「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15651: 匿名さん]

結局、法律は廊下でキャッチボールすることに興味がないのである。それは共有者の
集まりである管理組合内で好きに決めてくれと言っているのである。
そこで、管理組し総会で規約細則を作り廊下でキャッチボールしないことを決める。
大抵のマンションで「共用部分と付属施設は用法（用方）に従って使用しなければ
ならない」と規約なり細則に定めているのは、そういう理由なのである。いわば、
法律の「抜け穴」をふさぐってことだね。

[15652: 15536です]

>>15634 検討板ユーザーさん

>>訂正。意見を書く必要はないのではなく、質疑全てを書く必要はない。
>>総会は議論をする場ではない、というのは質疑をしないという意味ではなく、
>>議案そのものの是非を問う場。という方が分かりやすいかな。なので当然
>>どのような検討がなされたのか質問するべきだし、要望があれば伝えるべきだよ。

ありがとうございます！！
「議案そのもの＝理事会案」について問う場、ということですね。
その範囲内であるならば、「要望」を伝えることも構わない、と。
これは非常に参考になります！！


>>ただ、議案の決議事項そのものを変えて決を取るのはタブー。議決権行使書を
>>使った人はその決議事項に対して賛成している訳だから。例外はあるけどね。
>>工事仕様が変わらず金額が安くなるとか、意味が変わらない範囲での誤字とか。

議案の決議事項を変えて決を取ることは、ないと思います（笑）
採決で賛否を問うための「根拠」となるべき質問や意見を出すだけでしょう。
たとえ代案を出しても、すぐその代案で決を取れなんてことにはならない筈。
その代案の妥当性を示すことで、返す刀で理事会案を否決に導く、っていうのが、議論だと思います。

さて、お示しになられた「例外」についてですが、

工事仕様が変わらず金額が安くなるというのは、これも「代案」ですよね？
その場合、手続きとしては、理事会案で採決を取った上で、代案（安くなる案）を審議するということでは？
「安くなる＝相見積」的なことになるでしょうから、発注予定の会社、業者も変わるわけでしょ？
なので、すぐに「じゃあ、安い方の案で決議を」とは、なりにくいのでは？

それは本来、臨時総会を開催し直すことになるんでしょうが、着工時期の兼ね合いもあり、理事会案を採決した直後に、同じ総会の場で「審議する」ということもありうる、という感じではないしょうか。

ただし、その安くなる代案を示された後、総会出席者は理事会案を満場一致で否決したとして、議決権行使書は圧倒的多数が理事会案に賛成だったとすると、どうなるんでしょう？

「議決権行使書を出した人が無視されることになるかもしれない」というのが、このところずっと問題視されてきたことだと思います。

ただ、その人達も、「もし出席できていたら」安くて妥当性のある工事案を見て、議決権行使書の時とは意見が変わる可能性は高いですよね。なので、議決権行使書に賛成が多くて、総会では安くできるという代案に気持ちが流れて反対が圧倒的多数となった事実を踏まえて、議長の判断で「再審議」っていう感じでしょうか？
つまり、議決権の個数からは否決にはならなかったけれど、再審議。

なんだか、自分の「３章」を先取りして書いてしまってる傾向が（汗）
改めて３章を投稿した際、「既出じゃん」とか言わないでくださいね～。


>>→今年から始まったマンション管理適正評価制度により中古マンションは評価されるようになるよ。
下記かマンション管理業協会のHPで詳細は確認できるよ。
http://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/

ありがとうございます！！　早速見てみたいと思います。

[15653: 15536です]

>>15633 鎌倉ポチさん

ポチさん、初めまして、かな？
「その顔で」って、見たことあるんですかあ？　爆！！

もし、見たことあるんだったら、盗撮とか個人情報保護法違反だとか、その他もろもろありますが、まあ、Kサツさんとかなら刑事訴訟法改正つうか盗聴法改正で電磁的なナンチャラでエトセトラすることもできるのかなあ？
あ、ポチさんってそういう意味？　鎌倉？　神奈川県警さんですかあ？　・・・・アホなこと書いてごめんなさい。

なんつっても自分、「邪推癖」がありますんで、↑そこんとこは割り引いておくんねぇい（笑）

とか、こういうレスばかり書いていると、スレの流れの邪魔になってもいけないので、ここからは自粛させて頂きます。
現状、スレ主さんが投げかけた別の話題で対話も活発になっているようですからね。

レスがあると、つい、サービス精神を出してしまうんだが、それが邪推癖に次ぐ、自分の欠点その２かな。

[15654: 匿名さん]

つまり、「共用部分だから私物を置いてはならない」とはストレートにはいかないのだ。
法律は「共用廊下に私物を置くな」とは言っていないのだから、規約細則総会決議で
マンションの独自ルールを明確に必要があるわけだな。

