「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15601: マンション検討中さん]

哲学に基づいて法律ができているから
ここのスレ主が理解できないのは
大変失礼ながら当たり前なんだろうね。

[15602: マンション検討中さん]

裁判も口頭弁論しますよね。議論させるとボロがでるからです。民事裁判では形骸化してるけど、
精密にやる刑事裁判では被告の前で証人尋問してます。
麻原彰晃の面前でかつての弟子がたくさん証言しました。麻原は地獄に落ちるぞーとか証人をなじったそうですが、その態度とかも全部評価して本当かどうか判断するわけ。

[15603: マンション検討中さん]

余談ですが、
ドイツは戦う民主主義と言って、ナチス的思想を悪だと定義して、ナチス的思想を口に出したりすると逮捕します。
他方、日本の憲法は表現の自由により民主主義を守ろうとしているんですよ。
多様な意見表明を保障することで選択肢が増えて
悪い考えは多様な意見のなかで自然淘汰される、と期待してるんですね。
だから絶対に管理組合の集会での発言を規制してはならない。

[15604: 匿名さん]

ソクラテスの胸像を博物館で見たことあるけど、ブサイクな爺さんやったで

[15605: 15536@私見たっぷり]

>>15598 マンション検討中さん
>>15599 マンション検討中さん
>>15600 マンション検討中さん
>>15601 マンション検討中さん
>>15602 マンション検討中さん
>>15603 マンション検討中さん

えっと、全部同じハンドルで、内容に一貫性がありますから同じ方ですよね…と思いつつ、匿名掲示板の性質を考慮して、個別の発言を1人とみなし、

「皆様」丁寧なご指摘をありがとうございます！！　…ちょっと涙出てきた。

てゆか、皆様タイピングはやすぎ（笑）　AIに勝てそうですよ。

古典を学ぶのは大事ですね。今度の週末はソクラテス、行ってみたいと思います。

そういえば、近年、株主総会も「株主との対話の場」だと金融庁が（笑う）定義したりしてますよね。
（株主総会も議決権行使書を出したりするので、似てるところあるかなって考えてました。自分は教養ないですが、そういう直感的な、身近にあるものによる手探りの思考、具体の思考って感じすか。）


>>15600 マンション検討中さん
>> 区分所有法は議論させるために集会の開催を義務付けています。

これでキマリですね。


>> 他方、日本の憲法は表現の自由により民主主義を守ろうとしているんですよ。
>> 多様な意見表明を保障することで選択肢が増えて
>> 悪い考えは多様な意見のなかで自然淘汰される、と期待してるんですね。
>>だから絶対に管理組合の集会での発言を規制してはならない。

それ！　「絶対に」ですよね。
素晴らしい！！

あとは、集会での個々の発言を、統制するのではなく、うまく促してゆくような、拙い発言がゆっくり口から出てくるのを待ちつつ、わがままな意見を適切に聞いてあげつつ、議案の方向性から大局でブレず、時間にも配慮し、といった進行を議長が出来るかっていう問題が出てきますね。（みんなでサポートし合えばいいじゃんっていう答えも自分、持ってますが。）

深層心理的な誘導でもなく、コミュニケーション・スキルというほど浅くもなく。そういうトレーニングなど、マンション管理業界は・・さしあたりは考えてなさそうだけど。
↑ 派生的なことをいきなり書いてしまいすみません。

元気になる投稿を、本当にありがとうございます！！

[15606: 15536@私見たっぷり]

>>15604 匿名さん

顔で哲学するんじゃねーだろ（爆）それとも君は文章に似てブ○○○なのかい？

ブはブイヨンのブ。味がある、ってコト～♪

[15607: 15536@私見たっぷり]

（２）総会における集会主義と直接民主主義と合意形成について考えてみる

「集会主義」という言葉は15598さんがレスを下さるより前で言えば、15570さんがこの場に出されていた言葉でもありますね。
（それ以前から既出でしたら、自分、未読で失礼をば。）

