「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15769: 匿名さん]

駐車場の使用に関する任意規定があるとは断言していませんよ。
正確に読み返してください。

[15770: 匿名さん]

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

[15771: 匿名さん]

任意規定問題はもうこれくらいでいいでしょう
法律読めない素人なので勘弁してやってください

[15772: マンション検討中さん]

そんなことはわかっていますよ。
所詮は匿名掲示板ですから便所の落書きと同じです。

[15773: 匿名さん]

久しぶりに覗いてみたらレスが1万5千を超えてる！
相変わらず大人気のスレですね。

[15774: マンコミュファンさん]

>>15773 匿名さん
　　　　　　↑自称スレ主のがんばりでw

[15775: 匿名さん]

他にスレ主がいるんですか。

[15776: 匿名さん]

参加者全員がスレ主の心意気でやってます

[15777: 口コミ知りたいさん]

>>15775 匿名さん
オリジナルパート1のスレ主が本物で
パート2.3のスレ主はなりすまし

[15778: 匿名さん]

ときどき「がちょーん」と書き込んでいる人が真実のスレ主だと言われています。

[15779: 匿名さん]

>>15777さん
パート１は私がスレを立てました。
そして、その当時は１，０００レスになったら機能上新スレに
しなければならなかったのですが、１，０００レスになっても
そのままにしていたら、その当時片っ端からそれらを新スレとして
立ち上げた方がおられました。スレ主旨はそのままで。
ＰＡＲＴ２は厳密にいえば私が立てたものではありません。
そして、ＰＡＲＴ３は、マンション管理士に質問しようという
スレだったのですが、質問者は全てマン管の保有者が答えてくれる
ものと勘違いされていましたので、それを改善するためにＰＡＲＴ３は
マンション管理士等というスレタイにしたのです。
そして、ＰＡＲＴ１からＰＡＲＴ３まで常に私がここのスレはタッチ
してきました。
ただ、ＰＡＲＴ１のスレタイは現在のスレタイとは違っていたと思います。

[15780: 匿名さん]

どうでもいいことですが、一応スレ主の問題は解決したよう
ですね。

[15781: eマンションさん]

>>15780 さん

まえにも同じようなこと言ってたよ

[15782: 匿名さん]

本当のスレ主は黙って笑ってみてます

[15783: 通りがかりさん]

>>15782 匿名さん
インガスンガスン

[15784: 匿名さん]

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

[15785: 匿名さん]

>>1276 匿名サン 2019/01/24
>>7485 匿名さん 2021/02/03
>>9588 匿名さん 2021/08/31
>>9693 匿名さん 2021/09/05
>>9941 匿名さん 2021/09/19
>>15784 匿名さん 2022/11/19
の訂正

誤：取引通年
正：取引通念

[15786: 匿名さん]

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

[15787: 匿名さん]

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[15788: 匿名さん]

入居退去のときの決まりごとは明確にしておく
必要があります。

[15789: 匿名さん]

産経新聞
自治会非加入でゴミ捨て場「出禁」は違法か 最高裁に舞台が移った住民トラブル
13 時間前

自治会への非加入を理由に、地域のごみ捨て場の利用を禁じられたのは違法だ－。神戸市の住宅街に住む夫妻がこう主張し、地元自治会に慰謝料とごみ捨て場を利用する権利の確認を求める訴訟を起こした。行き過ぎた「制裁」か、それとも掃除当番の負担を免れた「ただ乗り」を防ぐ正当な判断か。最高裁にまで舞台が移った訴訟が浮き彫りにしたのは、地域の共助を前提とする行政サービスの制度疲労だった。

閑静な住宅街で、この問題の端緒となったのは平成３１年２月。それまで都市再生機構（ＵＲ）がごみ捨て場を所有し誰でも利用可能としていたが、所有権を自治会に譲渡した。

これを受け、自治会は総会を開いてごみ捨て場に関するルールを決めた。自治会の役員や掃除当番を負担する住民の年会費は３６００円▽掃除当番などを担わない住民は「準自治会員」として年会費１万円▽会費を払わない非自治会員は利用禁止－との内容だ。