[15655: 15536＠みずすましです]

>>15621 マンション検討中さん
>>15625 マンション検討中さん

15536@みずすまし

スレ主さんのなりすましという話は、実はよくわからないんです。
過去スレから読み直す時間もありません。

なりすましだという情報が本当なのかどうかも、わかりません（笑）
自分、おちょくられてる？みたいにも思ったし…。
あるいは、本当に、本当にそういうことがあったということは、考えられなくもないかもなあくらいは思ったです。

例えば、２chがいきなり乗っ取られたみたいな状況になって、その後も5chと競合状態のまま続いていることなどを考えると、あり得ないことではないんでしょう。

それでも、マンションコミュニティさんって、マンション業界の会社でしょう？
スレ主の中途変更ではなく「なりすまし」って、会社的にはどう対処してらしたんだろうか、とか、
常連さん達は、どう思って、どうなさったのだろうか、とか、
その後も続いているこのスレって、じゃあ、何なの？とか、
疑問は尽きません。

保留しときます。

ただね、ここに話題を提供して、情報をコツコツ書き込んで、色々な人がそれに反応して質疑応答や意見交換、事例紹介などがあったりする中で、自分も質問して、それに答えてくれた人は実在するわけですよ。

たとえ、それがなりすましであろうとも、自分にとっては「スレ主さん」なわけなんですね。

だから、今後も、自分としては「そのスレ主さん」との対話から始まった流れを念頭に、書いていくつもりです。

つまり、「なりすましだったから無効」とは、ならないよってことでオケー？

みずすましの言葉、聞こえてる？

聞こえなきゃ、でっかいアンプやサウンドシステム担いでくるからよろしくだよ（笑）

[15656: 15536＠訂正]

>>15655　（自己レスです。）


>>でっかいアンプやサウンドシステム担いでくるからよろしくだよ（笑）

間違い。担げねぇ。デカ過ぎるわ。「トラックに載せて」の間違いだ（笑）
共用部分の廊下なんぞに置きはしないから、安心してくれ。

今夜はここまで。
レスその他、また明日～♪

[15657: 検討板ユーザーさん]

>>15652 15536ですさん
>工事仕様が変わらず金額が安くなるというのは、これも「代案」ですよね？
>その場合、手続きとしては、理事会案で採決を取った上で、代案（安くなる案）を審議するということでは？
→言葉足らずで誤解を与えてしまったみたいで…。単純値引きが総会の場で行われた場合のこと。施工業者も仕様も変わらず金額だけが安くなる場合。
業者が異なる場合は総会のやり直しだね。この時、議決権行使書だけで賛成多数であれば議長の腕の見せどころ！決を取らず議案を議案を取り下げるのかな（笑）
通常、議決権行使が委任状+出席を上回る事はないので議長が否決に回ればいいのだけど。

[15658: 24時間ぽち]

>>15656 15536＠訂正さん
ほー

[15659: 15536です]

>>15657 検討板ユーザーさん

おはようございます！！


>>単純値引きが総会の場で行われた場合のこと。
>>施工業者も仕様も変わらず金額だけが安くなる場合。

これは、もう私の圧倒的経験不足による誤読だと思いますっ。すみません！！
「単純値引きが総会の場で行われるというケース」があることがピンと来るほど、工事に関する決議の場面、というか、工事自体に出会ったことがないもので…。

同じ施工業者さんが、総会で「理事会案の時点よりも、お値引き出来ることになりました」って申し出てくれるってことですか？（実はまだよくわかってない。）部材の仕入れとかその他諸々の条件で、議案書に添付された見積書より安くなることもあるってことですか？

>>業者が異なる場合は総会のやり直しだね。
>>この時、議決権行使書だけで賛成多数であれば議長の腕の見せどころ！
>>決を取らず議案を議案を取り下げるのかな（笑）

こういう場面、遭遇してみたいですなあ。やっぱり経験って大事ですね。

>>通常、議決権行使が委任状+出席を上回る事はないので議長が否決に回ればいいのだけど。

そうすれば、委任状の分は全て否決になりますね＞議長に一任

まだまだ学ぶこと多いなあ。本当に、いつもいつもご返信ありがとうございます！！

[15660: 15536です]

>>15643 eマンションさん

昨日の返信で、以下について書けずに失礼しました。
確認してからと思っていたのです。


>>区分所有法、管理規約では総会議事録は理事長、管理者が作成する。
>>議事録に署名するのは作成者と証人ふたり。
>>証人ふたりの署名は効力要件ではありません。

①区分所有法では、総会議事録は、議長もしくは管理者が作成、ですよね？
それで標準管理規約では、議長は理事長が務める、ということで二つ合わせると「理事長、管理者が作成」ってことですね？
②「管理者」は理事長がなることが多いわけですが、決議により区分所有者以外を管理者とすることも出来、そういう第三者に管理者をお願いしてもいいんですよね？

