「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15641: 匿名さん]

>>15638さん
ゆうことは→いうことはです。
教えてもらってよかったですね。会社等で恥をかいては学が
ないとばかにされますからね。

[15642: eマンションさん]

>>15637 ご近所さん
　　　　　　↑分譲マンションで廊下に私物を置かない使用細則があるのを知らないアホ

[15643: eマンションさん]

>>15634 検討板ユーザーさん

掲示板では長文は読まれないんだよ。
区分所有法、管理規約では総会議事録は理事長、管理者が作成する。
議事録に署名するのは作成者と証人ふたり。
証人ふたりの署名は効力要件ではありません。

[15644: 匿名さん]

安いマンションは建基法ギリギリの設計なので廊下に私物を置ける余裕などない
したがって、廊下に私物を置かないというルールが作られる

[15645: 評判気になるさん]

>>15644 匿名さん
　　　　↑廊下が共用部であることを知らないアホ

[15646: 15536です]

>>15643 eマンションさん

こんばんは～。横から失礼します。
掲示板では長文は読まれないとのことですが、スレ主さんも、よく長文を投下されていらっしゃいますが？

え？　スレ主さんはなりすまし？？　それ、本当ですかあ？（笑）＞別の方へのレスが混じってしまってすみません。

[15647: 15536です]

自分、名前間違ってました。1100番もずれてましたね、ごめんなさい。

>>15634 検討板ユーザーさん

またもやきっちりとレスを頂戴し、恐縮です。喜んで拝読しました！！


>>→これに関しては署名人が役割を認識するしかないのかなと思う。
>>訂正を受付けにくい形で迫る担当者にも問題はあるけれど、成人が署名と捺印しかも
>>3人もするわけなのでその意味は理解して然るべきかな。法的には分からないけど。

おっしゃる通りですね。＞成人、役割の認識
おそらく、うちのメ○ラ判上等な署名人の方々は、議事録を形式的なものと勘違いしている気がします。
「こういう会議がありました」ということを認めるだけだとでも思っているのではないか、と。
長年それでやってきてしまった以上、認識を改めて貰うのは結構大変かも…。
間違ったこと書くと、罰金だぞ～？くらいのこと言ってしまおうかな？

区分所有法第71条では、虚偽の記載は罰金２０万以下の過料とありますよね。
それについてある弁護士事務所が書いてますが、

>>ちなみに、過料とは、刑罰ではありません。過料の制裁を科する手続きは、
>>刑事訴訟法の適用はなく、非訟事件手続法の規定が適用されます。

８　総会（集会）議事録の虚偽記載に関する罰則手続｜EMG総合法律事務所
http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_IV-8.html

ですが、そうすると、作成した会社の担当者は逃げ切り、署名人だけが対象となるのか？　そう考えると、なんか、複雑な気持ちになり、いまだに実行しておりません。

次の総会まで、結構時間がある筈だから（何か臨時総会でもない限り）策を練りたいと思います！！


一旦、ここで切りますね。

長文を見咎める投稿を他の人がしているんで、全部、いっぺんに書かない方が、もし、次のレスを頂くことがあった場合でも、15634さんに長文レスを書かせてしまうようなご負担を強いないで済むかな、と。

でも、結局、いくつもの発言で、自分がレスを続けるのは変わらないんで、あいすみませんです。

[15648: 匿名さん]

各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。（区分所有法13条）
共用部分の共有者である組合員は用方に従った使用権を法律上認められているわけだ。
例えば、廊下は通路としての使用が用方だから、組合員は通行することができ、管理
組合はこれを制限することはできない。たとえ組合員が管理費滞納常習者でも。

[15649: 15536です]

>>15634 検討板ユーザーさん

レスの続きです。


>>訂正を受付けにくい形で迫る担当者にも問題はあるけれど、

なぜ訂正を受け付けにくい形で迫るんだろうか・・それ、考えてみたんですよ。

会社の規定に縛られて、管理組合との間で板挟みになり、腐心して議事録の下書きを作成しては直し、直してはまた直し、みたいなことをしてまた会社から叱られ・・・・ということを繰り返すうちに、さっさと仕事を終えてしまいたい、他の組合の仕事もあるんだし、という心理になり、そのうち、言いなりで署名捺印してくれる組合は、仕事のショートカットのために存在するかのような気分になってしまうのかな、と考えてみました。それで、その担当者は、言いなりの組合のことをだんだん、道具的に扱うようになる。
「知るか、俺のせいじゃない、会社が悪いんだ！　組合が悪いんだ！」とか？

