「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[16070: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

マンションの負担は一切ないとのことですが、工事費に上乗せされれば
最終的には管理組合が負担することになります。
そして、瑕疵があった場合は、施工会社は保険で対応できます。
なんだか施工会社のための保険のような気がします。

[16071: 匿名さん]

>>16069 匿名さん
その通りですよね。
お宅が加担しているのであれば批判投稿
としたいでしょうね。
私は事実の投稿をしたつもりですが
( ´艸｀)。
私は証拠をもっての事実投稿しかしない
です。

[16072: 匿名さん]

そんなに自慢するほどでもないんじゃないの。

[16073: 匿名さん]

瑕疵担保責任保険と、１年点検、３年点検、５年点検の違いですが、
点検は施工会社が決められた点検を行い瑕疵があれば無償でやって
くれます。
当然保険料もいりません。

[16074: 匿名さん]

瑕疵担保責任保険より、点検で十分だね。
但し、施工会社の倒産には対応できないが( ´艸｀)

[16075: 匿名さん]

瑕疵担保責任にはいってくれといっても工事費に上乗せ
されたらなんにもならないしね。( ´艸｀)

[16076: 匿名さん]

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式 　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　給水ができるようになり、普及するようになりました。
　　　　東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
　　　ポンプは止まったものの６階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった( ´艸｀)

[16077: 匿名さん]

高置水槽と増圧直結方式、どちらがいいんだろうか。( ´艸｀)

[16078: 匿名さん]

>>16076 匿名さん
１６０７６さんには失礼ですが、
補足するとタンクレス増圧直結方式の
メリットとして給水メーターの定期交換費用
と検針業務は水道局が無料でしてくれます。

[16079: 匿名さん]

増圧直結方式で、点検費用等が必要とは書いていませんけどね。
高置水槽の場合が必要と書いていますよ。

[16080: 匿名さん]

>>16077 匿名さん
難しいことを投稿するとこじれる投稿者
もいますので控えますが、
14階程度でしたらタンクレスの増圧直結方式
を推薦します。

[16081: 匿名さん]

>>16080さん
工事費はどちらが高いんでしょうか。
どちらもメリット・デメリットがあるようですね。
以前は４階以上の建物には増圧直結方式は採用できなかったのですが、
最近はそれができるようになりましたよね。

[16082: 匿名さん]

>>16077 匿名さん
水槽タンクがいらないだけタンクレス増圧直結方式が工事費は安いです。

[16083: 匿名さん]

増圧直結方式の方が高いともいわれていますけどね。

[16084: 匿名さん]

>>16077 匿名さん
私のマンションは築35年ですが、
６棟で500戸超で14階のマンションです。
各棟の屋上に水槽が設置しています。
以前増圧直結方式に変更しました。
現状のままの交換と増圧直結方式への交換
を比較検討した時の見積もりでは増圧直結
方式の方が割安でしたので変更しました。
専門業者に問い合わせるとはっきりします。

[16085: 匿名さん]

>>16084さん
増圧直結方式の方が工事費はやすいんですね。
ネットで調べてみると、条件によってかなり違うようです。
いろいろ検討してジャッジします。
ありがとうございます。

[16086: 匿名さん]

>>16085 匿名さん
どちらが安いか、双方とも見積もりとればわかること。
こんな掲示板情報を信じるほうが馬鹿を見る。
ステマに対する規制がニュースに流れていた。
いい方向だと思うよ。

[16087: 匿名さん]

>>16085 匿名さん
もうご存じだと思いますが、
水道メーターの定期交換時期は水道法で
決められていますが、
水槽のある簡易専用水道は組合の検針と
組合によるメーター交換となりますが、
水槽のない増圧直結方式はこれらの費用
はいらなくなります。
その他には水質検査や水槽清掃等の手間
と費用もいらなくなります。
更新後は管理会社に委託しているこれ等
の費用も委託費から削除してなくなりま
す。
欠点は停電時に少し苦労するかもしれま
せん。
その他難しいこともありますが、
お互い専門家ではありませんので市役所
等でも教えてくださいます。

[16088: 匿名さん]

今まで必要のなかった水道基本料が必要になってくる。

[16089: 匿名さん]

>>16085 匿名さん
基本料は簡易専用水道でも水道局の料金に
準じて組合は徴収しています。
細かいことは投稿しませんが、タンクレス
の増圧直結の方が料金の支払いは少なくな
ります。
簡易水道料金の確認方法は定期総会時の収
支報告書に2か月に一度の割合で水道料金
の収入と支出が報告されています。
だいたい、収入の方が多くなっています。
この差額の部分が住民の方から余分に徴収
された金額で組合の資金になります。
住民の負担は減りますが、わずかではあり
ますが組合の収入は減ります。
簡易専用水道時と比較してみて下さい。
かなり安くなっているはずです。

[16090: 匿名さん]

>>16089 匿名さん
そういう組合もあれば、徴収してない組合もある。
＞だいたい、収入の方が多くなっています。
頭おかしいんじゃないか。
共用部分の水道料もあって、収入部分の方が少ない。
定額水道料金と勘違いしてるよおまえ。

