「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15681: 匿名さん]

>>15540 匿名さん
>議決権行使書で賛否をした者の意見
↑その貴重な意見が管理会社で改竄されている事実を知らないアホ。

[15682: 匿名さん]

>>15679 15536ですさん
枝葉の議論に終始し、何が言いたいのか見えてこない。
少し頭の中を整理し、議論の主題を明確にし、発表されてはいかがですか。
意見を集約すると、
①　2名の署名捺印がないと議事録としての信用性がない。
裏を返すと、2名の署名捺印さえあれば議事録として信用できるのかな？
その2名がグルだと、①の説明は説得力に乏しいし正当性を持たなくなる。
例え、議事録が虚構であっても、そのことで何か組合員に被害でも及ぶの？
肝心なことは、議事録が虚構か虚構でないかではなく、その議事録によって組合員が被害を受けたかどうかで判断すべきです。
つまらない議論に終始する＞＞15536さん、昔のSKYさんを想像させますね。
結局、SKYさんは成りすましでしたよ。
「まとめの投稿」期待してますよ。

[15683: 匿名さん]

>>15538 匿名さん
＞もし、総会で議論して議案の内容が変わった場合、議決権行使書で賛否をした者の意見が無視されることになります。
何が言いたいの？
例え議案の内容が変わろうが、その総会において議案にない議題が議決できる方法でもあるの？
＞総会の提案議案の内容を総会で変更することはできないのです。
当たり前じゃないの？
誰か変更できるとでも言っているのかな？
＞その議案は保留として
支離滅裂だね。
それこそ、
＞議決権行使書で賛否をした者の意見が無視されることになります。
頭の中を整理してね。

[15684: 口コミ知りたいさん]

屁理屈の総会対策でしょう。議論と言っても実際には怒号が飛び交うことが多いからねー。

[15685: 匿名さん]

>>15684 口コミ知りたいさん
＞怒号が飛び交う
反対意見だから当然じゃないの？

[15686: 匿名さん]

参照文献
実際に総会に出席することが必要な最小人数は１人（議長）です。区分所有法等では、議長及び区分所有者２名が議事録に署名押印することが必要とされていますが（区分所有法４２条３項、標準管理規約４９条２項）、実際の出席者が１人の場合には、その者のみが署名押印すれば足りるものと解されています（稻本洋之助・鎌野邦樹著『コンメンタールマンション区分所有法（第３版）』２４０頁（日本評論社、２０１５年））。

[15687: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[15688: 24時間ポチ]

>>15687 匿名さん
がちょーん

[15689: 匿名さん]

俺も学生時代に稲本先生の本で民法勉強したぜ

[15690: 周辺住民さん]

稲本先生の本を使っている教授の授業を受けたということは
大した大学ではないね。普通は、その本の執筆者が授業を行うから。

[15691: 15536です]

皆様、ご返信ありがとうございます。
昨夜、申し上げた通り、レスは遅れますが、皆様からの言葉は、いえ、このスレッドの全てのご発言は読ませて頂いてますよ、ということはお伝えしておきます。勉強になるスレなんで。

また「頭の中を整理して」というご示唆、ご鞭撻を何度か頂きましたので、心掛けたいと思います。ありがとうございました！！

併せて申し上げますが、

私が書いているのは、15536以降、自分が関わったレスと投稿の流れ全てを踏まえての言葉です。（だからハンドルを固定したのです。）

一つだけ私の発言を取り上げて、それについて疑義を呈されても、あまり意味がないことも、まあ、あるかと思います。レスされた対象の私の発言が、誰に対しての、それまでのどの対話のまとまりに対しての私からのレスか、既知事項は何か、といったことを把握なさってからご返信くださいまし。

私も一生懸命に頑張って頭の中を整理しますが、レスをされてる皆様も、改めて、この「流れ」を読み返された上で、私の真意、本意を見切った上で、それでも、「お前なあ・・・」ということは、是非是非レスを頂けることを希望いたします！！（甘えっ子）

では、また～（ウインク）

[15692: 周辺住民さん]

　今までのマンションの会計については、１）原則方式　２）収納代行方式　３）支払一任代行方式
の３つのどれかで運営されてきました。
　しかし、平成２２年５月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。

　自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
　管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。

　そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。
　自分たちの貴重な財産は、自分達で守らなければなりません。
収支報告書は毎月交付されていますか。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[15693: 周辺住民さん]

　従来の方式の採用シェア
　　 原則方式　 ２９．１％
収納代行方式 ２３．０％
支払一任代行方式 ４７．９％

[15694: 周辺住民さん]

　 ＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納口座の通帳と印鑑は管理会社保管。

[15695: 周辺住民さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[15696: eマンションさん]

インガスンガスン

[15697: デベにお勤めさん]

>>15696 eマンションさん

>>インガスンガスン
↑一万円でバイバイだろw

[15698: 匿名さん]

>>15692 周辺住民さん
合人社だけど、印鑑の必要のないネットバンキングで勝手に管理組合の預金通帳から出納しています。
それも、担当支店を広島の本社に近い銀行に移しています。
これって違法行為じゃないのかな。

[15699: 匿名さん]

>>15698さん
管理組合の預金をおろすのに理事長とかの印鑑をもらわなくて
おろしてはだめでしょう。
違法以外のなにものでもないでしょう。

[15700: 評判気になるさん]

ネット銀行は振り込みにワンタイムパスワードがいるんですよ。
名義人の理事長が教えないと何もできません。

[15701: 匿名さん]

