「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15729: 匿名さん]

この期に及んで、まだ専有部分の配管の更新工事は
管理組合としてやるのではなく、各区分所有者がやるべき
だという者はいないでしょう。

[15730: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，５００円～２，５００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[15731: 匿名さん]

マンションの各種点検費や委託管理費、管理費の支出内容の
相場が大体は理解できたと思います。

[15732: 匿名さん]

自分のマンションの価格と相場との比較表を
作ってみるとおもしろいですよ。

[15733: 匿名さん]

大規模修繕工事費が高騰してて大変だね。
一体いつになったら下がるのか。

[15734: デベにお勤めさん]

駐車場が全戸分確保されているマンションの場合、
駐車場使用料を一定期間滞納すると管理組合から
使用契約を解除されますが、法律の規定に従って
駐車場そのものは使い続けることができます。
その場合は、空いている区画（誰も使っていない
区画）を管理組合に教えてもらってください。

[15735: 匿名さん]

駐車場の使用料を払わなければ仕様を解除するという
規約があれば使用禁止にすればいいでしょう。
法律では使い続けることができるといっていますが、
そんな法律あるんですか。
管理組合が提訴すればいいんですよ。
駐車場使用料もはらえないような住民が弁護士を立てて
争うことはしないでしょう。

[15736: 匿名さん]

駐車場が全戸分確保されているマンションの場合、各組合員は１台ずつ駐車場を使用することができる（民法２４９条、２５０条）。このようなマンションでは駐車場使用契約で「駐車場使用料」という表現を用いていても、実質は駐車区画指定料（特定の駐車区画の専用使用を管理組合が約束してくれることに対する対価）なので、それを払わない組合員は空いている駐車区画を自分で見つけて駐車すればいいだけであって、駐車場の使用ができないわけではない。全戸分確保されているマンションで１人１台を守る限り、必ずどこかに空き区画ができるからだ。

[15737: 匿名さん]

駐車場が少ないマンションは満車状態で空き区画が発生しないので、組合員は駐車場使用契約を結ばないと駐車することができない。標準管理規約のコメントでも「この条文（使用契約によって駐車場を使わせること）は駐車場が少ないマンションを念頭に置いています」と説明している。つまり、「駐車場にゆとりがあるマンションでは使用契約を結ばないで駐車場を使って構いません（もちろん、管理組合と契約を締結して特定の駐車区画を自分専用にしてもらっても構わない）」ということになる。

[15738: 名無しさん]

>>15736 匿名さん

駐車場利用細則という特約が優先することを知らないアホ。
区分所有者は管理規約、利用細則に同意してマンションを買っている。

[15739: 匿名さん]

>>15737 匿名さん
ほー

[15740: 匿名さん]

>>15738 名無しさん
ﾌﾟｯ

[15741: 匿名さん]

>>15736さん
全戸１台分が確保されているマンションの場合、車を使用しない
住民の駐車場は他の住民に貸すことができるんですか。
その収入は誰のものになるんですか。賃貸者ですか。それとも組合ですか。

[15742: 匿名さん]

>>15736さん
区分所有法の任意規定である規約や細則は法に優先するということは
ご存知ですか。

[15743: 匿名さん]

>>15741さん
民法２４９条が認めているのは共有物の「使用権」であって「収益権」ではありません。
>>15742さん
「区分所有法の任意規定である規約や細則」とは？私には分かりません。

[15744: 匿名さん]

>>15742 匿名さん
ﾌﾟｯ

[15745: 匿名さん]

>>15742さん
区分所有法には任意規定と強行規定とがあり、強行規定は管理規約で
規定することはできないとなっています。
例えば、特別決議の規定を変更するとかです。
任意規定は、例えば普通決議の承認決議を区分所有者並びに議決権と
なっているのを議決権だけでいいという規約を規定することですが、
この規約は法に優先することになります。
これが任意規定です。

[15746: 匿名さん]

>>15742 匿名さん

駐車場の使用に関する区分所有法の任意規定とは、第何条に規定されているのでしょうか？

[15747: 匿名さん]

>>15746さん
駐車場の使用に関する任意規定というのではなく、もっとおおまかな
範囲での規定だったと思いますが、それを調べる時間はありません。
区分所有法は条数が少ないので読まれると判ると思います。

[15748: 匿名さん]

標準管理規約のコメントも読まれるといいと思います。

[15749: 匿名さん]

>>15746さん
区分所有法には、任意規定と強行規定があるのはご存知ですよね。

[15750: ご近所さん]

お互い素人なんだから思いやりを大切に

[15751: ご近所さん]

駐車場が全戸分確保されているマンションが住みやすいということだ

[15752: 匿名さん]

駐車場問題はもうこれくらいでいいでそう。
次のテーマに移りましょう。

[15753: 匿名さん]

>>15749 匿名さん

共用部分の使用については民法２４９条が適用されずに、区分所有法１３条が適用されます。
しかし、駐車場は共用部分ではありません。
駐車増の使用に関する区分所有法の規定は第何条に規定されているのかをお聞きしています。

