「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15841: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

[15842: マンション掲示板さん]

>>15838 匿名さん
スレ主だったら名前欄にスレ主と書いて投稿しろ。
お前はインポ野郎だ。

[15843: 匿名さん]

>>15842さん
マンション掲示板さんとＨＮをつけたことに何の意味が
あるんですか。
所詮匿名掲示板ですよ。

[15844: 匿名さん]

ＰＡＲＴ１、ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３と約３万の書き込みで
匿名さんで書き込んできたけど何の問題もなかったけどね。
いろんな情報の提供もしてきたけど、みんな匿名さんだったよ。
ＨＮ云々より、書き込まれた内容に意義があり、それに対する
書き込みの内容が大切だよ。

[15845: マンション検討中さん]

>>15844 匿名さん

大嘘書いて匿名でごまかすのが毎度のパターンである。

[15846: 検討板ユーザーさん]

マンション管理士に質問です、
大規模修繕工事の問題で、アル管理士に質問したが、常に、マンション管理士の立場に立って管理会社の業務主任を擁護する。
大規模修繕工事に到っては、管理会社がする事が当たり前と言う考え方を持って、話すけど、オカシイのではないか??
マンション管理士は全てそうなのか??

[15847: 匿名さん]

うちのマンションでは、大規模修繕工事を管理会社が主導することは
ありません。
修繕委員会が主導して、工期、修繕個所、概算予算、設計監理業者・
施工会社の選定、長期修繕計画の洗い直し等を行っていきます。
管理会社も修繕委員会のメンバーではありますが、資料を作成したり、
意見をいうことはありません。縁の下の力もちという存在です。
コピーをしたり、出欠確認したり、会場づくりをしたりとかをしてくれます。

[15848: 口コミ知りたいさん]

>>15847 匿名さん
それは理想だが理事が交代制、修繕委員が管理の素人
ではマンションにとってはマイナスとみる。
実務を積み上げたプロの理事長でないといい仕事は無理
でしょう。
管管理会社を排除した修繕工事は素人の集団では後々問
題が起きる。
スラム化の下地を作るようなものでしょう。

[15849: マンション検討中さん]

自作自演ご苦労

[15850: 匿名さん]

自分が自分に対して質問して自分が自分に対して回答する
田園都市線の車内でブツブツ独り言を言ってる人と同じ

[15851: 匿名さん]

>>15848さん
修繕委員が素人集団なら、設計コンサルタントを雇えば
いいんではないですか。
管理会社に相談してもいいんですが、あくまで修繕委員が
主導権を取るべきです。
設計監理業者や施工会社選定に関しては、修繕委員で候補を
選び最終決定すべきです。
私どもでは、管理会社と設計コンサルタント、並びに住民からの
推薦は一切うけつけない方針で臨みました。
施工会社でいえば、大手ゼネコン、地元の有力企業、ＮＰＯマン管
とかの会員から候補業者１０社選定しました。
そして、それらの業者に現場説明会の案内状を送付して参加してもらい
相見積を取りました。当然、共通仕様書をコンサルタントに作成してもらい
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数で業者には単価だけを
記入してもらう方法を取りました。

[15852: 匿名さん]

>>15850さん
どれとどれが自作自演なんですか。
そんなばかなことはしてませんよ。
つまらない詮索はやめて、皆さんに役に立つ書き込みをしてね。

[15853: 匿名さんY]

修繕委員会中心で大規模修繕工事を行ったつもりでも、管理会社や設計コンサルはしっかりバックマージンを得ています。
そのように表裏とも繋がっている業界なのです。
管理会社や設計コンサルへ国税局の査察が入ってもバックマージン収入は税金計算上プラス要素ですから表に出ることは無いでしょう。
修繕委員会や理事会が関心を持って動いてその額を減額する努力しかないのでは?

[15854: 匿名さん]

>>15853さん
バックマージンという項目では計上しないでしょう。
適正利潤ですからね。
管理会社や設計コンサルタントにバックマージンを取られる
ようなことはしませんよ。

[15855: 匿名さん]

高置水槽方式と増圧直結給水方式について

　＊高置水槽方式
　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方

　＊増圧直結給水方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　水圧の安定化や平準化の確保ができるようになり、普及するようになりました。

[15856: 匿名さんY]

>>15854さんの管理会社や設計コンサルタントにバックマージンを取られる
ようなことはしませんよ。

管理会社や設計コンサルの決算書見なければ判りませんが、調査方法がない。
施工会社の〇〇手数料等々の支出の有無も確認できない。
なので、注意に注意を重ねましょうと云う意味です。

[15857: 匿名さん]

要するに適正利潤であれば、商取引ですから
当然受領しますよね。

[15858: マンション比較中さん]

管理組合の監事には、業務監査と会計監査がありますが、業務監査の不備で訴えられることがあるのでしょうか。事例が有れば知りたいです。

[15859: 口コミ知りたいさん]

>>15858 マンション比較中さん
分譲マンションの業務を知り尽くしてないと監事は
務まらないのだが、
規約では役員、理事、監事、防火管理者の選任方法
を調べて監事の監査が出来るシステム化を検証して
ください。
我がマンションでは監事は総会で決めるとあるのに
理事長が指名しています。
分譲当時から規約違反をしているが私を含めて誰も
抗議する組合員はいません。

[15860: 匿名さん]

>>15858さん
管理組合の監事が訴えられることはありません。
防火管理者についても、マンションの場合は、通常の消防設備の
点検をやらなければならないということはありませんし、それを
やらなかったから災害がおきたとしても罰せられることはありません。
公共の設備等については責任がありますが。
元々、監事は理事会に出席をしないところもありますので、チェック
することは難しいでしょう。
収支報告書が毎月管理会社から提出されますが、監事がそれを見る
ことはないと思います。
途中監査が決められている組合では、それをチェックしますが
形式的なものです。

[15861: 匿名さん]

監事は理事より軽視されているのが普通です。
理事会でも議決権もありませんからね。

[15862: マンション検討中さん]

監事と管理組合の関係は委任契約ですから、管理組合や区分所有者から訴えらることは当然にありますよ。

[15863: 匿名さん]

だからどうした

[15864: マンション比較中さん]

現理事(元監事)Aが、監事時代に主導して他の理事Bと結託し、理事会で理事Bの嘘発言をサポートして、理事会が誤った決議を行いました。この場合、主犯格であるAを業務監査の不備で訴えるのもありですね。

[15865: 評判気になるさん]

>>15859 口コミ知りたいさん
総会で追認してるはずだから問題ないよ

[15866: 通りがかりさん]

>>15861 匿名さん
　　　　　↑臨時総会の招集ができることを知らないあほ

[15867: 検討板ユーザーさん]

>>15860 匿名さん
　　　　　↑形式的なものだと決めつけるあほ

[15868: 24時間ポチ]

>>15867 検討板ユーザーさん
己のあほには気づかないアホウ

[15869: 匿名さん]

同感。

[15870: 口コミ知りたいさん]

うちなどは理事会に監事夫婦が出席して賛否の票
に二票投じている。誰も何も言わない。

[15871: 匿名さん]

アホやｗ

[15872: 匿名さん]

全国にはいろんな管理組合がありますね。
管理規約違反だろうが、法律違反だろうが誰も抗議しなければ
それがまかり通るんです。
違法だと思っていれば提訴すればいいんだが、そこまでやる住民は
なかなかいないからね。

[15873: 匿名さん]

法令違反の総会決議や使用細則には従いませんが、何か？

[15874: 匿名さん]

前回の団地総会で玄関ポーチに大人用自転車や双子用ベビーカーを置かないという
使用細則案が可決されましたが、玄関ポーチが狭いA棟B棟はそうかもしれないが、
広いC棟には適用されないと思うので、今までどおり置いている人は多いです。

[15875: 匿名さん]

裁判所に訴えるまでもありませんｗ

[15876: 匿名さん]

共同住宅は何かとうるさい
特に暇を持て余しているシニア世代

[15877: 匿名さん]

マンション管理士自体が軟弱者が多い。大衆迎合型。
士の位にはふさわしくない。者にすべき。
マンション管理者で良い。

[15878: 検討板ユーザーさん]

>>15859 さん

>>15859 口コミ知りたいさん
何処のマンションも余り変わらないようだな??
もっと厳しい法律でも制定して責任を問わないと何時までもいい加減な管理のまま、管理規約、使用細則を読んで、いる理事は殆どいない。管理会社のフロントは、楽だ??

[15879: 検討板ユーザーさん]

管理組合が管理会社との間に締結している管理委託契約書が履行されていない事を知っているだろうか？
我が管理組合の管理委託契約書も履行されていない。
債務不履行であるが、知識が無い理事達に提言書を出しても問題が無いとして無視、管理会社も其のままで理事会議事録を作成、コイツもマンション管理士、何だコリヤ??
心の中で(^ー^)、管理士の資格とはゴミ??

