「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15889: マンション掲示板さん]

>>15888 評判気になるさん

>>15888 評判気になるさん
理事会の場で、理事達に実施していると弁明している。

[15890: 匿名さん]

>>15886さん
長期修繕計画を作成するには、理事と建築士が一緒になって
やらなければならない工事の全てを網羅した長期修繕計画書を
作成するんですよ。
管理会社に依頼して作成する長期修繕計画書はそのマンションの
実態にはあっていないと思いますよ。全国のマンションの平均
で作成しますからね。
それに、他の方もいっていますが、管理会社の責任ではなく、理事の
責任ですよ。

[15891: 口コミ知りたいさん]

>>15890 匿名さん

長期修繕計画などはどのマンションでも内容に違いはない。あるのは戸数とか電球の数、エレベーターの数など数字を拾い出す作業のみ。建築士など必要ない。あほ

[15892: 匿名さん]

いかにも長期修繕計画のあり方に建築士やマンション
管理士を介入することを強制した書き込みがおおいが、
それはれは間違いだよ( ´艸｀)。

[15893: 匿名さん]

長期修繕計画書を管理会社のフロントがソフトを使って
作成するのしかもっていないマンションが多いようですね。
それには修繕個所ごとの内訳書はないでしょう。
設計図面を基に修繕個所ごとに平米数や材料、単価が記載
されている数量調書と設計概算書というのをみたことがないんでしょうが。
それがあれば、修繕個所ごとに見積もりが取れるんですよ。

[15894: 匿名さん]

うちの長期修繕計画書は、概算設計書と数量調書の枚数が
１８０ページあるけどね。
所謂、仕様書の集大成というものだよ。
これは積算に強い、１級建築士でないと作れないけどね。

[15895: 匿名さん]

>>15894 匿名さん
それは君の考え方でしょう。
そうとは限らないよ。

[15896: マンション掲示板さん]

>>15894 匿名さん
一級建築士で無くても作成は可能、特に設備関係に付いては、機械、設備、工事に付いては経験者の方が勝る。

[15897: マンション掲示板さん]

>>15890 匿名さん
長期修繕計画書が実態に合っていないものを管理組合に提出して、その事が管理委託契約書に合致していなければ。管理組合てまは無くて、完全に管理会社がマヤカシをやっている事に成る。完全に債務不履行です。対応に依っては管理業務者から退場??
管理委託契約書のこの部分を少なくとも標準管理委託契約書に沿ったものにする様に提言したが、管理会社は鶏冠に血が登り、強弁
いかに、自分担当の管理組合に対して管理出来て居ないと言う事だ。

[15898: 匿名さん]

>>15897 マンション掲示板さん
役員の知識がアンバランスだからだよ。
バランス感覚を備えた役員に音頭を取らせないと
完成後にはトラブルが発生して取り返しがつかな
くなる。
大規模修繕委員会員の中に半端な知識有者は危険
である。
であれば素人集団のまじめな組合員が音頭を取っ
た方が結果的にはよくなる。

[15899: 販売関係者さん]

>>15897さん
以前は管理会社が長期修繕計画書をソフトで打ち込んで
無料で作成していたが、現在は殆どやっていないんでは。
ソフトに打ち込んで作成したものはなんの役にも立たないよ。

[15900: 匿名さん]

>>15899 販売関係者さん
計画はあくまで計画だよ。
時代が時代だから先行きの見通しがたたない。
長期修繕計画概算書とでも名称を変更したらど
うでしょう。

[15901: 匿名さん]

>>15900さん
計画はあくまで概算ですよ。
決定するのは相見積もりを取ってから決まるからね。
長期修繕計画書に記載しているのは大規模修繕工事だけではない。
その他の大型設備の工事も当然計画化されている。
その周期や修繕個所、グレードを決めておく必要はあります。
長期修繕計画書を基に必要な修繕積立金の額を算出します。
だから、計画書はできるだけ実態にそったものでなければならないのです。
設計図面を基に、各修繕個所ごとに平米数を算出し、それに単価を掛けて
工事費を出していく。
総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するんです。
だから、単にマンションの平均で出す管理会社のフロントがソフトに
打ち込んで作成する計画書は役に立たないのです。
設計概算書や数量調書は素人では作れません。

