「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16121: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[16122: 匿名さん]

>>16119 匿名さん
すましたらいけないよ。
お宅が説明してあげたら、
知っていそうだからね。
できるかな＾－

[16123: 匿名さん]

>>16222さん
そんなことはネットで調べればすぐわかることだよ。
執着心が強い人だね。
執念深いというか粘着質な性質なんだろうが、そんな性格では嫌われるよ。
今年も今日で終わりなんだから、みんなに役に立つ書き込みをしてね。

[16124: 匿名さん]

>>16123 匿名さん
役立つ書き込みをしていないのがお前だよ
( ´艸｀)
その言葉をそのままお返しします( ´艸｀)。
水回りは分譲にとって最重要管理。
これが解らないでは何にもできない。
お宅のマンションは水道料は水道局に支払
っていますか、それとも組合ですか、( ´艸｀)。

[16125: 匿名さん]

>>16124 匿名さん
家主に支払っているの？

[16126: 検討板ユーザーさん]

>>16123 匿名さん
　　　　　↑キモい人

[16127: 匿名さん]

>>16124 匿名さん
どちらかだけど、そうがどうしたの？

[16128: 匿名さん]

一例
https://www.city.osaka.lg.jp/suido/page/0000391106.html

[16129: 匿名さん]

>>16124さん
おもしろい人だね。すぐかっとなる切れる性格で粘着質。
あのね、水道料については、あなたが正しいとおもっていることを
書き込めばいいことなんだよ。
批判は何の役にも立たないよ。( ´艸｀)。

[16130: 匿名さん]

>>16129 匿名さん
解りました。
賃貸マンションにお住いのようで。

[16131: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[16132: 匿名さん]

スレ主です。
今年はいろいろとお世話になりました。
来年もよろしくお願いいたします。

[16133: 匿名さん]

第四十条　マンション管理士は、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはならない。
第四十三条　マンション管理士でない者は、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用してはならない。
シマクン、違反すると罰金が科せられる。

[16134: 匿名さん]

スレ主です。
あけまして　おめでとう　ございます
本年もよろしくお願いします。
今年こそは、批判とかなく、価値ある書き込みをお願いします。

[16135: 匿名さん]

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[16136: 匿名さん]

マンションは住民の入れ替えが築年数の経過とともに頻発して
きますからね。
新しく入居してきた住民もマンションの規約や細則を順守して
もらわなければなりません。
そのためには、規約と各種細則を新入居者に渡す必要があります。
その準備ができていますか。

[16137: 匿名さん]

マンションにはルールがあります。
ゴミの分別、ペット、騒音、通路やベランダの使用法等
守らなければならない決まりごとがあります。
そのルールブックがなければれませんしね。

[16138: 匿名さん]

>>16137 匿名さん
そのルールを守らない理事長もいるから困る。
文句を言って困らせると辞任したりして後釜
に同じような理事長が座り込む。
同じ仲間がたくさんいてマンションは荒れ放
題になる。
管理会社は解約が嫌でこの悪徳組合員に同調
してしまう。
稀有ではあるがそんなマンションもあります。

[16139: 匿名さん]

あけましておめでとうございます
スレ主さんはじめ皆さんの有益な書き込みを楽しみにしています

[16140: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[16141: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[16142: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[16143: 匿名さん]

マンション管理の基本ですね。
ひとつひとつ自分のマンションと比較検討してみてください。

[16144: 匿名さん]

管理会社とは共存共栄でいくべきでしょうね。
お互いに信じ、信じられる関係にならなければなりれません。

[16145: 匿名さん]

>>16144 匿名さん
ドツボに入る近道でしょうね。

[16146: 検討板ユーザーさん]

スレ主の問題点
1.他人が立てたスレをマネしてパート2.3を立ててスレ主を自称している恥知らず。
2.スレ主をたまに名乗るクセに投稿はいつも匿名。矛盾を突かれるのが怖いから。
3.大量にコピペ投稿して話題を遮る。荒らしとおなじだ。あほ
4.人材豊富な大規模マンションに住み本当に問題だらけの小規模マンションの問題に無知。
5.マンション管理士試験に落ちているのに、受かっているとウソを付いている。
6.総会は議論する場所てはないなどと管理会社の統治政策に迎合するアホ。救いようがないね。これにはかなりの長文で反論する人がいたが、まじめに対応しなかった。民主主義を守るのは表現の自由と裁判所の役割の徹底重視てある。ナチスドイツを勉強しようね。
7.旧耐震基準のマンションをビンテージマンションと称して温存し死人を増やそうとしている。ここのスレ主は人殺しである。

[16147: 匿名さん]

>>16144 匿名さん
>管理会社とは共存共栄でいくべきでしょうね。

管理会社の提案には疑問をもって対応しなければならない

[16148: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[16149: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

