「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15569: eマンションさん]

>>15568 検討板ユーザーさん
分担金徴収ですね。一戸当たり30万くらい。
そんなマンションいくらでもあるよ

[15570: 通りがかりさん]

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会中心主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

[15571: 匿名さん]

>>15570さん
総会で議論しても決議はできないよ。
そんなことも分からないんだろうね。

[15572: 匿名さん]

総会で議論しても何にもならないよ。
総会は理事会案を決議するだけだから。

[15573: 15536です]

>>15568 検討板ユーザーさん

こんばんは。

>>疑問点だらけだ…

すみません、自分が気になるところから書き始めてしまったから、ですよね。
疑問にはお答えしたいですが、現在、この掲示板が集会についての話題になっているので、うちの大規模修繕工事の具体的な話に流れるのも、ちょっとまずいですよね。（自分から書いておいて、なんだと言われそうですが）なるべく「総会での議論、決議」の話題に引き寄せる形にまとめますので、よろしくお願いします。

おっしゃる通り、「いいようにされている」傾向は確かにあり、一組合員として気づいてハラハラしつつも、全国の皆様がお読みになる掲示板で自分のところの理事会批判や管理会社批判をするのも、という気もするので、適当なところで止める方向で…。

いやはや、思っていた以上に疑問が膨らんでいたせいか、ついつい書いてしまいまして。
関心を持って頂き、質問を貰えてとても嬉しく思います！！　それは本当にとてもありがたいのですが、どこまでお答えできるかは分かりません。あしからず。


>>借入してまで工事しなきゃあぶないの？(屋上の防水シートの劣化が原因で複数漏水が発生したり、タイルがはがれていたり、塗装が相当はがれている等劣化があきらかなのか)

古いながらも綺麗なマンションに見えますが、タイルを含む外壁等の劣化は相当あるようで、事前調査の結果、早く大規模修繕工事をしないと危ないとのことでした。

築年数から考えると２回目の大規模修繕工事を終えている筈ですが、初めてです。
共用部分の補修は、エレベーターのような高額補修も含め、こまめにやって来たそうですが、大規模修繕工事はまだです。良心的にあちこち補修していたら修繕積立金がかなり減ってしまったようで、戸数も20数戸のため、融資が必要となっています。

実は、以前、投資用にしていたオーナー（非居住者）の何人かが、何年も長期滞納していたことがあったそうで、長期修繕計画が立てづらかったようです。（未収納率が高ければ融資を受けるのも無理です。）自分は新参なので詳細は存じませんが、だいぶ前に解決済みとのことです。

理事会に独特の矜持があり、何年も管理費も修繕積立金も値上げしておらず、値上げをしないのが住人思いと自慢されていました。たとえ小額でも、物価等を考えて計画的に値上げしていれば、融資の高額化も防げたのではないかと普通は思うところですが、滞納者が多ければ値上げはしづらかったでしょう。その人達が払わないでいる間は、その分を他のオーナーが負担する形になってしまいますからね。
あるいは、これがこの理事会のささやかな管理会社への抵抗だったのかもしれないと思います。


>>着工時期の変更も何も、契約していないでしょ？

管理会社主導方式で、グループ企業の建設会社が総会に説明をしにやってきて、それを営業だと思わず管理の一環だと組合員は思った様子です。自分も最初はそんな錯覚をしておりましたが、大規模修繕工事についてネットで調べるうちに、間違いに気がつき、遅まきながら今に至ります。
事前調査もその会社が行い、工事内容の大枠と予算と資金計画、工期の設定まで理事会で通り、その会社でそのまま大規模修繕工事を行うことが年次総会で決まりました。ベルトコンベアーに乗せられているような感じでした。でも、まだこの時点では契約の段階ではありません。

その後、実際の工事プラン何種類かと見積りと、融資プランを理事会にかけ、理事会がプランをチョイスした上で、正式に工事と融資の契約をするための臨時総会が開かれました。
そこで「着工をずらすことは出来ないか」と質問したわけですが、すでに建設会社の方もその時期前提で準備に動いており、今からずらすことは出来ないという話で。

質問は自分だけで、他の出席者が白けており、早く決議してくれないかなあという雰囲気で雑談まで始めており、代理でやってきて事情をよく分かりもしない管理会社社員が「他の方々のお時間も考えないと」的なことを言い出して口を封じられ、これは何だか出来レースっぽいなと。


>>修繕積立金の値上げができなければ借入はできない、だとすると、借入ができなければどうなるの？

15569さんがお書きになっているように、各オーナーで一時金を分担して払うことになるんでしょうが、「借入金全く無し」と仮定すると平均で100万円近くなってしまうので、これまで「融資前提・一時金徴収なし」で進めてきたのを、いきなりその日の臨時総会で即時徴収を決議するわけにはいかないでしょう。

なので、修繕積立金の値上げもせず、一時金徴収も、もししたとしてもすぐにはせず、何とか工夫できないかと考え、着工時期の変更を提案してみたのです。

何より気になっていたのは、議案書の但し書きに、この議案が通らないと大規模修繕工事が出来ない旨が書いてあったことでした。脅しです（笑）ですが、それを脅しと感じるナーバスな感受性は自分だけのようでした。

でも、この議案を通さず、その場で代案を出すことで、予定されている工事内容で、かつ、クオリティも落とさず大規模修繕工事が出来ないのか考える余地は「ある」と思いました！

なぜなら総会が開催されて「　初めて　」一般の組合員が議論に参加できるのだから、理事会とは別の見方や発想もあるはずだ、と思ったのです。
これまでこの掲示板でお伝えしたように、うちのマンションでは理事会の議事録は役員のみで共有され、一般の組合員は理事会が何をやっているのかを知ることが全く出来なかったからです。

ですが、総会で発言してみよう、場合によっては議案も再検討してもいいじゃないかと考えるのも自分だけだったようで、そうした考え方は場において「迷惑」と受け取られました。そういう考え方に立つなら、そうなんでしょう。特に、理事会もそのやり方で進めてきた以上、建設会社にとっては、今更こいつは何を言い出すのかと思ったでしょう。
でも、誰のために、誰の立場に立って考えるべきなのか？　建設会社や下請け業者が食べていけるようにするため？　管理会社と建設会社の関係を良好に保つようにするため？　グループ企業全体がハッピーになれば全国のマンションもハッピーになれるから？　そのために、うちの一般組合員が協力するべきなのですかね？　それって、「どこに皺寄せがいくか」のたらい回しでしかないですよね？　自分は悪者になってでも、言うべきことは言ったつもりですが、次の総会では果たして発言させて貰えるかな（笑）

おそらく、これまで、大規模修繕工事を行わないなら別の工事で儲けを出そうとした管理会社によって、割高の工事を長年に渡って発注されて、「これをやらないと危険」などの言われ方で、その都度、丁寧な言葉で諭されて（脅されて）「そういうものなんだ」と真に受けた組合が従って来たのでしょう。良心的な管理をして貰ってると思って幸せに生きてこられたご様子です。そして、管理会社に楯突いて、一体何の得があるのかという雰囲気を感じます。皆さん、優等生なんです。

こんな感じで、何となくは伝わったでしょうか？

ご意見がおありでしたらお願いします。参考にさせて頂きます。
また、さらに質問がおありでしたら、それは尋ねて頂いて私自身は一向に構わないです。
ただ、こちらからの返信は、なるべく一般的な、他の方にも何か参考になる点があると思われる形で、「可能な範囲で」お答えします。まあ、あまり深入りは無しでお願いしたく（笑）

[15574: 検討板ユーザーさん]

>>15573 15536ですさん
否決して別案を次回臨時総会に出したらいいだけ。
なんで議論するとその場で変更となるの？
民主主義には時間と手間がかかるのは仕方がないよ。

[15575: 検討板ユーザーさん]

否決されても同じ議案を５年連続で定期総会に出す場合もあります。

[15576: デベにお勤めさん]

マンション管理士に登録したあとで辞める場合はどのような手続きになるんですか？

[15577: 検討板ユーザーさん]

集会で議論しても無駄だと言うここのスレ主は教養が無さすぎるのよ。
日本国憲法の21条表現の自由は最重要条文でね。
区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから、総会では賛否だけ表明しろ、余計なこと言うなよ！
と言うのは中国、ロシアの発想だろう。あほ

[15578: 匿名さん]

>>15576 デベにお勤めさん
ないよ。

[15579: 検討板ユーザーさん]

>>15573 15536ですさん
なるほど、いろいろ苦労しているけど半分孤立に近いんだね。

総会の進め方は他の人が言っているように議論の場ではない。でも書いてもらった経緯からしたらスキはあるかも。

総会で、なぜその会社にしたのかの説明を理事長に求めてはどう？説明できなければ理事長は議案に反対すべきだよね。委任と出席、どっちが多いか分からないけど、理事長に委任が多いと思うから否決となるはず。

ちなみに、大規模修繕工事について住民への説明会や修繕委員の募集、見積りする会社の紹介などはあった？進め方がおかしい気がする。

[15580: 15536です]

>>15579 検討板ユーザーさん

どうもです！　早速にも具体的なご提案を恐れ入ります。

そうなんです、「ぼっち」に近いんです。
総会に出てこなくなってしまったとある組合員さんとなら、エントランスでたまにお話しすることはあるんですが・・・・


>>総会の進め方は他の人が言っているように議論の場ではない。でも書いてもらった経緯からしたらスキはあるかも。

すごい！！　スキはあるかもしれないと。そういう発想、ありがたいです！！


>>総会で、なぜその会社にしたのかの説明を理事長に求めてはどう？説明できなければ理事長は議案に反対すべきだよね。委任と出席、どっちが多いか分からないけど、理事長に委任が多いと思うから否決となるはず。

えっと、多分ですが、次の総会は次年度の年次総会（4月）だろうと思うので、着工してしまっていると思います。
なので、ご提案をそのまま活かす事は出来ないのですが、
・「理事長に説明を求める」という手があるとわかり、今後に使えそうです。
・出席は少なく委任状が多いので、確かに理事長を動かせば決議は変わりますね！！

今まで、議長（理事長）の指名により、議案の説明も議事進行も、全て管理会社の担当者が行っているので、説明を求めるのは「管理会社に対して」になりがちでしたが、よくよく考えてみれば、理事長や理事、監事に対して直球で質問してもいいんでした。目から鱗です。