[15880: 匿名さん]

>>15879さん
委託契約が履行されてないとのことですが、その内容が分からなければ
答えようがありません。

[15881: 匿名さん]

>>15879さん
管理会社のフロントが議事録の素案を作成し、それを理事長が
チェックして完成させるんですが、それを作成するというかお願い
しているフロントがマン管の資格をもっているというのはいいことでは
ないですか。
知識や資格、情報等はないよりあった方がいいでしょう。

[15882: 匿名さん]

>>15881 匿名さん
＞知識や資格、情報等はないよりあった方がいいでしょう。
ないほうがましな場合もある。
合人社の〇〇地域総括者も〇〇県マン管士協会の監事もしているが、その本人から「議決婚行使書を捨ててはいけないという法律もないので捨てた」と訳の分からない弁解を聞かされた。
この方、法律は区分所有法だけだと思い込んでいるようだ。
こういう人間がマン管士組織でマン管士として暗躍しているようでは、〇〇県マン管士協会の資質も自ずと見えてくる。
うっかり相談すると、地獄を見ることになる。

[15883: 匿名さん]

私は誰よりも実務経験の多いマンション管理士だと
自負している。管理士会に希望をもって入会した。
実務研修と称し地方第二地銀出身の元理事長で現幹
事の島頓氏と元事務局長で運送会社出身瓦咲和０氏
のある大型マンションの理事長の相談に立ち会った。
間違いだらけの回答で空いた口が塞がらなくなった。
後日その理事長は私のことを知っていたらしく訪問
を受けて話し合うことができた。
回答内容が腑に落ちないとの思いで私の意見を求め
られた。
内容は身分がわかるので控えるが、後日この理事長
からあなたの言うように告訴をしないで良かったと
の感謝の気持ちを伝えてきた。

[15884: 匿名さん]

マンション管理士の有資格にも、いろんな者がいますよ。
それはどの士業でも同じことです。
資格はないよりあった方がいいんです。
財産も学歴も知識も情報もないよりはあった方が良いんです。
一般的な常識でいえば当然のことですよ。
それを偏った考えで偏見してはだめです。

[15885: 匿名さん]

何のための十二支
ネズミ、牛、トラ、ウサギ、龍、巳、馬、しつじ、
サル、トラ、犬、イノシシ、うちには、その他、
カマキリ、カエル、等々も住んでいる。
動物園は動物を折に入れて飼育と監視をしているが、これらの動物を野放し状態。弱肉強食　(´・∀・｀)ﾍｰ

[15886: 口コミ知りたいさん]

>>15879 検討板ユーザーさん
管理委託契約書には長期修繕計画を作成して、管理組合に提出し、
修繕積立金の期末残高を確認の上、次期長期修繕計画の為に資金計画を行う事が 決められて居るが、実態に合わない長期修繕計画を管理組合に提出するだけ、資金計画も提出せず、修繕積立金の残高は、実際と相違。
残高等確認もしていない。
その、証拠は、充分揃っている。

[15887: 匿名さん]

>>15886 口コミ知りたいさん
それって管理会社の責任なの。
役員がチェックしていないと白状しているよ。

[15888: 評判気になるさん]

>>15886 口コミ知りたいさ
管理会社の業務主任者はちやんと実施しているといいハルが、最近変わったばかりなので分かる筈はない、自分は二十年以上すみ、データーを取っている。
完全に債務不履行です！

[15889: マンション掲示板さん]

>>15888 評判気になるさん

>>15888 評判気になるさん
理事会の場で、理事達に実施していると弁明している。

[15890: 匿名さん]

>>15886さん
長期修繕計画を作成するには、理事と建築士が一緒になって
やらなければならない工事の全てを網羅した長期修繕計画書を
作成するんですよ。
管理会社に依頼して作成する長期修繕計画書はそのマンションの
実態にはあっていないと思いますよ。全国のマンションの平均
で作成しますからね。
それに、他の方もいっていますが、管理会社の責任ではなく、理事の
責任ですよ。

[15891: 口コミ知りたいさん]

>>15890 匿名さん

長期修繕計画などはどのマンションでも内容に違いはない。あるのは戸数とか電球の数、エレベーターの数など数字を拾い出す作業のみ。建築士など必要ない。あほ

[15892: 匿名さん]

いかにも長期修繕計画のあり方に建築士やマンション
管理士を介入することを強制した書き込みがおおいが、
それはれは間違いだよ( ´艸｀)。

[15893: 匿名さん]

長期修繕計画書を管理会社のフロントがソフトを使って
作成するのしかもっていないマンションが多いようですね。
それには修繕個所ごとの内訳書はないでしょう。
設計図面を基に修繕個所ごとに平米数や材料、単価が記載
されている数量調書と設計概算書というのをみたことがないんでしょうが。
それがあれば、修繕個所ごとに見積もりが取れるんですよ。

[15894: 匿名さん]

うちの長期修繕計画書は、概算設計書と数量調書の枚数が
１８０ページあるけどね。
所謂、仕様書の集大成というものだよ。
これは積算に強い、１級建築士でないと作れないけどね。

[15895: 匿名さん]

>>15894 匿名さん
それは君の考え方でしょう。
そうとは限らないよ。

[15896: マンション掲示板さん]

>>15894 匿名さん
一級建築士で無くても作成は可能、特に設備関係に付いては、機械、設備、工事に付いては経験者の方が勝る。

[15897: マンション掲示板さん]

>>15890 匿名さん
長期修繕計画書が実態に合っていないものを管理組合に提出して、その事が管理委託契約書に合致していなければ。管理組合てまは無くて、完全に管理会社がマヤカシをやっている事に成る。完全に債務不履行です。対応に依っては管理業務者から退場??
管理委託契約書のこの部分を少なくとも標準管理委託契約書に沿ったものにする様に提言したが、管理会社は鶏冠に血が登り、強弁
いかに、自分担当の管理組合に対して管理出来て居ないと言う事だ。

[15898: 匿名さん]

>>15897 マンション掲示板さん
役員の知識がアンバランスだからだよ。
バランス感覚を備えた役員に音頭を取らせないと
完成後にはトラブルが発生して取り返しがつかな
くなる。
大規模修繕委員会員の中に半端な知識有者は危険
である。
であれば素人集団のまじめな組合員が音頭を取っ
た方が結果的にはよくなる。

[15899: 販売関係者さん]

>>15897さん
以前は管理会社が長期修繕計画書をソフトで打ち込んで
無料で作成していたが、現在は殆どやっていないんでは。
ソフトに打ち込んで作成したものはなんの役にも立たないよ。

[15900: 匿名さん]

>>15899 販売関係者さん
計画はあくまで計画だよ。
時代が時代だから先行きの見通しがたたない。
長期修繕計画概算書とでも名称を変更したらど
うでしょう。

[15901: 匿名さん]

>>15900さん
計画はあくまで概算ですよ。
決定するのは相見積もりを取ってから決まるからね。
長期修繕計画書に記載しているのは大規模修繕工事だけではない。
その他の大型設備の工事も当然計画化されている。
その周期や修繕個所、グレードを決めておく必要はあります。
長期修繕計画書を基に必要な修繕積立金の額を算出します。
だから、計画書はできるだけ実態にそったものでなければならないのです。
設計図面を基に、各修繕個所ごとに平米数を算出し、それに単価を掛けて
工事費を出していく。
総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するんです。
だから、単にマンションの平均で出す管理会社のフロントがソフトに
打ち込んで作成する計画書は役に立たないのです。
設計概算書や数量調書は素人では作れません。

[15902: 匿名さん]

設計概算書と数量調書がどんなものか知らない人が多いんでしょうね。

[15903: 匿名さん]

見積もりは概算では困るが、
計画書は概算でも仕方ない。
よって長期修繕計画概算書と改めれば
私たち素人には理解しやすい。

[15904: 匿名さん]

長期修繕計画書は、見積もりを取ってから決めるものではないので、
当然予測金額なので概算予算となるのは皆さん理解できるでしょう。
３０年で長期修繕計画は組みますが、２０年後３０年後の経済予測
はできませんからね。

[15905: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成し、３０年間の総工事費から１戸当たり月の
必要修繕積立金の額を決めるとなれば、その工事費の算出はそのマンション
の実態に合ったものでなければならないのです。
例えば、サッシの交換をするのか、専有部分の配管の更新工事をどうするのか、
給水設備の高置水槽から増圧直結方式に変更するのか等も決めておく
必要があります。

[15906: 匿名さん]

長期修繕計画書が、管理会社のフロントがソフトで作成する
ものであれば、それで修繕積立金が値上げされるのはいやだね。

[15907: 匿名さん]