平たく平たく言ってしまうと、総会のその場で、理事会メンバーや監事に限らず、一般組合員「全員」からの視点によって、議案についての十分なチェックをすることが望ましいということでしょう。

本来は全員が出席することが望ましいわけです。

「集会主義」が根底にあるからこそ、（１）に例示した「マンション管理ノ教科書編集部」さんは、念には念を入れて、総会前に住民説明会を開いて討議してくれって言ってたくらいなわけでしょう。

決して、「じゃあ皆さん全員で議決権行使書を出しましょう」とはならないのですよ。
それは区分所有法で示されていると、15600さんがご指摘くださいました。

住民全戸が平等に情報共有して議論に参加することで、全員で住まいの管理を進めていくのが、「本来ならば」望ましい、つまり、直接民主主義に基づく合意形成によって進めましょうってことですね。

民主主義国家の現状としては直接民主主義は机上の空論だとしても理想とされています。そこで近年ではブロックチェーンによる投票なども模索されたりしていますね。（…ブロックチェーンは直接参加を可能にする画期的な方法だけど、それをしたからといって合意形成が保証されるわけではないので、まだまだ先は長い道のりっすよね～。）

もし、ごく小規模な集合住宅なら、全員が一堂に会するのはそれほど難しくないでしょう。

例えば、組合主催の夏祭りの夜、子供たちを中庭で遊ばせながら、大人たちはその傍らでビールなど飲みつつ、「これ、ちょっと話し合った方が良くないか？」と誰かが言い出し、「んだ！んだ！」となって全員の合意により、「じゃあ、この件で総会開こうか、みんな空いてるみたいだから明日の夜7時からエントランスのソファのところでどう？」みたいなノリも可能です。
昔の長屋の井戸端会議みたいなもんですわ。

でも、これをちゃんと「総会」として位置づけることは法的に認められているのです。
「区分所有法第36条・第37条」にあります。

このような場合は、総会開催手続きを踏んで議題を決め、議案書の配布・共有をし云々といった手順は、全て省略して構いません。

>> （招集手続の省略）
>> 第三十六条　集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。


そして、通常の、「理事会案の決議だけしか総会の審議にかけてはいけない、決議もしてはいけない」という縛りも生じません。自然発生的に全員の関心が集約された議案を、そこで話し合えば良いのです。

>> （決議事項の制限）
>> 第三十七条　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、
>> 決議をすることができる。
>> ２　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、
>> 規約で別段の定めをすることを妨げない。
>> ３　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。


これは、たまたまそういう全員の同意による総会の場の発生という「特殊な事例」についてのみ、但し書きで述べているということなのでしょうか？

そうではないと思うんです。

この第36条と第37条の第３項こそが、本来的な集会主義の原型をこっそりここで？示唆しているのだと思うんですよ。
みんなで囲んで意見を出し合う、その場にみんなが揃う（出席）ことが大前提。
なので、条文のそれ以外の全ては「実際的だけれど、理想ではない、現代社会に特化した法律」なのではないか、と勝手に思うことにしました（笑）
…にわかじこみの大学生のゼミ論みたいですね（汗）

とは言え、もちろんそのように自然発生的であったり、誰かの声掛けで全員が関心を持って集まるようなこと、すなわち直接民主主義的な集会は、今の社会のほとんどのマンションにおいて、現実的には「実現不可能」に近いからこそ、「代替的な手段」として、総会の欠席者対応として議決権行使書、委任状という制度があるんですよね？

膨大な、潜在的な、これからもずっと増えていくであろう欠席者達への配慮です。

そして、全員参加が実現不可能だからこそ、この代替的手段を大事にし、「今んとこはこれが最善なんだから、これで行こう！ね？ね？」って、法制化しているわけでしょう？

よって、「はじめに議決権行使書ありき」とは、なりません。なっておりません。全く。
それでは本末転倒です。

やっぱり、出席することが大前提です。
「出席してもしなくてもどちらでも良い」ではないんです。

「出席できず、当日の審議に参加できない場合でも、次善の策として議案書の読み込みによる議決権行使書や委任状の提出をすることで、出席と同等にみなす」ということですから。
あくまでも出席が中心なのです。