さらに、自分の「邪推癖」からすれば、そんな社員は、会社と組合で利益相反するような場合は、倫理的な判断や、顧客への誠実対応よりも、会社の得になるよう、不都合にならないよう、そう動いてしまうようになるのかな、と思います。
ピラミッドで、上に来るのは顧客より会社だからです。

そこまで会社が末端の社員を追い詰める形で「仕込み」をしてるんじゃないのか？
意図してたら相当、黒いですが、意図してなくても、ピラミッドがきつく機能してる会社だとそうなりがちなのかもしれないなあ、と。

そう「邪推」をしてしまう自分って、結構、性格歪んでるのかと思われちゃいそうですが、逆でして（笑）素直すぎて失敗続きの人生の中で、邪推というワザを覚えたってところです（笑）なので、天性の邪推さんに比べて、どこか穴だらけだと思われ。

担当者を問い詰めたところでどうにもならないし、こっちも話しているうちに馬鹿馬鹿しくなってしまったんですね。

それにしても、同じ会社に管理委託し、議事録支援も委託している組合さんの中で、自分達でちゃんと議事録をチェックしている組合さんはいっぱい存在するわけでしょ？
その組合さん達は、この文字数制限に則って自分達も修正文言を考えてるわけでしょうか？　文句も言わず？

なんか、すごくおかしな話ですよね？？

やっぱり、・・・・・最初にお書きになられていたように、・・担当者の嘘？
自分、担当者氏に、・・・おちょくられてますか、ねえ？

ま、どっちにしても、議事録署名人にちゃんと役割を果たしてもらうしかないですけどね。

次、議論について、あと一個、続けます。

[15650: 匿名さん]

では、用方に従わない使用はどうだろう？例えば、廊下でキャッチボールするとか。
法律は用方に従った使用（通行）を保障しているだけで、用方に従わない使用（キャッチ
ボール）を禁止しているわけではない。禁止するのであれば「用方に従わない使用は
認めない」と条文に書けばいいからだ。

[15651: 匿名さん]

結局、法律は廊下でキャッチボールすることに興味がないのである。それは共有者の
集まりである管理組合内で好きに決めてくれと言っているのである。
そこで、管理組し総会で規約細則を作り廊下でキャッチボールしないことを決める。
大抵のマンションで「共用部分と付属施設は用法（用方）に従って使用しなければ
ならない」と規約なり細則に定めているのは、そういう理由なのである。いわば、
法律の「抜け穴」をふさぐってことだね。

[15652: 15536です]

>>15634 検討板ユーザーさん

>>訂正。意見を書く必要はないのではなく、質疑全てを書く必要はない。
>>総会は議論をする場ではない、というのは質疑をしないという意味ではなく、
>>議案そのものの是非を問う場。という方が分かりやすいかな。なので当然
>>どのような検討がなされたのか質問するべきだし、要望があれば伝えるべきだよ。

ありがとうございます！！
「議案そのもの＝理事会案」について問う場、ということですね。
その範囲内であるならば、「要望」を伝えることも構わない、と。
これは非常に参考になります！！


>>ただ、議案の決議事項そのものを変えて決を取るのはタブー。議決権行使書を
>>使った人はその決議事項に対して賛成している訳だから。例外はあるけどね。
>>工事仕様が変わらず金額が安くなるとか、意味が変わらない範囲での誤字とか。

議案の決議事項を変えて決を取ることは、ないと思います（笑）
採決で賛否を問うための「根拠」となるべき質問や意見を出すだけでしょう。
たとえ代案を出しても、すぐその代案で決を取れなんてことにはならない筈。
その代案の妥当性を示すことで、返す刀で理事会案を否決に導く、っていうのが、議論だと思います。

さて、お示しになられた「例外」についてですが、

工事仕様が変わらず金額が安くなるというのは、これも「代案」ですよね？
その場合、手続きとしては、理事会案で採決を取った上で、代案（安くなる案）を審議するということでは？
「安くなる＝相見積」的なことになるでしょうから、発注予定の会社、業者も変わるわけでしょ？
なので、すぐに「じゃあ、安い方の案で決議を」とは、なりにくいのでは？

それは本来、臨時総会を開催し直すことになるんでしょうが、着工時期の兼ね合いもあり、理事会案を採決した直後に、同じ総会の場で「審議する」ということもありうる、という感じではないしょうか。