ちなみに、これは通常は管理会社のことを意味しないですね。
管理会社は管理委託された業務を行なっているだけだから、「管理者」として任命されているわけではありません。

ところが、理事会が存在せず、総会だけという管理組合が第三者として管理会社を管理者として指名するということがあるんだそうですね。（うちのように低レベルでも、理事会がある場合はあくまで理事長が管理者ですが。）
第三者管理方式っていうそうですね？　そういうマンション、増えてるらしいです。ちょっとびっくりしました。

まあ、その場合は、管理会社が議事録案ではなくて議事録そのものを作成することもあるワケですね。

③「議事録署名人は作成者と証人ふたり」については、お書きになられた通りだと思います。
④最終行、証人ふたりの署名は効力要件では「ない」？　これは違うでしょう。「あり」です。
区分所有法で定められてるんですから。

つまり、議長以外の議事録署名人ふたりの署名捺印がない議事録は正規の議事録としての有効性はないということではないでしょうか。

自分の発言で、管理会社が勝手に議事録を作ってしまい、議事録署名人はただ署名捺印するだけだというようなことを、なんとな～くですが、「いやいや、管理会社が作成することだって出来るんだぞ、議事録署名人ふたりなんて、効力要件じゃないんだからどうだっていいんだぞ」ってミスリードなさってるような気がしてしまうのは、朝から「邪推癖」全開で失礼いたしました。まだ寝ぼけてるのかも（ういんく）

[15661: 15536です]

>>15634 検討板ユーザーさん
>>15657 検討板ユーザーさん

マンション管理適正評価制度について、ご紹介頂いたマンション管理業協会のHPをざっとですが見てみました。クオリティを高めるように、よく考えられた制度だと思いました。

ところで、合わせて色々検索してたら、廣田信子さんというマンション管理士さんのブログを見つけたんですが、

8/19日経新聞の「理事会なしマンション増加」という記事の紹介があり、都心の新築の分譲マンションとかは、すでに最初から理事会なしで第三者管理方式になっているところも多くなってるそうですね。
廣田さんがいくつか関連するブログ記事を書かれていたのですが、ざっくりまとめると、

真っ当な管理会社が「管理者」となる「第三者管理方式（総会だけで理事会なし）」にすれば、「適正評価」の点数も高くなるということが書かれており、また、楽々管理したいっていう意向の中古マンションも増え、小規模マンションは圧倒的に理事のなり手、理事長のなり手がなくなっており、当然、この方向に乗っていきそうだと。さらに自主管理のマンションでさえ、そういう声が上がりつつあるんだとか。
それで、大手の管理会社がすでにこういう方向に動いているという話もありました。

廣田さん自身は、自分達で、みんなで管理する方向性を模索して欲しいお気持ちのようでしたが。

https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12766105988.html
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12766621259.html
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12767642837.html

など。

このこともあり、先ほど、15643さん宛の「15660」でも第三者管理方式のことに触れたんですけどね。

ふと。国→マンション管理業協会なのか、矢印が逆なのかわからないですが、そういうトレンドを作ろうとしているように思いました。それがこの制度として顕在化しているような気もし。築年数UP、高齢化、災害多発時代、パンデミック…これまでの管理の見直し…といった社会状況からでしょうか。

自分の望んでるような方向とは違う方に進んでるような気がする・・・・。
コミュニケーションによる合意形成より、システム化された社会の仕組みが上位に来てしまうというか。

なので、うちの管理会社が、将来そうなることを見越して、すでにうちのような小規模の低レベル理事会は管理会社主導にしてしまっているのかな、とか？　議事録の文字数制限とシステムの整備までしてる？？（ストレージの容量のせいなのか何なのかわからんけど）　やっぱまだ頭が寝てるのか自分・・。

[15662: 匿名さん]

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

[15663: 匿名さん]

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

[15664: 匿名さん]

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[15665: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正は、やさしいと思っている方が
おられると思いますが、やってみると何から手をつけたらいいのか
分からないものです。

[15666: 評判気になるさん]

総会議事録を理事長が作成して証人が署名を拒否した場合、理事長は議事録を作成したことになるかならないか？
なるに決まってますよ。罰則もありますからね。
証人が嫌がらせで署名しないこともありえますから。

[15667: 匿名さん]