>>15906 匿名さん
そもそも、建築士資格も持たないフロントに長期修繕計画書を作成する能力も知識もない。
少し専門的な質問をしてやれば彼らは青くなっている。
ただ、修繕積立金に関すれば多いほどいい。
いざと言うときの資産となるからだ。
修繕積立金を使うときは、専門家による精査が必要だ。

[15908: 匿名さん]

>>15907さん
しかしね、マンションとしては建築士を雇って詳細な計画書を
作成することはしないんだよね。
お金がかかるから、管理会社のフロントにソフトでの簡易な
計画書で済ませるのが殆どだからね。

[15909: 匿名さん]

>>15908 匿名さん
それで充分機能する。

[15910: 匿名さん]

>>15909さん
ソフトで打ち込んで作成したものでも目安にはなるでしょう。
しかし、３０年間の総工事費から必要修繕積立金が算出される
のであれば、いい加減な計画書で値上げがされるのは嫌ですから。

[15911: 匿名さん]

>>15910 匿名さん
30年先の経済情勢が解るのかね。
だから概算で良い。

[15912: 匿名さん]

>>15911さん
しかし、修繕積立金の値上はするんでしょう。
何を基準に値上げをするんですか。

[15913: 匿名さん]

>>15912 匿名さん
年率の物価上昇率で値上げの参考にする。
地政学的リスクが生じているので物価上昇率
の計算方法がこれから明らかになる。
地政学リスクが終わる気配がないが
いつかわ終わる。

[15914: 匿名さん]

暗号資産は危険
手堅く国債でいく
マン管士の知識など屁のツッパリにもならん

[15915: 匿名さん]

長期修繕計画書の作成ノウハウと建築士の知識はあんまり関係ないよｗ

[15916: 匿名さん]

>>15911 匿名さん
人件費が大きい。
今後日本も米国並みにインフレ政策を取らざるを得
ない。３０年先は私たち人間のの所得はどれくらい
になるでしょうか。現在は日本の会社の米国駐在員
は日銀の緩和政策を恨んでいます。
その反面米国企業の日本駐在員は日銀の緩和策を喜
んでいます。これを知っていれば３０年先の長期修
繕計画概算書をを作成するために修繕積立金の値上
げは大変な金額になります。
今まで通りにはいかないともいます。

[15917: 匿名さん]

将来の予測はつかないので、現状の物価水準で試算するんです。
長期修繕計画の洗い直しは５年から１０年でやればいい。

[15918: 匿名さん]

>>15917 匿名さん
だから概算で意味をなさない。
高い組合費を無駄使いをしなさんな。
管理会社の概算で良い。

[15919: 匿名さん]

>>15918 匿名さん
＞だから概算で意味をなさない。
＞管理会社の概算で良い。
支離滅裂だな。
頭大丈夫か？

[15920: 評判気になるさん]

>>15919 匿名さん
勘弁してやりなよ。
相手は管理会社の薄給のフロントなんだから。

[15921: 匿名さん]

>>15918さん
だから概算で修繕積立金が値上げされるのは嫌じゃないか
といっているんだがね。
できるだけ、実測に基づいた工事費で値上げを検討すべきだよ。

[15922: 匿名さん]

専門家に委託さるなら実測でお願い( ´艸｀)。

[15923: 匿名さん]

ロシア問題が長引けば世界はスタグレーション。
物は暴騰して所得は暴落。
その時期に修繕計画や修繕工事に多額な組合費を
費やすのは愚の骨頂。

[15924: 匿名さんY]

国交省のガイドラインには次の記載が有ります。
長期修繕計画の見直し
長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに調査
・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。なお、見直しには一定の
期間（おおむね１～２年）を要することから、見直しについても計画的に行う必要が
あります。また、長期修繕計画の見直しと併せて、修繕積立金の額も見直します。
①建物及び設備の劣化の状況
②社会的環境及び生活様式の変化
③新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動
④修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、工事費価格、消費税率等の変動

[15925: 坪単価比較中さん]

その見直しを誰に依頼するかが問題なんです。
管理会社のフロントに依頼すれば、全国平均の工事費で
計画されますからね。
フロントでは、概算設計書や数量調書は作成できません。

[15926: 匿名さん]

>>15925 坪単価比較中さん
それのどこが悪いの
概算だからいいんじゃないの( ´艸｀)。

[15927: 匿名さん]

概算の程度の問題ですよ。
全くの素人が作成するのとプロが作成するのとの差です。

[15928: 匿名さん]

>>15927 匿名さん
プロとアマの違い位は承知( ´艸｀)。

[15929: 匿名さん]

建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
　建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。

[15930: 匿名さん]

　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

[15931: 匿名さん]

建て替えの可能性の悪い要素のマンションは購入を
控えた方がいいでしょう。
マンションの管理や設備等の知識があれば購入予定
のマンションを調べたらその悪い要素を見抜くこと
ができるし、売却時期も理解できる。
まず自分に不利になる要素のあるマンション購入に
はかかわらないことだ、

[15932: マンコミュファンさん]

>>15921 匿名さん
其は無理です、全ての工事項目について、正確な見積りを取っても３０年間の計画を立てるので、物価変動に対応出来ない。
いずれにしても、概算金額になる。

[15933: 匿名さん]

現在の工事金額が１００とすると３０年後の物価変動
率をかけるとどれくらいの概算金額になるでしょうか。相当金額の修繕積立金の値上げをするのかを計算した
ことがありますか。
マンションを.買わなくなる( ´艸｀)。

[15934: 匿名さん]

マンション管理士や管理会社や管理組合連合会や組合
役員等はこ超インフレの時代に工事費が不足すると組
合員からの管理費等の値上げで短絡的な.対応しようと
している。
私は管理士会にこの点で異議を申し立てたらぼんくら
役員から総スカンを受けた記憶がある。
このぼんくら役員たちは今で問題マンションにくだら
ない提案をしてマンション内部に火種を投じている。
これはよくありません。
私ならもっと良い分譲マンション管理を提案できる。
みていると無駄がおおい。
それは実務を知らないペーパー管理士だからです。

[15935: 匿名さん]

将来の修繕積立金がいくら必要かは正確には分かりません。
５年から１０年間隔で計画の洗い直しをすればいいでしょう。

[15936: 匿名さん]

>>15934 匿名さん
クレーマーよりペーパー管理士の方がましです。

＞超インフレの時代に工事費が不足すると組合員からの管理費等の値上げで
超インフレなら、値上げは必要でしょうに。

＞私ならもっと良い分譲マンション管理を提案できる。
例えば？

[15937: 15536です。]

皆様、ご無沙汰をしております。初めての方、こんにちは。
大変長らくお待たせしました。って、もう、さすがに待ってはいないですよね？＾＾；

ようやく、予告した文章をアップする目処がたちまして。

1ヶ月も何をやってたんだと言われそうですが、
・調べ物をし過ぎて眼精疲労と肩凝りで、しばらくネットはお休みしてました。
・そうこうするうち、色々なことがわかってきて、当初予定してた文章に収まらなくなり、大学生のゼミのレポートくらいのつもりが、卒論並みの大風呂敷に（おぃ）
・下手に掲示板を覗いてしまうと、また考える題材が増えて、きっと書けなくなってしまうと思い、ひたすら自分の原稿に集中してました。（嘘、かなりお疲れで休み休みやってました。）
・(３）というか第3章を書いていたつもりが、「第3章を書く前に、重要なこと」っていう間奏部分が生まれ、それがでっかくなってしまい、悩み始めたら止まらなくなったんです。構成し直し、ようやく先が見えてきたのがつい最近です。
・第3章は1ヶ月前くらいに大部分を書いてしまっているので、間奏の第2章との整合性をつけてるところです・・　←今ここ

とにかく師走に突入してしまい、スレ主様をはじめ皆様もお忙しかろうと思いますので、再編集や再々構成なんてせず、今あるものを活かす形でアップしていきます。

かなり長文の連投になるので、「他でやってくれ」と、きっと言われると思ってます。
でも、このスレで始まった話なんで、他でやる意味がない。

今日アップする第2章【その１】だけでも、読んで貰えばそれはわかります。
【その２】の最初の方を見て下さったら、さらに意図はわかると思います。

今ある皆様の対話の「流れ」を壊したくないのですが、出るタイミングがわからないので、とにかく、掲示板付属のエディター画面で微調整しつつ、どんどこアップしていきます。

読みたい人だけ、読んでください。

「もうアンタの戯言はいいよ」っていう方は、思いっきりスルーなさって、ガーッとスクロールして、どうか今ある対話をそのままでお続けになって下さい。

一応、章立てです。

―――――――――――――――――――――――――――――――――――――-
予告編（既出　>>15596）

第１章　集会主義の復権
　（１）総会は議論をする場ではないということの根拠を問う（既出　>>15597）
　（２）総会における集会主義と直接民主主義と合意形成について考えてみる
　　　（既出　>>15607）