また、「なぜその会社にしたのか？」への回答は簡単に予想できます。
「全て管理は管理会社にお任せしている。大規模修繕工事の建設会社も管理会社とグループ企業同士であり、セットのようなもので他の選択肢はあり得ない。」


>>ちなみに、大規模修繕工事について住民への説明会や修繕委員の募集、見積りする会社の紹介などはあった？進め方がおかしい気がする。

おっしゃる通りだと思うんです。＞進め方がおかしい

でも、それがもしかすると「管理会社主導方式」による大規模修繕工事の実施風景なんだろうなって感じもします。
そんなこと言ったら、全国の管理会社各社様が怒るでしょうか…。


①住民への説明会

工事契約が決まった後に行われました。賃貸の人も一緒にです。
着工前の説明会に近いです。
なので、うちのマンションのどこに問題があり、どういう調査を行って、その結果はどうで、どういう工事が必要か等の説明は、概要のみです。
それらについての詳細説明は年次総会の時に行われたので、組合員（オーナー）は理解していますが、賃貸の住人様は詳しくは知らないでしょう。


②修繕委員会の立ち上げ、委員の募集

行われませんでした。理事会が兼務です。
一般には大規模修繕工事には修繕委員会を立ち上げるということを理事長も理事会もご存知ないようです。
尋ねたら、寝耳に水という顔をされ、「大規模マンションだけのことだろう」と言われました。
管理会社から修繕委員会立ち上げを促すようなこともなかったようです。

現実問題として、小さなマンションですから、なり手がないというのもあるのでしょうが、

「なり手をなくすようにしている＝役員と組合員を分断する」

というのが管理会社のマニュアルではないかとさえ思います。得意の邪推です（笑）

なぜかというと、話が前後しますが、

>>総会の進め方は他の人が言っているように議論の場ではない。

これだと、一般の組合員は、やる気をなくすだけ、委任状さえ出す気がなくなる筈です。罪悪感から、委任状くらいは出そうって思うくらいでしょうよ？
少なくとも自分はそういうタイプですが（本当はね）たまたま今回、送付された臨時総会の議案書を眺めていて首を捻ってしまったのがきっかけで、こうやって逡巡する時間も増えましたが（笑）

せっかく都合をつけて出席しても、決議するだけ。他の人は委任状ばかり。
理事会案に、ほぼ決まり。
なら、自分はお呼びでないんだな、借りてきた猫になるくらいなら、うちの猫と遊んでよう、議案書と議事録を読めば十分でしょ、ってことになりませんか？　なりますよね？　なってる気がします・・・・・。

ここに、この国の「形骸化した民主主義」という問題が、いびきをかいて寝っ転がってる気がするんですよね。起こしてみます？


③見積する会社の紹介

と言っても、相見積を取らない前提で、管理会社がグループ会社を紹介するだけです。請け負われる建設会社の営業担当の方は、自社について詳しい説明をしてくださいました（自己紹介ですね。）

「相見積を取ったんですか」と、管理会社に質問するのは愚問、という状況です。

また、本件に限らず、理事会に主体的に動いたらどうかというようなことを匂わすと、「自主管理には出来ない」って理事長に言われてしまうのです。

「管理会社に丸投げ」か、さもなくば「自主管理」かの二者択一で脳内が固定されていらっしゃるので、それ以上、具体的に提案などしようものなら感情的な対応をされることがわかり、現時点では慎重に様子を見ております。


まとめると、まずは理事長攻略、ですかね（笑）

ありがとうございました！！

[15581: 15536です]

>>15574 検討板ユーザーさん

夜分に失礼いたします？　なんか、書き出しの言葉が見つからず。

頂いたレスを何度か読み返し、どう返信しようか少し迷ったのですが、最後に気持ちのケリがついたので、以下のように、ちょっと独断的に書かせて頂きます。


>>否決して別案を次回臨時総会に出したらいいだけ。

それが出来れば・・・・泣

理論と実際は異なりますから。
うちのマンションの総会では、理事会案（ほぼ管理会社案そのまま）しか通らない構造です。

これ、この話題の一番最初に私が投稿した、まさに「15536」で箇条書きでまとめておいたんですけど、お読みになってませんか？（…ショック）


以下、引用---------------------

・20数戸の小規模な築年数かなりありの都市型マンション
・役員は理事長、副理事長、理事２名、監事の5人しかおらず、理事長や古参の理事はかなり長く、少数の中で副理事長や監事の役を回しており、新しい理事でも3年くらいはやっているらしい。
・総会は委任状の提出率が高く、役員以外の出席者は２～３名。

---------------------------引用、以上。

役員５名のうち、総会でも1人くらい欠席しますから、全出席者は６～７名の、とってもタイニーな総会です。
そこに管理会社担当者と大規模修繕工事の建設会社の担当者の２名が加わるわけです。

結構、笑い声も聞こえる和やかな場なんですが、ある意味、怖くないですか？？


>>なんで議論するとその場で変更となるの？

これは、その時の個別事情ってだけです。説明不足ですみませんでした！！

大規模修繕工事のおおよその着工時期が年次総会で決まっている状況。
資金調達に「修繕積立金の値上げ」をしないと、融資が受けられず、工事が行えない。
「値上げ」議案を否決し、その後、別案を理事会で詰め、臨時総会をさらに開くのは時間的に無理。
「値上げ」がもし否決されたら、「着工時期は遅らせられないので、ならば一時金徴収しかないですね」と、その場での簡単な審議を通して、即、採決に入るだけでしょう。


>>民主主義には時間と手間がかかるのは仕方がないよ。

おっしゃる通りですね。

ただ、…7年くらい前にありませんでしたっけ、「民主主義ってなんだ～？（なんだ～？　唱和）」って太鼓をどんどん鳴らしたりラップしたりして若い方々がアピってたやつ。

主張はよくわからなかった（主張があったのかわからなかった）ですが、この国の民主主義を問うっていう姿勢だけは、そうだよなって思いました。


ちなみに、私の投稿の真意は、

「形骸化した民主主義国の、
そのミニチュアなマンション管理組合の集会で、
さらに、事情ゆえにもっと形骸化したうちの管理組合の集会で、
いかにまともな審議と決議を行うか」という問題へのアドバイスを、専門知識のある皆様から、ぜひ頂きたいな、ってことです。

今後ともよろしくお願いいたします！！

[15582: 15536です]

>>15577 検討板ユーザーさん

こんばんは。横からごめんあそばせ。

私もあほですが、おそらく別種のあほです、以後、お見知り置きを。
よくよく見ると、「あほ」っていう平仮名表記はかわいいですね。愛情の「表現」だと思い、憲法に則り、自由に私にも愛の表現をください（笑）

よその国の事は分かりませんが、この国のことに関しては、私も本音は15577さんと「近い方」かと思います。

どう近くてどう遠いのかと言いますと、

なんとなくですが、マンションの管理組合の総会においては、都合のいい時だけ民主主義が唱えられるのが現状かと思っているので、そういう現状の分析と対策なしには、憲法さえその場に居られなくなってしまいそうな、憲法が欠席してしまったらどうするんだ？！っていう、そんな不安な気持ちがよぎるけふこの頃なんですよね。

総会は事実上、理事会案の決議の場であるという、この掲示板の、なのかマンション管理の世界のなのかわかりませんが、そうした主流の流れの中に、必ず15577さんが民主主義の根本原理を唱えるために登場なさり、そうすると、「はいはい、そうでしたそうでした～」っていう流れが生じて、また元に戻る、そんな川のような流れを何度か目にした気がしました。

なんか、合いの手を打ってるみたいに、すでにお約束になっているみたいに感じてしまったんでした。

それ、もったいないなあと。


議案に反対されて困るのは誰なのか。
まずその辺りから、整理して考えたいと思うのですが、私には「邪推癖」があるので身を慎み、今後は少しずつペースを落として、しばらくロムに戻りたいなあと思いつつ、その前にちょっと書いてしまいました。これも表現の自由ということで。密かに（じゃないけど）エールです。

お邪魔いたしました。おやすみなさい。

[15583: 15536です]

>>15577 検討板ユーザーさん

すみません、気が付かなかったあほです。


>>区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから、総会では賛否だけ表明しろ、余計なこと言うなよ！
>>と言うのは中国、ロシアの発想だろう。あほ


この前段の「区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから」って、まさにうちのマンションの状況のことじゃないですか！？　＞理事会の議事録が役員のみで共有される

密かに、それについて語ってくださっていたんですか？？
自分宛のレスではないので、反応が鈍ってしまっておりました。

…という誤読をしてみます。邪推じゃないですよ。勘違いかもしれません、あほです。

回り回って、ってことだったとしても、書いて頂いたことはここに残りますから、

ありがとうございます！！

で、うちの理事会が中国で管理会社がロシアだ、とかいうことはないとは思うんですが、共産圏でやられてきたような民衆管理の「手法」と、偶然としても同型なことって、あるかもしれない、とか（そこまでイメージが飛ぶか？自分（笑））

これからも「あほ」を付けて頂けると、貴方様の発言だとわかるので、目印にしたいと思います（ってナニ逆転しているんだ？自分）

つまり、色々考えが進んでいくと、初期に考えた賛否が入れ替わることは大いにあるわけで、その意味で、議決権行使書が逆のシバリになることもありそうですね。

民主主義って、数が必要ですが、数だけではダメで、情報共有が前提となりますね。
いつの情報を元に挙手してんだ？って。

いくら法や規約があろうと、それが済し崩しになるような手順、仕組み、状況って、法や規約のすぐ外側の三次元の現実の中で起こっているんだよなと思ったわけです。

一般組合員の出席が少ないという状況
→「住民の関心が低い！」と理事会がストレスを溜める
→管理会社が「お忙しいのに役員をなさって下さって立派です」等おだてて宥めてこれからも役員の皆様よろしく～
→気分は特権階級（気分だけとしても）
→ますます一般組合員が出席しなくなる…

みたいなこととか。集団心理ってやつですか。

結果的にですが、うちのマンションという超「非一般的な」事例であっても、一つの参考例になっているかもしれない、と思ったりしました。

夜中の言葉で、失礼いたしました。ありがとうございました。

[15584: 匿名さん]

総会は議論する場ではなく、理事会案の賛否を問う場といいましたが、
もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
ないでしょうか。
総会出席者だけで、賛否を問う訳にはいかないでしょう。
もし、総会の意見で理事会案がおかしいと思ったら、議長がその議案を
ペンデイングとして理事会で再検討することにしたらいいと思います。