原告の夫妻は約２０年前からこの住宅街に住んでいるが、数年前に自治会から離脱していた。役員がルールを伝えて入会を求めたが拒否。ごみ捨て場を使えないため、ごみ収集車が到着したタイミングで直接作業員に手渡すか、親族に廃棄を頼むしかなくなった。その結果、夫妻宅は「ごみ屋敷」と化した。

神戸市によると、集まったごみを回収する作業は行政が担っているが、「ごみ捨て場の管理は基本的に地元住民に委ねている」（担当者）。戸別回収することもあるが、主な対象は歩行が困難な高齢者や障害者に限られるという。

夫妻は令和２年、自治会の対応は「所有権の乱用」として、損害賠償やごみ捨て場を利用する権利の確認を求める訴訟を神戸地裁に起こした。

「自治会の対応は違法」

自治会側は「会費を払っていないのに利用を認めれば、自治会員との間で著しい不平等が生じる」と反論。しかし、神戸地裁は翌年９月、夫妻にはごみ捨て場を利用する権利があると認めるとともに自治会の対応は違法として、計２０万円の損害賠償を命じた。

同地裁は、神戸市の制度を踏まえると「地域のごみ捨て場の利用を禁じられると、家庭ごみを排出する手段を失う」と指摘。「ごみ捨て場の管理は（誰もが利用できる）行政サービスの一環といえる。一部の住民を排除するのは相当ではない」とした。

判決を不服とした自治会側は控訴したが、大阪高裁は今年１０月、１審に続き自治会側の違法性を認めた。

たとえ自治会に入っていなくても維持管理費などの負担を求めればよく、「非自治会員の利用を一切認めないのは正当化できない」と判断。そうした金銭負担の提案を夫妻にすることなく〝出禁〟（出入り禁止）としたのは、入会の強制に等しいとして計３０万円の支払いを命じた。

ただ、１審が認定していた夫妻がごみ捨て場を利用する権利自体は認めなかった。双方は控訴審判決を不服として上告した。

岐路に立つ自治会制度

ごみ捨て場をめぐるトラブルは各地で起きており、この訴訟は氷山の一角にすぎない。国立環境研究所（茨城県）が２年前に全国調査した結果、７割もの自治体で、自治会への非加入者が地域のごみ捨て場を利用できない問題を抱えていた。鈴木薫特別研究員は「自治会加入者が減少傾向にある中、住民間の摩擦が生じるケースは増えている」と分析する。

ただ、行政はこうした問題への関与に及び腰で、大半が住民同士で話し合って解決するよう求める対応にとどまっているという。

自治会への加入を敬遠する風潮が強まる半面、自治会の存在を前提とした行政サービスは多岐にわたるため、運営する側の苦悩は増している。訴訟の被告となった自治会のある役員は、住民トラブルの仲介や行政との折衝など労力がかかる任務が多いとして、「『入会しなくても自治会のものを使える』がまかり通れば、会員の減少に拍車がかかり、自治会の存続は難しくなる」と漏らす。

地方自治問題に詳しい東京都立大の玉野和志教授（地域社会学）は「ごみ収集は本来行政が担うべき仕事で、自治会は好意で協力しているにすぎない」とした上で「自治会ありきの仕組みは限界にきている。行政は根本的にごみ収集のあり方を見直す必要がある」と話している。（地主明世）

[15790: 匿名さん]

>行政は根本的にごみ収集のあり方を見直す必要がある」と話している
自治会への入退会は自由と決められているので、ゴミ捨て場を使用できない
とするのは違法となるのは仕方ないことだと思う。
そうすると不平等感がでてしまう。ジレンマに陥ることになる。
当番を拒否する者に対しては、お金で解決するしかないと思うが。

[15791: 匿名さん]

自治会への加入が全員となっているマンションもありますよね。
そういうマンションに対して、自治会への加入は自由だといって
その意見を広めようとしている者がいるが、要するに自分ひとり
では退会できないから。仲間を募っているんだろうね。

[15792: 匿名さん]