ただし、その安くなる代案を示された後、総会出席者は理事会案を満場一致で否決したとして、議決権行使書は圧倒的多数が理事会案に賛成だったとすると、どうなるんでしょう？

「議決権行使書を出した人が無視されることになるかもしれない」というのが、このところずっと問題視されてきたことだと思います。

ただ、その人達も、「もし出席できていたら」安くて妥当性のある工事案を見て、議決権行使書の時とは意見が変わる可能性は高いですよね。なので、議決権行使書に賛成が多くて、総会では安くできるという代案に気持ちが流れて反対が圧倒的多数となった事実を踏まえて、議長の判断で「再審議」っていう感じでしょうか？
つまり、議決権の個数からは否決にはならなかったけれど、再審議。

なんだか、自分の「３章」を先取りして書いてしまってる傾向が（汗）
改めて３章を投稿した際、「既出じゃん」とか言わないでくださいね～。


>>→今年から始まったマンション管理適正評価制度により中古マンションは評価されるようになるよ。
下記かマンション管理業協会のHPで詳細は確認できるよ。
http://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/

ありがとうございます！！　早速見てみたいと思います。

[15653: 15536です]

>>15633 鎌倉ポチさん

ポチさん、初めまして、かな？
「その顔で」って、見たことあるんですかあ？　爆！！

もし、見たことあるんだったら、盗撮とか個人情報保護法違反だとか、その他もろもろありますが、まあ、Kサツさんとかなら刑事訴訟法改正つうか盗聴法改正で電磁的なナンチャラでエトセトラすることもできるのかなあ？
あ、ポチさんってそういう意味？　鎌倉？　神奈川県警さんですかあ？　・・・・アホなこと書いてごめんなさい。

なんつっても自分、「邪推癖」がありますんで、↑そこんとこは割り引いておくんねぇい（笑）

とか、こういうレスばかり書いていると、スレの流れの邪魔になってもいけないので、ここからは自粛させて頂きます。
現状、スレ主さんが投げかけた別の話題で対話も活発になっているようですからね。

レスがあると、つい、サービス精神を出してしまうんだが、それが邪推癖に次ぐ、自分の欠点その２かな。

[15654: 匿名さん]

つまり、「共用部分だから私物を置いてはならない」とはストレートにはいかないのだ。
法律は「共用廊下に私物を置くな」とは言っていないのだから、規約細則総会決議で
マンションの独自ルールを明確に必要があるわけだな。

[15655: 15536＠みずすましです]

>>15621 マンション検討中さん
>>15625 マンション検討中さん

15536@みずすまし

スレ主さんのなりすましという話は、実はよくわからないんです。
過去スレから読み直す時間もありません。

なりすましだという情報が本当なのかどうかも、わかりません（笑）
自分、おちょくられてる？みたいにも思ったし…。
あるいは、本当に、本当にそういうことがあったということは、考えられなくもないかもなあくらいは思ったです。

例えば、２chがいきなり乗っ取られたみたいな状況になって、その後も5chと競合状態のまま続いていることなどを考えると、あり得ないことではないんでしょう。

それでも、マンションコミュニティさんって、マンション業界の会社でしょう？
スレ主の中途変更ではなく「なりすまし」って、会社的にはどう対処してらしたんだろうか、とか、
常連さん達は、どう思って、どうなさったのだろうか、とか、
その後も続いているこのスレって、じゃあ、何なの？とか、
疑問は尽きません。

保留しときます。

ただね、ここに話題を提供して、情報をコツコツ書き込んで、色々な人がそれに反応して質疑応答や意見交換、事例紹介などがあったりする中で、自分も質問して、それに答えてくれた人は実在するわけですよ。

たとえ、それがなりすましであろうとも、自分にとっては「スレ主さん」なわけなんですね。

だから、今後も、自分としては「そのスレ主さん」との対話から始まった流れを念頭に、書いていくつもりです。

つまり、「なりすましだったから無効」とは、ならないよってことでオケー？

みずすましの言葉、聞こえてる？

聞こえなきゃ、でっかいアンプやサウンドシステム担いでくるからよろしくだよ（笑）

[15656: 15536＠訂正]