[15585: 検討板ユーザーさん]

集会で議論しても無駄だと言うここのスレ主は教養が無さすぎるのよ。
日本国憲法の21条表現の自由は最重要条文でね。
区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから、総会では賛否だけ表明しろ、余計なこと言うなよ！
と言うのは中国、ロシアの発想だろう。あほ

[15586: 匿名さん]

>>15584 匿名さん
うちのマンションでは理事会の定員員数の減少をして独裁を続けたい理事と管理会社の共謀で総会において規約改正の議事反対に同意する組合員が多くて出席放棄で組合員の過半数に達しない総会を不成立とはしないで欠席者等を組合運営に非協力者扱いで理事長一任で賛成票に投じて議案を可決成立させたよ。
裁判にすれば勝てるのだがめんどいのでやめにした。いまもこの状態で組合は運営されてはいる。

[15587: 匿名さん]

>>15585さん
何も総会で議論するのが無駄といっているのではないよ。
総会への直接出席者からの意見で議長がその意見を取り入れた場合は、
その議案を保留して、理事会で再検討するだけのことだよ。
そうしないと、議決権行使書で賛否を表明した者の意見をどう扱うの。
ということだよ。

[15588: 匿名さん]

その意見で、変更した方がいいと思われる事項としては、数字が
間違っていたとか、法的に問題がある場合だよ。
それ以外は、理事会案を通すべきだね。

[15589: 15536です]

>>15584 匿名さん

15583において、自分も議決権行使書に対する疑義を、ある側面に関してのみですが、表明したので、ご異論の対象と思われるので、以下、書かせて頂きますね。


>>総会は議論する場ではなく、理事会案の賛否を問う場といいましたが、
もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
ないでしょうか。

議決権行使書を用いる制度に問題があると指摘することは、議決権行使書を無視するということではないと思います！！

仕事でもそうですが、「問題を指摘する意見＝全否定する反対派」と見做されることがよくありますが、それだと、続く議論が指摘された問題にフォーカスするのではなく、パイ投げ合戦みたいに身も蓋もない場になっていくというか、政治的になってしまうので…。


>>総会出席者だけで、賛否を問う訳にはいかないでしょう。

それは、ここにいらっしゃる全員が共有していることですよね。
でも、そうお書きになられた危機感は理解しているつもりです。

「総会は議論する場ではない→民主主義の否定」という論が少数派から出ており（わたくし？）それが少数だからこそ、主張力を強めるためアグレッシブな意見（議決権行使書制度への批判）がレトリックとして過剰にならないとも限らないところですから。

まあ、両者とも落ち着いて、って自分がいうのは変ですな（笑）

ただ、15583で述べたように、なんか、ステレオタイプな議論の流れで結局喧嘩別れみたいなものと小康状態の繰り返しで、別の話題にシフトしつつ潜在的にまた噴き出ることになり…というのは、不毛な気がしたので。偉そうにすみません。


>>もし、総会の意見で理事会案がおかしいと思ったら、議長がその議案を
ペンデイングとして理事会で再検討することにしたらいいと思います。

そういうご提案、とても参考になります！！

このような方法を積み重ねて、各マンションが「使えるリソース」となるといいですね。それこそが、こちらの掲示板の本領でしょう。

ちなみに、お書きになられた↑の案では、議長が機能しているということが大前提になりますね。それが普通なんですね？
それだけでも、とてつもなく羨ましいです。ハードル高過ぎ。

この普通のラインを下回る管理組合は、珍しいのでしょうか。
それとも、声が上がらないけどそれなりに多いのでしょうか。
うちのような「低レベル」管理組合向けの対策や方法は、一般向けとは別に考えるべきなのでしょうか、ってなことを思ってしまいました。

異常と呼ばれた（同意しますが）うちのケースですが、
議長は「開会の辞→司会（管理会社の担当者）に促されるタイミングで採決→閉会の辞」これだけです。
小学校の日直の「起立、礼（今時もやるのか知らんけど）」みたいなもんです。
事実上の議長は司会者＝管理会社で、理事会案＝管理会社案だから、出席者の大方が「保留にしてください」とでも言わない限り、ペンディングになることはないと思われます。お見事！というくらい、言葉巧みにかわされます。
ただし、見事に「会社が敵にならないように保身する」担当者なので、場の空気を読んで、さっと引くタイミングは心得ていらっしゃいます。だから、真っ当な司会をしているように見えたりするのが天晴れです（あ、愚痴ってしまったすみません。）
・・・まあ、うちのことはうちのこととして、自分なりに対策を練ってみたいと思います。

[15590: 15536です]

>>15584さん

15589への自己レスです。

二箇所に渡り、2行目以下の引用符が抜けていたようです。
最速で何とか掲示板システムを学んだつもりでしたが、まだ、改行に慣れません。
失礼致しました。

（１）
>>総会は議論する場ではなく、理事会案の賛否を問う場といいましたが、
もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
ないでしょうか。

　↓

>>総会は議論する場ではなく、理事会案の賛否を問う場といいましたが、
>>もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
>>ないでしょうか。


（２）
>>もし、総会の意見で理事会案がおかしいと思ったら、議長がその議案を
ペンデイングとして理事会で再検討することにしたらいいと思います。

　↓

>>もし、総会の意見で理事会案がおかしいと思ったら、議長がその議案を
>>ペンデイングとして理事会で再検討することにしたらいいと思います。


以上、申し訳ございませんでした。

[15591: 15536です]

>>15586 匿名さん

こんばんはです！


>>うちのマンションでは理事会の定員員数の減少をして独裁を続けたい理事と管理会社の
>>共謀で総会において規約改正の議事反対に同意する組合員が多くて出席放棄で組合員の
>>過半数に達しない総会を不成立とはしないで欠席者等を組合運営に非協力者扱いで理事
>>長一任で賛成票に投じて議案を可決成立させたよ。
>>裁判にすれば勝てるのだがめんどいのでやめにした。いまもこの状態で組合は運営され
>>てはいる。

↑引用符を入れる都合で、改行を適宜入れさせて頂きました。

まず、これだけ深い事例を極めて短くまとめられる知力に脱帽です。
知力のない自分には理解できないところもあったので、お恥ずかしながら質問させてください。
お答え頂ける範囲で結構です。範囲がゼロならそれもあり。

15586さんのこの発言は15584さん宛のレスだから、「総会出席者だけで賛否を問うわけにはいかない」に対するレスですよね？
総会出席者だけで、賛否を問うてしまうようなケースが実際にあるんだぞ、と。

自分は、15589 で、この掲示板では皆さんは原則として「総会出席者だけで賛否を問う」ようなこと考えてないですよって書きましたが、世の中には、そういう原則を無視したことが「罷り通ってる」ってことですよね？
そんなところで、セオリー通りのことをいくら繰り返して語ったところで何になるんだっていう意味ですよね？

・・セオリーで対応できることを「普通」とか「標準」と言うのなら、普通じゃなく標準じゃないことは多いんですよね？　（うちもですが。）

そして、

セオリーが通用しないことは「異常」なこととして、括りだして、異常対応（病院とか）に任せると言うのではなく。

むしろ、中途半端なセオリーこそが、異常事態という「法の網の目を潜る」事態を引き起こしさえするんだぞ、どうするんだっていう、

そういう問いかけだと思っていいですか・・？

わかりづらい質問でごめんなさい。


＊＊＊

これ、15586への自己レスでもあるんです（笑）超低レベルとか特異例を異常として切り捨てることはないぞって、そういうレスが欲しくてわざと書いたけどまだレスがない～日曜だからみんな遊びに行ってるのかな？　ギミックなんて使えない自分なので、正直に書きました。

[15592: マンション比較中さん]

もうこれぐらいでいいですか。
次の話題に移行したいのですが。

[15593: 匿名さん]

話題あるなら気にせず出せば

[15594: マンション検討中さん]

屁理屈こねて言論統制したいんだよ。

[15595: 15536です]

>>15592 マンション比較中さん

ちょっと待ってください。
もちろん、次の話題は進めて下さって結構ですが、並行して、続けてもいいですか？
＞「総会は議論の場ではなく理事会案の決議の場である」の話題

今、まとめを書いている途中なんです。

今日は仕事が遅くまでかかってしまったんで、まだ書けてないんで、もうちょっと待っててください。

[15596: 15536@私見たっぷり]

自分の前の投稿に繋げますが、宛先はちょいと戻って、

>> 15584 匿名さん

>> もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
>> ないでしょうか。

お優しいんですよね、15584さんは、いつも。（だから悩みます。）
欠席者を置いてきぼりにするな、ちゃんと賛否を表明している議決権行使書提出者を無視するな、って。そこに強い想いを感じます。

そのことを前置きさせて頂いた上で、
「本当にみんなを置いていかないためにはどうすればいいのか」
「本当に出来る限りオーナー＆居住者全員が損をせずハッピーになれる決議はどうすればいいのか」
と考えたいと思うわけなんですよ。

で、異常事例も「みんな」の一部として、痛くないようにお願いしますね、っていう自分の事例紹介をしてきたわけですが（笑）

まあ、とりあえずセオリーや方法を考えるには中庸でなきゃいけないだろうし。そこへ戻して自分もセオリー的な次元でまとめてみることにしました。

初心者なので、いっぱい調べて、この週末で頭でっかちになってしまったのですが、とりあえず、秋休みの宿題発表みたいなノリで、ちょっと「偉そうに」投稿してみたいと思います。

添削、大歓迎～！！

で。いつも長文で皆さんスクロールが面倒だっただろうなあと反省し、一旦ここで切ります。
予告編ってことで（笑）

[15597: 15536@私見たっぷり]

（１）「総会は議論をする場ではない」ということの根拠を問う

「総会は議論をする場ではない」ということの根拠が、「議決権行使書の提出者の意見を無視できないため」というのは、何かロジックに引っかかりがあるような気がずっとしておりました。

確かに、公平性を保つ意図や全員への配慮として大事なことだとは思われますが、行き過ぎると、本末転倒になる恐れがあります。

というのは、議決権行使書の提出時点で組合員全員に共有されている情報について決議するのであるならば、総会では議案の説明も質疑応答も不要で、ただ採決だけ行うしか出来なくなる、という意味を含んでしまいかねないからです。
だって、そうでなければ、共有される情報の質と量に不平等が生じるのは目に見えているわけで。
となれば、議決権行使書の提出締め切りまでの情報で、全員が決議に臨む必要があることになってしまいます。