[16150: 匿名さん]

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[16151: 匿名さん]

>>16150 匿名さん
合人社ではみなし理事会を勝手に設け、議案を合人社で作成し、会議を設けずにフロントが持ち回りで各理事の承認を得て理事会決議とみなしてるが、これって有効な理事会なの？

[16152: 匿名さん]

持ち回りであっても、理事全員が承認しているのであれば
理事会としては有効でしょうね。
ただ理事の怠慢以外のなにものでもありません。
理事会は理事長が開催するもので、それをやらずに管理会社に
丸投げしている理事会は情けないですね。
問題は、理事会を理事長が持ち回りで開催することを認めたか
どうかでしょう。

[16153: 匿名さん]

しかし、理事長も持ち回りの議案を承認しているのであれば
どうしようもないですね。管理会社の勝ちですね。

[16154: 口コミ知りたいさん]

>>16152 匿名さん
無効はいつでも誰からでも主張できるので、誰も文句を言わないから有効であるかのように運営されているだけであろう。

[16155: 口コミ知りたいさん]

理事は総会で選任されているから総会=区分所有者全員に対して責任を負っている。
理事会の招集手続き、定足数などは規約で決まっている。規約違反を理事全員が承認したら問題ないのか？あほ。
ただし、理事会決議した総会議案書を総会で有効に決議すれば理事会の手続きの瑕疵は治癒される。

[16156: 匿名さん]

>>16155さん
理事会の承認については、持ち回りというのもありますよ。
コロナ下等で理事会が開催できないとかがありますからね。
それから、今後あほが書き込まれているものについては回答しません。

[16157: 匿名さん]

総会決議で玄関ポーチに自転車やベビーカーを置いてはならないと総会決議されても従う義務がない。俺の部屋はマンションで一番玄関ポーチが広く十分置けるから。

[16158: 匿名さん]

バルコニーでの喫煙禁止を総会決議されても従う義務がない。俺の部屋のルーフバルコニーは広くてタバコの煙は隣の部屋に行くまでに青い空に消えてしまうから。

[16159: 匿名さん]

>>16157さん　　>>16158さん
そういう嫌われ者は、全国のマンションに多数いますけどね。
確かに法律ではないので、罰せられることはないでしょう。
モラルの問題です。
集合住宅であれば、多少の我慢は必要なんですが、それができない
偏屈者もいますよね。皆さんに煙たがれていますよ。
まあ、そういう人間はそういうことは気にしないでしょうが。

[16160: 職人さん]

>>16156 匿名さん
あるから有効だと勘違いしてるアホ

[16161: 職人さん]

>>16159 匿名さん
管理規約や利用細則はモラルの問題ではなく契約＝債権債務関係の問題である。多数決で競売に付することも可能だ。

[16162: デベにお勤めさん]

組合の多数決では無理だ
裁判所の同意がいる

[16163: デベにお勤めさん]

壁芯基準で７０平米しかないのに３LDKなどどいう
おもちゃ箱ようなの部屋に住むのが間違いだ
最低でも１２０平米２LDKくらいに住むべきだろう

[16164: eマンションさん]

>>16162 デベにお勤めさん
　　　　　　↑偉い
多数決による暴走を抑えるのが裁判所の役割。
ナチスドイツが民主的な選挙で成立したことからの反省である。

[16165: 匿名さん]

>>16163さん
いいお住まいに住んでおられるようですね。
タワマンの最上階、東南の角部屋とかですか。

[16166: 匿名さん]

管理規約や各種細則はマンションの決まり事です。
住民はそれを順守すべきですね。
しかし、守らなかった場合の罰則は殆どのマンションで
規定はありません。
やはりモラル、常識の問題ですね。

[16167: 匿名さん]

>>16166 匿名さん
だからマンションによったら０００の隠れ蓑
になる。実態を知れば怖いのである。
ある大手のデべ系の持ち株会社の管理会社な
どは００組織を住まわせて商売を有利にして
いる。危険ではある。
それを知らないで管理を任せていたらいつか
は痛い目に合う。

[16168: 評判気になるさん]

>>16166 匿名さん
ペット違約金とかとってたりするよ。

[16169: 匿名さん]

>>16168さん
ペット違約金が細則に規定されていれば普通の神経を持った住民なら
支払うでしょうね。
嫌なら裁判でいってもいいが、時間も金もかかる。だから裁判までにはしない。
厄介なのが、違約金を何回催促されても支払わない図太い性格の住民です。
ペットも相変わらず飼い続けるしね。そういう輩の扱いが一番大変です。

[16170: 匿名さん]

不払い住民から取り立てることができない罰金・違約金を設けて自己満足してる役員が馬鹿