なので、「議決権行使書を事前に出していた人を無視しないように」という論法が、それを唱える者の心情や真意に反して一人歩きをし、「総会で議論をさせないための口実」のように逆転し、悪意のある者、悪意とは言わずとも何らかの有意のある者に利用されてしまいかねないことになりかねません。

…それを危惧している人は、うちのような低レベル管理組合やその経験者には多いでせう。

つまり、水面下では起きている事象なのに、標準レベルあるいはそれ以上の大多数のマンションの管理組合や、マンション管理士さんのようなエリートからは「見えない」んです。
見えないから、故意にでは決してなくても、結果的にシカトしてくれちゃうんだよなあ…って、わかります？

話を戻して。

総会の本義は、「最高決議の場」というだけではなく、そこに至るまでの「合意形成の場」でもある筈です。そのプロセスあってこその決議です。

合意形成のために、情報を共有し、意見交換し、反対意見も取り入れて、交渉なども行われつつ、最終的な案が練られてゆき、採決を通じて合意に至るわけです。

民主主義においては合意形成のプロセスはとても大事です。しかし、これはいまだに困難な道と言われており（各国の国会等を見てもそうでしょう）これという決定打さえ、学術的にも存在しない状態です。ケース・バイ・ケースで、その都度その場で探っていくしかないのかもしれません。

それを、「総会は決議の場であり議論の場ではない」と「言い切って」しまうのなら、手続き主義、形式主義に陥ってしまうことになりませんか？


まだ、書きたいことはあるにはあるんです。
＞（３）総会における「議論」とは何か

すぐには書けないので、何回か、何日かに分けての投稿になるかもしれません。

つづく（乞うご期待（笑））

[15608: 15536@私見たっぷり]

>>15602 マンション検討中さん
>>15603 マンション検討中さん

>>麻原は地獄に落ちるぞーとか証人をなじったそうですが、その態度とかも全部評価して本当かどうか判断するわけ。

なんか、歌舞伎の『勧進帳』を思い出してしまいました（笑）人間、やること大して変わらないと思います。

それはそうと。法廷が典型的だということですが、議論の場で、裏があるのが見抜けるって話ですよね。
ドイツの姿勢、あれも国家あげて本気を出しての渾身の、猿芝居ですからね。似たようなもんではないですか（笑）
何も知らない国民はたまったもんじゃないでしょうけどね。
ドイツと組んでた日本は敵国認定されつつも表現の自由、でもそれは裏ではなく表で（笑）

自分も、ここで書けば書くほど自分が出るものよのぉって思ったりしますが（爆）
で、そういう話題に持っていかれたのは映画『ブレードランナー』の最初のテストみたいなやつですか？（笑）

自分、マンションというのは管理社会化のツールになり得ると、総会で酷い思いをした経験から悟ったわけですけど、それをそういう次元から突きつけてもしゃあないし？っていう立場です。コツコツと日常の中から良くしてゆくしかないじゃあないですか？　一番確かな、手応えのあることを、やって行くしかないと。

って、全然的外れだったらメンゴっす～。

[15609: 匿名さん]

>>15608さん
スレ主ですが、もうそろそろ終わりにしませんか。
あなたがまだ続けたいのなら、別スレを立ててください。

[15610: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[15611: マンション検討中さん]

がちょーん

[15612: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[15613: ダブルポチ]

がちょーん

[15614: 匿名さん]

また配管工の与太話か

[15615: 匿名さん]