1.　エクセルで、印刷設定をA3サイズにする。
2.　左の列に標準管理規約、真ん中に現行管理規約、右側に改正管理規約の条文を入力する。
　　各規約の条文は、同じ行になるよう調整する。
3.　説明会を５・6回開いて、全条文を説明検討する。
4.　決定した規約改正案を総会に上程し、３/４の承認を得る。
以上です。
簡単です。
時間はかかります。
蛇足、私は改定管理規約を、規約集として、細則・各種申し込み書等と一緒に、４０袋のクリアファイルに入れて、全区分所有者に配布しました。（８０ページ入ります）
こうしておけば、後日規約が改正されたり、細則が出来たりしても、簡単に差し替え出来ます。
管理規約を製本したりして、小さくまとめると、ほとんどの人が無くします。
後日改正・追加された規約・細則などは、あっという間に散逸します。
４０袋・A4サイズのクリアファイルは結構デカいので、なくなりません。

[15668: ご近所さん]

>>15667 匿名さん
自己満足人間の時代遅れ思考。
迷惑してると思うよ。

[15669: 匿名さん]

全面改正が必要なマンションはほとんどない。
昭和時代に建った団地型マンションで当時の標準規約（今の単棟型規約）を
そのまま使っているマンションが団地型規約に手直しすることはいいことだが、
単棟型規約で団地に適用できない条文だけ覚えておいて、その時は法律の条文に
従えば問題ない。

[15670: 匿名さん]

法律の素人が規約改正すると、家族が同時にエレベーターに乗るのは3人までとか、専有部分内の火災報知機は規約共用部分で登記しなければ第三者に対抗できないとか、ワケわからん条項を入れるから気をつけたほうがいいですね

[15671: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[15672: 匿名さん]

では、次は共用部の保尊行為についてです

[15673: 15536です]

>>15666 評判気になるさん

ばんわ～。これ、自分へのレスですよね？（>>15660）

議事録署名人以外の総会出席者に、改めて議事録署名人になることを依頼して、議事録の内容の妥当性を担保するとか、そのために臨時総会を開くとかはダメなんですか？？

また、書面での議事録の他に、録音媒体が残っていれば、それを添付しつつ、空欄になっている議事録署名欄の下に、但し書きをつけておくというのはどうなんでしょうか？？　これからは、スマフォも出席させましょう（笑）（録音媒体）

で。

嫌がらせであろうが何であろうが、それは区分所有法と管理規約に基づき「議事録が完成に至っていない」ということでしょ？
その段階で、総会の内容において法的な問題が生じ、法的機関に議事録見せろやってことになり、「できてねーじゃん！」＝過料があった場合は、それは仕方ないんじゃないですか？

管理組合内もしくは理事会内（議事録署名人は役員が指名されることが多いから）における内輪揉め（嫌がらせが発生するようなこと）に対し、法は待ってくれるんでしょうかね？？

まあ、弁護士に相談して、何らかの対処をしてもらう方法はあるかもしれないですが。

自分、「邪推癖」があるので、もっと変なことを考えてしまいました（笑）

ケース１：
・議長（理事長）の独裁で、恣意的な議事録が作成された。
・議事録署名人が不服を唱え、2人とも署名捺印を拒否した。
・それを議長（理事長）が「嫌がらせだ！」と騒いで、議事録の有効性を主張した。

そこから先の展開は、他の組合員が理事長に対してどういうスタンスを取っているかによるでしょう。
政治です。真っ当な組合員は、署名捺印を拒否した側につくだろうから、一致団結して法的措置を取るしかないんじゃないかな？


ケース２：
・議長（理事長）の独裁で、恣意的な議事録が作成された。
・議事録署名人が、もっともらしい理由をつけて（忌引きで実家に帰ります、病に倒れました等々）なし崩し的にズルズルと2人とも署名捺印をしないままでいる。
・それを議長（理事長）が「形骸化だ！」等々と愚痴って、渋々っていう顔をしながら議事録の有効性を主張した。
・オチとしては、実は議事録署名人も理事長とグルだった。

「議事録署名人も、よんどころのない事情だからしょうがないよね？」と、役員も組合員も諦めて受け止める。
その後、議事録署名人が署名せず、議長（理事長）だけが署名捺印した議事録が回を重ねるごとに増えていく。
気がついた頃には、作成者＝議長（理事長）のみの議事録が当たり前になってしまった。
その時点で、パーペキに理事長独裁政権が成立してしまっている。
そして、議事録署名人不在でも、議長（理事長）が作成していたらそれでよし、みたいなことに、マンション内の空気が固定されていく・・・・・あらら～。

やっぱ、ダメだと思うんですけど。ちゃんと議事録署名人が署名捺印しないと。

[15674: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

[15675: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[15676: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[15677: 15536です]

追記です。

>>15666 評判気になるさん

議長（理事長）が作成した議事録に、嫌がらせで署名捺印しない組合員がいた場合どうするか、という想定でしたが、そういう嫌がらせをするような組合員（大抵は役員でしょうが）に議長（理事長）は議事録署名人になるよう指名することは、あり得るのでしょうか？
元々対立派閥の人間に、あらかじめ総会開催宣言時に議事録署名人を指名するということはあり得るのか？
他に出席組合員が1人もおらず、委任状や議決権行使書ばかりだったら仕方ないとしても。

