「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15821: 匿名さん]

長期修繕計画は、現状の経済情勢で作成します。経済情勢が変化すれば
それに応じて資産運用を見直す必要が出てきます。

[15822: 購入経験者さん]

アルミ缶は、どうしていますか？

１．事案詳細
弊社が管理業務を受託している一管理組合様において、弊社が雇用していた管理員及び弊社が清
掃業務を再委託している清掃会社雇用の清掃員が、本来管理組合の収入となる資源物（アルミ缶）
売却代金の不正取得を行っていたことにより、管理組合財産に損害を与えました。

[15823: 匿名さん]

アルミ缶もごみ収集車が回収するよ。
それを狙ってかっぱらうのがいるが、それは違反、罰せられるよ。

[15824: 匿名さん]

空きビンも同じ。

[15825: 匿名さん]

銅線も同じ

[15826: 匿名さん]

長期修繕計画でやらなければならない工事は計画されると
思いますが、それを計画化するポイントは、周期とグレード、
それからそれらの工事をやるかどうかの判断です。
工事の全てをやる判断も大切です。
例えばサッシの交換とか専有部分の配管の更新工事をどうするかです。

[15827: 匿名さん]

スレ違いの話で御免
皆さんの組合資金のハッカー対策は大丈夫ですか
一昨日私のッパソコンに巧妙なウイルスが入り込
みパソコンが作動停止した。
「あなたのパソコンにトロイの木馬のウイルスが
侵入してあなたの個人情報を盗もうとしています。
排除しなければならないので下記マイクロソフト
０００センターに電話してください」と催促され
た。
私もうっかり電話してしまいました。
話し中におかしいと気が付いて警察に連絡して相
談しました。
銀行口座から資産を抜き取られたのではないかと
金融機関が開くまでパソコンで残高を確認して開
店と同時に預金を下ろしましたが、
多額な預金なので身分の確認のため警察官まで来
て調べられて３時間銀行に袋ずめにされました。
取引金融機関が多いので優先順位を決めて証券会
社の特別講座以外の預金は当座の支払い分を残し
て警察官が同行して現金を持ち帰りました。
今日から暗証番号やパスワードん変更やパソコン
修理業者に依頼して手持ちのパソコンの初期化を
しなければなりません。
うっかり電話したばかりに嫌な目にあいました。
無勉強は怖いです。お互い気をつけましょう。
( ´艸｀)

[15828: 評判気になるさん]

知らないものを開くとそうなりますよ。
私も経験があります。相手のいうように操作していったのですが、
途中でおかしいと感じたので、あなたは中国人ですね。おかしいので
中止しますといって電話をきりました。

[15829: 匿名さん]

電話やパソコン、スマホにくるメールは
むやみやたらに開かないこと。
登録しておいて、それ以外のメールとかは開かないのが
一番。

[15830: 匿名さん]

　　①理事会の適正な体制等の確保
　　 　 イ．役員の資格要件の緩和
　　　　　　役員のなり手不足等の実態を踏まえ、以下のように緩和されました。

　　　　　改正前
　　　　　　　理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから総会で選任する。
　　　　　改正後
　　　　　　　理事及び監事は、組合員のうちから総会で選任する。
　　 　ロ．理事会の権限の明確化等
　　　　　＊第５８条（収支予算の作成及び変更）
　　　　　　理事の執行機関と会計年度との空白期間を解消するために、設けられました。
　　　新設
　　　　　理事長は、第５６条に定める会計年度の開始後第１項に定める承認を得るまでの間に、
　　　　　下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得て、その
　　　　支出を行うことができる。
　　　　一．第２７条（管理費）に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、かつ、
　　　　　　第１項の承認を得る前に支出することがやむおえないと認められるもの。

　　　　二．総会の承認を得て、実施している長期の施工期間を要する工事に係る経費であって
　　　　　　第一項の承認を得る前に支出することがやむおえないと認められるもの。

　　　　三．理事長は、前項に定める支出を行ったときは、通常総会において、その内容を報告
　　　　　　しなければならない。
　　　　　この場合において、当該支出は、その他の収支予算と共に承認されたものとみなす。

[15831: 口コミ知りたいさん]

>>15825 匿名さん
銅の価格が暴落していると聞いたが、
本当なら世界恐慌が近いんじゃないの( ´艸｀)。

[15832: 口コミ知りたいさん]

>>15830 匿名さん
うちのマンションは法令違反で選出されたカエル理事長
とドン草副理事長が総会において規約では総会の議長は
理事長が務めるのを知らずに会計報告が出来ないので副
理事長に務めさせて後日総会のやり直しを請求されて頭
を抱えていた。偽物は最後まで偽物である。
常識の無い人間が理事長などをしてはならない。