　→※これらがそれぞれ、「第1章」「第2章」のつもりだったものですが、
　　　新規に「第1章」としてまとめて扱うことにします。
　→※以下、今日からの投稿です。

第２章　第３章を書く前に、重要なこと
　　　　～集会（総会）に対する見えない侵略は、善意の顔で近付いてくる～

【その１】集会主義に対する「総会前合意形成主義（仮）」と
　　　　「ネオ集会主義」とも言えるWeb会議による集会の可能性

【その２】会議の目的（議題）を通知せよ、すなわち総会では議論をして決議せよ

第３章　総会にとって『議論』とは何か

―――――――――――――――――――――――――――――――――――――-

今までお世話になったお礼として、自分、これアップし終わったら「ミッション完了」なんで、そしたらさよならします。

マンション関連の情報からは距離を取ろうと思うんです。

書いてて気づいちゃったんですよね、自分は管理会社や理事会に対し、随分と怒りというか、ルサンチマンのようなものを育ててしまってたんだなあと。
（文章には、極力出さないようにしてますから、怖がらないで下さいね。）

かといって、マンションを買い替えるっていうのも、もう、なんだかいいやっていう気がしており、戸建てにシフトしようかと画策しております。

今日、かなりの部分をアップする予定でいますが、明日は昼間に用事があるんで、全部アップし終わるのは来週になってしまうと思いますが、何卒よろしくお願いします。

[15938: 15536です。]

第２章　第３章を書く前に、重要なこと
　　　　～集会（総会）に対する見えない侵略は、善意の顔で近付いてくる～

第３章を書く前に、重要なことを書いておきたいと思います。
ただし、これはあくまで私、15536の個人的な見解であることにご注意ください。

【その１】集会主義に対する「総会前合意形成主義（仮）」と「ネオ集会主義」とも言えるWeb会議による集会の可能性　１

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
（a）区分所有法の「集会主義」とは異なる考え方が、
このスレッドのみならずマンション管理関連のサイトや
ブログ等で表明されていること
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

スレ主さんと「基本的な考え方が同じ人」が何人か常連さんにいらっしゃいます。そのことには、最初にレスを頂いた頃からずっと気付いておりました。

そして、このスレ主さんの考えと「同じような」考え方は、この掲示板のスレッドのみならず、いくつものマンション管理情報サイトやマンション管理士さん等のブログ、あるいは管理会社のホームページの提供するQ&Aなどで書かれていることがあると気付いたのです。

マンション管理方法を支えるある種の「主義」すなわちベースとなる思想のようなものです。

それが区分所有法（以下、法と表記）や標準管理規約（以下、規約と標記）、あるいはマンションの管理の適正化を推進する法律（適正化法）の「適正化指針（註１）」や「基本方針」に沿ったことであるなら、ただ単に「当たり前のこと」ですが、そうではないのです。

註１：
　2000年の法改正を受け2001年に「適正化指針」として公表され、2016年に一部改正されている。
　2020年の法改正時においては新規に「基本方針」が出され、その中に同「指針」も収められることとなった。
　よって、本稿では「指針や基本方針」または「『指針』『基本方針』」のような並記、もしくは「適正化指針」（「基本方針」に所収）といった形で、以降、表記する。

法や規約、ならびに指針、基本方針は「集会主義」をベースとしていますが、どうもそれと対立する「主義」「思想」を掲げている一群の人達が、スレッドにもマンション管理業界にもいらっしゃるということだと思います。

その「考え方」「主義」「思想」においては、法や規約、指針や基本方針に定められていない事柄を、それらの拡大解釈ではないかと思われるようなある種の方向性に従って奨励しているのです。
もちろんマンション管理のプロが多くのマンションを見て来たその目から「現状では、こういうやり方にするの望ましい」と提案されているいくつものことが、次第に一定の傾向に収斂していくことはあり得ると思います。

でもそれが、「さも、しなくてはならないことである『かのように』」言及されていることに気が付いたのです。
「かのように」ならまだ良いのですが、「しなければならない」「そうすることになっている」等が明文化されていることもあるのです。

前者の「かのように」ならば「奨励」の範囲であり、マンション管理情報サイトやマンション管理士等のブログ、あるいは管理会社のホームページの提供するQ&Aなどは、まだこの範囲に収まっているものの方が多いです。しかし、境界線上かもしれないと感じるケースもありました。

対するスレ主さんやこちらのスレッドの常連さんの書かれることは、後者、つまり、自分達が従っていることは、法や規約、指針、基本方針で「規定されている」ことである、「義務である」等と言い切っていることが圧倒的に多いのです。

これだと、虚偽に相当すると思われます。

まず、代表的な例を２つ出します。

・法や規約、指針や基本方針では、総会開催前に総会の「目的となる事項」すなわち「議題」を通知しろと書かれているが、議案を通知しろとは書かれていない。「議案の要領を通知しろ」という文言があるのは、特別決議の場合に限定されている。
＝「議案書」を事前配布することは義務ではない。

→議案書は事前配布を「しなくてはならない」と、スレやサイトで書かれている（虚偽）

・「総会は議論の場ではなく理事会案の決議の場である」という命題は、法や規約や指針・基本方針にはない文言。

→この命題が「規定」であるかのように、スレやサイトでは、細かいところで表現が異なるだけの似たような言葉が溢れている（虚偽）


こちらのスレッドでは、明らかにスレ主さんをはじめ多くの皆さんが「しなくてはならないこと」としていらっしゃるので、まあ、適法的じゃないというか、虚偽だとしても、でも「その方向を強く推す」という意向の最先端を突っ走ってるんでしょうかね？　意外にカゲキなスレでした？（笑）

それとも、私のような初心者を引っ掛けてハメつつ、そのショックで開眼させ、自助努力で「正規の方向性」にまで漕ぎ着けるようにして学ばせる「愛」の場なんでしょうか？（笑）

このスレだけがそういうことをしているのなら、皆さんと戯れあって、愛に溺れる生き方もありかもしれないと思いますが、しかしながら、他の情報サイト等では、「しろ！」とまでは強くなくて「推奨されるアドバイス」的に書かれていることが多いんです。なので、これはやっぱり、愛ではなくて主義なのかもしれないと…。

そのような、ネット上で「推奨されるアドバイス」的に書かれている場所は、その「主義者」の方々が潜伏しつつ、善意の社会運動を行っている真っ最中ってことなのでしょう。

ですが、アドバイスに過ぎないことが、複数のサイトや団体等で情報共有され、「ほぼ同一の言い回しの定型句」になっていることが多いので、そのため、それらはあたかも法や規約にある文言である「かのように」素人の読者には思われやすいですね。
そこからは果てしない「伝言ゲーム」か、もしくはコピペという名の遺伝子逆転写ウイルスへの「感染」みたいなことになりそうですね。まあ、思想にかぶれるってのは麻疹みたいなもんだよって昔の人は言いましたが（組合に入って赤く染まっちゃダメよ的な（笑）←労働組合ね、管理組合じゃないっすよ。）

素人と言っても、そういうところを読む人は、現在、管理組合の役員だったり、輪番制で次に回って来そうだという人だったり、あるいは、何かトラブルがあって調べ始めた一般組合員などでしょう。
なので、全く関係ない（戸建ての人等）素人さんが興味本位で読むことはなく、知識を吸収しようとするからこそ、専門的であることを謳う場所を読むわけで、専門的だと思うからこそ、書かれていることは正しいことだと信用して、必死で読み込んでしまう、過剰適応的に読んでしまう、という感じでしょうか。

そうすると、まるでマンション管理業界の定めた推奨事項であるかのように、さもそれが「当然のことであるかのように」読まれてしまい、そのまま拡散されてしまう懸念があるんですよね。

もちろん、ネットでもそうでないところはそうではないんです。

例えば、弁護士事務所のサイトや弁護士のブログだと、マンション管理の経験則的なアドバイスよりも、何と言っても法や規約に基づく見解が述べられますから、雑談ぽいノリのブログ記事でもそっちに則ってますよね。

ですが、いきなりWebで弁護士の見解に当たってみようというのは何かトラブルでもあった場合でしょうし、そうではなくて、標準管理規約のわかりやすい解説や、理事会活動についてのTIPSや総会の進め方などについて知りたい素人は、どちらかといえばマンション管理業界に属するマニュアルっぽいサイトのようなところを参照するでしょう。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
（b）集会主義に対する「総会前合意形成主義」とでも
呼べる思想が姿を現した！
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

（a）で例を二つ出しましたが、まだまだ他にもあります。
それらは互いには無関係な、単発的な「アドバイス」か、「思い込み」「独善」「狂信」等がパラパラと散見されるというより、まとめてみると「一定の傾向」があるのがわかります。やっぱり、主義かも！