もし、たまたま総会の席上で意見が割れて、場が大荒れに荒れ、議事録署名拒否をすることで何としてでも決議を無効化しようという動きが出た、というようなことはあるものでしょうか？

いやいや、決議は有効なんですよ。有効じゃないのは未完成の議事録だけだと思います。…ちなみに、私見です（笑）

法律の専門家の方、お知恵を拝借したく。よろしくです！！

[15678: 口コミ知りたいさん]

>>15677 15536ですさん

裁判してみないとわからないんですけど
議事録に証人の署名がない場合、
無効だと考えるとこれは大変ですねw

[15679: 15536です]

>>15678 口コミ知りたいさん

レスをありがとうございます！！

>> 裁判してみないとわからないんですけど
>> 議事録に証人の署名がない場合、
>> 無効だと考えるとこれは大変ですねw

大変ですよ。大変でしょ？
そのくらい重みがあることだと思いますよ？
その重みを受け止めて、議事録署名人は役割を果たさないといけないんじゃないですかね？

ただ、これは全て自動的に「無効」となるかどうか、そこまでは自分は判断できません。
裁判になってみないとわからないこともあるでしょう。
裁判で議事録の内容が有効だという判決が下されることもあるやもしれません。

ってことは、裁判にならなければ、署名捺印なしのまま、スルーされてしまうという可能性もありなのでしょうかね？
そのことの方が、実はよっぽど怖いと思いますが。

おそらく、そういう形で放置されている議事録が、この国にはゴマンとあるんじゃないかと思うと、ゾッとしなくないですか？

一応、自分のスタンスは以下の通りです。
間違いがあるならば、恐れ入りますがご指摘願います。

議事録署名人が署名していないとは言え、議事録を作成していないというわけではない。作成はしている。
ただし、正規の手順（議事録署名人の署名捺印）が済んでおらず未完成とみなされる。
議事録として作成された文章の記述が正確であるかどうかを保証する筈の証人2人の署名捺印がないということで、記述の法的な根拠は薄くなる、もしくは、根拠がなくなる。
議事録を証拠として必要とするような裁判が、別途、生じた際、この議事録では効力は見込めない可能性が出てくる。
また、議事録署名人や、その他の組合員が「虚偽の記載だ」と主張し、法的措置を取った場合、議長（理事長）が主張したことが裁判で正当なものだと認められなければ議事録は無効で、虚偽だということで、過料となるのでは？
とは言え、議長（理事長）の主張が認められれば処罰なし＝過料なし、でしょう。

あとは、法律の専門家、あるいは、法律に明るい方に回答をお願いしたいと思います。
自分にはそこまで答えられるだけの知識がありませんので、この辺で。あしからず。

[15680: 15536です]

スレ主様、

すみません。まとめの第３章だけ投稿するつもりが、皆様から頂いたレスに返信する際、派生的に議事録の話がツボってしまい、自分から膨らませてしまいました。
それでまとめの投稿が遅れております。
ただ、このまま議事録からさらに別の話題へと展開させる意図はないです。
そろそろ軌道修正し、まとめの推敲に集中したいと思います。

皆様、

いつも丁寧な返信を下さり、自分を構ってくださり、本当にありがとうございます。
今日、自分が返信したことへのレスもおありかと存じますが、それに対してのこちらからの返信は、少し遅れるかもしれません。
これまでは、まずは頂いた返信を優先し、レスを書いていたのですが、スレ主様に自分から約束したことを果たすため、ここからは、まとめの投稿を優先します。
誠に勝手ながら、こちらからのレスは気長にお待ちください。よろしくお願いします。

今夜は、まずは寝ます（笑）おやすみなさい。

[15681: 匿名さん]

>>15540 匿名さん
>議決権行使書で賛否をした者の意見
↑その貴重な意見が管理会社で改竄されている事実を知らないアホ。

[15682: 匿名さん]

>>15679 15536ですさん
枝葉の議論に終始し、何が言いたいのか見えてこない。
少し頭の中を整理し、議論の主題を明確にし、発表されてはいかがですか。
意見を集約すると、
①　2名の署名捺印がないと議事録としての信用性がない。
裏を返すと、2名の署名捺印さえあれば議事録として信用できるのかな？
その2名がグルだと、①の説明は説得力に乏しいし正当性を持たなくなる。
例え、議事録が虚構であっても、そのことで何か組合員に被害でも及ぶの？
肝心なことは、議事録が虚構か虚構でないかではなく、その議事録によって組合員が被害を受けたかどうかで判断すべきです。
つまらない議論に終始する＞＞15536さん、昔のSKYさんを想像させますね。
結局、SKYさんは成りすましでしたよ。
「まとめの投稿」期待してますよ。