[15833: 匿名さん]

基本的には、理事長が議長を務めるという規約が殆どだと
思いますが、総会当日理事長が病気で総会に出席できない場合の
規定を作っておく必要があります。
そこまでやらなくても臨機応変に対応してもいいんでしょうが
難しい住民もいますからね。
シャンシャン総会が普通の管理組合では、議長を理事長がやらなかった
ぐらいで、総会のやり直しはしないけどね。
その中身が大切じゃないの。

[15834: 口コミ知りたいさん]

>>15833 匿名さん
問題のある人物でしょう。
今まで自分の都合のいい規約の変更等の議案を欠席者
を賛成票にして可決したりしている。
ついでに無効の訴えをされて理事長を辞任したが住め
なくなって区分所有権を手放した。
しかし、使い込みの証拠が出て転居先まで確認されて
追い詰められている。
転居先のマンションは高価で現金購入しているので差
し押さえの段階と聞いている。
副理事長も部屋内を売りに出しているとの情報である。
利用されたと言っているがそればかりではないらしい。
大型物件で大規模費用の一割を使い込んでも億ション
は購入できる金額にはなる( ´艸｀)。

[15835: 匿名さん]

そんなマンションは全国でも稀有だよ。
極端な例を出しても、みんなは関心を示さない。
参考にもならなないしね。

[15836: 口コミ知りたいさん]

>>15835 匿名さん
そうだよ、うちだけでしょう。
参考にはならないし困るよね（笑）、

[15837: 口コミ知りたいさん]

>>15835 匿名さん
君の勤務していた元の管理会社の管理物件だから
極端な例にしないと困るでしょうね。
893等との関連もある管理会社だから公表は困るしね。

[15838: 匿名さん]

>>15835さん
15835ですけど、私は管理会社に勤務したことはないけどね。
スレ主ですよ。

[15839: 口コミ知りたいさん]

>>15838 匿名さん
スレ主がどうした。

[15840: 匿名さん]

>>15838さん
あなたが僕が管理会社に勤務していたと
いったから、間違いを正しただけだよ。
想像で書き込みをしちゃダメだよ。

[15841: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

[15842: マンション掲示板さん]

>>15838 匿名さん
スレ主だったら名前欄にスレ主と書いて投稿しろ。
お前はインポ野郎だ。

[15843: 匿名さん]

>>15842さん
マンション掲示板さんとＨＮをつけたことに何の意味が
あるんですか。
所詮匿名掲示板ですよ。

[15844: 匿名さん]

ＰＡＲＴ１、ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３と約３万の書き込みで
匿名さんで書き込んできたけど何の問題もなかったけどね。
いろんな情報の提供もしてきたけど、みんな匿名さんだったよ。
ＨＮ云々より、書き込まれた内容に意義があり、それに対する
書き込みの内容が大切だよ。

[15845: マンション検討中さん]

>>15844 匿名さん

大嘘書いて匿名でごまかすのが毎度のパターンである。

[15846: 検討板ユーザーさん]

マンション管理士に質問です、
大規模修繕工事の問題で、アル管理士に質問したが、常に、マンション管理士の立場に立って管理会社の業務主任を擁護する。
大規模修繕工事に到っては、管理会社がする事が当たり前と言う考え方を持って、話すけど、オカシイのではないか??
マンション管理士は全てそうなのか??

[15847: 匿名さん]

うちのマンションでは、大規模修繕工事を管理会社が主導することは
ありません。
修繕委員会が主導して、工期、修繕個所、概算予算、設計監理業者・
施工会社の選定、長期修繕計画の洗い直し等を行っていきます。
管理会社も修繕委員会のメンバーではありますが、資料を作成したり、
意見をいうことはありません。縁の下の力もちという存在です。
コピーをしたり、出欠確認したり、会場づくりをしたりとかをしてくれます。

[15848: 口コミ知りたいさん]

>>15847 匿名さん
それは理想だが理事が交代制、修繕委員が管理の素人
ではマンションにとってはマイナスとみる。
実務を積み上げたプロの理事長でないといい仕事は無理
でしょう。
管管理会社を排除した修繕工事は素人の集団では後々問
題が起きる。
スラム化の下地を作るようなものでしょう。

[15849: マンション検討中さん]

自作自演ご苦労

[15850: 匿名さん]

自分が自分に対して質問して自分が自分に対して回答する
田園都市線の車内でブツブツ独り言を言ってる人と同じ

[15851: 匿名さん]