区分所有法が見直され、多数決で、一棟リノベーション工事等が可能になれば、共用部分と専有部分の一括配管工事が「等」に含まれるのではないだろうか？

〇法制審議会区分所有法制部会第１回会議（令和４年１０月２８日開催）
部会資料１　区分所有法制の見直しに当たっての検討課題

２ 区分所有建物の再生の円滑化を図る方策

(3) 区分所有関係の解消・区分所有建物の再生のための新たな仕組み

　現行法では、建物・敷地一括売却や老朽化した建物の取壊しを行うためには、区分所有者全員の同意が必要である。また、建物を取り壊さずに全ての専有部分と共用部分について工事を行い、建物の実質的な建替えを実現すること（「一棟リノベーション工事」と呼ばれる。）も技術的には可能であるが、これを行う場合にも区分所有者全員の同意を得る必要がある。

　これらの手法は、区分所有関係を解消して新たな土地利用を可能にしたり、区分所有建物の再生を可能にしたりするものであるが、区分所有者全員の同意を得ることは事実上困難であるとの指摘がある。

　そこで、多数決により、建物・敷地一括売却や建物の取壊し、一棟リノベーション工事等を可能とする仕組みに関する規律を整備することが考えられるが、この緩和により権利を制約されることになる少数反対者の利益に留意する必要がある。また、区分所有関係の再生のための既存の仕組みである建替え決議の要件の在り方（前記(1)）との関係についても留意する必要があると考えられる。

[15616: マンション検討中さん]

>>15615 匿名さん
現行でも旧耐震基準のマンションは四分の三の特別決議で解体可能です。１９７１年昭和56以前のマンションです。

[15617: 匿名さん]

>>15616 マンション検討中さん
マンション建替え等円滑化法の要除却（じょきゃく）認定を受けた場合の、マンション敷地売却決議なら、５分の４以上では？

要除却認定基準
　耐震性不足
　火災安全性不足
　外壁等剥落危険性
　配管設備腐食等
　バリアフリー不適合

[15618: 15536＠異議申し立てモード]

今日（11/8）は疲れたんでネット見るのは一日休もうと思ってアクセスしませんでした。
でも、なんとなく気になって、覗くだけ覗いておこうと思ったら、スレ主さんからのご提案がありました。それについて、以下、書いておきます。ちょっと強い語調になりますが、ごめんあそあせ～♪


>>15609 匿名さん

スレ主さんと名乗られたので、スレ主さんとして対応させて頂きます。
単なる発言者ではなく、スレ主としてのあなたに対して責任を問います！！

あなた、超無責任でしょうよ。

「15607」で、私は「まとめの最終章」として、以下を書きますと予告しています。

＞（３）総会における「議論」とは何か

つまりこれは、「スレ主さんと私の対話」として始まったものについて、すなわち、スレ主さんをはじめ皆様から頂いた返信を元に、自分の認識がここまで深まった、その「まとめ」として、その上で「このような問題提起を最後に残しておきたい」という意味で、書きたいと申し出ているだけですよ？

スレ主さんは、その内容に対して、真摯に受け止める使命があるはずです。
最初、あなたがご投稿されたことに対して、私が質問したわけですから。
それに対する成り行きに決着をつけるのは、あなたの責任に属することでしょう。

頂いたものへの感謝を込めて、自分なりに出来る限りのことを考え、深めて、御恩に報いるために「お返し」をしたいと言ってるんです！！

（どうせ、義理チョコみたいなもんだろ、そんな形式的なのはいらないとか、言わないでくださいよ、義理チョコながら手作りチョコくらいのエネルギーは込めてるんだから。健康にいい材料使ってんのよ？　って、まだ時期が早いなあ（笑））

それを、まるで私が独り言を書いているかのように扱うのは、それこそ発言の封鎖です！！　横暴です。ハラスメントに感じます。

私は、これまであなたがお書きになっていることに対して、その都度、誠意を持って、よくよく考えて、一生懸命に書いて参りました。
それを、途中からまるまる無視して、「そろそろやめろ」「続けたいなら別スレを立てろ」って？　