小規模マンションでは、理事会と自治会の役員を兼務
しているケースが多いようですから。

[15793: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は誰も読む者もいないし、書き込みもない。
しばらくすると、２～３日書き込みもなくなる。
ただ、ＰＡＲＴ３に対抗しているだけ。
自分で立てたスレでもないのに、粘着質な性格なんだろうが。
ＰＡＲＴ３に来て書き込みをすればいいんだろうが、それもできない。
では、自分でスレを立てればいいんだが、それもできない。
ただ、ＰＡＲＴ３を意識しているだけというか邪魔をしているだけ。
可哀そうな性格だね。しっかり仕事をしなよ。

[15794: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

[15795: 匿名さん]

自治会役員と管理組合役員が兼務してる方が便利

[15796: 匿名さん]

>>15795さん
しかし、輪番制ではそれも難しいですからね。
任期がきまっていますから。

[15797: 匿名さん]

自治会の会合には毎回出席するのに管理組合理事会にはほとんど出ない奴がいるな

[15798: 周辺住民さん]

自治会は秋祭りとか餅つきとか楽しい議題が多いが、
管理組合は犬が鳴いたとか子供が消火器噴射したとか
管理費滞納者が居直ったとか、つまらん事後処理が多い。

[15799: 匿名さん]

>>15793 匿名さん

こんな投稿は不要、目障り。

[15800: 匿名さん]

>>15799さん
あなたがＰＡＲＴ２に執拗に書き込みをしている方ですか。

[15801: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，５００円～２，５００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

[15802: 匿名さん]

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[15803: 上位]

パート2に書いてる人はここのスレ主の間違いを訂正している立派な人だよね。

[15804: 周辺住民さん]

だったらここのスレに参加すればいいんじゃないの。

[15805: マンコミュファンさん]

>>15804 周辺住民さん
スレ主が大量にコピペ投稿するからでしょ。すぐ見えなくなるからね。

[15806: 匿名さん]

スレ主は他にいますよ

[15807: 匿名さん]

>>15805さん
私の書き込みはコピペではないんですよ。
自分で考えて書き込んだものです。
大量に資料を作成していますので、それをここにもってはきていますが。
それにここは私が立てたスレですが、ここにくるのが嫌なら自分でスレを
立てるのは考えないんですか。
ここが15,000以上の書き込みがされているのは、私なりに努力はしたん
ですよ。

[15808: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

[15809: 匿名さん]

長期修繕計画を作成する場合、３０年間で計画しますが
２０年後、３０年後の経済予測は立ちません。
現状の経済情勢で工事費をみればいいんですか。

[15810: 匿名さん]

それにしても、現在の工事価格の高騰はすごいですね。
このまま推移すれば、全国のマンションでは大規模修繕工事は
できませんね。
大幅な修繕積立金の値上げも必要になってきますし。

[15811: 匿名さん]

>>15809 匿名さん
長期修繕計画は、現状の経済情勢で作成します。
先のことは分かりませんので、５年毎に見直しします。
建築士などに依頼して、高い経費を払って作成するのはアホのする事です。
過去の実績、近隣の相場などを参考にして、適当に作ればいいのです。

[15812: 匿名さん]

長期修繕計画書については、自分でも作れます。
ひな型通りに作成して、計算式をいれれば簡単ですからね。
ただ、修繕個所ごとの工事費を出すのが大変です。
エレベーターの交換費用、給水設備、インターホン、消防設備、
照明、駐車場、外構、大規模修繕工事等いろいろありますから。

[15813: 検討板ユーザーさん]

日ハウが30万で作ったやつあげましょうか？

[15814: 匿名さん]

しかし、マンションによって築年数やグレードとかが
違いますからね。
一概に同じ長期修繕計画は使えないですよ。
ただ、計算式は同じですけどね。

[15815: 匿名さん]

長期修繕計画票の作成自体は簡単なんですが、修繕個所
ごとの工事費を算出するのが難しいですね。
周期やグレード、仕様は専門委で検討して決めればいいのですが。

[15816: 匿名さん]

給水設備で、高置水槽と増圧直結方式はどちらが
いいんでしょうか。
それにどちらが工事費はやすいんでしょうか。
知ってる人がいたら教えてください。

[15817: 匿名さん]

いよいよ株の仕込み時が来た
管理組合資産倍増計画を発動する

[15818: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め