さもなくば、理事会案について、総会前に書面で質問・意見を募り、理事会サイドから、これも総会前に書面で回答をした上で（つまり回答をするために総会前理事会をもう一度開くこともありうる）その後に総会を開催するということになるでしょう。

これについては、なんと！書面のやり取りではなく、総会前に「住民説明会」を開催する！ことで、全戸の情報共有を図るということを提唱しているサイトを見つけました。


＊組合員にとって重要なことは総会開催前に説明会を開催することが望ましい｜マンション管理ノ教科書（編集部）
2021年11月9日
https://www.zenkoku-mankan.org/briefing/


こうした方法を取るほど時間的猶予があるとも思えず、議案によりタイムリミットがある場合も多いと思いますが、年次総会（通常総会）ならば、あるいは可能かもしれないです。

しかしながら、総会前の議決権行使者が下した賛否の判断にそこまでウエイトを持たせるのなら、思い切って、組合員全員が議決権行使書を提出すればいいではないか（書面投票みたいに）とさえ思えてくる展開になるのではないですか？？

それを現行では、わざわざ総会を開催し、議案の説明、質疑応答、意見の陳述を行った上で採決を行うわけですよね？？　ならば、それは何故なのか、ということを根本から見ておく必要を感じます。

総会は「最高決議の場」として、セレモニーとして対面による決議の場が必要だという手続き主義というわけはないと思うのですよ。

むしろ、「集会主義」が根源だからではないかと思われるわけです。

つづく

[15598: マンション検討中さん]

ソクラテスが言い出したんですよ。

[15599: マンション検討中さん]

シカゴ大学の哲学教授で古代ギリシアの専門家であるアグネス・カラードは、ソクラテスは思想家の祖というだけでなく、革新者でもあったと指摘する。たとえば、ひとりの人間が主張の両面を検討するよりも、ふたり以上の当事者が役割を分担するほうが、迅速・確実に真実へとたどりつける――そう提案したのは、彼が最初である。カラードはこうした手法を「認知的分業の対立的役割」と呼んだ。一方が仮説を立て、もう一方がそれを打ち破るのだ。現代の法廷で、検察官と弁護人がお互いの主張をぶつけ合いながら正義を追求するように、人々は協力して意見を戦わせることで、真実にたどりつくことができる。

[15600: マンション検討中さん]

区分所有法は議論させるために集会の開催を義務付けています。

[15601: マンション検討中さん]

哲学に基づいて法律ができているから
ここのスレ主が理解できないのは
大変失礼ながら当たり前なんだろうね。

[15602: マンション検討中さん]

裁判も口頭弁論しますよね。議論させるとボロがでるからです。民事裁判では形骸化してるけど、
精密にやる刑事裁判では被告の前で証人尋問してます。
麻原彰晃の面前でかつての弟子がたくさん証言しました。麻原は地獄に落ちるぞーとか証人をなじったそうですが、その態度とかも全部評価して本当かどうか判断するわけ。

[15603: マンション検討中さん]

余談ですが、
ドイツは戦う民主主義と言って、ナチス的思想を悪だと定義して、ナチス的思想を口に出したりすると逮捕します。
他方、日本の憲法は表現の自由により民主主義を守ろうとしているんですよ。
多様な意見表明を保障することで選択肢が増えて
悪い考えは多様な意見のなかで自然淘汰される、と期待してるんですね。
だから絶対に管理組合の集会での発言を規制してはならない。

[15604: 匿名さん]

ソクラテスの胸像を博物館で見たことあるけど、ブサイクな爺さんやったで

[15605: 15536@私見たっぷり]

>>15598 マンション検討中さん
>>15599 マンション検討中さん
>>15600 マンション検討中さん
>>15601 マンション検討中さん
>>15602 マンション検討中さん
>>15603 マンション検討中さん

えっと、全部同じハンドルで、内容に一貫性がありますから同じ方ですよね…と思いつつ、匿名掲示板の性質を考慮して、個別の発言を1人とみなし、

「皆様」丁寧なご指摘をありがとうございます！！　…ちょっと涙出てきた。

てゆか、皆様タイピングはやすぎ（笑）　AIに勝てそうですよ。

古典を学ぶのは大事ですね。今度の週末はソクラテス、行ってみたいと思います。

そういえば、近年、株主総会も「株主との対話の場」だと金融庁が（笑う）定義したりしてますよね。
（株主総会も議決権行使書を出したりするので、似てるところあるかなって考えてました。自分は教養ないですが、そういう直感的な、身近にあるものによる手探りの思考、具体の思考って感じすか。）


>>15600 マンション検討中さん
>> 区分所有法は議論させるために集会の開催を義務付けています。

これでキマリですね。


>> 他方、日本の憲法は表現の自由により民主主義を守ろうとしているんですよ。
>> 多様な意見表明を保障することで選択肢が増えて
>> 悪い考えは多様な意見のなかで自然淘汰される、と期待してるんですね。
>>だから絶対に管理組合の集会での発言を規制してはならない。

それ！　「絶対に」ですよね。
素晴らしい！！

あとは、集会での個々の発言を、統制するのではなく、うまく促してゆくような、拙い発言がゆっくり口から出てくるのを待ちつつ、わがままな意見を適切に聞いてあげつつ、議案の方向性から大局でブレず、時間にも配慮し、といった進行を議長が出来るかっていう問題が出てきますね。（みんなでサポートし合えばいいじゃんっていう答えも自分、持ってますが。）

深層心理的な誘導でもなく、コミュニケーション・スキルというほど浅くもなく。そういうトレーニングなど、マンション管理業界は・・さしあたりは考えてなさそうだけど。
↑ 派生的なことをいきなり書いてしまいすみません。

元気になる投稿を、本当にありがとうございます！！

[15606: 15536@私見たっぷり]

>>15604 匿名さん

顔で哲学するんじゃねーだろ（爆）それとも君は文章に似てブ○○○なのかい？

ブはブイヨンのブ。味がある、ってコト～♪

[15607: 15536@私見たっぷり]

（２）総会における集会主義と直接民主主義と合意形成について考えてみる

「集会主義」という言葉は15598さんがレスを下さるより前で言えば、15570さんがこの場に出されていた言葉でもありますね。
（それ以前から既出でしたら、自分、未読で失礼をば。）

平たく平たく言ってしまうと、総会のその場で、理事会メンバーや監事に限らず、一般組合員「全員」からの視点によって、議案についての十分なチェックをすることが望ましいということでしょう。

本来は全員が出席することが望ましいわけです。

「集会主義」が根底にあるからこそ、（１）に例示した「マンション管理ノ教科書編集部」さんは、念には念を入れて、総会前に住民説明会を開いて討議してくれって言ってたくらいなわけでしょう。

決して、「じゃあ皆さん全員で議決権行使書を出しましょう」とはならないのですよ。
それは区分所有法で示されていると、15600さんがご指摘くださいました。

住民全戸が平等に情報共有して議論に参加することで、全員で住まいの管理を進めていくのが、「本来ならば」望ましい、つまり、直接民主主義に基づく合意形成によって進めましょうってことですね。

民主主義国家の現状としては直接民主主義は机上の空論だとしても理想とされています。そこで近年ではブロックチェーンによる投票なども模索されたりしていますね。（…ブロックチェーンは直接参加を可能にする画期的な方法だけど、それをしたからといって合意形成が保証されるわけではないので、まだまだ先は長い道のりっすよね～。）

もし、ごく小規模な集合住宅なら、全員が一堂に会するのはそれほど難しくないでしょう。

例えば、組合主催の夏祭りの夜、子供たちを中庭で遊ばせながら、大人たちはその傍らでビールなど飲みつつ、「これ、ちょっと話し合った方が良くないか？」と誰かが言い出し、「んだ！んだ！」となって全員の合意により、「じゃあ、この件で総会開こうか、みんな空いてるみたいだから明日の夜7時からエントランスのソファのところでどう？」みたいなノリも可能です。
昔の長屋の井戸端会議みたいなもんですわ。

でも、これをちゃんと「総会」として位置づけることは法的に認められているのです。
「区分所有法第36条・第37条」にあります。

このような場合は、総会開催手続きを踏んで議題を決め、議案書の配布・共有をし云々といった手順は、全て省略して構いません。

>> （招集手続の省略）
>> 第三十六条　集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。


そして、通常の、「理事会案の決議だけしか総会の審議にかけてはいけない、決議もしてはいけない」という縛りも生じません。自然発生的に全員の関心が集約された議案を、そこで話し合えば良いのです。

>> （決議事項の制限）
>> 第三十七条　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、
>> 決議をすることができる。
>> ２　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、
>> 規約で別段の定めをすることを妨げない。
>> ３　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。


これは、たまたまそういう全員の同意による総会の場の発生という「特殊な事例」についてのみ、但し書きで述べているということなのでしょうか？

そうではないと思うんです。

この第36条と第37条の第３項こそが、本来的な集会主義の原型をこっそりここで？示唆しているのだと思うんですよ。
みんなで囲んで意見を出し合う、その場にみんなが揃う（出席）ことが大前提。
なので、条文のそれ以外の全ては「実際的だけれど、理想ではない、現代社会に特化した法律」なのではないか、と勝手に思うことにしました（笑）
…にわかじこみの大学生のゼミ論みたいですね（汗）

とは言え、もちろんそのように自然発生的であったり、誰かの声掛けで全員が関心を持って集まるようなこと、すなわち直接民主主義的な集会は、今の社会のほとんどのマンションにおいて、現実的には「実現不可能」に近いからこそ、「代替的な手段」として、総会の欠席者対応として議決権行使書、委任状という制度があるんですよね？

膨大な、潜在的な、これからもずっと増えていくであろう欠席者達への配慮です。

そして、全員参加が実現不可能だからこそ、この代替的手段を大事にし、「今んとこはこれが最善なんだから、これで行こう！ね？ね？」って、法制化しているわけでしょう？

よって、「はじめに議決権行使書ありき」とは、なりません。なっておりません。全く。
それでは本末転倒です。

やっぱり、出席することが大前提です。
「出席してもしなくてもどちらでも良い」ではないんです。

「出席できず、当日の審議に参加できない場合でも、次善の策として議案書の読み込みによる議決権行使書や委任状の提出をすることで、出席と同等にみなす」ということですから。
あくまでも出席が中心なのです。