[15902: 匿名さん]

設計概算書と数量調書がどんなものか知らない人が多いんでしょうね。

[15903: 匿名さん]

見積もりは概算では困るが、
計画書は概算でも仕方ない。
よって長期修繕計画概算書と改めれば
私たち素人には理解しやすい。

[15904: 匿名さん]

長期修繕計画書は、見積もりを取ってから決めるものではないので、
当然予測金額なので概算予算となるのは皆さん理解できるでしょう。
３０年で長期修繕計画は組みますが、２０年後３０年後の経済予測
はできませんからね。

[15905: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成し、３０年間の総工事費から１戸当たり月の
必要修繕積立金の額を決めるとなれば、その工事費の算出はそのマンション
の実態に合ったものでなければならないのです。
例えば、サッシの交換をするのか、専有部分の配管の更新工事をどうするのか、
給水設備の高置水槽から増圧直結方式に変更するのか等も決めておく
必要があります。

[15906: 匿名さん]

長期修繕計画書が、管理会社のフロントがソフトで作成する
ものであれば、それで修繕積立金が値上げされるのはいやだね。

[15907: 匿名さん]

>>15906 匿名さん
そもそも、建築士資格も持たないフロントに長期修繕計画書を作成する能力も知識もない。
少し専門的な質問をしてやれば彼らは青くなっている。
ただ、修繕積立金に関すれば多いほどいい。
いざと言うときの資産となるからだ。
修繕積立金を使うときは、専門家による精査が必要だ。

[15908: 匿名さん]

>>15907さん
しかしね、マンションとしては建築士を雇って詳細な計画書を
作成することはしないんだよね。
お金がかかるから、管理会社のフロントにソフトでの簡易な
計画書で済ませるのが殆どだからね。

[15909: 匿名さん]

>>15908 匿名さん
それで充分機能する。

[15910: 匿名さん]

>>15909さん
ソフトで打ち込んで作成したものでも目安にはなるでしょう。
しかし、３０年間の総工事費から必要修繕積立金が算出される
のであれば、いい加減な計画書で値上げがされるのは嫌ですから。

[15911: 匿名さん]

>>15910 匿名さん
30年先の経済情勢が解るのかね。
だから概算で良い。

[15912: 匿名さん]

>>15911さん
しかし、修繕積立金の値上はするんでしょう。
何を基準に値上げをするんですか。

[15913: 匿名さん]

>>15912 匿名さん
年率の物価上昇率で値上げの参考にする。
地政学的リスクが生じているので物価上昇率
の計算方法がこれから明らかになる。
地政学リスクが終わる気配がないが
いつかわ終わる。

[15914: 匿名さん]

暗号資産は危険
手堅く国債でいく
マン管士の知識など屁のツッパリにもならん

[15915: 匿名さん]

長期修繕計画書の作成ノウハウと建築士の知識はあんまり関係ないよｗ

[15916: 匿名さん]

>>15911 匿名さん
人件費が大きい。
今後日本も米国並みにインフレ政策を取らざるを得
ない。３０年先は私たち人間のの所得はどれくらい
になるでしょうか。現在は日本の会社の米国駐在員
は日銀の緩和政策を恨んでいます。
その反面米国企業の日本駐在員は日銀の緩和策を喜
んでいます。これを知っていれば３０年先の長期修
繕計画概算書をを作成するために修繕積立金の値上
げは大変な金額になります。
今まで通りにはいかないともいます。

[15917: 匿名さん]

将来の予測はつかないので、現状の物価水準で試算するんです。
長期修繕計画の洗い直しは５年から１０年でやればいい。

[15918: 匿名さん]

>>15917 匿名さん
だから概算で意味をなさない。
高い組合費を無駄使いをしなさんな。
管理会社の概算で良い。

[15919: 匿名さん]

>>15918 匿名さん
＞だから概算で意味をなさない。
＞管理会社の概算で良い。
支離滅裂だな。
頭大丈夫か？

[15920: 評判気になるさん]

>>15919 匿名さん
勘弁してやりなよ。
相手は管理会社の薄給のフロントなんだから。

[15921: 匿名さん]