[15754: マンション掲示板さん]

>>15753 匿名さん
駐車場は付属施設で規約共用部分だよ。

[15755: マンション検討中さん]

建物の一部ではない駐車場（屋外駐車場）は規約共用部分にならない。
建物の内部にある駐車場は規約共用部分にすることはできるが、
規約共用部分にすると、上記の通り民法２４９条ではなく区分所有法１３条が
適用されて持分に応じた使用制限（１人１台）がなくなってトラブルになる。

[15756: 購入経験者さん]

駐車場数＜区分所有者数であるマンションの場合、区分所有者１人当たりの
駐車場の割当て（民法２５０条の持分）は、駐車場数÷区分所有者数だから、
１より小さくなる。ということは、法律上は１人１台使えないことになる。

[15757: 購入経験者さん]

それでは不便だということで、標準規約は「管理組合は、…駐車場を
使用契約により使用させることができる」の条項を入れて、法律とは
別ルールでやることを宣言している。民法９１条を根拠に契約条項が
法律に優先することになる。

[15758: 購入経験者さん]

しかし、管理組合と契約を締結して１人１台駐車場を使用できる区分所有者は
いいが、台数が少ない以上、契約できない区分所有者も出てくる。
民法２４９条の「持分に応じて使用できる」権利を行使できない区分所有者を
放置するわけにいかないだろう。

[15759: 購入経験者さん]

そこで区分所有法３０条１項で、駐車場の使用に関する区分所有者相互間の
事項は規約で定めることができるとしている。「この法律で定めるものの
ほか」という制約は入っているが、「この法律」とは区分所有法のことだから
区分所有法以外の法律ならば少しくらい違った内容にしてもいいことになる。

[15760: 匿名さん]

それはないものねだりというんだよ。

[15761: 購入経験者さん]

民法では区分所有者は持分に応じて駐車場を使用できるのだが、規約で
これと違う使用ルールを定めることができるのは区分所有法３０条１項の
おかげである。この結果、駐車場を利用できる区分所有者と利用できない
区分所有者という差別が生まれる。これを放置することはできない。

[15762: 購入経験者さん]

区分所有法も考えていて、規約を制定する際の注意事項を３０条３項に
ゴチャゴチャ定めている。駐車場使用についていえば、利用者から相当の
使用料を取ってそれをマンション全体の維持管理に充てる（その結果、
利用できない区分所有者の負担コストは相対的に下がる）から納得しろ、
ということである。

[15763: 匿名さん]

駐車場を利用できる者とできない者との不平等は、駐車場に限りが
あるからにはしかたないこと。
だから、使用料をとっているんだよね。その使用料については、近辺の
駐車場料金と同程度にしているのも少しでも不平等感を緩和するためだよ。

[15764: 匿名さん]

駐車場が少ないマンションで分譲当初に一度抽選をやっただけで、その後ずっと同じ組合員が無料で駐車場を使い続けている場合は、いくら規約や細則で「駐車場は無料」「駐車場は使用期間制限なし」と書いていても、30条3項に反する状態で無効と言えますね。数年ごとに抽選を行い利用者の入れ替えをするべきです。

[15765: 匿名さん]

駐車場問題はこれくらいにしましょう。
もう十分です。

[15766: 匿名さん]

駐車場が少ないマンションでは、駐車場を利用できる区分所有者とできない
区分所有者との間で不公平が発生するが、全戸分の駐車場が確保されている
マンションでは発生しないから、利用できる・できないの差は使用料徴収の
理由にならない。もし使用料を徴収されているのであれば、何かの機会に
理事長に徴収理由を聞いてみよう。

[15767: 匿名さん]

駐車場の使用に関する区分所有法の任意規定はないということですね。
さっさと間違いを認めればいいのに、区分所有法を読めとか、寝言ばかり。

[15768: 匿名さん]

区分所有法を読めばわかると思うからそう書いただけですよ。

[15769: 匿名さん]

駐車場の使用に関する任意規定があるとは断言していませんよ。
正確に読み返してください。

[15770: 匿名さん]

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

[15771: 匿名さん]

任意規定問題はもうこれくらいでいいでしょう
法律読めない素人なので勘弁してやってください

[15772: マンション検討中さん]

そんなことはわかっていますよ。
所詮は匿名掲示板ですから便所の落書きと同じです。

[15773: 匿名さん]

久しぶりに覗いてみたらレスが1万5千を超えてる！
相変わらず大人気のスレですね。

[15774: マンコミュファンさん]

>>15773 匿名さん
　　　　　　↑自称スレ主のがんばりでw

[15775: 匿名さん]

他にスレ主がいるんですか。

[15776: 匿名さん]

参加者全員がスレ主の心意気でやってます

[15777: 口コミ知りたいさん]

>>15775 匿名さん
オリジナルパート1のスレ主が本物で
パート2.3のスレ主はなりすまし

[15778: 匿名さん]

ときどき「がちょーん」と書き込んでいる人が真実のスレ主だと言われています。