「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15881: 匿名さん]

>>15879さん
管理会社のフロントが議事録の素案を作成し、それを理事長が
チェックして完成させるんですが、それを作成するというかお願い
しているフロントがマン管の資格をもっているというのはいいことでは
ないですか。
知識や資格、情報等はないよりあった方がいいでしょう。

[15882: 匿名さん]

>>15881 匿名さん
＞知識や資格、情報等はないよりあった方がいいでしょう。
ないほうがましな場合もある。
合人社の〇〇地域総括者も〇〇県マン管士協会の監事もしているが、その本人から「議決婚行使書を捨ててはいけないという法律もないので捨てた」と訳の分からない弁解を聞かされた。
この方、法律は区分所有法だけだと思い込んでいるようだ。
こういう人間がマン管士組織でマン管士として暗躍しているようでは、〇〇県マン管士協会の資質も自ずと見えてくる。
うっかり相談すると、地獄を見ることになる。

[15883: 匿名さん]

私は誰よりも実務経験の多いマンション管理士だと
自負している。管理士会に希望をもって入会した。
実務研修と称し地方第二地銀出身の元理事長で現幹
事の島頓氏と元事務局長で運送会社出身瓦咲和０氏
のある大型マンションの理事長の相談に立ち会った。
間違いだらけの回答で空いた口が塞がらなくなった。
後日その理事長は私のことを知っていたらしく訪問
を受けて話し合うことができた。
回答内容が腑に落ちないとの思いで私の意見を求め
られた。
内容は身分がわかるので控えるが、後日この理事長
からあなたの言うように告訴をしないで良かったと
の感謝の気持ちを伝えてきた。

[15884: 匿名さん]

マンション管理士の有資格にも、いろんな者がいますよ。
それはどの士業でも同じことです。
資格はないよりあった方がいいんです。
財産も学歴も知識も情報もないよりはあった方が良いんです。
一般的な常識でいえば当然のことですよ。
それを偏った考えで偏見してはだめです。

[15885: 匿名さん]

何のための十二支
ネズミ、牛、トラ、ウサギ、龍、巳、馬、しつじ、
サル、トラ、犬、イノシシ、うちには、その他、
カマキリ、カエル、等々も住んでいる。
動物園は動物を折に入れて飼育と監視をしているが、これらの動物を野放し状態。弱肉強食　(´・∀・｀)ﾍｰ

[15886: 口コミ知りたいさん]

>>15879 検討板ユーザーさん
管理委託契約書には長期修繕計画を作成して、管理組合に提出し、
修繕積立金の期末残高を確認の上、次期長期修繕計画の為に資金計画を行う事が 決められて居るが、実態に合わない長期修繕計画を管理組合に提出するだけ、資金計画も提出せず、修繕積立金の残高は、実際と相違。
残高等確認もしていない。
その、証拠は、充分揃っている。

[15887: 匿名さん]

>>15886 口コミ知りたいさん
それって管理会社の責任なの。
役員がチェックしていないと白状しているよ。

[15888: 評判気になるさん]

>>15886 口コミ知りたいさ
管理会社の業務主任者はちやんと実施しているといいハルが、最近変わったばかりなので分かる筈はない、自分は二十年以上すみ、データーを取っている。
完全に債務不履行です！

[15889: マンション掲示板さん]

>>15888 評判気になるさん

>>15888 評判気になるさん
理事会の場で、理事達に実施していると弁明している。

[15890: 匿名さん]

>>15886さん
長期修繕計画を作成するには、理事と建築士が一緒になって
やらなければならない工事の全てを網羅した長期修繕計画書を
作成するんですよ。
管理会社に依頼して作成する長期修繕計画書はそのマンションの
実態にはあっていないと思いますよ。全国のマンションの平均
で作成しますからね。
それに、他の方もいっていますが、管理会社の責任ではなく、理事の
責任ですよ。

[15891: 口コミ知りたいさん]

>>15890 匿名さん

長期修繕計画などはどのマンションでも内容に違いはない。あるのは戸数とか電球の数、エレベーターの数など数字を拾い出す作業のみ。建築士など必要ない。あほ

[15892: 匿名さん]

いかにも長期修繕計画のあり方に建築士やマンション
管理士を介入することを強制した書き込みがおおいが、
それはれは間違いだよ( ´艸｀)。

[15893: 匿名さん]