>>15918さん
だから概算で修繕積立金が値上げされるのは嫌じゃないか
といっているんだがね。
できるだけ、実測に基づいた工事費で値上げを検討すべきだよ。

[15922: 匿名さん]

専門家に委託さるなら実測でお願い( ´艸｀)。

[15923: 匿名さん]

ロシア問題が長引けば世界はスタグレーション。
物は暴騰して所得は暴落。
その時期に修繕計画や修繕工事に多額な組合費を
費やすのは愚の骨頂。

[15924: 匿名さんY]

国交省のガイドラインには次の記載が有ります。
長期修繕計画の見直し
長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに調査
・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。なお、見直しには一定の
期間（おおむね１～２年）を要することから、見直しについても計画的に行う必要が
あります。また、長期修繕計画の見直しと併せて、修繕積立金の額も見直します。
①建物及び設備の劣化の状況
②社会的環境及び生活様式の変化
③新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動
④修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、工事費価格、消費税率等の変動

[15925: 坪単価比較中さん]

その見直しを誰に依頼するかが問題なんです。
管理会社のフロントに依頼すれば、全国平均の工事費で
計画されますからね。
フロントでは、概算設計書や数量調書は作成できません。

[15926: 匿名さん]

>>15925 坪単価比較中さん
それのどこが悪いの
概算だからいいんじゃないの( ´艸｀)。

[15927: 匿名さん]

概算の程度の問題ですよ。
全くの素人が作成するのとプロが作成するのとの差です。

[15928: 匿名さん]

>>15927 匿名さん
プロとアマの違い位は承知( ´艸｀)。

[15929: 匿名さん]

建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
　建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。

[15930: 匿名さん]

　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

[15931: 匿名さん]

建て替えの可能性の悪い要素のマンションは購入を
控えた方がいいでしょう。
マンションの管理や設備等の知識があれば購入予定
のマンションを調べたらその悪い要素を見抜くこと
ができるし、売却時期も理解できる。
まず自分に不利になる要素のあるマンション購入に
はかかわらないことだ、

[15932: マンコミュファンさん]

>>15921 匿名さん
其は無理です、全ての工事項目について、正確な見積りを取っても３０年間の計画を立てるので、物価変動に対応出来ない。
いずれにしても、概算金額になる。

[15933: 匿名さん]

現在の工事金額が１００とすると３０年後の物価変動
率をかけるとどれくらいの概算金額になるでしょうか。相当金額の修繕積立金の値上げをするのかを計算した
ことがありますか。
マンションを.買わなくなる( ´艸｀)。

[15934: 匿名さん]

マンション管理士や管理会社や管理組合連合会や組合
役員等はこ超インフレの時代に工事費が不足すると組
合員からの管理費等の値上げで短絡的な.対応しようと
している。
私は管理士会にこの点で異議を申し立てたらぼんくら
役員から総スカンを受けた記憶がある。
このぼんくら役員たちは今で問題マンションにくだら
ない提案をしてマンション内部に火種を投じている。
これはよくありません。
私ならもっと良い分譲マンション管理を提案できる。
みていると無駄がおおい。
それは実務を知らないペーパー管理士だからです。

[15935: 匿名さん]

将来の修繕積立金がいくら必要かは正確には分かりません。
５年から１０年間隔で計画の洗い直しをすればいいでしょう。

[15936: 匿名さん]

>>15934 匿名さん
クレーマーよりペーパー管理士の方がましです。

＞超インフレの時代に工事費が不足すると組合員からの管理費等の値上げで
超インフレなら、値上げは必要でしょうに。

＞私ならもっと良い分譲マンション管理を提案できる。
例えば？

[15937: 15536です。]

