「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15801: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，５００円～２，５００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

[15802: 匿名さん]

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[15803: 上位]

パート2に書いてる人はここのスレ主の間違いを訂正している立派な人だよね。

[15804: 周辺住民さん]

だったらここのスレに参加すればいいんじゃないの。

[15805: マンコミュファンさん]

>>15804 周辺住民さん
スレ主が大量にコピペ投稿するからでしょ。すぐ見えなくなるからね。

[15806: 匿名さん]

スレ主は他にいますよ

[15807: 匿名さん]

>>15805さん
私の書き込みはコピペではないんですよ。
自分で考えて書き込んだものです。
大量に資料を作成していますので、それをここにもってはきていますが。
それにここは私が立てたスレですが、ここにくるのが嫌なら自分でスレを
立てるのは考えないんですか。
ここが15,000以上の書き込みがされているのは、私なりに努力はしたん
ですよ。

[15808: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

[15809: 匿名さん]

長期修繕計画を作成する場合、３０年間で計画しますが
２０年後、３０年後の経済予測は立ちません。
現状の経済情勢で工事費をみればいいんですか。

[15810: 匿名さん]

それにしても、現在の工事価格の高騰はすごいですね。
このまま推移すれば、全国のマンションでは大規模修繕工事は
できませんね。
大幅な修繕積立金の値上げも必要になってきますし。

[15811: 匿名さん]

>>15809 匿名さん
長期修繕計画は、現状の経済情勢で作成します。
先のことは分かりませんので、５年毎に見直しします。
建築士などに依頼して、高い経費を払って作成するのはアホのする事です。
過去の実績、近隣の相場などを参考にして、適当に作ればいいのです。

[15812: 匿名さん]

長期修繕計画書については、自分でも作れます。
ひな型通りに作成して、計算式をいれれば簡単ですからね。
ただ、修繕個所ごとの工事費を出すのが大変です。
エレベーターの交換費用、給水設備、インターホン、消防設備、
照明、駐車場、外構、大規模修繕工事等いろいろありますから。

[15813: 検討板ユーザーさん]

日ハウが30万で作ったやつあげましょうか？

[15814: 匿名さん]

しかし、マンションによって築年数やグレードとかが
違いますからね。
一概に同じ長期修繕計画は使えないですよ。
ただ、計算式は同じですけどね。

[15815: 匿名さん]

長期修繕計画票の作成自体は簡単なんですが、修繕個所
ごとの工事費を算出するのが難しいですね。
周期やグレード、仕様は専門委で検討して決めればいいのですが。

[15816: 匿名さん]

給水設備で、高置水槽と増圧直結方式はどちらが
いいんでしょうか。
それにどちらが工事費はやすいんでしょうか。
知ってる人がいたら教えてください。

[15817: 匿名さん]

いよいよ株の仕込み時が来た
管理組合資産倍増計画を発動する

[15818: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[15819: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[15820: 匿名さん]

当マンションのごみ置き場は共用部分なので、家族全員のごみを出して構いません。

[15821: 匿名さん]

長期修繕計画は、現状の経済情勢で作成します。経済情勢が変化すれば
それに応じて資産運用を見直す必要が出てきます。

[15822: 購入経験者さん]

アルミ缶は、どうしていますか？

１．事案詳細
弊社が管理業務を受託している一管理組合様において、弊社が雇用していた管理員及び弊社が清
掃業務を再委託している清掃会社雇用の清掃員が、本来管理組合の収入となる資源物（アルミ缶）
売却代金の不正取得を行っていたことにより、管理組合財産に損害を与えました。

[15823: 匿名さん]

アルミ缶もごみ収集車が回収するよ。
それを狙ってかっぱらうのがいるが、それは違反、罰せられるよ。

[15824: 匿名さん]

空きビンも同じ。

[15825: 匿名さん]

銅線も同じ

[15826: 匿名さん]

長期修繕計画でやらなければならない工事は計画されると
思いますが、それを計画化するポイントは、周期とグレード、
それからそれらの工事をやるかどうかの判断です。
工事の全てをやる判断も大切です。
例えばサッシの交換とか専有部分の配管の更新工事をどうするかです。