長期修繕計画書を管理会社のフロントがソフトを使って
作成するのしかもっていないマンションが多いようですね。
それには修繕個所ごとの内訳書はないでしょう。
設計図面を基に修繕個所ごとに平米数や材料、単価が記載
されている数量調書と設計概算書というのをみたことがないんでしょうが。
それがあれば、修繕個所ごとに見積もりが取れるんですよ。

[15894: 匿名さん]

うちの長期修繕計画書は、概算設計書と数量調書の枚数が
１８０ページあるけどね。
所謂、仕様書の集大成というものだよ。
これは積算に強い、１級建築士でないと作れないけどね。

[15895: 匿名さん]

>>15894 匿名さん
それは君の考え方でしょう。
そうとは限らないよ。

[15896: マンション掲示板さん]

>>15894 匿名さん
一級建築士で無くても作成は可能、特に設備関係に付いては、機械、設備、工事に付いては経験者の方が勝る。

[15897: マンション掲示板さん]

>>15890 匿名さん
長期修繕計画書が実態に合っていないものを管理組合に提出して、その事が管理委託契約書に合致していなければ。管理組合てまは無くて、完全に管理会社がマヤカシをやっている事に成る。完全に債務不履行です。対応に依っては管理業務者から退場??
管理委託契約書のこの部分を少なくとも標準管理委託契約書に沿ったものにする様に提言したが、管理会社は鶏冠に血が登り、強弁
いかに、自分担当の管理組合に対して管理出来て居ないと言う事だ。

[15898: 匿名さん]

>>15897 マンション掲示板さん
役員の知識がアンバランスだからだよ。
バランス感覚を備えた役員に音頭を取らせないと
完成後にはトラブルが発生して取り返しがつかな
くなる。
大規模修繕委員会員の中に半端な知識有者は危険
である。
であれば素人集団のまじめな組合員が音頭を取っ
た方が結果的にはよくなる。

[15899: 販売関係者さん]

>>15897さん
以前は管理会社が長期修繕計画書をソフトで打ち込んで
無料で作成していたが、現在は殆どやっていないんでは。
ソフトに打ち込んで作成したものはなんの役にも立たないよ。

[15900: 匿名さん]

>>15899 販売関係者さん
計画はあくまで計画だよ。
時代が時代だから先行きの見通しがたたない。
長期修繕計画概算書とでも名称を変更したらど
うでしょう。

[15901: 匿名さん]

>>15900さん
計画はあくまで概算ですよ。
決定するのは相見積もりを取ってから決まるからね。
長期修繕計画書に記載しているのは大規模修繕工事だけではない。
その他の大型設備の工事も当然計画化されている。
その周期や修繕個所、グレードを決めておく必要はあります。
長期修繕計画書を基に必要な修繕積立金の額を算出します。
だから、計画書はできるだけ実態にそったものでなければならないのです。
設計図面を基に、各修繕個所ごとに平米数を算出し、それに単価を掛けて
工事費を出していく。
総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するんです。
だから、単にマンションの平均で出す管理会社のフロントがソフトに
打ち込んで作成する計画書は役に立たないのです。
設計概算書や数量調書は素人では作れません。

[15902: 匿名さん]

設計概算書と数量調書がどんなものか知らない人が多いんでしょうね。

[15903: 匿名さん]

見積もりは概算では困るが、
計画書は概算でも仕方ない。
よって長期修繕計画概算書と改めれば
私たち素人には理解しやすい。

[15904: 匿名さん]

長期修繕計画書は、見積もりを取ってから決めるものではないので、
当然予測金額なので概算予算となるのは皆さん理解できるでしょう。
３０年で長期修繕計画は組みますが、２０年後３０年後の経済予測
はできませんからね。

[15905: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成し、３０年間の総工事費から１戸当たり月の
必要修繕積立金の額を決めるとなれば、その工事費の算出はそのマンション
の実態に合ったものでなければならないのです。
例えば、サッシの交換をするのか、専有部分の配管の更新工事をどうするのか、
給水設備の高置水槽から増圧直結方式に変更するのか等も決めておく
必要があります。

[15906: 匿名さん]

長期修繕計画書が、管理会社のフロントがソフトで作成する
ものであれば、それで修繕積立金が値上げされるのはいやだね。

[15907: 匿名さん]

>>15906 匿名さん
そもそも、建築士資格も持たないフロントに長期修繕計画書を作成する能力も知識もない。
少し専門的な質問をしてやれば彼らは青くなっている。
ただ、修繕積立金に関すれば多いほどいい。
いざと言うときの資産となるからだ。
修繕積立金を使うときは、専門家による精査が必要だ。