皆様、ご無沙汰をしております。初めての方、こんにちは。
大変長らくお待たせしました。って、もう、さすがに待ってはいないですよね？＾＾；

ようやく、予告した文章をアップする目処がたちまして。

1ヶ月も何をやってたんだと言われそうですが、
・調べ物をし過ぎて眼精疲労と肩凝りで、しばらくネットはお休みしてました。
・そうこうするうち、色々なことがわかってきて、当初予定してた文章に収まらなくなり、大学生のゼミのレポートくらいのつもりが、卒論並みの大風呂敷に（おぃ）
・下手に掲示板を覗いてしまうと、また考える題材が増えて、きっと書けなくなってしまうと思い、ひたすら自分の原稿に集中してました。（嘘、かなりお疲れで休み休みやってました。）
・(３）というか第3章を書いていたつもりが、「第3章を書く前に、重要なこと」っていう間奏部分が生まれ、それがでっかくなってしまい、悩み始めたら止まらなくなったんです。構成し直し、ようやく先が見えてきたのがつい最近です。
・第3章は1ヶ月前くらいに大部分を書いてしまっているので、間奏の第2章との整合性をつけてるところです・・　←今ここ

とにかく師走に突入してしまい、スレ主様をはじめ皆様もお忙しかろうと思いますので、再編集や再々構成なんてせず、今あるものを活かす形でアップしていきます。

かなり長文の連投になるので、「他でやってくれ」と、きっと言われると思ってます。
でも、このスレで始まった話なんで、他でやる意味がない。

今日アップする第2章【その１】だけでも、読んで貰えばそれはわかります。
【その２】の最初の方を見て下さったら、さらに意図はわかると思います。

今ある皆様の対話の「流れ」を壊したくないのですが、出るタイミングがわからないので、とにかく、掲示板付属のエディター画面で微調整しつつ、どんどこアップしていきます。

読みたい人だけ、読んでください。

「もうアンタの戯言はいいよ」っていう方は、思いっきりスルーなさって、ガーッとスクロールして、どうか今ある対話をそのままでお続けになって下さい。

一応、章立てです。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――――-
予告編（既出　>>15596）

第１章　集会主義の復権
　（１）総会は議論をする場ではないということの根拠を問う（既出　>>15597）
　（２）総会における集会主義と直接民主主義と合意形成について考えてみる
　　　（既出　>>15607）

　→※これらがそれぞれ、「第1章」「第2章」のつもりだったものですが、
　　　新規に「第1章」としてまとめて扱うことにします。
　→※以下、今日からの投稿です。

第２章　第３章を書く前に、重要なこと
　　　　～集会（総会）に対する見えない侵略は、善意の顔で近付いてくる～

【その１】集会主義に対する「総会前合意形成主義（仮）」と
　　　　「ネオ集会主義」とも言えるWeb会議による集会の可能性

【その２】会議の目的（議題）を通知せよ、すなわち総会では議論をして決議せよ

第３章　総会にとって『議論』とは何か

―――――――――――――――――――――――――――――――――――――-

今までお世話になったお礼として、自分、これアップし終わったら「ミッション完了」なんで、そしたらさよならします。

マンション関連の情報からは距離を取ろうと思うんです。

書いてて気づいちゃったんですよね、自分は管理会社や理事会に対し、随分と怒りというか、ルサンチマンのようなものを育ててしまってたんだなあと。
（文章には、極力出さないようにしてますから、怖がらないで下さいね。）

かといって、マンションを買い替えるっていうのも、もう、なんだかいいやっていう気がしており、戸建てにシフトしようかと画策しております。

今日、かなりの部分をアップする予定でいますが、明日は昼間に用事があるんで、全部アップし終わるのは来週になってしまうと思いますが、何卒よろしくお願いします。

[15938: 15536です。]

第２章　第３章を書く前に、重要なこと
　　　　～集会（総会）に対する見えない侵略は、善意の顔で近付いてくる～

第３章を書く前に、重要なことを書いておきたいと思います。
ただし、これはあくまで私、15536の個人的な見解であることにご注意ください。

【その１】集会主義に対する「総会前合意形成主義（仮）」と「ネオ集会主義」とも言えるWeb会議による集会の可能性　１

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
（a）区分所有法の「集会主義」とは異なる考え方が、
このスレッドのみならずマンション管理関連のサイトや
ブログ等で表明されていること
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

スレ主さんと「基本的な考え方が同じ人」が何人か常連さんにいらっしゃいます。そのことには、最初にレスを頂いた頃からずっと気付いておりました。

そして、このスレ主さんの考えと「同じような」考え方は、この掲示板のスレッドのみならず、いくつものマンション管理情報サイトやマンション管理士さん等のブログ、あるいは管理会社のホームページの提供するQ&Aなどで書かれていることがあると気付いたのです。