[15827: 匿名さん]

スレ違いの話で御免
皆さんの組合資金のハッカー対策は大丈夫ですか
一昨日私のッパソコンに巧妙なウイルスが入り込
みパソコンが作動停止した。
「あなたのパソコンにトロイの木馬のウイルスが
侵入してあなたの個人情報を盗もうとしています。
排除しなければならないので下記マイクロソフト
０００センターに電話してください」と催促され
た。
私もうっかり電話してしまいました。
話し中におかしいと気が付いて警察に連絡して相
談しました。
銀行口座から資産を抜き取られたのではないかと
金融機関が開くまでパソコンで残高を確認して開
店と同時に預金を下ろしましたが、
多額な預金なので身分の確認のため警察官まで来
て調べられて３時間銀行に袋ずめにされました。
取引金融機関が多いので優先順位を決めて証券会
社の特別講座以外の預金は当座の支払い分を残し
て警察官が同行して現金を持ち帰りました。
今日から暗証番号やパスワードん変更やパソコン
修理業者に依頼して手持ちのパソコンの初期化を
しなければなりません。
うっかり電話したばかりに嫌な目にあいました。
無勉強は怖いです。お互い気をつけましょう。
( ´艸｀)

[15828: 評判気になるさん]

知らないものを開くとそうなりますよ。
私も経験があります。相手のいうように操作していったのですが、
途中でおかしいと感じたので、あなたは中国人ですね。おかしいので
中止しますといって電話をきりました。

[15829: 匿名さん]

電話やパソコン、スマホにくるメールは
むやみやたらに開かないこと。
登録しておいて、それ以外のメールとかは開かないのが
一番。

[15830: 匿名さん]

　　①理事会の適正な体制等の確保
　　 　 イ．役員の資格要件の緩和
　　　　　　役員のなり手不足等の実態を踏まえ、以下のように緩和されました。

　　　　　改正前
　　　　　　　理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから総会で選任する。
　　　　　改正後
　　　　　　　理事及び監事は、組合員のうちから総会で選任する。
　　 　ロ．理事会の権限の明確化等
　　　　　＊第５８条（収支予算の作成及び変更）
　　　　　　理事の執行機関と会計年度との空白期間を解消するために、設けられました。
　　　新設
　　　　　理事長は、第５６条に定める会計年度の開始後第１項に定める承認を得るまでの間に、
　　　　　下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得て、その
　　　　支出を行うことができる。
　　　　一．第２７条（管理費）に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、かつ、
　　　　　　第１項の承認を得る前に支出することがやむおえないと認められるもの。

　　　　二．総会の承認を得て、実施している長期の施工期間を要する工事に係る経費であって
　　　　　　第一項の承認を得る前に支出することがやむおえないと認められるもの。

　　　　三．理事長は、前項に定める支出を行ったときは、通常総会において、その内容を報告
　　　　　　しなければならない。
　　　　　この場合において、当該支出は、その他の収支予算と共に承認されたものとみなす。

[15831: 口コミ知りたいさん]

>>15825 匿名さん
銅の価格が暴落していると聞いたが、
本当なら世界恐慌が近いんじゃないの( ´艸｀)。

[15832: 口コミ知りたいさん]

>>15830 匿名さん
うちのマンションは法令違反で選出されたカエル理事長
とドン草副理事長が総会において規約では総会の議長は
理事長が務めるのを知らずに会計報告が出来ないので副
理事長に務めさせて後日総会のやり直しを請求されて頭
を抱えていた。偽物は最後まで偽物である。
常識の無い人間が理事長などをしてはならない。

[15833: 匿名さん]

基本的には、理事長が議長を務めるという規約が殆どだと
思いますが、総会当日理事長が病気で総会に出席できない場合の
規定を作っておく必要があります。
そこまでやらなくても臨機応変に対応してもいいんでしょうが
難しい住民もいますからね。
シャンシャン総会が普通の管理組合では、議長を理事長がやらなかった
ぐらいで、総会のやり直しはしないけどね。
その中身が大切じゃないの。

