるの?
竪管に点検口があれば竪管はできるが、専有部から竪管までの清掃方法は
どの様に行うのか教えて頂きたい。

[16355: 匿名さんY]

すんません。いまトイレに行ってわかりました。削除してください。

[16356: 匿名さん]

だからいったでしょう。
汚水管の高圧洗浄はしないと。

[16357: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[16358: 匿名さん]

滞納金は小さいうちに手を打つ必要があります。
蔓延しだすと困りますから。

[16359: 匿名さん]

>>16346 匿名さん
＞共有設備の維持管理を問題にしているのではない
＞問題をすり替えるな
＞専有部分は区分所有者が責任をもってやれと言ってるの
雑配水管洗浄は、専有部分だけではないと、言っている。
費用の中には、共有部分の洗浄費も入っている。

[16360: 匿名さん]

>>16359 匿名さん
で、専有部分の汚水管の洗浄はするのかしないのか。

[16361: 匿名さん]

>>16360 匿名さん
汚水管は専有部分、共用部分ともに洗浄はしない
洗浄しているマンションはありますか？

[16362: 匿名さん]

汚水管は硬くて太いウ●コを出しても大丈夫な設計になっている

[16363: 匿名さん]

太さ５センチ長さ３０センチ級を出せる組合員はそれほど多くない。

[16364: 匿名さん]

汚水管の管理は各区分所有者の責任と負担で
やらなければならないことになっている。

[16365: 匿名さん]

>>16361 匿名さん
どうして定期的雑排水管洗浄時にしないのか。
同時にすればコストもかからないが。

[16366: 匿名さん]

>>16364 匿名さん
雑排水管も同じことが言える。

[16367: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[16368: 匿名さん]

こんな駄文はまとめましょう　16311と16312同文だよ、件数稼ぎは止めましょう

16310 匿名さん 4日前
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

16311 匿名さん 4日前
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＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

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16312 匿名さん 4日前
削除依頼
＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

参考になる!
16313 匿名さん 4日前
削除依頼
　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[16369: 匿名さん]

>>16318さん
削除依頼をしても削除はされていないでしょう。
誹謗中傷と可ではないかきこみで、初めて読む方にとっては
参考になるからです。
情報は１回しか書き込まないと、それを読む機会を逃す方が
おられます。
だから、時々内容を繰り返し書き込むんです。
一度読んだ方は読まなければいいんですよ。
そんなつまらないことにエネルギーを費やすのではなく、もっと
建設的でみんなに役に立つ情報の提供をしてください。

[16370: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事については、排水管、給水管、給湯管、
汚水管、ガス管の全てを交換する必要はありません。
これは専有部分の配線も同様です。
塩ビ管を使用しているマンションなら管材がさびることはありません。
ただ、給湯管については、銅管を使用しているため、また高熱が通る為
傷む可能性は高くなります。
また、塩ビ管は錆びませんが、地震とかの揺れの影響で継手部分に緩み
がでてそこから漏水が発生する可能性はあります。

[16371: 匿名さん]

漏水が発生した場合、原因調査を保険で行います。
そして、その原因が共用部分なのか専有部分なのかを判定します。
共用部分が原因であれば、加害元の補償もしなければなりません。

[16372: 匿名さん]

うちのマンションも2年に一度、一斉に雑排水管洗浄工事を実施してるけど、汚水管の洗浄工事はしていない。
これは問題ですね。

[16373: 匿名さん]

汚水管の高圧洗浄はどうやってやるの。

[16374: 匿名さん]

>>16372さん
汚水管は専有部分だから、各戸に任せればいいんですよ。
高圧洗浄をどのようにやるのかは知りませんが、今までの
高圧洗浄と比べればかなり高額になりますよ。
それに、汚水管の漏水の可能性は低いですからね。

[16375: 匿名さん]

どこかのマンションで汚水管の高圧洗浄しているところが
ありますか。

[16376: 匿名さん]

>>16374 匿名さん
どうして汚水管劣化による漏水が少ないのですか。
どちらかというと、雑排水管より汚水管の劣化の方が早い。
ということは、漏水の可能性も高い。

[16377: 匿名さん]

汚水管の洗浄の件を管理会社等に教えを乞うても誰も回答してくれない。教えて、

[16378: 匿名さん]

>>16377 匿名さん
つまり、雑排水管も汚水管同様、やらなくてもいい工事を管理会社の利益の為にやらされていることになる。

[16379: 匿名さん]

>>16369 匿名さん
>情報は１回しか書き込まないと、それを読む機会を逃す方が
おられます。だから、時々内容を繰り返し書き込むんです。

情報は１回の書き込みでは管理会社の儲けが少ないので、時々内容を繰り返し書き込んで管理会社をぼろ儲けさせるためです。
何回も書き込むことにより洗脳し反論がないと嘘が真実と無知な理事会の理事、組合員に思わせる為続けるんです

[16380: 匿名さん]

>>16379さん
今までいろんな情報提供をしてきましたが、それが業者や管理会社にとって
有利な情報でしたか。
私は、マンションの住民、理事会に参考になると思って書き込みをしている
んですよ。
それに私は単なるマンションの住民で、管理会社や業者とは何の関係も
ありませんよ。

[16381: 匿名さん]

>>16378 匿名さん
貴方はマンション管理士等でしょう。
確認します。
雑排水管の洗浄はしなくても良いと
.言っているのですね。

[16382: 匿名さん]

デビィ夫人のウクライナへの支援応援の訪問
を勇気ある行動だと感動している一人です。
デビィ夫人は日本国やマンション管理にとっ
ては大切なお方ですので健康には気を付けら
れてください。

戦争、革命、暴動、クーデター、政変、等々
の経験をされた唯一の日本女性です。

[16383: 匿名さん]

>>16381 匿名さん
汚れのひどい汚水管の洗浄工事を何十年もの間一度もしていないのですから、汚れの少ない雑排水管はしなくても大丈夫です。
そのぐらい、常識でしょ。

[16384: 匿名さん]

うちは何十年間も汚水管の洗浄はして
いませんが雑排水管は毎年しています。
確かに汚水管の方が汚いのにしないと
は道理には合いませんよね。
確かにそうだ非常識でした。

[16385: 匿名さん]

>>16384 匿名さん
管理会社側もその程度の常識はわきまえたうえで、毎年、雑排水管洗浄工事を実施しています。
管理組合の不利益ではあっても、管理会社の利益になるからです。
利益相反関係の一端といえます。
雑排水管洗浄工事は悪徳管理会社を見極める判断基準とも言えます。

[16386: 匿名さん]

>>16385 匿名さん
つまり、雑排水管洗浄工事の必要性を何度も投稿しているスレ主は悪徳管理会社の回し者なんですね。

[16387: 匿名さん]

>>16386さん
雑排水管の高圧洗浄は全国のマンションで行われています。
何故するのかといいますと、臭気対策とか配管のつまりを
防止するためです。
汚水管が必要なら、何故高圧洗浄をしないんでしようか。
管理会社の利益になるんなら汚水管の高圧洗浄もやれば良い筈ですが。

[16388: 匿名さん]

ところで、汚水管の高圧洗浄をしているマンションありますか。
汚水管の高圧洗浄が必要という方がいますけど、何故やらないのか
やれば管理会社も利益が増えると思うんですけどね。

[16389: 匿名さん]

汚水管の問題については、ネットでみれば業者は盛んに
宣伝していますよね。
ただ、どのようにやるのか、経費はどれぐらいかかるのかは
分かりませんが。
汚水管の高圧洗浄のやり方を知っている方はおられませんか。