マンション管理方法を支えるある種の「主義」すなわちベースとなる思想のようなものです。

それが区分所有法（以下、法と表記）や標準管理規約（以下、規約と標記）、あるいはマンションの管理の適正化を推進する法律（適正化法）の「適正化指針（註１）」や「基本方針」に沿ったことであるなら、ただ単に「当たり前のこと」ですが、そうではないのです。

註１：
　2000年の法改正を受け2001年に「適正化指針」として公表され、2016年に一部改正されている。
　2020年の法改正時においては新規に「基本方針」が出され、その中に同「指針」も収められることとなった。
　よって、本稿では「指針や基本方針」または「『指針』『基本方針』」のような並記、もしくは「適正化指針」（「基本方針」に所収）といった形で、以降、表記する。

法や規約、ならびに指針、基本方針は「集会主義」をベースとしていますが、どうもそれと対立する「主義」「思想」を掲げている一群の人達が、スレッドにもマンション管理業界にもいらっしゃるということだと思います。

その「考え方」「主義」「思想」においては、法や規約、指針や基本方針に定められていない事柄を、それらの拡大解釈ではないかと思われるようなある種の方向性に従って奨励しているのです。
もちろんマンション管理のプロが多くのマンションを見て来たその目から「現状では、こういうやり方にするの望ましい」と提案されているいくつものことが、次第に一定の傾向に収斂していくことはあり得ると思います。

でもそれが、「さも、しなくてはならないことである『かのように』」言及されていることに気が付いたのです。
「かのように」ならまだ良いのですが、「しなければならない」「そうすることになっている」等が明文化されていることもあるのです。

前者の「かのように」ならば「奨励」の範囲であり、マンション管理情報サイトやマンション管理士等のブログ、あるいは管理会社のホームページの提供するQ&Aなどは、まだこの範囲に収まっているものの方が多いです。しかし、境界線上かもしれないと感じるケースもありました。

対するスレ主さんやこちらのスレッドの常連さんの書かれることは、後者、つまり、自分達が従っていることは、法や規約、指針、基本方針で「規定されている」ことである、「義務である」等と言い切っていることが圧倒的に多いのです。

これだと、虚偽に相当すると思われます。

まず、代表的な例を２つ出します。

・法や規約、指針や基本方針では、総会開催前に総会の「目的となる事項」すなわち「議題」を通知しろと書かれているが、議案を通知しろとは書かれていない。「議案の要領を通知しろ」という文言があるのは、特別決議の場合に限定されている。
＝「議案書」を事前配布することは義務ではない。

→議案書は事前配布を「しなくてはならない」と、スレやサイトで書かれている（虚偽）

・「総会は議論の場ではなく理事会案の決議の場である」という命題は、法や規約や指針・基本方針にはない文言。

→この命題が「規定」であるかのように、スレやサイトでは、細かいところで表現が異なるだけの似たような言葉が溢れている（虚偽）


こちらのスレッドでは、明らかにスレ主さんをはじめ多くの皆さんが「しなくてはならないこと」としていらっしゃるので、まあ、適法的じゃないというか、虚偽だとしても、でも「その方向を強く推す」という意向の最先端を突っ走ってるんでしょうかね？　意外にカゲキなスレでした？（笑）

それとも、私のような初心者を引っ掛けてハメつつ、そのショックで開眼させ、自助努力で「正規の方向性」にまで漕ぎ着けるようにして学ばせる「愛」の場なんでしょうか？（笑）

このスレだけがそういうことをしているのなら、皆さんと戯れあって、愛に溺れる生き方もありかもしれないと思いますが、しかしながら、他の情報サイト等では、「しろ！」とまでは強くなくて「推奨されるアドバイス」的に書かれていることが多いんです。なので、これはやっぱり、愛ではなくて主義なのかもしれないと…。