なので、「議決権行使書を事前に出していた人を無視しないように」という論法が、それを唱える者の心情や真意に反して一人歩きをし、「総会で議論をさせないための口実」のように逆転し、悪意のある者、悪意とは言わずとも何らかの有意のある者に利用されてしまいかねないことになりかねません。

…それを危惧している人は、うちのような低レベル管理組合やその経験者には多いでせう。

つまり、水面下では起きている事象なのに、標準レベルあるいはそれ以上の大多数のマンションの管理組合や、マンション管理士さんのようなエリートからは「見えない」んです。
見えないから、故意にでは決してなくても、結果的にシカトしてくれちゃうんだよなあ…って、わかります？

話を戻して。

総会の本義は、「最高決議の場」というだけではなく、そこに至るまでの「合意形成の場」でもある筈です。そのプロセスあってこその決議です。

合意形成のために、情報を共有し、意見交換し、反対意見も取り入れて、交渉なども行われつつ、最終的な案が練られてゆき、採決を通じて合意に至るわけです。

民主主義においては合意形成のプロセスはとても大事です。しかし、これはいまだに困難な道と言われており（各国の国会等を見てもそうでしょう）これという決定打さえ、学術的にも存在しない状態です。ケース・バイ・ケースで、その都度その場で探っていくしかないのかもしれません。

それを、「総会は決議の場であり議論の場ではない」と「言い切って」しまうのなら、手続き主義、形式主義に陥ってしまうことになりませんか？


まだ、書きたいことはあるにはあるんです。
＞（３）総会における「議論」とは何か

すぐには書けないので、何回か、何日かに分けての投稿になるかもしれません。

つづく（乞うご期待（笑））

[15608: 15536@私見たっぷり]

>>15602 マンション検討中さん
>>15603 マンション検討中さん

>>麻原は地獄に落ちるぞーとか証人をなじったそうですが、その態度とかも全部評価して本当かどうか判断するわけ。

なんか、歌舞伎の『勧進帳』を思い出してしまいました（笑）人間、やること大して変わらないと思います。

それはそうと。法廷が典型的だということですが、議論の場で、裏があるのが見抜けるって話ですよね。
ドイツの姿勢、あれも国家あげて本気を出しての渾身の、猿芝居ですからね。似たようなもんではないですか（笑）
何も知らない国民はたまったもんじゃないでしょうけどね。
ドイツと組んでた日本は敵国認定されつつも表現の自由、でもそれは裏ではなく表で（笑）

自分も、ここで書けば書くほど自分が出るものよのぉって思ったりしますが（爆）
で、そういう話題に持っていかれたのは映画『ブレードランナー』の最初のテストみたいなやつですか？（笑）

自分、マンションというのは管理社会化のツールになり得ると、総会で酷い思いをした経験から悟ったわけですけど、それをそういう次元から突きつけてもしゃあないし？っていう立場です。コツコツと日常の中から良くしてゆくしかないじゃあないですか？　一番確かな、手応えのあることを、やって行くしかないと。

って、全然的外れだったらメンゴっす～。

[15609: 匿名さん]

>>15608さん
スレ主ですが、もうそろそろ終わりにしませんか。
あなたがまだ続けたいのなら、別スレを立ててください。

[15610: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[15611: マンション検討中さん]

がちょーん

[15612: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[15613: ダブルポチ]

がちょーん

[15614: 匿名さん]

また配管工の与太話か

[15615: 匿名さん]

区分所有法が見直され、多数決で、一棟リノベーション工事等が可能になれば、共用部分と専有部分の一括配管工事が「等」に含まれるのではないだろうか？

〇法制審議会区分所有法制部会第１回会議（令和４年１０月２８日開催）
部会資料１　区分所有法制の見直しに当たっての検討課題

２ 区分所有建物の再生の円滑化を図る方策

(3) 区分所有関係の解消・区分所有建物の再生のための新たな仕組み

　現行法では、建物・敷地一括売却や老朽化した建物の取壊しを行うためには、区分所有者全員の同意が必要である。また、建物を取り壊さずに全ての専有部分と共用部分について工事を行い、建物の実質的な建替えを実現すること（「一棟リノベーション工事」と呼ばれる。）も技術的には可能であるが、これを行う場合にも区分所有者全員の同意を得る必要がある。

　これらの手法は、区分所有関係を解消して新たな土地利用を可能にしたり、区分所有建物の再生を可能にしたりするものであるが、区分所有者全員の同意を得ることは事実上困難であるとの指摘がある。

　そこで、多数決により、建物・敷地一括売却や建物の取壊し、一棟リノベーション工事等を可能とする仕組みに関する規律を整備することが考えられるが、この緩和により権利を制約されることになる少数反対者の利益に留意する必要がある。また、区分所有関係の再生のための既存の仕組みである建替え決議の要件の在り方（前記(1)）との関係についても留意する必要があると考えられる。

[15616: マンション検討中さん]

>>15615 匿名さん
現行でも旧耐震基準のマンションは四分の三の特別決議で解体可能です。１９７１年昭和56以前のマンションです。

[15617: 匿名さん]

>>15616 マンション検討中さん
マンション建替え等円滑化法の要除却（じょきゃく）認定を受けた場合の、マンション敷地売却決議なら、５分の４以上では？

要除却認定基準
　耐震性不足
　火災安全性不足
　外壁等剥落危険性
　配管設備腐食等
　バリアフリー不適合

[15618: 15536＠異議申し立てモード]

今日（11/8）は疲れたんでネット見るのは一日休もうと思ってアクセスしませんでした。
でも、なんとなく気になって、覗くだけ覗いておこうと思ったら、スレ主さんからのご提案がありました。それについて、以下、書いておきます。ちょっと強い語調になりますが、ごめんあそあせ～♪


>>15609 匿名さん

スレ主さんと名乗られたので、スレ主さんとして対応させて頂きます。
単なる発言者ではなく、スレ主としてのあなたに対して責任を問います！！

あなた、超無責任でしょうよ。

「15607」で、私は「まとめの最終章」として、以下を書きますと予告しています。

＞（３）総会における「議論」とは何か

つまりこれは、「スレ主さんと私の対話」として始まったものについて、すなわち、スレ主さんをはじめ皆様から頂いた返信を元に、自分の認識がここまで深まった、その「まとめ」として、その上で「このような問題提起を最後に残しておきたい」という意味で、書きたいと申し出ているだけですよ？

スレ主さんは、その内容に対して、真摯に受け止める使命があるはずです。
最初、あなたがご投稿されたことに対して、私が質問したわけですから。
それに対する成り行きに決着をつけるのは、あなたの責任に属することでしょう。

頂いたものへの感謝を込めて、自分なりに出来る限りのことを考え、深めて、御恩に報いるために「お返し」をしたいと言ってるんです！！

（どうせ、義理チョコみたいなもんだろ、そんな形式的なのはいらないとか、言わないでくださいよ、義理チョコながら手作りチョコくらいのエネルギーは込めてるんだから。健康にいい材料使ってんのよ？　って、まだ時期が早いなあ（笑））

それを、まるで私が独り言を書いているかのように扱うのは、それこそ発言の封鎖です！！　横暴です。ハラスメントに感じます。

私は、これまであなたがお書きになっていることに対して、その都度、誠意を持って、よくよく考えて、一生懸命に書いて参りました。
それを、途中からまるまる無視して、「そろそろやめろ」「続けたいなら別スレを立てろ」って？　

別スレにして切り離すような内容では全くありません！！
今までのここでの議論のまとめを書いてるだけだからです。
別スレを立てる意味がありません。その気もありません。

今までの対話の流れに決着をつけてからでなければ、次に進めないはずなのに、あなたはそれを放棄しています。

もちろん、私が書いたのをお読みになって「自分の考えは変わりません」という回答でも構わないですよ。それでこのスレの公式見解になるわけですから。

それでですねえ、考えをまとめ、文字にするには、それなりに時間もかかるんです。
こっちは素人ですよ？？　素人が、一生懸命、週末潰してネットも色々参照して書いてるのに、それを蹴っ飛ばすんですか？？

で、別の日に投稿すると予告しました。

その間、スレ主さんが進めたい話題はどんどん進めていただいて構わないとも、「19595」で書いております。

どうぞ、進めてください。途中に私の発言が入ったところで、並行して板が進むだけのことですよ。そういうことは掲示板ではよくあるはず。


以下、補足。

えっと、マンションの総会では「質疑」には「回答」する必要があるけれど、「意見」に対しては、回答する必要はなく、「伺っておく」でいいとかいう、変な慣習があるみたいですね？

それに基づき、議事録にさえ、意見に対して、実際は総会当日にその場で回答を貰っていても、議事録にはその回答が書かれなかったりする。書かなくていいらしい。

しかし、ここは総会じゃない。掲示板だ。
いくらスレ主に運営責任があろうと、横暴な独裁をしていい場所じゃないでしょ。

ちなみに、

議事録を書いているうちの管理会社の担当者に、意見への回答は収録されないものなのかと確認したら、「文字数制限があるので勘弁してくれ」って言われました。そんなの管理委託契約書にないじゃないかと言ったら、「いや、会社のシステム上、そうなっているので、こちらも苦労してまとめてるんで」とのことでした。議事録は本来、管理組合が書くもので、下書きするだけの外注屋が、会社のシステムの都合って、何だよそれって思いました。

しかも、議事録の下書きしか作っちゃいけないくせに、すでに製本までしており、「これが議事録です」として、前回の総会の議事録署名人に署名捺印させてたのを見て、目を丸くしました。間違いがあっても、署名捺印しかできないんですかね。

マンション管理業界は、いつの間に、おかしくなったんですかね。
それともうちが「異常」なだけですか？　うちの管理会社は、それなりに全国規模ですが、ってことは全社的にそのシステムなわけでしょう？　つまり、全国的に異常じゃないですか。

で、この掲示板もその相似形なんですか？

うちのマンションのことを「異常」って言い切ったその人が、その異常を今、まさに演じていらっしゃるのですね。

というわけで、今週中のいつか、または週末くらい、多くの方が忘れた頃にでも、続きを書きます。

予告したものだけですよ。関係ない話題を書くわけじゃないんです。別スレを立てろなど、そんなことスレ主でも言えないはず。

本日はここまでとします。

[15619: 15536＠異議申し立てモード]