[15683: 匿名さん]

>>15538 匿名さん
＞もし、総会で議論して議案の内容が変わった場合、議決権行使書で賛否をした者の意見が無視されることになります。
何が言いたいの？
例え議案の内容が変わろうが、その総会において議案にない議題が議決できる方法でもあるの？
＞総会の提案議案の内容を総会で変更することはできないのです。
当たり前じゃないの？
誰か変更できるとでも言っているのかな？
＞その議案は保留として
支離滅裂だね。
それこそ、
＞議決権行使書で賛否をした者の意見が無視されることになります。
頭の中を整理してね。

[15684: 口コミ知りたいさん]

屁理屈の総会対策でしょう。議論と言っても実際には怒号が飛び交うことが多いからねー。

[15685: 匿名さん]

>>15684 口コミ知りたいさん
＞怒号が飛び交う
反対意見だから当然じゃないの？

[15686: 匿名さん]

参照文献
実際に総会に出席することが必要な最小人数は１人（議長）です。区分所有法等では、議長及び区分所有者２名が議事録に署名押印することが必要とされていますが（区分所有法４２条３項、標準管理規約４９条２項）、実際の出席者が１人の場合には、その者のみが署名押印すれば足りるものと解されています（稻本洋之助・鎌野邦樹著『コンメンタールマンション区分所有法（第３版）』２４０頁（日本評論社、２０１５年））。

[15687: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[15688: 24時間ポチ]

>>15687 匿名さん
がちょーん

[15689: 匿名さん]

俺も学生時代に稲本先生の本で民法勉強したぜ

[15690: 周辺住民さん]

稲本先生の本を使っている教授の授業を受けたということは
大した大学ではないね。普通は、その本の執筆者が授業を行うから。

[15691: 15536です]

皆様、ご返信ありがとうございます。
昨夜、申し上げた通り、レスは遅れますが、皆様からの言葉は、いえ、このスレッドの全てのご発言は読ませて頂いてますよ、ということはお伝えしておきます。勉強になるスレなんで。

また「頭の中を整理して」というご示唆、ご鞭撻を何度か頂きましたので、心掛けたいと思います。ありがとうございました！！

併せて申し上げますが、

私が書いているのは、15536以降、自分が関わったレスと投稿の流れ全てを踏まえての言葉です。（だからハンドルを固定したのです。）

一つだけ私の発言を取り上げて、それについて疑義を呈されても、あまり意味がないことも、まあ、あるかと思います。レスされた対象の私の発言が、誰に対しての、それまでのどの対話のまとまりに対しての私からのレスか、既知事項は何か、といったことを把握なさってからご返信くださいまし。

私も一生懸命に頑張って頭の中を整理しますが、レスをされてる皆様も、改めて、この「流れ」を読み返された上で、私の真意、本意を見切った上で、それでも、「お前なあ・・・」ということは、是非是非レスを頂けることを希望いたします！！（甘えっ子）

では、また～（ウインク）

[15692: 周辺住民さん]

　今までのマンションの会計については、１）原則方式　２）収納代行方式　３）支払一任代行方式
の３つのどれかで運営されてきました。
　しかし、平成２２年５月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。

　自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
　管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。

　そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。
　自分たちの貴重な財産は、自分達で守らなければなりません。
収支報告書は毎月交付されていますか。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[15693: 周辺住民さん]

　従来の方式の採用シェア
　　 原則方式　 ２９．１％
収納代行方式 ２３．０％
支払一任代行方式 ４７．９％

[15694: 周辺住民さん]

　 ＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納口座の通帳と印鑑は管理会社保管。

[15695: 周辺住民さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[15696: eマンションさん]

インガスンガスン

[15697: デベにお勤めさん]

>>15696 eマンションさん

>>インガスンガスン
↑一万円でバイバイだろw

[15698: 匿名さん]

>>15692 周辺住民さん
合人社だけど、印鑑の必要のないネットバンキングで勝手に管理組合の預金通帳から出納しています。
それも、担当支店を広島の本社に近い銀行に移しています。
これって違法行為じゃないのかな。

[15699: 匿名さん]

>>15698さん
管理組合の預金をおろすのに理事長とかの印鑑をもらわなくて
おろしてはだめでしょう。
違法以外のなにものでもないでしょう。

[15700: 評判気になるさん]

ネット銀行は振り込みにワンタイムパスワードがいるんですよ。
名義人の理事長が教えないと何もできません。

[15701: 匿名さん]

15698さんは、勝手に預金通帳から出納を行っていると
いっていますよね。
パスワードを教えてもらって、使ってもいいと許可を得ているのか
それとも理事長が無知なのかですね。