>>15848さん
修繕委員が素人集団なら、設計コンサルタントを雇えば
いいんではないですか。
管理会社に相談してもいいんですが、あくまで修繕委員が
主導権を取るべきです。
設計監理業者や施工会社選定に関しては、修繕委員で候補を
選び最終決定すべきです。
私どもでは、管理会社と設計コンサルタント、並びに住民からの
推薦は一切うけつけない方針で臨みました。
施工会社でいえば、大手ゼネコン、地元の有力企業、ＮＰＯマン管
とかの会員から候補業者１０社選定しました。
そして、それらの業者に現場説明会の案内状を送付して参加してもらい
相見積を取りました。当然、共通仕様書をコンサルタントに作成してもらい
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数で業者には単価だけを
記入してもらう方法を取りました。

[15852: 匿名さん]

>>15850さん
どれとどれが自作自演なんですか。
そんなばかなことはしてませんよ。
つまらない詮索はやめて、皆さんに役に立つ書き込みをしてね。

[15853: 匿名さんY]

修繕委員会中心で大規模修繕工事を行ったつもりでも、管理会社や設計コンサルはしっかりバックマージンを得ています。
そのように表裏とも繋がっている業界なのです。
管理会社や設計コンサルへ国税局の査察が入ってもバックマージン収入は税金計算上プラス要素ですから表に出ることは無いでしょう。
修繕委員会や理事会が関心を持って動いてその額を減額する努力しかないのでは?

[15854: 匿名さん]

>>15853さん
バックマージンという項目では計上しないでしょう。
適正利潤ですからね。
管理会社や設計コンサルタントにバックマージンを取られる
ようなことはしませんよ。

[15855: 匿名さん]

高置水槽方式と増圧直結給水方式について

　＊高置水槽方式
　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方

　＊増圧直結給水方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　水圧の安定化や平準化の確保ができるようになり、普及するようになりました。

[15856: 匿名さんY]

>>15854さんの管理会社や設計コンサルタントにバックマージンを取られる
ようなことはしませんよ。

管理会社や設計コンサルの決算書見なければ判りませんが、調査方法がない。
施工会社の〇〇手数料等々の支出の有無も確認できない。
なので、注意に注意を重ねましょうと云う意味です。

[15857: 匿名さん]

要するに適正利潤であれば、商取引ですから
当然受領しますよね。

[15858: マンション比較中さん]

管理組合の監事には、業務監査と会計監査がありますが、業務監査の不備で訴えられることがあるのでしょうか。事例が有れば知りたいです。

[15859: 口コミ知りたいさん]

>>15858 マンション比較中さん
分譲マンションの業務を知り尽くしてないと監事は
務まらないのだが、
規約では役員、理事、監事、防火管理者の選任方法
を調べて監事の監査が出来るシステム化を検証して
ください。
我がマンションでは監事は総会で決めるとあるのに
理事長が指名しています。
分譲当時から規約違反をしているが私を含めて誰も
抗議する組合員はいません。

[15860: 匿名さん]

>>15858さん
管理組合の監事が訴えられることはありません。
防火管理者についても、マンションの場合は、通常の消防設備の
点検をやらなければならないということはありませんし、それを
やらなかったから災害がおきたとしても罰せられることはありません。
公共の設備等については責任がありますが。
元々、監事は理事会に出席をしないところもありますので、チェック
することは難しいでしょう。
収支報告書が毎月管理会社から提出されますが、監事がそれを見る
ことはないと思います。
途中監査が決められている組合では、それをチェックしますが
形式的なものです。

[15861: 匿名さん]

監事は理事より軽視されているのが普通です。
理事会でも議決権もありませんからね。

[15862: マンション検討中さん]

監事と管理組合の関係は委任契約ですから、管理組合や区分所有者から訴えらることは当然にありますよ。

[15863: 匿名さん]

だからどうした

[15864: マンション比較中さん]

現理事(元監事)Aが、監事時代に主導して他の理事Bと結託し、理事会で理事Bの嘘発言をサポートして、理事会が誤った決議を行いました。この場合、主犯格であるAを業務監査の不備で訴えるのもありですね。

[15865: 評判気になるさん]

>>15859 口コミ知りたいさん
総会で追認してるはずだから問題ないよ

[15866: 通りがかりさん]

>>15861 匿名さん
　　　　　↑臨時総会の招集ができることを知らないあほ

[15867: 検討板ユーザーさん]

>>15860 匿名さん
　　　　　↑形式的なものだと決めつけるあほ

[15868: 24時間ポチ]

>>15867 検討板ユーザーさん
己のあほには気づかないアホウ

[15869: 匿名さん]

同感。

[15870: 口コミ知りたいさん]

うちなどは理事会に監事夫婦が出席して賛否の票
に二票投じている。誰も何も言わない。