追記。

>>15609 匿名さん

昨日から、半日～1日、こちらの書き込みがなければ、発言がなかったものとして次に進もうとすることが２回ありました。

掲示板で一旦質疑応答の流れが出来たら、継続して、毎日、毎時間、コンスタントに板の発言をチェックし続けて、対話を続けなければいけないんですか？

読む暇がない者や書く暇がない者は、場に「出席していない」として無視する、と？

こちらは、「すぐには書けないから」と欠席の連絡をし、「発言内容の予告」までしております。
つまり、何も言わずに委任状も議決権行使書も出さずに「欠席」したわけじゃないんですよ（笑）

出席が能わず議決権行使書を出した人のことを無視するなと、あれだけ主張されていた人が、スレッドが、そういうことをするわけですか？？

言ってることとやってること、違くないですか？？

お返事待ってます。では、寝ます。いい夢を～♪

[15620: SKY]

>>15619 15536＠異議申し立てモードさん
ほ～

[15621: マンション検討中さん]

ここのスレ主はなりすましなんですよ。もともとオリジナルのパート1があり、パート2.3は別人がスレを立てた。いまスレ主を名乗っているのはオリジナルとは別のなりすましの人。

[15622: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。
　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[15623: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。
　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

[15624: 横浜ポチ]

>>15623 匿名さん
ほ～

[15625: マンション検討中さん]

ここのスレ主はなりすましなんですよ。もともとオリジナルのパート1があり、パート2.3は別人がスレを立てた。いまスレ主を名乗っているのはオリジナルとは別のなりすましの人。

[15626: 検討板ユーザーさん]

>>15618 15536＠異議申し立てモードさん
議事録の作成はあなたの言うとおり管理会社は案の作成までが一般的で、うちは戸数がそれなりに多いので理事が作成している。

文字数制限なんて戯言は論外！だけどそれに議長が指名した議事録署名人が署名しているのであれば責任はその人達だよ。間違い等があれば署名人達が訂正させなければならない。
担当が嘘をついている可能性もあるけどね…文字数制限は具体的に何文字なのか聞いてみてもいいかも。標準管理規約には議事の経過の要領及びその結果を記載するとあり、経過の内容によっては文字数制限なんてかけてたら記載できないよ。

とはいえ、意見については議事録に残す必要がないのも事実。意見について議事に残すように断ってから言うのがいいかもね。
孤立無援であれば、いくらあなたが正しくても改善は不可能。引っ越しを検討したらどう？

[15627: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[15628: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

[15629: 東急ポチ]

>>15628 匿名さん
がちょーん

[15630: 15536@休憩中]

>>15620 SKYさん

レスをありがとうございます。今日はおやつの時間に来てみました！！

ほ～、、、ほけきょ、っていうのは当たり前すぎる反応なので、
ほ～、、、リーな～い（Holy night う～ん、これも時期尚早か。）
ほ～、、、せいだい！！　法政大学ぢゃなくって、法制は大事に、っ感じですね。

[15631: 15536@休憩中]

>>15625 マンション検討中さん

どうもです！！
…そんなことが出来るとは、ここは日本なんでしょっかー？？

いや、日本だからこそ、そゆこと起きるってことか（爆）ま、いいや。

それなら自分、みずすましになって泳いでてもいいってことですかね？？キラ～ン（星）

[15632: 14436@真顔に戻って]

>>15626 検討板ユーザーさん

この件、レスを頂けるとは思っていなかったので、しっかりとしたアドバイスを頂き、心からありがとうございます！！

15626さんのところでは理事が議事録を作成しているというのは、真っ当で良いですね。

>>文字数制限なんて戯言は論外！だけどそれに議長が指名した議事録署名人が
>>署名しているのであれば責任はその人達だよ。間違い等があれば署名人達が
>>訂正させなければならない。

ですよね＞責任、そして、訂正

そこで、こんな風に思ったんです。
管理委託契約書には、議事録案の作成とか支援とか書いてあるわけですが、その「議事録案」でしかないものであっても、議事録署名人が署名した瞬間にそれが正規の議事録になってしまうんですよね。書いたのは理事会だということに「なってしまう」という。

なりすましじゃないけど、すりかわり、みたいな？　詐術的なトリックに思えるんです。

民法だと、「適法とは言えないことであろうが、契約が成立してしまえば、法的に妥当になってしまう」そんなこともあるじゃないですか。
法律の解釈が間違ってたらすみません。
例えば、契約がおかしいから土地を売る契約を破棄しても、うっかり登記をし忘れると、契約を破棄された人が既に転売契約していた場合、その人から「何も知らずに」買った人の契約が優先されて、結局自分の土地を手放さざるを得なくなるようなこととか。


>>担当が嘘をついている可能性もあるけどね…文字数制限は具体的に何文字なのか
>>聞いてみてもいいかも。標準管理規約には議事の経過の要領及びその結果を記載
>>するとあり、経過の内容によっては文字数制限なんてかけてたら記載できないよ。

実は、かなりしつこく尋ねたところ、以下のやり取りが（議事録か（笑））

Q 全体で何文字までOKなのですか？
A いえ、全体ではなく、議案ごとに2000字となっております。
Q 質疑応答で2000字って、少なくないですか？
A 質疑応答の部分ではなく、一つの議案の領域に対する割り当てですので、承認された議案の説明部分も含まれます。
Q ってことは、議案の説明で文字数を取ってしまったら、質疑応答の部分は減るってことですか？
A なるべくバランスよく収めるように努めております。

>>とはいえ、意見については議事録に残す必要がないのも事実。

そうなんですかー。そこがよくわからないのです。
意見について残さないというのは、やっぱり「総会は議論の場ではない」というところから来てるんでしょうね？

そこで、議論とは何かについて、考えてる最中なのですよ。＞投稿予告したもの

質疑応答も、単に「これミスプリントでは？」とか「よく聞き取れなかったのでもう一度？」「頭悪いんで噛み砕いて説明してくれる？」というようなことだけではなく、質問の形を取って、事象を確認しつつツッコミを入れるということも多いし、また、意見の顔をして、「こういう側面もあると思います。それについてはどうお考えになりますか？」的な質問になることもある。
質疑と意見を区別するというその基準が、よくわからないんです。

で、実際、自分はその手の意見質問をして回答をもらったものが、送られてきた議事録からごっそり抜けてるという経験をしたのでした。


>>意見について議事に残すように断ってから言うのがいいかもね

今度から、そうしてみます！！　ありがとうございます！！
・・ただ、立ちはだかる文字数制限の壁（泣）


>>孤立無援であれば、いくらあなたが正しくても改善は不可能。引っ越しを検討したらどう？

性格的には、さっさとひっこしちまえっていうタイプです。
でも、すごく好条件の偶然が重なって、自分にピッタンコの物件が見つかって嬉しかったので、それを捨てるのは悔しい。
とはいえ、物件って、立地等の不動産情報だけでなく、どういう人達が住んでいて、どういう管理がされていて、管理組合がどう運営されているかによって、価値が変わるんですね。

そうなると、中古だろうが新築だろうが、まだ見ぬ管理組合を想定して購入するのは、とても難しい。

なので、もう少し、なんとかやってみて、ダメなら・・・・・おうち建てます。借金は嫌だからウサギハウスや犬小屋レベルでもいいかなと（笑）

親身になって下さって、本当にありがとうございました！！

[15633: 鎌倉ポチ]

>>15631 15536@休憩中さん
＞、みずすましになって泳いでてもいいってことですかね
いいんですよ。
その顔でと想像するだけでワクワクします。

[15634: 検討板ユーザーさん]

>>15632 14436@真顔に戻ってさん
>その「議事録案」でしかないものであっても、議事録署名人が署名した瞬間にそれが正規の議事録になってしまうんですよね。書いたのは理事会だということに「なってしまう」という。
→これに関しては署名人が役割を認識するしかないのかなと思う。訂正を受付けにくい形で迫る担当者にも問題はあるけれど、成人が署名と捺印しかも3人もするわけなのでその意味は理解して然るべきかな。法的には分からないけど。

>質疑と意見を区別するというその基準が、よくわからないんです。
→確かに。
訂正。意見を書く必要はないのではなく、質疑全てを書く必要はない。
総会は議論をする場ではない、というのは質疑をしないという意味ではなく、議案そのものの是非を問う場。という方が分かりやすいかな。なので当然どのような検討がなされたのか質問するべきだし、要望があれば伝えるべきだよ。ただ、議案の決議事項そのものを変えて決を取るのはタブー。議決権行使書を使った人はその決議事項に対して賛成している訳だから。例外はあるけどね。工事仕様が変わらず金額が安くなるとか、意味が変わらない範囲での誤字とか。

>そうなると、中古だろうが新築だろうが、まだ見ぬ管理組合を想定して購入するのは、とても難しい。
→今年から始まったマンション管理適正評価制度により中古マンションは評価されるようになるよ。
下記かマンション管理業協会のHPで詳細は確認できるよ。
http://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/

[15635: 通りがかりさん]

廊下に私物を置いている住人が少ないほど管理は良好です。

[15636: 匿名さん]

廊下の幅が広ければ私物置いてもいいそうですよ

[15637: ご近所さん]

避難の妨げにならなければ廊下に私物を置いても違法ではありません。
フェンスで囲った玄関ポーチなら普通に私物を置いていいです。
避難の妨げになっても自業自得だからです。
自転車やベビーカーや鉢植えや雨傘など、屋外で使用するものに限られますが、
外で使うものであっても物干し台はアウトかもしれませんね。

[15638: 匿名さん]

廊下に私物が置いてあるとゆうことは、廊下に置いても盗まれないとゆうことだろうから、泥棒がいない＝治安管理が良いマンションとゆうことになる

[15639: 口コミ知りたいさん]

>>15638 匿名さん
ゆ、の使い方が
キモいね

[15640: 口コミ知りたいさん]

使用細則で廊下に私物を置かないように規定されているのが通例である。
中古マンション購入前の内覧のとき、廊下を見てまわれば管理人がルール違反を注意しているか？それを住人が聞いているか？が明らかとなる。

[15641: 匿名さん]

>>15638さん
ゆうことは→いうことはです。
教えてもらってよかったですね。会社等で恥をかいては学が
ないとばかにされますからね。

[15642: eマンションさん]

>>15637 ご近所さん
　　　　　　↑分譲マンションで廊下に私物を置かない使用細則があるのを知らないアホ

[15643: eマンションさん]