[15702: 匿名さん]

>>15700 評判気になるさん
そのパスワードも合人社が管理していて通帳は組合にとっては闇の中。
理事長は合人社にまるめこまれて、すべて合人社任せにしている。
事の重大さに気づいていない。

[15703: 匿名さん]

犯罪が摘発される前に手を打っておく必要があります。
大きな問題になりますよ。

[15704: 匿名さん]

管理業者が「イまたはロの方法」により修繕積立金等金銭を管理する場合、有効な保証契約を締結していれば、収納口座の通帳と印鑑の同時保管は認められている。

[15705: 匿名さん]

>>15704 匿名さん
合人社の件は保管口座の話です。
その件についての意見をお願いします。

[15706: 匿名さん]

>>15691 15536ですさん
チンプンカンプン？

[15707: 24時間ポチ]

>>15691 15536ですさん
察しの悪い私どもの為にも分かりやすく要約し、問題点を箇条書きして番号別で質疑回答されてはどうですか。
自己満足のレスでは問題解決にはならないと思いますが。
文章からは多分に作為的な面やナルシズムが見受けられます。
自己満足自己解決が目的であるなら、それ以上は申し上げることなございません。
お好きなように。

[15708: 通りがかりさん]

>>15705 匿名さん

保管口座に出納はないよ。あほ

[15709: 匿名さん]

>>15707 24時間ポチさん
　　　　　　↑他スレで通報されたあほ

[15710: 匿名さん]

保管口座を収納口座みたいに出納業務をすることはないですね。
保管口座を取り崩すには、総会の普通決議が必要となりますので、
理事長や会計担当の押印で簡単に預金がおろせるものではありません。

[15711: 匿名さん]

>>15708 通りがかりさん
おまえは合人社のポチか？あほ

[15712: マンション検討中さん]

24時間ポチの正体
https://www.meguminity.com/%E4%BB%A3%E8%A1%A8%E3%83%97%E3%83%AD%E3%83%...
https://maasg.pro/corporation

[15713: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

[15714: 匿名さん]

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[15715: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[15716: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[15717: 匿名さん]

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

[15718: 匿名さん]

管理組合が広報をする場合、生活の知恵等を一緒に
掲載すると読まれますし、保管もしてくれます。

[15719: 匿名さん]

その生活の知恵はどこで調べればいいかということだが
それは自分で検索して調べなさい。

[15720: 匿名さん]

議決権等の４分の３以上の同意が必要
議決権等の５分の４以上の同意が必要



　　　建物が政令で定める災害により滅失し、又は取り壊し決議に基づき取壊しをする場合
　　　取り壊し決議 　　 床面積の５分の４以上の同意が必要
　　　敷地売却決議 　　 敷地の５分の４以上の同意が必要

＜狙い＞
　　大破した建物が危険な状態で放置されるのを防ぐため。
　　建物を再建せず、土地を売って分配して生活再建をすすめやすくするため。

＜その他＞
　　　＊被災後の改修費用の支援制度（被災者生活再建支援制度）
　　　＊半壊以上で１５０万から３００万の支給が行われます。（基礎支援金と加算支援金）
　　　　　半壊とは、２０％～３０％の損壊又は建物の主要部分の経済的被害が２０％～
　　　　　４０％未満をいう。

　　＊地震保険について
　　　　　免責・・・６．２兆円超の災害の場合は、支払われなくなる。
　　　　　液状化の場合は、今までは保険はおりなかったが、東日本大震災に遡って適用
　　されることになりました。
　　　　　保険は全損・半損であり、全壊・半壊との基準が違う。

[15721: 匿名さん]

いろんなマンションに関する情報の提供をしてください。

[15722: 匿名さん]

>>15715 匿名さん

＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合
　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り3％です。
【各期間における法定利率】
　　　　　○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
　　　　　○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
　　　３）駐車場、駐輪場及びバイク置き場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　

[15723: 匿名さん]

原則として、当事者間で自由に定めることができますが、賃貸人が事業者で賃借人が一般消費者（個人）である場合、消費者契約法が適用され、１４．６％を超える部分は無効となります。

[15724: 匿名さん]

つまり、賃貸借契約において消費者契約法が適用される場合、滞納家賃等に関する遅延損害金の利率について、年１４．６％を超える数字を定めていると、１４．６％を超える部分は無効となってしまいます。

[15725: 匿名さん]

昨今の低金利の状況を踏まえて、法定利率は引き下げられることとなりました。

改正民法においては、利息が生じた最初の時点における法定利率によると規定され（民法４０４条１項）、法定利率は年３パーセントとされました（民法４０４条２項）。

法定利率は、３年を１期とし、１期ごとに変動するものとされました（改正民法４０４条２項）。

[15726: 匿名さん]