>>15655　（自己レスです。）


>>でっかいアンプやサウンドシステム担いでくるからよろしくだよ（笑）

間違い。担げねぇ。デカ過ぎるわ。「トラックに載せて」の間違いだ（笑）
共用部分の廊下なんぞに置きはしないから、安心してくれ。

今夜はここまで。
レスその他、また明日～♪

[15657: 検討板ユーザーさん]

>>15652 15536ですさん
>工事仕様が変わらず金額が安くなるというのは、これも「代案」ですよね？
>その場合、手続きとしては、理事会案で採決を取った上で、代案（安くなる案）を審議するということでは？
→言葉足らずで誤解を与えてしまったみたいで…。単純値引きが総会の場で行われた場合のこと。施工業者も仕様も変わらず金額だけが安くなる場合。
業者が異なる場合は総会のやり直しだね。この時、議決権行使書だけで賛成多数であれば議長の腕の見せどころ！決を取らず議案を議案を取り下げるのかな（笑）
通常、議決権行使が委任状+出席を上回る事はないので議長が否決に回ればいいのだけど。

[15658: 24時間ぽち]

>>15656 15536＠訂正さん
ほー

[15659: 15536です]

>>15657 検討板ユーザーさん

おはようございます！！


>>単純値引きが総会の場で行われた場合のこと。
>>施工業者も仕様も変わらず金額だけが安くなる場合。

これは、もう私の圧倒的経験不足による誤読だと思いますっ。すみません！！
「単純値引きが総会の場で行われるというケース」があることがピンと来るほど、工事に関する決議の場面、というか、工事自体に出会ったことがないもので…。

同じ施工業者さんが、総会で「理事会案の時点よりも、お値引き出来ることになりました」って申し出てくれるってことですか？（実はまだよくわかってない。）部材の仕入れとかその他諸々の条件で、議案書に添付された見積書より安くなることもあるってことですか？

>>業者が異なる場合は総会のやり直しだね。
>>この時、議決権行使書だけで賛成多数であれば議長の腕の見せどころ！
>>決を取らず議案を議案を取り下げるのかな（笑）

こういう場面、遭遇してみたいですなあ。やっぱり経験って大事ですね。

>>通常、議決権行使が委任状+出席を上回る事はないので議長が否決に回ればいいのだけど。

そうすれば、委任状の分は全て否決になりますね＞議長に一任

まだまだ学ぶこと多いなあ。本当に、いつもいつもご返信ありがとうございます！！

[15660: 15536です]

>>15643 eマンションさん

昨日の返信で、以下について書けずに失礼しました。
確認してからと思っていたのです。


>>区分所有法、管理規約では総会議事録は理事長、管理者が作成する。
>>議事録に署名するのは作成者と証人ふたり。
>>証人ふたりの署名は効力要件ではありません。

①区分所有法では、総会議事録は、議長もしくは管理者が作成、ですよね？
それで標準管理規約では、議長は理事長が務める、ということで二つ合わせると「理事長、管理者が作成」ってことですね？
②「管理者」は理事長がなることが多いわけですが、決議により区分所有者以外を管理者とすることも出来、そういう第三者に管理者をお願いしてもいいんですよね？

ちなみに、これは通常は管理会社のことを意味しないですね。
管理会社は管理委託された業務を行なっているだけだから、「管理者」として任命されているわけではありません。

ところが、理事会が存在せず、総会だけという管理組合が第三者として管理会社を管理者として指名するということがあるんだそうですね。（うちのように低レベルでも、理事会がある場合はあくまで理事長が管理者ですが。）
第三者管理方式っていうそうですね？　そういうマンション、増えてるらしいです。ちょっとびっくりしました。

まあ、その場合は、管理会社が議事録案ではなくて議事録そのものを作成することもあるワケですね。

③「議事録署名人は作成者と証人ふたり」については、お書きになられた通りだと思います。
④最終行、証人ふたりの署名は効力要件では「ない」？　これは違うでしょう。「あり」です。
区分所有法で定められてるんですから。

つまり、議長以外の議事録署名人ふたりの署名捺印がない議事録は正規の議事録としての有効性はないということではないでしょうか。

自分の発言で、管理会社が勝手に議事録を作ってしまい、議事録署名人はただ署名捺印するだけだというようなことを、なんとな～くですが、「いやいや、管理会社が作成することだって出来るんだぞ、議事録署名人ふたりなんて、効力要件じゃないんだからどうだっていいんだぞ」ってミスリードなさってるような気がしてしまうのは、朝から「邪推癖」全開で失礼いたしました。まだ寝ぼけてるのかも（ういんく）