リストアップしてみます。（（a）で最初に挙げた二つも重複します。）

・「総会の前に議案書の事前配布が望ましい」もしくは「事前配布をしなくてはならない」
・「総会は議論の場ではなく、理事会案の決議の場である」
・「総会では質疑には回答しなくてはならないが、意見には回答する必要はない」
・「議事録では質疑応答や意見は主要なものにすべきであり、特に意見に関してはその回答まで記載する必要はない（註２、→別途、投稿予定）」
・「議決権行使書提出者への配慮のために総会での新たな議論の展開は抑制し、理事会案についての情報は、議決権行使書が提出された時点となるべく変わらないようにしないと公平性が保てない」
・「理事会の議事録や質問書・意見書の活用、住民説明会の開催で、組合員の意思は十分に汲み取られ、総会前に議論は尽くされ、議決権行使書を安心して出せる状況となってることが望ましい」

これらを一言でまとめると、「議決権行使書提出主義」と言いたくなります。特にこのスレはその傾向が強いですね。

ただし、他の情報サイトやブログ等では、そこまで議決権行使書に焦点が当てられておらず、どちらかというと、総会での合意形成が不本意な形にならないよう、事前に十分に区分所有者等の意見を議案に反映させる理事会運営をしておこうという方向性が見られるので、むしろ総会に至る前の段階での「常日頃の理事会と住民のコミュニケーションや合意形成の工夫」「だからマンションはコミュニティだって考えようよ」的な焦点の当てられ方をしているように考えられます。

なので、「議決権行使書提出主義」も含めて、「総会前の合意形成の活動が望ましい」という主義なんですよね。
そこで、総合すると（本当は総合しちゃまずいんですが、後述（c）後半部）「総会前合意形成主義（仮）」とでも呼べそうです。長いので「総会前主義」としておきます。

これは、言うまでもなく、区分所有法とそれに基づく標準管理規約の「集会主義」と対立する考え方です。

一旦ここで区切ります。

[15939: 15536です。]

【その１】集会主義に対する「総会前合意形成主義（仮）」と「ネオ集会主義」とも言えるWeb会議による集会の可能性　２

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
（c）区分所有法・標準管理規約の「集会主義」と、
日本のマンション管理業界の一部で支持されつつある
「総会前合意形成主義（総会主義）」の潜在的な対立の危うさ
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

ざっとまとめておくと、「総会前主義」と「集会主義」はこんな感じになるでしょうか。

・総会前合意形成主義（総会前主義）と仮に呼んでみた立場：
現代日本の社会状況に由来する生活諸事情から、総会への欠席者が増えがちなことを受け、総会前の時点での議決権行使書の提出を重視し、かかる提出者への配慮から、総会前での議案についての徹底した情報共有と、総会で議案についての議論を深めることの抑制が、公平性を担保することであるとする立場。断材料として、議案書を事前配布することを、たとえ区分所有法や標準管理規約に反してでも、否、「乗っ取ってでも」義務付けるくらいの勢いで奨励する者も多い。

・集会主義：
あくまで区分所有法、標準管理規約に「則って」区分所有者等が集会（総会）に、理想としては全員参加することによる直接民主主義的な議論により、組合員の意思が議事において十全に反映されることで決議へと導く「集会主義」の立場。普通決議なら、総会の前に通知するのは議題のみで良く、議案の要領の通知や議案書の配布は義務付けない。
（特別決議の場合、総会前に議案の要領の通知が義務付けられ、特に立替決議の場合には住民説明会の開催も求められている。）


こちらのスレッド、ならびに同様の立場で活動していると思しきマンション管理関連の情報サイトやブログ等では、この「総会前主義」が前景に出ており、知らない人が読めば、マンション管理業界自体がそれを指導しているかのように読めてしまう恐れがあります。

そして、それは本来の区分所有法と標準管理規約にある「集会主義」とは異なるベクトルを持ったものだということなのです。

ところが、「集会主義」という基礎知識がなければ、このスレでも他のサイトでも、関心のある箇所を少し読んだくらいでは、「集会主義」と「総会前主義」の対立など、そんなものがあるかどうかさえもわからない状況です。

初心者や輪番制の「なりたて」役員は、法や規約の無味乾燥な言葉を読むより、ネットですぐ検索できて、見やすく図解され、ヴィジュアルも綺麗で、何よりわかりやすく説明してくれているこれらのサイトに飛びつくでしょう。
そして、それを「マニュアルや教科書」のように使う。
すると、知らぬ間に「総会前主義」が、現状に即したアドバイスであるように「ふむふむ、なるほどなあ」と思えてきて、さらに、「それが決まりなんだ」と刷り込まれていく恐れがあります。
別のトピックについて調べたくなった時に同じサイトを開けば、そのまま「総会前主義」を前提として学習が進んでいくことになるでしょう。いっちょあがり～♪

また、この『マンション・コミュニティ掲示板』を発見した人は、こちらのスレのように専門知識を持ってる常連さんからの書き込みが参考になると思って、喜んで読み始めます。
某巨大匿名掲示板よりもより細分化した内容がスレッドのタイトルになっているし、掲示板の運営会社がこまめに管理をしている様子も伺えます。ここなら読むのにちょうどいいなと、この秋からの新参読者である自分も、そんな感じで読みに来てました。

…ですが、今思うと、「ネット情報を鵜呑みにすると危険だ」という教訓そのもののような状況がそこに転がっていたと思います（笑）

しかし、業界絡みでネットで提供される情報が「ネットに飛び交う怪しい情報」であるって、これは一体どういうことなのでしょうか？？　…不可解です。

もっとも、これは実は業界の「仕込み」なのだという見方もあり得ると思いました。
新旧交代のための。

すなわち、現行の「集会主義」による法や規約は「そのうち書き換えられる」だろうという前提が業界内部で共有されていて、その方向で国や業界が進んだ頃に、全国のマンションの管理組合や住人から賛同を得やすくするよう、先回りして世論操作をしておくために仕込んでおいている、という見方です。
次の時代の法や規約作りへの「お膳立て」として、ネットや勉強会、研修会などで「総会前主義」を拡散しておき、おっとり刀で国がその方向へ舵取りし、法や規約を改正していくという形を取っているのだろうと解釈されるわけです。
この国でマンションに住む人って多いでしょう？　賃貸も含めてでしょうが10人に1人だとか書いてるサイトがありましたよ。

そう解釈すると、弁護士系のサイト等では、いまだに「集会主義」で、マンション管理業界のサイト等では「総会前主義」が出現している理由も頷けます。

ならば、一部の行き過ぎた「総会前主義」が、現時点では現行の法や規約と齟齬しようと、また誰かがそれに気付こうと、所詮、過渡期のこととして割り切るべきだという済し崩しの状況なのかも知れません。

済し崩しになるのは、民主主義の本義による「集会主義」を崩すのがなかなかに困難だからでもあるでしょう（笑）そこで、新しい主義主張、実行方針を掲げる派閥の暗躍状態なのかも？　すっごい邪推だあ～（笑）

しかし、そういう「総会前主義」がマンション管理業界で？力を持ってきつつあるというのに、なのに、標準管理規約も区分所有法も、また適正化法も含めて、近年行われた改正では、少しもそういう方向へなびいて行きませんでした。（完了形です。）そうでしたよね？

だから、業界（全体）による仕込みだなんてことは「少しもなく」（やっぱ邪推だ～）また、仮に業界内の新派閥によるクーデターだったとしてもそれも不発で、そんなベクトルで突っ張ってるのは、「一部だけ」であったってことですかね？
でも、まだその「一部」は、いまだに仕込み続けて機会を窺っている（進行形）ということでありましょう。

これを確認するのに、初心者としては結構手間取りました。・・・すっごく眼精疲労（笑）

そして、この「一部」こそが、（a）の末尾で最初に「議決権行使書提出主義」と呼ぶことが出来そうだと指摘した、法や規約、指針、基本方針の拡大解釈と乗っ取りをしてしまう派（メンバーが派閥として明らかなわけではなく、心情としてそれにシンクロしてるだけの人も含めて）なのだと思います。

一方、議決権行使書にフォーカスしているというよりは、総会に至る前に合意形成を進める方がより良い決議が出来るのではないかと模索している多くのサイトは（本音では議決権行使書主義な人もいるかもしれませんが）「総会前合意形成主義（総会前主義）」なのだろうと思うのです。

もしかしたら、この二つは区別した方がいいのかも？

というのも、「総会なり難し」な現代においては、マンション住民の合意形成を少しでも進めるためには、総会前の時間や機会の活用と、種々のコミュニケーション方法の採用をしておくことで、それらを通じて「多面的に」総会の民主的な運営をサポートするというのは、考え方としては「あり」だと思います。「補足的な取り組み」としてはいいんじゃないですかね。
つまり、「総会におけるより良い集会主義の実現」のために「総会前に合意形成の機会に区分所有者等を参加させ、そのプロセスを促進させる、その支援をする」ということなら、現行の法や規約、指針、基本方針と「大きく齟齬を来たすこともない」からです。