[15834: 口コミ知りたいさん]

>>15833 匿名さん
問題のある人物でしょう。
今まで自分の都合のいい規約の変更等の議案を欠席者
を賛成票にして可決したりしている。
ついでに無効の訴えをされて理事長を辞任したが住め
なくなって区分所有権を手放した。
しかし、使い込みの証拠が出て転居先まで確認されて
追い詰められている。
転居先のマンションは高価で現金購入しているので差
し押さえの段階と聞いている。
副理事長も部屋内を売りに出しているとの情報である。
利用されたと言っているがそればかりではないらしい。
大型物件で大規模費用の一割を使い込んでも億ション
は購入できる金額にはなる( ´艸｀)。

[15835: 匿名さん]

そんなマンションは全国でも稀有だよ。
極端な例を出しても、みんなは関心を示さない。
参考にもならなないしね。

[15836: 口コミ知りたいさん]

>>15835 匿名さん
そうだよ、うちだけでしょう。
参考にはならないし困るよね（笑）、

[15837: 口コミ知りたいさん]

>>15835 匿名さん
君の勤務していた元の管理会社の管理物件だから
極端な例にしないと困るでしょうね。
893等との関連もある管理会社だから公表は困るしね。

[15838: 匿名さん]

>>15835さん
15835ですけど、私は管理会社に勤務したことはないけどね。
スレ主ですよ。

[15839: 口コミ知りたいさん]

>>15838 匿名さん
スレ主がどうした。

[15840: 匿名さん]

>>15838さん
あなたが僕が管理会社に勤務していたと
いったから、間違いを正しただけだよ。
想像で書き込みをしちゃダメだよ。

[15841: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

[15842: マンション掲示板さん]

>>15838 匿名さん
スレ主だったら名前欄にスレ主と書いて投稿しろ。
お前はインポ野郎だ。

[15843: 匿名さん]

>>15842さん
マンション掲示板さんとＨＮをつけたことに何の意味が
あるんですか。
所詮匿名掲示板ですよ。

[15844: 匿名さん]

ＰＡＲＴ１、ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３と約３万の書き込みで
匿名さんで書き込んできたけど何の問題もなかったけどね。
いろんな情報の提供もしてきたけど、みんな匿名さんだったよ。
ＨＮ云々より、書き込まれた内容に意義があり、それに対する
書き込みの内容が大切だよ。

[15845: マンション検討中さん]

>>15844 匿名さん

大嘘書いて匿名でごまかすのが毎度のパターンである。

[15846: 検討板ユーザーさん]

マンション管理士に質問です、
大規模修繕工事の問題で、アル管理士に質問したが、常に、マンション管理士の立場に立って管理会社の業務主任を擁護する。
大規模修繕工事に到っては、管理会社がする事が当たり前と言う考え方を持って、話すけど、オカシイのではないか??
マンション管理士は全てそうなのか??

[15847: 匿名さん]

うちのマンションでは、大規模修繕工事を管理会社が主導することは
ありません。
修繕委員会が主導して、工期、修繕個所、概算予算、設計監理業者・
施工会社の選定、長期修繕計画の洗い直し等を行っていきます。
管理会社も修繕委員会のメンバーではありますが、資料を作成したり、
意見をいうことはありません。縁の下の力もちという存在です。
コピーをしたり、出欠確認したり、会場づくりをしたりとかをしてくれます。

[15848: 口コミ知りたいさん]

>>15847 匿名さん
それは理想だが理事が交代制、修繕委員が管理の素人
ではマンションにとってはマイナスとみる。
実務を積み上げたプロの理事長でないといい仕事は無理
でしょう。
管管理会社を排除した修繕工事は素人の集団では後々問
題が起きる。
スラム化の下地を作るようなものでしょう。

[15849: マンション検討中さん]

自作自演ご苦労

[15850: 匿名さん]

自分が自分に対して質問して自分が自分に対して回答する
田園都市線の車内でブツブツ独り言を言ってる人と同じ