[15908: 匿名さん]

>>15907さん
しかしね、マンションとしては建築士を雇って詳細な計画書を
作成することはしないんだよね。
お金がかかるから、管理会社のフロントにソフトでの簡易な
計画書で済ませるのが殆どだからね。

[15909: 匿名さん]

>>15908 匿名さん
それで充分機能する。

[15910: 匿名さん]

>>15909さん
ソフトで打ち込んで作成したものでも目安にはなるでしょう。
しかし、３０年間の総工事費から必要修繕積立金が算出される
のであれば、いい加減な計画書で値上げがされるのは嫌ですから。

[15911: 匿名さん]

>>15910 匿名さん
30年先の経済情勢が解るのかね。
だから概算で良い。

[15912: 匿名さん]

>>15911さん
しかし、修繕積立金の値上はするんでしょう。
何を基準に値上げをするんですか。

[15913: 匿名さん]

>>15912 匿名さん
年率の物価上昇率で値上げの参考にする。
地政学的リスクが生じているので物価上昇率
の計算方法がこれから明らかになる。
地政学リスクが終わる気配がないが
いつかわ終わる。

[15914: 匿名さん]

暗号資産は危険
手堅く国債でいく
マン管士の知識など屁のツッパリにもならん

[15915: 匿名さん]

長期修繕計画書の作成ノウハウと建築士の知識はあんまり関係ないよｗ

[15916: 匿名さん]

>>15911 匿名さん
人件費が大きい。
今後日本も米国並みにインフレ政策を取らざるを得
ない。３０年先は私たち人間のの所得はどれくらい
になるでしょうか。現在は日本の会社の米国駐在員
は日銀の緩和政策を恨んでいます。
その反面米国企業の日本駐在員は日銀の緩和策を喜
んでいます。これを知っていれば３０年先の長期修
繕計画概算書をを作成するために修繕積立金の値上
げは大変な金額になります。
今まで通りにはいかないともいます。

[15917: 匿名さん]

将来の予測はつかないので、現状の物価水準で試算するんです。
長期修繕計画の洗い直しは５年から１０年でやればいい。

[15918: 匿名さん]

>>15917 匿名さん
だから概算で意味をなさない。
高い組合費を無駄使いをしなさんな。
管理会社の概算で良い。

[15919: 匿名さん]

>>15918 匿名さん
＞だから概算で意味をなさない。
＞管理会社の概算で良い。
支離滅裂だな。
頭大丈夫か？

[15920: 評判気になるさん]

>>15919 匿名さん
勘弁してやりなよ。
相手は管理会社の薄給のフロントなんだから。

[15921: 匿名さん]

>>15918さん
だから概算で修繕積立金が値上げされるのは嫌じゃないか
といっているんだがね。
できるだけ、実測に基づいた工事費で値上げを検討すべきだよ。

[15922: 匿名さん]

専門家に委託さるなら実測でお願い( ´艸｀)。

[15923: 匿名さん]

ロシア問題が長引けば世界はスタグレーション。
物は暴騰して所得は暴落。
その時期に修繕計画や修繕工事に多額な組合費を
費やすのは愚の骨頂。

[15924: 匿名さんY]

国交省のガイドラインには次の記載が有ります。
長期修繕計画の見直し
長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに調査
・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。なお、見直しには一定の
期間（おおむね１～２年）を要することから、見直しについても計画的に行う必要が
あります。また、長期修繕計画の見直しと併せて、修繕積立金の額も見直します。
①建物及び設備の劣化の状況
②社会的環境及び生活様式の変化
③新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動
④修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、工事費価格、消費税率等の変動

[15925: 坪単価比較中さん]

その見直しを誰に依頼するかが問題なんです。
管理会社のフロントに依頼すれば、全国平均の工事費で
計画されますからね。
フロントでは、概算設計書や数量調書は作成できません。

[15926: 匿名さん]

>>15925 坪単価比較中さん
それのどこが悪いの
概算だからいいんじゃないの( ´艸｀)。

[15927: 匿名さん]

概算の程度の問題ですよ。
全くの素人が作成するのとプロが作成するのとの差です。

[15928: 匿名さん]

>>15927 匿名さん
プロとアマの違い位は承知( ´艸｀)。

[15929: 匿名さん]

建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
　建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。

[15930: 匿名さん]

　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。