ただ、結構これ、難しいですよ。

例えば、住民アンケートの回収率が70％などの高数字だったり、マンション全体の８割のオーナーと、説明会ではなくてもエントランスなどで会話が出来てしまい、大方コミュニケーションが取れてしまったから「ほぼ合意で決まりだね」ってムードが出来てしまったらそれは完全に「アウト」ですからねっ。
総会前には、事情でそうしたマンション内コミュニケーションに関われない少数派が大抵は存在しますし、そうしたコミュニケーションは法や規約で定められてる義務じゃないんですよ、総会と違って。そういう人達が万障繰り合わせて総会に出てくるのに、それを無視することになります。
そして、その「少数」こそが議案に関する鍵を握っていることだってあるんじゃないかな。大勢が気づいていないことに気づいていたり、潜在的な当事者や隠れた犠牲者だったりすることなども、大いにあり得ます。マンションに限らずどこの世界でもあることとです。で、マンションの場合では、例えば、組合員が不具合を理事会に言わずに全て管理会社に言うような方式のマンションだと、潜在的な当事者や隠れた犠牲者が孤立しがちだろうなあ。

で、意外と、総会という「場」が、そうした「隠れた何か」を浮かび上がらせる場として機能する可能性がある。て言うか、それが本来の「集会主義」だと思いますけどね。
「場」の力って強いと思うんです。それに対して、総会前の工夫は「場」を形成できるのかい？って聞きたいところ。

総会がうまくいかないとか、声がデカイ人が勝つから嫌だとか、出席者が少ない等々を憂えて、なら総会前になんとかしようという考え方は、コミュニケーションを大事にしてるから民主的でありそうに見えて、実は意外にそうでもなく、コミュニケーション・コンシャスな人達だけが内輪で盛り上がってる独善に陥りやすい。にも関わらず、それに歯止めをかける制度的仕組み（法や規約）がなかったりするという問題を孕んでると思う。

そうではなくて、例えば情報の周知により、総会での議論をスムーズに行えるようにする、といったあくまで「補足的な」ことなら、私としてもOKだと思いますが。

それでも、その事前周知の方法は、個々のマンションによって異なって当然であり、ケース・バイ・ケースでしかなく、よって、「総会前に合意形成のプロセスを促進させる、その支援をする」ための模索は、主義主張として方向を定めたり法制化、規約化をするということではなく、あくまで「ケース・スタディ（事例研究）」にしかならないと思います。
（マンションの内規として、管理組合が規約化するというのはアリです。）

ケース・スタディというのは。
そうした事例についての情報や、行われていることのエッセンスを、マンション管理業界がアーカイブしておいて、誰でも参照できるようにするとか、管理会社やマンション管理士が参考にして、担当しているマンションに対して提案するとか、そんなことだと思います。
なので、もう、結論先取りなんですが、「総会前合意形成主義」が「集会主義」に取って変わることは出来ないというのが私の基本的な立場なんですね。
「総会前合意形成主義」は、あくまでノウハウ、経験知の集合体、アドバイスの集合知でしかないので、「集会主義」のような根本的な思想とは次元が異なるものだと思います。

それでも、現状としては、これが「集会主義」と対立するような新たな思想であるかのようにして、マンション管理業界の提示する情報サイトやブログ等で語られているのだ、ということなので、今起きている「現象として」は、「総会前合意形成主義（総会前主義）」は「集会主義」とは対立していように観察されるわけで、それはもう、実はバトルなのかもしれません。

そして、突出している「総会前合意主義（総会主義）」であるところの「議決権行使書提出主義」は、明らかに総会の形式化、形骸化に繋がります。総会崩しです。それも「総会前」というより「直前」で完結しちゃいますからね、これはスピード感溢れる総会崩しです。

それに対し、「総会前合意形成主義」は「総会がダメならその前に、さらにその前に、前々からの、日頃からの努力、みんなの協力～」と、どんどん前に戻していく「時間稼ぎの先取り」のような形でが取り組んでいるわけですが。
でも、そのことこそが、このバトルの本体であるところの「総会崩し」だと見破ってしまった私の邪推眼から見るならば、「総会前合意形成主義」だって「議決権行使書提出主義」と大差ないんです。

そして、「みんなのコミュニケーション」という一般に善意として解釈できるような形での「ひたむきな努力」に見えることこそが曲者というか、「議決権行使書提出主義」を行使させるための土壌づくりに余念がない、と見ました（笑）

一見すると「総会前合意形成主義」なのだけれど、実は「議決権行使書主義」だった、という「隠れ蓑」的なあり方なのかもしれません（笑）

つまり、総会前合意形成主義の「中に」尖んがった「議決権行使書主義」があるのではなく、本体こそが「議決権行使書提出主義」かもしれないよってことです。

つまり、「みなし」ではなく、本当はカゲキなんでしょ、「総会前合意形成主義（総会前主義）」は。こちらのスレ主さんや常連さんの一部のように。やっぱり～？

ははは、邪推、邪推（笑）

ただ、「総会前合意形成主義（総会前主義）」の人達の中には、「総会前合意形成主義の良心」とでも呼べそうな、上で書いた「総会の民主的な運営をサポートしたい」という、どちらかというと、「総会は総会で、やっぱし、ちゃんとあって欲しいんでねぇ」的な「お人好し」な人達もいるということなんですよ。
これこそが「本来の」「ありうべき」「善意の総会前合意形成主義」に該当する考え方、姿勢、思想、主義なのではないでしょうかね？
どうも見てるとそんな感じがします。

で、この方達は、光学迷彩のように使われる（笑）すなわち、隠れ蓑あるいは着ぐるみにされちゃってるのかもしれないですね（笑）

「議決権行使書提出主義者」さんってのは、羊の皮を被った狼さんなのかもしれません（笑）めえぇ・・


となると。まともにこのスレで、正攻法で「総会にとって『議論』とは何か」なんて論じてしまったところで、「暖簾に腕押し」にしかならないのは目に見えているんだよなあ（笑）

だって、こちらが何を言おうが、関係ないわけでしょ？　最初から自分たちの戦いを仕掛けている人達にはさ？

すでに対話ではないわけなんですよ。同じ土俵じゃない。

ここまで時間かかりましたよ、眼精疲労の肩こりをほぐしながら、山のようにサイトを見て回り、裏付けをした上で書いたんだけれど、…長すぎ。

掲示板に連載してしまうと、私がスレを墓石てしまうわ、違った、破壊してしまうわ～・・

いや、そんくらいじゃ、壊れんですわな（爆）

あ、別スレ立てる気ないですから。終わったら、さっさと消えるから。３Dプリンターでおうち作ってみたくなっちゃったんで、戸建て主義者になろうかと（笑）

と言いますか、ここ数日で悟ったんですが、分譲マンションって、最も自由度の高い「施設」なんですよね。施設っていうのは、学生寮や社宅と同じ福利厚生カテゴリーや、児童養護施設とか老人ホームのような福祉カテだなあってことです。

皆さんにお世話になりまくって、こんなことを言うのもなんだけど、でも、マンションに対する気持ちがポロポロ、ポロポロ流れて枯れてしまいました。

「集会主義」に期待するとしても、マンションだけでそれを期待してどうなる？って。

・・あ、いや、日本人にマンション居住者が多いということを考えたら、ここで「集会主義」がうまく回ったら、国全体に波及するのか？　・・そんな「見果てぬ夢」をどこかで描いて、一応、自分なりに蹴りをつけたいので、書けるとこまで書いときます。


とりあえず、ここで区切って、次に行きます。

[15940: 15536です。]

【その１】集会主義に対する「総会前合意形成主義（仮）」と「ネオ集会主義」とも言えるWeb会議による集会の可能性　３

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
（d）国はパンデミックに直面しつつも「集会主義」
の方針を変えず、今では「ネオ集会主義」へ移行中
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

（c）で書いたように、「総会前主義」がマンション管理業界で台頭しつつも、標準管理規約も区分所有法、そして適正化法の改正においては、「総会前主義」が反映されることはありませんでした。

法も規約も、いまでもソクラテス以来の「集会主義」を厳守しているのです。
そして、昨年の標準管理規約の改正で打ち出されたこととは、Web会議システム等による「集会」です。「WEB 会議システム等」とは、「電気 通信回線を介して、即時性及び双方向性を備えた映像及び音声の通信を行うことができる会議システム等」 （標準管理規約第2条第 11 号）のことです。

「総会前主義」からは、パンデミックで集会は行えないんだから、総会前に合意形成の工夫をして議決権行使書を活用しようという意見が出ていたかもしれませんが、Web会議システムがあれば、三次元空間で対面しなくても、ネット空間という「場」を共有する「集会」が可能となるわけです。