滞納金の利息の勉強もしておく必要はあるね。
但し、滞納金があっても、利息までは取らないことが多いんじゃないかな。

[15727: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[15728: 匿名さん]

専有部分の枝管の更新工事も管理組合として
考えておく必要があります。

[15729: 匿名さん]

この期に及んで、まだ専有部分の配管の更新工事は
管理組合としてやるのではなく、各区分所有者がやるべき
だという者はいないでしょう。

[15730: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，５００円～２，５００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[15731: 匿名さん]

マンションの各種点検費や委託管理費、管理費の支出内容の
相場が大体は理解できたと思います。

[15732: 匿名さん]

自分のマンションの価格と相場との比較表を
作ってみるとおもしろいですよ。

[15733: 匿名さん]

大規模修繕工事費が高騰してて大変だね。
一体いつになったら下がるのか。

[15734: デベにお勤めさん]

駐車場が全戸分確保されているマンションの場合、
駐車場使用料を一定期間滞納すると管理組合から
使用契約を解除されますが、法律の規定に従って
駐車場そのものは使い続けることができます。
その場合は、空いている区画（誰も使っていない
区画）を管理組合に教えてもらってください。

[15735: 匿名さん]

駐車場の使用料を払わなければ仕様を解除するという
規約があれば使用禁止にすればいいでしょう。
法律では使い続けることができるといっていますが、
そんな法律あるんですか。
管理組合が提訴すればいいんですよ。
駐車場使用料もはらえないような住民が弁護士を立てて
争うことはしないでしょう。

[15736: 匿名さん]

駐車場が全戸分確保されているマンションの場合、各組合員は１台ずつ駐車場を使用することができる（民法２４９条、２５０条）。このようなマンションでは駐車場使用契約で「駐車場使用料」という表現を用いていても、実質は駐車区画指定料（特定の駐車区画の専用使用を管理組合が約束してくれることに対する対価）なので、それを払わない組合員は空いている駐車区画を自分で見つけて駐車すればいいだけであって、駐車場の使用ができないわけではない。全戸分確保されているマンションで１人１台を守る限り、必ずどこかに空き区画ができるからだ。

[15737: 匿名さん]

駐車場が少ないマンションは満車状態で空き区画が発生しないので、組合員は駐車場使用契約を結ばないと駐車することができない。標準管理規約のコメントでも「この条文（使用契約によって駐車場を使わせること）は駐車場が少ないマンションを念頭に置いています」と説明している。つまり、「駐車場にゆとりがあるマンションでは使用契約を結ばないで駐車場を使って構いません（もちろん、管理組合と契約を締結して特定の駐車区画を自分専用にしてもらっても構わない）」ということになる。

[15738: 名無しさん]

>>15736 匿名さん

駐車場利用細則という特約が優先することを知らないアホ。
区分所有者は管理規約、利用細則に同意してマンションを買っている。

[15739: 匿名さん]

>>15737 匿名さん
ほー

[15740: 匿名さん]

>>15738 名無しさん
ﾌﾟｯ

[15741: 匿名さん]

>>15736さん
全戸１台分が確保されているマンションの場合、車を使用しない
住民の駐車場は他の住民に貸すことができるんですか。
その収入は誰のものになるんですか。賃貸者ですか。それとも組合ですか。

[15742: 匿名さん]

>>15736さん
区分所有法の任意規定である規約や細則は法に優先するということは
ご存知ですか。

[15743: 匿名さん]

>>15741さん
民法２４９条が認めているのは共有物の「使用権」であって「収益権」ではありません。
>>15742さん
「区分所有法の任意規定である規約や細則」とは？私には分かりません。

[15744: 匿名さん]

>>15742 匿名さん
ﾌﾟｯ

[15745: 匿名さん]

>>15742さん
区分所有法には任意規定と強行規定とがあり、強行規定は管理規約で
規定することはできないとなっています。
例えば、特別決議の規定を変更するとかです。
任意規定は、例えば普通決議の承認決議を区分所有者並びに議決権と
なっているのを議決権だけでいいという規約を規定することですが、
この規約は法に優先することになります。
これが任意規定です。

[15746: 匿名さん]

>>15742 匿名さん

駐車場の使用に関する区分所有法の任意規定とは、第何条に規定されているのでしょうか？

[15747: 匿名さん]

>>15746さん
駐車場の使用に関する任意規定というのではなく、もっとおおまかな
範囲での規定だったと思いますが、それを調べる時間はありません。
区分所有法は条数が少ないので読まれると判ると思います。

[15748: 匿名さん]

標準管理規約のコメントも読まれるといいと思います。

[15749: 匿名さん]

>>15746さん
区分所有法には、任意規定と強行規定があるのはご存知ですよね。

[15750: ご近所さん]

お互い素人なんだから思いやりを大切に