[16091: 匿名さん]

水道料金を自分たちで検診して料金を支払うんですか。
そんなめんどうなことは行政がするんではないですか。

[16092: 匿名さん]

>>16091 匿名さん
専用水道（簡易も含む）分譲の一例、
マンションなどの高い建物では、
水道事業者の配水管から検針用メーターを
通りその水を貯水槽に蓄える。
貯水槽に蓄えられた水はすでに組合の所有
物となり各戸に組合所有のメーターを通し
て給水される。よって管理組合が2か月に
１回くらいの検針と数年おきに義務付けら
れているメーター交換がなされる。
よって専用水道（簡易も含む、）はすべて
管理組合の責任と負担で管理しなければな
らない。

[16093: 匿名さん]

>>16092さん
うちのマンションも簡易水道なんですが、管理組合が検診をする
ことはありませんよ。
水道局から検診にきて水道料の請求がきます。
何か勘違いされていませんか。
普通のマンションは殆ど水道局から各戸の検診にきて料金の請求が
きていると思いますよ。

[16094: 匿名さん]

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式 　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方
　　　　メリット 　停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　給水ができるようになり、普及するようになりました。
　　　　東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
　　　ポンプは止まったものの６階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった。
メリット 　直接水が引けるので新鮮
デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
　水の貯留ができないため、停電や災害時には給水できない。

[16095: 匿名さん]

>>16084さん
増圧直結方式の工事費は、条件にもよりますが、ネットで
調べたら高置水槽方式より高いとなっていますが、どうなんでしょう。

[16096: 匿名さん]

管理会社として美味しい仕事が給水管漏水によるでっち上げ工事。
なんだかんだと理由をつけては漏水修繕工事を発生させる。
フロントの腕の見せ所ともいえる。

[16097: 匿名さん]

当然、現在の高置水槽から増圧直結方式に切り替える費用です。

[16098: 匿名さん]

>>16096 匿名さん
給排水トラブルは住民も敏感だから、でっち上げ工事もすんなりと通る。
異常のないところに異常を作り、それを修繕したと言っても誰一人疑わないからね。
むしろ、ほっとしているのが住民の心理。
そこに付け込む悪徳管理会社がゴロゴロしている。

[16099: 匿名さん]

>>16093 匿名さん
間違いですよ。
区分所有建物（分譲マンション含む）の
簡易専用水道（専用水道含む）は通常は
水道料は各戸のメーターで組合が検針し
て組合が徴収して水道局に支払います。
勿論一部の分譲リゾートマンション等で
は定額徴収もあることは承知しています。

貴方のお住まいは分譲マンションでしょ
うか？

[16100: 匿名さん]

>>16099さん
分譲マンションで簡易水道です。
水道料に関しては、管理組合が検診して徴収しているマンションが
あるのは知っていましたが、全国的には稀有ではないですか。

[16101: 匿名さん]

簡易水道と簡易専用水道の違いなんですね。

[16102: 匿名さん]

>>16100 匿名さん
その逆( ´艸｀)。
お宅の住んでいるマンションにお住いの
住民一人一人の水道料は水道局が徴収す
るのですね。

[16103: 匿名さん]

>>16101 匿名さん
専用水道と簡易専用水道の間違いじゃないの。

[16104: 匿名さん]

簡易水道と簡易専用水道の違いがあったので食い違いが生じたの
ですね。( ´艸｀)

[16105: 匿名さん]

素人同士の井戸端会議。
某マンションコンサルタントも交じっての雑談だから、アホらしくて聞くに堪えない。

[16106: 匿名さん]

エレベーター 築３２年程度 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　　　工事期間１ケ月程度

[16107: 匿名さん]

１基しかないマンションの工事は難しい。

[16108: 匿名さん]

うちのアホマンション管理士は専用水道
の料金を水道局が集金していると信じて
いる。収支報告書の説明もできない。

[16109: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[16110: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[16111: 匿名さん]

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[16112: 匿名さん]

>>16108 匿名さん
収支報告書の内容が分かる管理業務主任者は数少ない。
説明を聞く側の住民も聞いて分かる方は数少ない。

[16113: 匿名さん]

馬鹿とアホウの絡み合いかな。

[16114: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[16115: 匿名さん]

>>16112 匿名さん
マンション管理士の組合員が総会において
水道料の収支が多すぎるとの質問に出席組
合員が全員と言っていいほど驚いて騒ぎ出
した。
なんで騒いでいるかは理解していたが下手
にアホと馬鹿に回答をしても理解させるま
で疲れるので放置した。
当マンションの給水システムを知らない者
同士の質疑応答である。

[16116: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

[16117: 匿名さん]

設計監理方式が一番の方法だけど、そのコンサルタントを
どうやって選定するかがポイントです。

[16118: 匿名さん]

>>16115 匿名さん
＞水道料の収支が多すぎる
？
＞当マンションの給水システム
？

[16119: 匿名さん]

もういいんじゃないの、その話。