集会を三次元で実際に行いながら、そことWeb会議システムを繋いで中継しつつ、Webでの参加も可能にするという場合もあれば、全てWeb会議で行う場合もあるかもしれませんが、どちらにしても、ネット回線を用いた「集会」です。リアルタイムに「場」を共有できているからです。

システムの導入には技術的な問題や、デジタル・デバイド的なユーザーの不平等に繋がる問題もありますが、それこそ管理会社等がサポートすることで、カバーできることではないでしょうか。

そして、これはパンデミック対策から始まったことではありますが、今後の政府のIT政策（みんないくつもアバターを使ってネットで社会活動してね～♪）とも重なる方向であるため、時代の最先端ですね。（良し悪しの議論は置いときますよ？　自分はAIによる超管理社会の方向性への懸念も持ってます。）

で、Web会議なら、事前に議決権行使書を出さず、どこかでネットに繋いで集会に「出席する」ということも出来ます。場所という制約からの解放です。
でも、ライブ配信になりますから、時間という制約は解消されておらず、どうしてもタイミングが合わず、議決権行使書を出すしかない人はやはりいるわけで、それは変わらずOKと規定されています。

ですが、「議決権行使書を提出した人が、Web会議を傍聴しても問題ない」と回答されているんですよね。

＊IT を活用した総会・理事会の開催に関する Q&A(改訂版)
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2022/03/20220307_C...

「Q3 WEB会議システム等を用いて開催される総会において、議決権は書面で行使したうえで、 総会の動画を傍聴することはできますか。
A3 区分所有者等が事前に議決権を行使した上で総会等を傍聴することは、これまでも認めら れており、WEB 会議システム等を用いて総会等を開催する場合であっても同様であると考えられます。 」

どんな場合がそうなのか↑では具体的には書かれていませんでしたが、想像するに、例えば、最初は間に合わないと思ったけれど、後半の議案からネットに繋ぐことが出来たとか、病気療養中でWeb会議への参加も身体に負担なので家族に頼んで議決権行使書を代筆して貰ったが、ベッドサイドにモニターを置いて視聴することくらいはなんとか出来る、とか。色々な場合があるでしょう。

やはり、一番重要なのは、リアルだろうがネットだろうが「総会の場で」「実際に」何が話されるのかであって、それを、組合員全員で情報共有するのが理想だということに変わりはないのです。

Web会議システムは、「集会主義」の可能性を広げてくれたと言えます。これを「ネオ集会主義」とでも呼んでおきましょう。
（あくまで便宜上の呼称であり、この「ネオ」を論じるつもりも準備もありません。また、これ以降、「集会主義」と「ネオ集会主義」を区別した上での論を展開する予定もありません。）

今までは「集会主義」こそが、「総会前主義」によって悪者扱いされてきました。
総会当日の議事進行にこだわることこそが、議決権行使書、委任状の提出者の権利を阻害し「公平性を損ねている」と。それで、代わりに「総会前主義」が台頭してきた。こちらのスレッドでは周知のことですね？

でも、Web会議の普及で、そうした懸念はかなり解決されそうですよ？

何はともあれ、国はこういう方向を打ち出したのです。（重ねて言いますが、Web会議についての是非の議論はしません。）
国は「ネオ集会主義」を法制化しました。標準管理規約もその上で改正されています。


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（e）対する「総会前合意形成主義」は、
マンション内コミュニティでの合意形成活動で
国に立ち向かうことが出来るか？！
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　①廣田信子氏ブログの事例１
　②廣田信子氏ブログの事例２
　③廣田信子氏ブログの二つの事例の考察
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「ネオ集会主義」の出現による総会当日の「場」の重視の方向性に対し、対する「総会前主義」では、理事会の議事録の提示と質問書・意見書の活用、総会前に住民説明会の開催などで、マンション内で、「コミュニティとして」の合意形成の機会を、総会の前に「より」充実させようとしているようですね。

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　①廣田信子氏ブログの事例１
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以前、>>15661で別件で（8/19日経新聞「理事会なしマンション増加」、最初から理事会なしの第三者管理方式も増加）ご紹介した廣田信子氏のブログに以下の事例が出ていました。

＊10時間総会の経験が生み出した新しい総会の形｜廣田信子のブログ
2021-03-25 09:00:00
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12664467383.html


以下、重要な箇所を引用していきます。

「総会しか、組合員が意見を述べ、聞いてもらう場がないと、総会が激しい議論の場に」なり長時間かかることもある反面、実際のところ「今の総会のしくみでは、総会に議案を上程すれば、結果的にほぼ可決されて」しまいがち。

改善するために、あるマンションで行った対策とは、

「事前に対話や説明会などの場を作り積極的に住民意見の収集すると共に、理事会の考え方を説明する機会をつくり、そこで出た意見をまた議案に反映する…という丁寧な進め方」で、?具体的には、
・アンケートによる間接対話：議案候補の案件を議案化するかどうか決める
・素案説明会（検討会）２回：
　　アンケートで判断できなかった場合はここで意見交換
　　議案化する場合も素案について議論。
・議案説明会２回
　　ここで出た質問等への回答は総会での説明に反映する
（※文章から箇条書きに編集、by 15536）

アンケートが一方的な情報収集でなく「間接的対話」と位置付けられており、会合も理事会から一方向の広報のような「説明会（質疑は受けるとしても）」ではなく、「素案説明会（検討会）」と呼ばれるように、理事会と一般組合員の間で双方向の「議論」が行われるようにされており、理事会の最終議案も、さらに説明会での質疑等を受けて総会での説明に反映するという念の入れようです。

総会より前の「検討会」は「集会主義」に「近い」直接民主主義的な要素であり、「総会前合意形成主義（総会主義）」と「集会主義」の折衷案的な感触を受けます。
（単に顔を突き合わせて議論すれば集会主義になるわけではないので、あくまで要素としておきます。後述。）

廣田氏という人は、頭のいい人でして、決して「お人好し」ではないのですが、それでも今のところ私の「邪推眼」を通しても、（c）で触れた「善意の総会前合意形成主義」とでも言うべき「バランス感覚」の持ち主さんかなと思います。（ブログを全記事読んだわけじゃないから、わからないけどw。）

そして、この組合は、ここまで事前に仕込みをしておいても「総会」で採決だけに近い「シャンシャン」にはならず、廣田氏曰く、「総会は最終的な考え方を確認し、しっかり決議する場となり効率的に２時間ぐらいで終わらせることができるはず」とコメントされていました。

え？　2時間ですか？　うちの「異常な」組合では、総会は常に1時間で終わるので、自分の感覚では、2時間でも長い気がします。
むしろ、「しっかり議論すると2時間くらい」になるんじゃないか、そのくらいやって欲しいという感じですが、ここのマンションの場合、「しっかり議論」を事前に積み重ねて、それでも総会当日に2時間もかけるんですね。すごいなあ。
（というか、それが当たり前の「普通の」組合さんの標準的な時間なんでしょうかね？？）

とはいえ、「時間」という要素は、今、私がここで検討したいことからはズレるので置いておきます。

検討したいのは、「総会前」の仕込みの結果、総会がどうなるのかの「実際」です。
廣田氏の上の言葉でも、総会では「しっかり決議する場となり、効率的」と書かれているため、2時間かかろうが、それは議論話で、丁寧な説明（事前の質疑に対するフィードバック）と採決だけになっているってことなのでしょうね。

これだと、やはり「総会前主義」が土台です。総会の「場」を本来的な「集会主義」として構成しようという気はなさそう。

特に、廣田氏によれば、この組合の取り組みはパンデミック前から行われていたとはいえ、図らずもそうした社会状況からの「総会出席者を減らしたいという要請」に合致した取り組みでもあったとのことで、他にもパンデミック対策で事前に丁寧な議案書を配布して出席を抑える組合は増えていると指摘されています。

やはり、「総会前」の段階に力を入れれば、議決権行使書の提出が増えそうですし、総会は採決だけに近い形になるでしょう。パンデミックに後押しされて、「総会前主義」の本領発揮のようです。

しかし、実際は、この事例の組合さんでは、出席者を抑えるためというのとは「正反対」の意図で、「総会が適切な時間で終わることで」一般組合員も参加しやすくしたいという趣旨だったと言います。

微妙なところです。それが功を奏して、事前にそれだけやったことで総会出席者が増えたとしたら、「その組合さんだからこそ」の何か、「ファクターX」がありそうな気がします。
マンションの規模や、形成されているコミュニティのあり方、アンケートや検討会、説明会の運営の仕方が具体的にどう行われているかということまで見ないと何とも言えないですね。

なぜなら、一般に総会に人が出てこなくなる理由は様々であり、この組合で問題の発端となった「長時間の総会」だけではないからです。組合員が抱えている事情によっては、いくら長時間総会を解消できたとしても、総会に出て来ない人が減るかどうかは別問題です。

