「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15721: 匿名さん]

いろんなマンションに関する情報の提供をしてください。

[15722: 匿名さん]

>>15715 匿名さん

＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り3％です。
【各期間における法定利率】
　　　　　○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
　　　　　○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
　　　３）駐車場、駐輪場及びバイク置き場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　

[15723: 匿名さん]

原則として、当事者間で自由に定めることができますが、賃貸人が事業者で賃借人が一般消費者（個人）である場合、消費者契約法が適用され、１４．６％を超える部分は無効となります。

[15724: 匿名さん]

つまり、賃貸借契約において消費者契約法が適用される場合、滞納家賃等に関する遅延損害金の利率について、年１４．６％を超える数字を定めていると、１４．６％を超える部分は無効となってしまいます。

[15725: 匿名さん]

昨今の低金利の状況を踏まえて、法定利率は引き下げられることとなりました。

改正民法においては、利息が生じた最初の時点における法定利率によると規定され（民法４０４条１項）、法定利率は年３パーセントとされました（民法４０４条２項）。

法定利率は、３年を１期とし、１期ごとに変動するものとされました（改正民法４０４条２項）。

[15726: 匿名さん]

滞納金の利息の勉強もしておく必要はあるね。
但し、滞納金があっても、利息までは取らないことが多いんじゃないかな。

[15727: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[15728: 匿名さん]

専有部分の枝管の更新工事も管理組合として
考えておく必要があります。

[15729: 匿名さん]

この期に及んで、まだ専有部分の配管の更新工事は
管理組合としてやるのではなく、各区分所有者がやるべき
だという者はいないでしょう。

[15730: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，５００円～２，５００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[15731: 匿名さん]

マンションの各種点検費や委託管理費、管理費の支出内容の
相場が大体は理解できたと思います。

[15732: 匿名さん]

自分のマンションの価格と相場との比較表を
作ってみるとおもしろいですよ。

[15733: 匿名さん]

大規模修繕工事費が高騰してて大変だね。
一体いつになったら下がるのか。

[15734: デベにお勤めさん]

駐車場が全戸分確保されているマンションの場合、
駐車場使用料を一定期間滞納すると管理組合から
使用契約を解除されますが、法律の規定に従って
駐車場そのものは使い続けることができます。
その場合は、空いている区画（誰も使っていない
区画）を管理組合に教えてもらってください。

[15735: 匿名さん]

駐車場の使用料を払わなければ仕様を解除するという
規約があれば使用禁止にすればいいでしょう。
法律では使い続けることができるといっていますが、
そんな法律あるんですか。
管理組合が提訴すればいいんですよ。
駐車場使用料もはらえないような住民が弁護士を立てて
争うことはしないでしょう。

[15736: 匿名さん]

駐車場が全戸分確保されているマンションの場合、各組合員は１台ずつ駐車場を使用することができる（民法２４９条、２５０条）。このようなマンションでは駐車場使用契約で「駐車場使用料」という表現を用いていても、実質は駐車区画指定料（特定の駐車区画の専用使用を管理組合が約束してくれることに対する対価）なので、それを払わない組合員は空いている駐車区画を自分で見つけて駐車すればいいだけであって、駐車場の使用ができないわけではない。全戸分確保されているマンションで１人１台を守る限り、必ずどこかに空き区画ができるからだ。

[15737: 匿名さん]

駐車場が少ないマンションは満車状態で空き区画が発生しないので、組合員は駐車場使用契約を結ばないと駐車することができない。標準管理規約のコメントでも「この条文（使用契約によって駐車場を使わせること）は駐車場が少ないマンションを念頭に置いています」と説明している。つまり、「駐車場にゆとりがあるマンションでは使用契約を結ばないで駐車場を使って構いません（もちろん、管理組合と契約を締結して特定の駐車区画を自分専用にしてもらっても構わない）」ということになる。

[15738: 名無しさん]

>>15736 匿名さん

駐車場利用細則という特約が優先することを知らないアホ。
区分所有者は管理規約、利用細則に同意してマンションを買っている。

[15739: 匿名さん]

>>15737 匿名さん
ほー

[15740: 匿名さん]

>>15738 名無しさん
ﾌﾟｯ