別スレにして切り離すような内容では全くありません！！
今までのここでの議論のまとめを書いてるだけだからです。
別スレを立てる意味がありません。その気もありません。

今までの対話の流れに決着をつけてからでなければ、次に進めないはずなのに、あなたはそれを放棄しています。

もちろん、私が書いたのをお読みになって「自分の考えは変わりません」という回答でも構わないですよ。それでこのスレの公式見解になるわけですから。

それでですねえ、考えをまとめ、文字にするには、それなりに時間もかかるんです。
こっちは素人ですよ？？　素人が、一生懸命、週末潰してネットも色々参照して書いてるのに、それを蹴っ飛ばすんですか？？

で、別の日に投稿すると予告しました。

その間、スレ主さんが進めたい話題はどんどん進めていただいて構わないとも、「19595」で書いております。

どうぞ、進めてください。途中に私の発言が入ったところで、並行して板が進むだけのことですよ。そういうことは掲示板ではよくあるはず。


以下、補足。

えっと、マンションの総会では「質疑」には「回答」する必要があるけれど、「意見」に対しては、回答する必要はなく、「伺っておく」でいいとかいう、変な慣習があるみたいですね？

それに基づき、議事録にさえ、意見に対して、実際は総会当日にその場で回答を貰っていても、議事録にはその回答が書かれなかったりする。書かなくていいらしい。

しかし、ここは総会じゃない。掲示板だ。
いくらスレ主に運営責任があろうと、横暴な独裁をしていい場所じゃないでしょ。

ちなみに、

議事録を書いているうちの管理会社の担当者に、意見への回答は収録されないものなのかと確認したら、「文字数制限があるので勘弁してくれ」って言われました。そんなの管理委託契約書にないじゃないかと言ったら、「いや、会社のシステム上、そうなっているので、こちらも苦労してまとめてるんで」とのことでした。議事録は本来、管理組合が書くもので、下書きするだけの外注屋が、会社のシステムの都合って、何だよそれって思いました。

しかも、議事録の下書きしか作っちゃいけないくせに、すでに製本までしており、「これが議事録です」として、前回の総会の議事録署名人に署名捺印させてたのを見て、目を丸くしました。間違いがあっても、署名捺印しかできないんですかね。

マンション管理業界は、いつの間に、おかしくなったんですかね。
それともうちが「異常」なだけですか？　うちの管理会社は、それなりに全国規模ですが、ってことは全社的にそのシステムなわけでしょう？　つまり、全国的に異常じゃないですか。

で、この掲示板もその相似形なんですか？

うちのマンションのことを「異常」って言い切ったその人が、その異常を今、まさに演じていらっしゃるのですね。

というわけで、今週中のいつか、または週末くらい、多くの方が忘れた頃にでも、続きを書きます。

予告したものだけですよ。関係ない話題を書くわけじゃないんです。別スレを立てろなど、そんなことスレ主でも言えないはず。

本日はここまでとします。

[15619: 15536＠異議申し立てモード]

追記。

>>15609 匿名さん

昨日から、半日～1日、こちらの書き込みがなければ、発言がなかったものとして次に進もうとすることが２回ありました。

掲示板で一旦質疑応答の流れが出来たら、継続して、毎日、毎時間、コンスタントに板の発言をチェックし続けて、対話を続けなければいけないんですか？

読む暇がない者や書く暇がない者は、場に「出席していない」として無視する、と？

こちらは、「すぐには書けないから」と欠席の連絡をし、「発言内容の予告」までしております。
つまり、何も言わずに委任状も議決権行使書も出さずに「欠席」したわけじゃないんですよ（笑）

出席が能わず議決権行使書を出した人のことを無視するなと、あれだけ主張されていた人が、スレッドが、そういうことをするわけですか？？

言ってることとやってること、違くないですか？？

お返事待ってます。では、寝ます。いい夢を～♪

[15620: SKY]

>>15619 15536＠異議申し立てモードさん
ほ～