というのも、総会より前にコミュニケーションを何段階にも渡って積み重ね、その結果、住民が納得するような「理事会案」まで練り上げることが出来てしまうと、そこで皆さんホッと一安心してしまい、「あとは決議するだけだから」と議決権行使書だけ提出して、総会に出てこなくなる可能性は、やはりあるんですよね。

結局、理事会の意図としては、「できるだけ多くの人が参加しやすいように」と思ってやってみたところで、事前に投入するエネルギーを間違えれば、逆の方に引っ張られますよ。

このことは、廣田氏の別記事で紹介された次の事例で見ることが出来ます。


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　②廣田信子氏ブログの事例２
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＊総会の成否は総会議案書で決まる｜廣田信子のブログ
2019-04-03 09:00:00
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12451579348.html


「事例」と言っても、具体的な地域やマンションの築年数や規模等の諸条件にはあまり触れておらず、どちらかというと教訓を含んだ「寓話」のようなな感覚で読み進めた方がいいかもしれないものです。

事例の詳細は、上記ブログでお読み頂くとし、私の言葉で簡単に書いておくと、そのマンションでは、以前の総会での問題提起を端緒として「足掛け3年」議論されてきたことに対し、ようやく解決の目処が立ち、総会で可決間近の状況だったそうですが、思わぬ形で総会での採決が見送られてしまったとのこと。

まず、3年前の総会で問題を指摘され、理事会が取り組みを開始し、住民アンケートも行い、改善のための方法を何通りも提案し、理事会での審議経過も、その都度、広報してきたそうで、最終的な管理会社からの提案が妥当だろうということになり、理事会案として見積書が総会で提示されたそうです。

ところが、そんな経緯を知らない「新規入居者」が、高額な見積金額により修繕積立金が減ることを懸念し、「無駄な出費」とみなして反対意見を提出。さらに、管理会社の「儲け主義」だと批判。

役員は一年で交替する組合だそうで、新理事が前理事会の審議の経過を説明できない。
一方、以前からずっと要望を出していた中心となる人達は、これまでの経緯を知っているからこそ安心して「議決権行使書」の提出だけで総会当日は欠席、他の住民も同様に考えた様子で、総会での出席者は少なく、「助け船」となる発言が出来るほど詳細な事情に明るい出席者が不在。
結局、新理事には総会で決議に持ち込むことが出来なかった悲劇、とのことでした。

廣田氏は、この頓挫の「原因」としては、議案書が簡素なものであったことを挙げています。3年間の経緯や対案の検討結果等が議案書に示されていたなら、総会で新規入居者からも理解が示され、新理事でも必要な説明が可能だっただろうにと述べておられます。

なんかね、上で「寓話的」って書いたのは、ブログ記事のタイトルからもわかるように、議案書をどのように書くかについて廣田氏が自説を述べたかったから、それに合いそうな事例を持ってきたんだろうなという、そんな感じもします。

ですが、それより自分的には、「最初から要望していた一群の人々」が「議決権行使書だけで総会を欠席」ということが妙に気になり、印象に残った記事でした。

問題の渦中にいる人達が、こうもキレイさっぱり総会を欠席できたりするものかねえ～、と。

だとしたら、「総会前合意形成主義（総会前主義）」なんて、むしろ逆効果じゃないかって思ってしまうわけです。

「合意形成が出来てるんだから、総会はもはやセレモニーだよね～」
「それなら、出なくてもいいんじゃね？」
「自分達は、これまで一生懸命、理事会と足並み揃えて活動してきたんだし？」
「あとは、普段はあまし協力してくれなくて、総会だけはまあまあ出てくるような人達に、賛成票を投じて貰えばそれでおしまいっ！（笑）」
「てゆか、うちらの議決権行使書や委任状だけで可決するくらいになるんじゃないの？」「んだ！　んだ！」
そんな声が聞こえてきそうじゃないですか（笑）半分くらいは「邪推モード」ですw。

「総会前主義」で、いくら総会より前に、日頃から合意形成のための努力をしたところで、その結果が「総会のシャンシャンシャン」で終わるんなら、「総会の形骸化」を促進するだけに思います。

それどころか、この記事では「シャンシャンシャン」さえ出来なかった！
単に瓦解しちゃっただけ・・・。

ただ、これ、そう悪い結果なのかなって思うんですよ。

議案にとっては不幸だったかもしれませんが、でも、高額の工事を行うことで修繕積立金が減ることについて、それをどうカバーするのかについて、「総会の前には誰も議論していなかった」ということも明らかになってしまったように読めるからです。
なので、瓦解して、かえって良かったのかもしれないです（？）
だって、どのみち、臨時総会やり直すだけでしょうから、それまでの間にもう少し頑張って、そこんとこ議論しとけやって思いません？（笑）

飛んで来た101羽目のカラスがアルビノさんだった（白いカラス）みたいな話ですよ。

つまり、この新規入居者氏は、事情を知らずに不適切な発言をしたと「咎められてはいけない」んだということです。

だって、その工事で修繕積立金が減ることを、議案書と添付資料の数字を見ただけで指摘してくれたわけで、そのことを「足掛け三年組」さん達は、自分達が夢中になってる案件に突っ込みすぎて、あまりよく考えてなかったことが、「総会の場で露わになった」ということでしょう？

大勢が同じ方向を見ているときに、1人だけ別の方向を見ている人が居て、その人のお陰で重要な情報がもたらされたり、危険が回避できるるということは、よくあることです。

だから、私はこの事例を、廣田氏とは別の意味で寓意があると考えました。

この事例から見えて来るのは「場」の力なんです。本来なら全員参加が条件の「場」だからこそ、普段のコミュニケーションでは出てこない「影の視点」が浮き彫りになる機会となったのだと。

議決権行使書を出して安心した人達は、自分達は頑張ってここまでやってきたと思ってるかもしれない。でも、その「自分達」の中には「新規入居者」が入ってなかったわけです。

また、上で「邪推モード」で書いたような、「総会にしか出てこないような人達に、ぜひ賛成票を投じて貰いましょ」みたいに、この人達がもし思っていたとしたら、マンション内で分断が起こってるだけ。

どこがコミュニケーション、どこが合意形成、何がコミュニティ（笑）って感じではないかと。

まあ、この記事の「事例」は、厳密な意味での事例ではなく、オリジナルの事例を元にして個人情報等を抜いた上で、ブログ向きに作話したものでしょうけどねw。

そのためか、よくよく読んでみると矛盾もあります。
いや、オリジナル事例に矛盾が生じていたのかもしれませんが（笑）

・3年間かけてアンケートも取り、理事会での議論の経過も広報してきたわけですよね？　ならば、なぜ、新しい理事は、「これまでの経緯を存じませぬ」になってしまったんでしょう？
・輪番制で回ってきた役員だったとしても、その3年間、「同じ屋根の下」で情報交換してきた仲間じゃないんでしょうか？
・前の理事からの引き継ぎが不十分すぎて笑うレベルです。
・新規入居者の場合、入居前、売買契約の書類一式の中に「管理規約書」は入ってる筈ですし、管理会社が「この管理組合さんは住民のコミュニケーションに力を入れておりますので、さしあたり前回の理事会からの広報も書類に入れておきました」とか、入居時の挨拶で管理人さんから、「この掲示板には、色々な案内だけでなく、理事会の議事録や広報も貼り出されますのでご覧になって下さいね。ほら、これ、前回のものです。」とか、伝えてくれるかもしれません。そうすれば、新規入居者が総会前に、議案についてのこれまでの経緯の一端を見ることも出来たかもしれず・・・。

それを、「簡素な議案書だったから」ということが原因だと言うのは、廣田氏も、ブログ記事のタイトルに持って行き過ぎ（笑）

私の邪推眼wで見えてくる「原因」としては、「自分達は頑張ってここまでやってきた！」というのが独善的ではなかったのかということです。どこまで本当に全住民の意思を反映した合意形成だったのか、と。

「こんなにもやったんだ！　やったんだぞ！」と言いながら（脅しをかけながら）すっごくイビツなことしか提示されないことって、世の中にはよくあります。
（経験者は語る、ていうか皆さん、ある程度の人生経験がおありならお分かりになりますよね。）

「善意の総会前合意形成主義」でも、その「良心」からこそ、「良き思い」に盲目的に突っ込んでしまうところがあり、本当の意味でコミュニティの全体が見えてないこともある気がしますね。コミュニティ活動が好きな人達ばかりを集めてしまいそうだなあ…。

その「行き過ぎ」が、憚りながら、この事例的な寓話では、総会の「場」によって「正された」と見た方がよろしいのではないか、と。

さらに、これら①、②の事例には、非常に重要な問題が含まれているのです！

ここで、区切ります。