15698さんは、勝手に預金通帳から出納を行っていると
いっていますよね。
パスワードを教えてもらって、使ってもいいと許可を得ているのか
それとも理事長が無知なのかですね。

[15702: 匿名さん]

>>15700 評判気になるさん
そのパスワードも合人社が管理していて通帳は組合にとっては闇の中。
理事長は合人社にまるめこまれて、すべて合人社任せにしている。
事の重大さに気づいていない。

[15703: 匿名さん]

犯罪が摘発される前に手を打っておく必要があります。
大きな問題になりますよ。

[15704: 匿名さん]

管理業者が「イまたはロの方法」により修繕積立金等金銭を管理する場合、有効な保証契約を締結していれば、収納口座の通帳と印鑑の同時保管は認められている。

[15705: 匿名さん]

>>15704 匿名さん
合人社の件は保管口座の話です。
その件についての意見をお願いします。

[15706: 匿名さん]

>>15691 15536ですさん
チンプンカンプン？

[15707: 24時間ポチ]

>>15691 15536ですさん
察しの悪い私どもの為にも分かりやすく要約し、問題点を箇条書きして番号別で質疑回答されてはどうですか。
自己満足のレスでは問題解決にはならないと思いますが。
文章からは多分に作為的な面やナルシズムが見受けられます。
自己満足自己解決が目的であるなら、それ以上は申し上げることなございません。
お好きなように。

[15708: 通りがかりさん]

>>15705 匿名さん

保管口座に出納はないよ。あほ

[15709: 匿名さん]

>>15707 24時間ポチさん
　　　　　　↑他スレで通報されたあほ

[15710: 匿名さん]

保管口座を収納口座みたいに出納業務をすることはないですね。
保管口座を取り崩すには、総会の普通決議が必要となりますので、
理事長や会計担当の押印で簡単に預金がおろせるものではありません。

[15711: 匿名さん]

>>15708 通りがかりさん
おまえは合人社のポチか？あほ

[15712: マンション検討中さん]

24時間ポチの正体
https://www.meguminity.com/%E4%BB%A3%E8%A1%A8%E3%83%97%E3%83%AD%E3%83%...
https://maasg.pro/corporation

[15713: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

[15714: 匿名さん]

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[15715: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[15716: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[15717: 匿名さん]

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

[15718: 匿名さん]

管理組合が広報をする場合、生活の知恵等を一緒に
掲載すると読まれますし、保管もしてくれます。

[15719: 匿名さん]

その生活の知恵はどこで調べればいいかということだが
それは自分で検索して調べなさい。

[15720: 匿名さん]

議決権等の４分の３以上の同意が必要
議決権等の５分の４以上の同意が必要



　　　建物が政令で定める災害により滅失し、又は取り壊し決議に基づき取壊しをする場合
　　　取り壊し決議 　　 床面積の５分の４以上の同意が必要
　　　敷地売却決議 　　 敷地の５分の４以上の同意が必要

＜狙い＞
　　大破した建物が危険な状態で放置されるのを防ぐため。
　　建物を再建せず、土地を売って分配して生活再建をすすめやすくするため。

＜その他＞
　　　＊被災後の改修費用の支援制度（被災者生活再建支援制度）
　　　＊半壊以上で１５０万から３００万の支給が行われます。（基礎支援金と加算支援金）
　　　　　半壊とは、２０％～３０％の損壊又は建物の主要部分の経済的被害が２０％～
　　　　　４０％未満をいう。

　　＊地震保険について
　　　　　免責・・・６．２兆円超の災害の場合は、支払われなくなる。
　　　　　液状化の場合は、今までは保険はおりなかったが、東日本大震災に遡って適用
　　されることになりました。
　　　　　保険は全損・半損であり、全壊・半壊との基準が違う。

[15721: 匿名さん]

いろんなマンションに関する情報の提供をしてください。

[15722: 匿名さん]

>>15715 匿名さん

＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り3％です。
【各期間における法定利率】
　　　　　○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
　　　　　○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
　　　３）駐車場、駐輪場及びバイク置き場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　

[15723: 匿名さん]

原則として、当事者間で自由に定めることができますが、賃貸人が事業者で賃借人が一般消費者（個人）である場合、消費者契約法が適用され、１４．６％を超える部分は無効となります。

[15724: 匿名さん]

つまり、賃貸借契約において消費者契約法が適用される場合、滞納家賃等に関する遅延損害金の利率について、年１４．６％を超える数字を定めていると、１４．６％を超える部分は無効となってしまいます。

[15725: 匿名さん]

昨今の低金利の状況を踏まえて、法定利率は引き下げられることとなりました。

改正民法においては、利息が生じた最初の時点における法定利率によると規定され（民法４０４条１項）、法定利率は年３パーセントとされました（民法４０４条２項）。

法定利率は、３年を１期とし、１期ごとに変動するものとされました（改正民法４０４条２項）。

[15726: 匿名さん]

滞納金の利息の勉強もしておく必要はあるね。
但し、滞納金があっても、利息までは取らないことが多いんじゃないかな。

[15727: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[15728: 匿名さん]

専有部分の枝管の更新工事も管理組合として
考えておく必要があります。

[15729: 匿名さん]

この期に及んで、まだ専有部分の配管の更新工事は
管理組合としてやるのではなく、各区分所有者がやるべき
だという者はいないでしょう。

[15730: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，５００円～２，５００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等