>>15634 検討板ユーザーさん

掲示板では長文は読まれないんだよ。
区分所有法、管理規約では総会議事録は理事長、管理者が作成する。
議事録に署名するのは作成者と証人ふたり。
証人ふたりの署名は効力要件ではありません。

[15644: 匿名さん]

安いマンションは建基法ギリギリの設計なので廊下に私物を置ける余裕などない
したがって、廊下に私物を置かないというルールが作られる

[15645: 評判気になるさん]

>>15644 匿名さん
　　　　↑廊下が共用部であることを知らないアホ

[15646: 15536です]

>>15643 eマンションさん

こんばんは～。横から失礼します。
掲示板では長文は読まれないとのことですが、スレ主さんも、よく長文を投下されていらっしゃいますが？

え？　スレ主さんはなりすまし？？　それ、本当ですかあ？（笑）＞別の方へのレスが混じってしまってすみません。

[15647: 15536です]

自分、名前間違ってました。1100番もずれてましたね、ごめんなさい。

>>15634 検討板ユーザーさん

またもやきっちりとレスを頂戴し、恐縮です。喜んで拝読しました！！


>>→これに関しては署名人が役割を認識するしかないのかなと思う。
>>訂正を受付けにくい形で迫る担当者にも問題はあるけれど、成人が署名と捺印しかも
>>3人もするわけなのでその意味は理解して然るべきかな。法的には分からないけど。

おっしゃる通りですね。＞成人、役割の認識
おそらく、うちのメ○ラ判上等な署名人の方々は、議事録を形式的なものと勘違いしている気がします。
「こういう会議がありました」ということを認めるだけだとでも思っているのではないか、と。
長年それでやってきてしまった以上、認識を改めて貰うのは結構大変かも…。
間違ったこと書くと、罰金だぞ～？くらいのこと言ってしまおうかな？

区分所有法第71条では、虚偽の記載は罰金２０万以下の過料とありますよね。
それについてある弁護士事務所が書いてますが、

>>ちなみに、過料とは、刑罰ではありません。過料の制裁を科する手続きは、
>>刑事訴訟法の適用はなく、非訟事件手続法の規定が適用されます。

８　総会（集会）議事録の虚偽記載に関する罰則手続｜EMG総合法律事務所
http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_IV-8.html

ですが、そうすると、作成した会社の担当者は逃げ切り、署名人だけが対象となるのか？　そう考えると、なんか、複雑な気持ちになり、いまだに実行しておりません。

次の総会まで、結構時間がある筈だから（何か臨時総会でもない限り）策を練りたいと思います！！


一旦、ここで切りますね。

長文を見咎める投稿を他の人がしているんで、全部、いっぺんに書かない方が、もし、次のレスを頂くことがあった場合でも、15634さんに長文レスを書かせてしまうようなご負担を強いないで済むかな、と。

でも、結局、いくつもの発言で、自分がレスを続けるのは変わらないんで、あいすみませんです。

[15648: 匿名さん]

各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。（区分所有法13条）
共用部分の共有者である組合員は用方に従った使用権を法律上認められているわけだ。
例えば、廊下は通路としての使用が用方だから、組合員は通行することができ、管理
組合はこれを制限することはできない。たとえ組合員が管理費滞納常習者でも。

[15649: 15536です]

>>15634 検討板ユーザーさん

レスの続きです。


>>訂正を受付けにくい形で迫る担当者にも問題はあるけれど、

なぜ訂正を受け付けにくい形で迫るんだろうか・・それ、考えてみたんですよ。

会社の規定に縛られて、管理組合との間で板挟みになり、腐心して議事録の下書きを作成しては直し、直してはまた直し、みたいなことをしてまた会社から叱られ・・・・ということを繰り返すうちに、さっさと仕事を終えてしまいたい、他の組合の仕事もあるんだし、という心理になり、そのうち、言いなりで署名捺印してくれる組合は、仕事のショートカットのために存在するかのような気分になってしまうのかな、と考えてみました。それで、その担当者は、言いなりの組合のことをだんだん、道具的に扱うようになる。
「知るか、俺のせいじゃない、会社が悪いんだ！　組合が悪いんだ！」とか？

さらに、自分の「邪推癖」からすれば、そんな社員は、会社と組合で利益相反するような場合は、倫理的な判断や、顧客への誠実対応よりも、会社の得になるよう、不都合にならないよう、そう動いてしまうようになるのかな、と思います。
ピラミッドで、上に来るのは顧客より会社だからです。

そこまで会社が末端の社員を追い詰める形で「仕込み」をしてるんじゃないのか？
意図してたら相当、黒いですが、意図してなくても、ピラミッドがきつく機能してる会社だとそうなりがちなのかもしれないなあ、と。

そう「邪推」をしてしまう自分って、結構、性格歪んでるのかと思われちゃいそうですが、逆でして（笑）素直すぎて失敗続きの人生の中で、邪推というワザを覚えたってところです（笑）なので、天性の邪推さんに比べて、どこか穴だらけだと思われ。

担当者を問い詰めたところでどうにもならないし、こっちも話しているうちに馬鹿馬鹿しくなってしまったんですね。

それにしても、同じ会社に管理委託し、議事録支援も委託している組合さんの中で、自分達でちゃんと議事録をチェックしている組合さんはいっぱい存在するわけでしょ？
その組合さん達は、この文字数制限に則って自分達も修正文言を考えてるわけでしょうか？　文句も言わず？

なんか、すごくおかしな話ですよね？？

やっぱり、・・・・・最初にお書きになられていたように、・・担当者の嘘？
自分、担当者氏に、・・・おちょくられてますか、ねえ？

ま、どっちにしても、議事録署名人にちゃんと役割を果たしてもらうしかないですけどね。

次、議論について、あと一個、続けます。

[15650: 匿名さん]

では、用方に従わない使用はどうだろう？例えば、廊下でキャッチボールするとか。
法律は用方に従った使用（通行）を保障しているだけで、用方に従わない使用（キャッチ
ボール）を禁止しているわけではない。禁止するのであれば「用方に従わない使用は
認めない」と条文に書けばいいからだ。

[15651: 匿名さん]

結局、法律は廊下でキャッチボールすることに興味がないのである。それは共有者の
集まりである管理組合内で好きに決めてくれと言っているのである。
そこで、管理組し総会で規約細則を作り廊下でキャッチボールしないことを決める。
大抵のマンションで「共用部分と付属施設は用法（用方）に従って使用しなければ
ならない」と規約なり細則に定めているのは、そういう理由なのである。いわば、
法律の「抜け穴」をふさぐってことだね。

[15652: 15536です]

>>15634 検討板ユーザーさん

>>訂正。意見を書く必要はないのではなく、質疑全てを書く必要はない。
>>総会は議論をする場ではない、というのは質疑をしないという意味ではなく、
>>議案そのものの是非を問う場。という方が分かりやすいかな。なので当然
>>どのような検討がなされたのか質問するべきだし、要望があれば伝えるべきだよ。

ありがとうございます！！
「議案そのもの＝理事会案」について問う場、ということですね。
その範囲内であるならば、「要望」を伝えることも構わない、と。
これは非常に参考になります！！


>>ただ、議案の決議事項そのものを変えて決を取るのはタブー。議決権行使書を
>>使った人はその決議事項に対して賛成している訳だから。例外はあるけどね。
>>工事仕様が変わらず金額が安くなるとか、意味が変わらない範囲での誤字とか。

議案の決議事項を変えて決を取ることは、ないと思います（笑）
採決で賛否を問うための「根拠」となるべき質問や意見を出すだけでしょう。
たとえ代案を出しても、すぐその代案で決を取れなんてことにはならない筈。
その代案の妥当性を示すことで、返す刀で理事会案を否決に導く、っていうのが、議論だと思います。

さて、お示しになられた「例外」についてですが、

工事仕様が変わらず金額が安くなるというのは、これも「代案」ですよね？
その場合、手続きとしては、理事会案で採決を取った上で、代案（安くなる案）を審議するということでは？
「安くなる＝相見積」的なことになるでしょうから、発注予定の会社、業者も変わるわけでしょ？
なので、すぐに「じゃあ、安い方の案で決議を」とは、なりにくいのでは？

それは本来、臨時総会を開催し直すことになるんでしょうが、着工時期の兼ね合いもあり、理事会案を採決した直後に、同じ総会の場で「審議する」ということもありうる、という感じではないしょうか。

ただし、その安くなる代案を示された後、総会出席者は理事会案を満場一致で否決したとして、議決権行使書は圧倒的多数が理事会案に賛成だったとすると、どうなるんでしょう？

「議決権行使書を出した人が無視されることになるかもしれない」というのが、このところずっと問題視されてきたことだと思います。

ただ、その人達も、「もし出席できていたら」安くて妥当性のある工事案を見て、議決権行使書の時とは意見が変わる可能性は高いですよね。なので、議決権行使書に賛成が多くて、総会では安くできるという代案に気持ちが流れて反対が圧倒的多数となった事実を踏まえて、議長の判断で「再審議」っていう感じでしょうか？
つまり、議決権の個数からは否決にはならなかったけれど、再審議。

なんだか、自分の「３章」を先取りして書いてしまってる傾向が（汗）
改めて３章を投稿した際、「既出じゃん」とか言わないでくださいね～。


>>→今年から始まったマンション管理適正評価制度により中古マンションは評価されるようになるよ。
下記かマンション管理業協会のHPで詳細は確認できるよ。
http://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/

ありがとうございます！！　早速見てみたいと思います。

[15653: 15536です]

>>15633 鎌倉ポチさん

ポチさん、初めまして、かな？
「その顔で」って、見たことあるんですかあ？　爆！！

もし、見たことあるんだったら、盗撮とか個人情報保護法違反だとか、その他もろもろありますが、まあ、Kサツさんとかなら刑事訴訟法改正つうか盗聴法改正で電磁的なナンチャラでエトセトラすることもできるのかなあ？
あ、ポチさんってそういう意味？　鎌倉？　神奈川県警さんですかあ？　・・・・アホなこと書いてごめんなさい。

なんつっても自分、「邪推癖」がありますんで、↑そこんとこは割り引いておくんねぇい（笑）

とか、こういうレスばかり書いていると、スレの流れの邪魔になってもいけないので、ここからは自粛させて頂きます。
現状、スレ主さんが投げかけた別の話題で対話も活発になっているようですからね。