そのような、ネット上で「推奨されるアドバイス」的に書かれている場所は、その「主義者」の方々が潜伏しつつ、善意の社会運動を行っている真っ最中ってことなのでしょう。

ですが、アドバイスに過ぎないことが、複数のサイトや団体等で情報共有され、「ほぼ同一の言い回しの定型句」になっていることが多いので、そのため、それらはあたかも法や規約にある文言である「かのように」素人の読者には思われやすいですね。
そこからは果てしない「伝言ゲーム」か、もしくはコピペという名の遺伝子逆転写ウイルスへの「感染」みたいなことになりそうですね。まあ、思想にかぶれるってのは麻疹みたいなもんだよって昔の人は言いましたが（組合に入って赤く染まっちゃダメよ的な（笑）←労働組合ね、管理組合じゃないっすよ。）

素人と言っても、そういうところを読む人は、現在、管理組合の役員だったり、輪番制で次に回って来そうだという人だったり、あるいは、何かトラブルがあって調べ始めた一般組合員などでしょう。
なので、全く関係ない（戸建ての人等）素人さんが興味本位で読むことはなく、知識を吸収しようとするからこそ、専門的であることを謳う場所を読むわけで、専門的だと思うからこそ、書かれていることは正しいことだと信用して、必死で読み込んでしまう、過剰適応的に読んでしまう、という感じでしょうか。

そうすると、まるでマンション管理業界の定めた推奨事項であるかのように、さもそれが「当然のことであるかのように」読まれてしまい、そのまま拡散されてしまう懸念があるんですよね。

もちろん、ネットでもそうでないところはそうではないんです。

例えば、弁護士事務所のサイトや弁護士のブログだと、マンション管理の経験則的なアドバイスよりも、何と言っても法や規約に基づく見解が述べられますから、雑談ぽいノリのブログ記事でもそっちに則ってますよね。

ですが、いきなりWebで弁護士の見解に当たってみようというのは何かトラブルでもあった場合でしょうし、そうではなくて、標準管理規約のわかりやすい解説や、理事会活動についてのTIPSや総会の進め方などについて知りたい素人は、どちらかといえばマンション管理業界に属するマニュアルっぽいサイトのようなところを参照するでしょう。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
（b）集会主義に対する「総会前合意形成主義」とでも
呼べる思想が姿を現した！
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

（a）で例を二つ出しましたが、まだまだ他にもあります。
それらは互いには無関係な、単発的な「アドバイス」か、「思い込み」「独善」「狂信」等がパラパラと散見されるというより、まとめてみると「一定の傾向」があるのがわかります。やっぱり、主義かも！

リストアップしてみます。（（a）で最初に挙げた二つも重複します。）

・「総会の前に議案書の事前配布が望ましい」もしくは「事前配布をしなくてはならない」
・「総会は議論の場ではなく、理事会案の決議の場である」
・「総会では質疑には回答しなくてはならないが、意見には回答する必要はない」
・「議事録では質疑応答や意見は主要なものにすべきであり、特に意見に関してはその回答まで記載する必要はない（註２、→別途、投稿予定）」
・「議決権行使書提出者への配慮のために総会での新たな議論の展開は抑制し、理事会案についての情報は、議決権行使書が提出された時点となるべく変わらないようにしないと公平性が保てない」
・「理事会の議事録や質問書・意見書の活用、住民説明会の開催で、組合員の意思は十分に汲み取られ、総会前に議論は尽くされ、議決権行使書を安心して出せる状況となってることが望ましい」

これらを一言でまとめると、「議決権行使書提出主義」と言いたくなります。特にこのスレはその傾向が強いですね。

ただし、他の情報サイトやブログ等では、そこまで議決権行使書に焦点が当てられておらず、どちらかというと、総会での合意形成が不本意な形にならないよう、事前に十分に区分所有者等の意見を議案に反映させる理事会運営をしておこうという方向性が見られるので、むしろ総会に至る前の段階での「常日頃の理事会と住民のコミュニケーションや合意形成の工夫」「だからマンションはコミュニティだって考えようよ」的な焦点の当てられ方をしているように考えられます。

なので、「議決権行使書提出主義」も含めて、「総会前の合意形成の活動が望ましい」という主義なんですよね。
そこで、総合すると（本当は総合しちゃまずいんですが、後述（c）後半部）「総会前合意形成主義（仮）」とでも呼べそうです。長いので「総会前主義」としておきます。

これは、言うまでもなく、区分所有法とそれに基づく標準管理規約の「集会主義」と対立する考え方です。

一旦ここで区切ります。