レスがあると、つい、サービス精神を出してしまうんだが、それが邪推癖に次ぐ、自分の欠点その２かな。

[15654: 匿名さん]

つまり、「共用部分だから私物を置いてはならない」とはストレートにはいかないのだ。
法律は「共用廊下に私物を置くな」とは言っていないのだから、規約細則総会決議で
マンションの独自ルールを明確に必要があるわけだな。

[15655: 15536＠みずすましです]

>>15621 マンション検討中さん
>>15625 マンション検討中さん

15536@みずすまし

スレ主さんのなりすましという話は、実はよくわからないんです。
過去スレから読み直す時間もありません。

なりすましだという情報が本当なのかどうかも、わかりません（笑）
自分、おちょくられてる？みたいにも思ったし…。
あるいは、本当に、本当にそういうことがあったということは、考えられなくもないかもなあくらいは思ったです。

例えば、２chがいきなり乗っ取られたみたいな状況になって、その後も5chと競合状態のまま続いていることなどを考えると、あり得ないことではないんでしょう。

それでも、マンションコミュニティさんって、マンション業界の会社でしょう？
スレ主の中途変更ではなく「なりすまし」って、会社的にはどう対処してらしたんだろうか、とか、
常連さん達は、どう思って、どうなさったのだろうか、とか、
その後も続いているこのスレって、じゃあ、何なの？とか、
疑問は尽きません。

保留しときます。

ただね、ここに話題を提供して、情報をコツコツ書き込んで、色々な人がそれに反応して質疑応答や意見交換、事例紹介などがあったりする中で、自分も質問して、それに答えてくれた人は実在するわけですよ。

たとえ、それがなりすましであろうとも、自分にとっては「スレ主さん」なわけなんですね。

だから、今後も、自分としては「そのスレ主さん」との対話から始まった流れを念頭に、書いていくつもりです。

つまり、「なりすましだったから無効」とは、ならないよってことでオケー？

みずすましの言葉、聞こえてる？

聞こえなきゃ、でっかいアンプやサウンドシステム担いでくるからよろしくだよ（笑）

[15656: 15536＠訂正]

>>15655　（自己レスです。）


>>でっかいアンプやサウンドシステム担いでくるからよろしくだよ（笑）

間違い。担げねぇ。デカ過ぎるわ。「トラックに載せて」の間違いだ（笑）
共用部分の廊下なんぞに置きはしないから、安心してくれ。

今夜はここまで。
レスその他、また明日～♪

[15657: 検討板ユーザーさん]

>>15652 15536ですさん
>工事仕様が変わらず金額が安くなるというのは、これも「代案」ですよね？
>その場合、手続きとしては、理事会案で採決を取った上で、代案（安くなる案）を審議するということでは？
→言葉足らずで誤解を与えてしまったみたいで…。単純値引きが総会の場で行われた場合のこと。施工業者も仕様も変わらず金額だけが安くなる場合。
業者が異なる場合は総会のやり直しだね。この時、議決権行使書だけで賛成多数であれば議長の腕の見せどころ！決を取らず議案を議案を取り下げるのかな（笑）
通常、議決権行使が委任状+出席を上回る事はないので議長が否決に回ればいいのだけど。

[15658: 24時間ぽち]

>>15656 15536＠訂正さん
ほー

[15659: 15536です]

>>15657 検討板ユーザーさん

おはようございます！！


>>単純値引きが総会の場で行われた場合のこと。
>>施工業者も仕様も変わらず金額だけが安くなる場合。

これは、もう私の圧倒的経験不足による誤読だと思いますっ。すみません！！
「単純値引きが総会の場で行われるというケース」があることがピンと来るほど、工事に関する決議の場面、というか、工事自体に出会ったことがないもので…。

同じ施工業者さんが、総会で「理事会案の時点よりも、お値引き出来ることになりました」って申し出てくれるってことですか？（実はまだよくわかってない。）部材の仕入れとかその他諸々の条件で、議案書に添付された見積書より安くなることもあるってことですか？

>>業者が異なる場合は総会のやり直しだね。
>>この時、議決権行使書だけで賛成多数であれば議長の腕の見せどころ！
>>決を取らず議案を議案を取り下げるのかな（笑）

こういう場面、遭遇してみたいですなあ。やっぱり経験って大事ですね。

>>通常、議決権行使が委任状+出席を上回る事はないので議長が否決に回ればいいのだけど。

そうすれば、委任状の分は全て否決になりますね＞議長に一任

まだまだ学ぶこと多いなあ。本当に、いつもいつもご返信ありがとうございます！！

[15660: 15536です]

>>15643 eマンションさん

昨日の返信で、以下について書けずに失礼しました。
確認してからと思っていたのです。


>>区分所有法、管理規約では総会議事録は理事長、管理者が作成する。
>>議事録に署名するのは作成者と証人ふたり。
>>証人ふたりの署名は効力要件ではありません。

①区分所有法では、総会議事録は、議長もしくは管理者が作成、ですよね？
それで標準管理規約では、議長は理事長が務める、ということで二つ合わせると「理事長、管理者が作成」ってことですね？
②「管理者」は理事長がなることが多いわけですが、決議により区分所有者以外を管理者とすることも出来、そういう第三者に管理者をお願いしてもいいんですよね？

ちなみに、これは通常は管理会社のことを意味しないですね。
管理会社は管理委託された業務を行なっているだけだから、「管理者」として任命されているわけではありません。

ところが、理事会が存在せず、総会だけという管理組合が第三者として管理会社を管理者として指名するということがあるんだそうですね。（うちのように低レベルでも、理事会がある場合はあくまで理事長が管理者ですが。）
第三者管理方式っていうそうですね？　そういうマンション、増えてるらしいです。ちょっとびっくりしました。

まあ、その場合は、管理会社が議事録案ではなくて議事録そのものを作成することもあるワケですね。

③「議事録署名人は作成者と証人ふたり」については、お書きになられた通りだと思います。
④最終行、証人ふたりの署名は効力要件では「ない」？　これは違うでしょう。「あり」です。
区分所有法で定められてるんですから。

つまり、議長以外の議事録署名人ふたりの署名捺印がない議事録は正規の議事録としての有効性はないということではないでしょうか。

自分の発言で、管理会社が勝手に議事録を作ってしまい、議事録署名人はただ署名捺印するだけだというようなことを、なんとな～くですが、「いやいや、管理会社が作成することだって出来るんだぞ、議事録署名人ふたりなんて、効力要件じゃないんだからどうだっていいんだぞ」ってミスリードなさってるような気がしてしまうのは、朝から「邪推癖」全開で失礼いたしました。まだ寝ぼけてるのかも（ういんく）

[15661: 15536です]

>>15634 検討板ユーザーさん
>>15657 検討板ユーザーさん

マンション管理適正評価制度について、ご紹介頂いたマンション管理業協会のHPをざっとですが見てみました。クオリティを高めるように、よく考えられた制度だと思いました。

ところで、合わせて色々検索してたら、廣田信子さんというマンション管理士さんのブログを見つけたんですが、

8/19日経新聞の「理事会なしマンション増加」という記事の紹介があり、都心の新築の分譲マンションとかは、すでに最初から理事会なしで第三者管理方式になっているところも多くなってるそうですね。
廣田さんがいくつか関連するブログ記事を書かれていたのですが、ざっくりまとめると、

真っ当な管理会社が「管理者」となる「第三者管理方式（総会だけで理事会なし）」にすれば、「適正評価」の点数も高くなるということが書かれており、また、楽々管理したいっていう意向の中古マンションも増え、小規模マンションは圧倒的に理事のなり手、理事長のなり手がなくなっており、当然、この方向に乗っていきそうだと。さらに自主管理のマンションでさえ、そういう声が上がりつつあるんだとか。
それで、大手の管理会社がすでにこういう方向に動いているという話もありました。

廣田さん自身は、自分達で、みんなで管理する方向性を模索して欲しいお気持ちのようでしたが。

https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12766105988.html
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12766621259.html
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12767642837.html

など。

このこともあり、先ほど、15643さん宛の「15660」でも第三者管理方式のことに触れたんですけどね。

ふと。国→マンション管理業協会なのか、矢印が逆なのかわからないですが、そういうトレンドを作ろうとしているように思いました。それがこの制度として顕在化しているような気もし。築年数UP、高齢化、災害多発時代、パンデミック…これまでの管理の見直し…といった社会状況からでしょうか。

自分の望んでるような方向とは違う方に進んでるような気がする・・・・。
コミュニケーションによる合意形成より、システム化された社会の仕組みが上位に来てしまうというか。

なので、うちの管理会社が、将来そうなることを見越して、すでにうちのような小規模の低レベル理事会は管理会社主導にしてしまっているのかな、とか？　議事録の文字数制限とシステムの整備までしてる？？（ストレージの容量のせいなのか何なのかわからんけど）　やっぱまだ頭が寝てるのか自分・・。

[15662: 匿名さん]

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

[15663: 匿名さん]

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

[15664: 匿名さん]

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[15665: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正は、やさしいと思っている方が
おられると思いますが、やってみると何から手をつけたらいいのか
分からないものです。

[15666: 評判気になるさん]

総会議事録を理事長が作成して証人が署名を拒否した場合、理事長は議事録を作成したことになるかならないか？
なるに決まってますよ。罰則もありますからね。
証人が嫌がらせで署名しないこともありえますから。

[15667: 匿名さん]

1.　エクセルで、印刷設定をA3サイズにする。
2.　左の列に標準管理規約、真ん中に現行管理規約、右側に改正管理規約の条文を入力する。
　　各規約の条文は、同じ行になるよう調整する。
3.　説明会を５・6回開いて、全条文を説明検討する。
4.　決定した規約改正案を総会に上程し、３/４の承認を得る。
以上です。
簡単です。
時間はかかります。
蛇足、私は改定管理規約を、規約集として、細則・各種申し込み書等と一緒に、４０袋のクリアファイルに入れて、全区分所有者に配布しました。（８０ページ入ります）
こうしておけば、後日規約が改正されたり、細則が出来たりしても、簡単に差し替え出来ます。
管理規約を製本したりして、小さくまとめると、ほとんどの人が無くします。
後日改正・追加された規約・細則などは、あっという間に散逸します。
４０袋・A4サイズのクリアファイルは結構デカいので、なくなりません。

[15668: ご近所さん]

>>15667 匿名さん
自己満足人間の時代遅れ思考。
迷惑してると思うよ。