「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15551: 購入経験者さん]

美辞麗句で飾られた議案書を見て「問題なし」と考えて議決権行使書で全議案賛成の
〇をつけて組合ポストに入れるのは組合員としての義務を果たしていない。
理事のカンペ棒読み説明に対して鋭く質問しギリギリ締め付けることで、ほかの組合員も
原案では話にならないと気付く。そして反対多数で否決する。これが活気ある管理組合だ。

[15552: 匿名さん]

議決権行使書は、各議案に対して賛否を表明するものです。
委任状については、誰に委任するかを明記するのです。例えば議長とか
○○号室の○○さんに一任とかにします。
委任状は自分の意見と違う可能性もありますので、議決権行使書を使い
自分の判断で賛否を明示した方がいいでしょう。

[15553: 匿名さん]

>>15551さん
議決権行使書で賛否を表明することこそ、組合員としての責任を果たして
いることになるんですよ。
責任を果たしていないのは、総会への出席もしない、委任状や議決権行使書
の活用もしない者のことです。
普通決議であれば、組合員の半数以上が出席し、その過半数で決議される
んですよ。つまり１００人の組合員がいるマンションであれば、５０人以上
が出席し、その過半数で成立します。２５人以上で可決されます。
総会への直接出席者は少ないんではないですか。だから、殆どのマンション
では、普通決議の場合は、決議をする前に決定しているんですよ。
総会での話し合いは形式的なものなんです。

[15554: ご近所さん]

５０人が出席し２５人が賛成、残りの２５人が反対・棄権などの不賛成なら
可否同数で否決である。

[15555: 匿名さん]

議決権行使書や委任状は次善の策だが欠席するよりはマシでしょう。
欠席者が多くて総会不成立になると元も子もありませんから。

[15556: 15536です]

>>15552 匿名さん

議決権行使書と委任状のご説明、わかりやすくてありがたいです。

何年か前から、うちのマンションでは総会開催案内の封筒の中に議決権行使書がないんです。
私だけ貰ってないわけではもちろんなく（笑）案内の文章にも「出欠票・委任状」としか書いてありません。理事長名で送られてきますが、送ってくるのは管理会社の担当者です。

いつの間にか略儀？になっているようです。

すみません、うちのマンションだけが極めて特殊なのかも知れないので、議決権行使書の話題からは、私自身は撤収いたします。

今後、この問題も総会で取り上げるように頑張ってみます。

[15557: 検討板ユーザーさん]

>>15553 匿名さん
過半数の意味は以上ではなく、より大きいだよ。

[15558: 検討板ユーザーさん]

>>15550 15536ですさん
ローンに代理店なんてないでしょ。保険契約等と異なり、代理店のようなところに何千万、何億って契約の審査とか任せる訳がない。完全に邪推だね。

長期修繕計画書は作ってないの？それがなければ積立金の必要額等も分からないまま根拠なく値上げすることになる。

[15559: 匿名さん]

送付されてくる総会関係書類の中に議決権行使書がない場合には、
書面を自作して提出すればよいのです。
議決権を書面で行使する権利は区分所有法で保障されています。

[15560: 15536です]

>>15559 匿名さん

自作書面での議決権の行使が可能だということですね！
教えて下さってありがとうございます！！
区分所有法をしっかり勉強したいと思います。

まだまだ掲示板で質問するレベルではないところを、親切にして頂き、感謝いたします。

[15561: 15536です]

>>15558 検討板ユーザーさん

自分、ただの邪推でしたか…。
それなのに、丁寧に返信して下さり恐縮です。
以下、状況説明という名の言い訳です（笑）お暇があったらお読みください。


１、代理店

ローンに代理店はないということは、「ローン媒介」が可能なのは貸金業として国に登録してある業者でなければならないということからもわかっております。

なので、「代理店？」と書きました。（自分、書き方が独りよがりっぽいですね。すみません。）代理店ではなく、実際は「提携」です。そう書けばよかったですが、以下の理由で「代理店？」と書きました。

うちのマンションがお世話になっている管理会社は、ファイナンス会社と「管理組合向けリフォームローン」で「提携」をしており、管理会社が優良な顧客として管理組合をファイナンス会社に紹介することで金利の優遇があったり、管理組合の決算書等の書類を管理会社が作成するので申し込みの手続きがしやすくなったりすると聞いております。
「提携」という言葉は総会の議事録にもあります。
よくわからず、後日、「提携とは、代理店契約みたいなことか」と質問したところ「代理店的な側面はある」ということでした。なので正確には、代理店「ではない」です。

管理会社は、ファイナンス会社と自社が「提携」しているローン商品で融資を受けるよう、理事会に提案したということです。理事会では、公庫も含め、他のローン商品は検討してないそうです。

なので、「邪推？」してしまいました（笑）
失礼いたしました。


２、長期修繕計画書と修繕積立金の値上げ

長期修繕計画書は、大規模修繕工事を、予定されている着工時期で行うことを決める前、かなり前の時期から示されました。
工事内容と工事費は必要範囲に抑えたそうで、ここは理事会が頑張って交渉したらしいです。

ところが、その後、実際にその工事額で契約することと、具体的な融資プランを含む資金計画を決める臨時総会の段になって、当初の予定より高額の融資を受けるプランが提示されました。

修繕積立金の値上げは、融資の返済が修繕積立金の月額の８割以内という規定により、それに収まるようにするためには値上げが必要だということが根拠でした。
それで、早くも数ヶ月後にいきなり値上げして欲しいと管理会社から要請されました。

工事費は値上げされてません。総会ではその時点での修繕積立金の残高総額の提示がないまま、修繕積立金を値上げして当該額の融資を受ける形での収支予算書の変更案（これには定期預金が含まれません）が可決されました。

年次総会の資料で定期預金の額はわかりますし、収支予算書では定期預金が取り崩されている事実はないので、議案書が事前に配布されている以上、残高は「提示されている」ことにはなるのでしょう。それで、それだけの融資が必要であると言われてしまい、その場で計算しても訳がわからず、ならば着工時期を遅らせて少しでも修繕積立金を多くしたらどうかと問うても、「今から着工時期の変更はしづらい」とのことでした。

詳しい質問をしようにも、当日、管理会社の担当者と理事長が病欠（今の時節なので仕方ない）で管理会社から急遽任命された代理の社員が説明したのと、他の出席者は「賛成～」としか言わず「時間が限られているんだからさっさと進め」的な空気になってそれ以上突っ込めず、自分の計算がおかしいのかと引っ込めましたが、いまだに自分（だけ？）は納得できないです。



まあ、色々なことがありまして。
これ以上書くと、組合に迷惑が掛かりそうなので、このくらいにさせて下さい。

[15562: 15536＠反論です]

>>15558 検討板ユーザーさん

自分の投稿を確認しつつ、再度、貴殿の投稿を読み返していたところ、憚りながら、気になる箇所がありました。

>>保険契約等と異なり、代理店のようなところに何千万、何億って契約の審査とか任せる訳がない。完全に邪推だね。

保険の代理店は販売委託契約による事業です。営業だけです。
顧客の条件から商品を選んで紹介することは出来ますが、それは審査ではないです。
契約や保険金請求時の窓口になりますが、審査は全く別です。それは保険会社本体のやることです。
さらに言うなら、保険金がいくら降りるとか、代理店が決めるようなことはあり得ないでしょう。

代理店は、審査を行うことは出来ません。違いますか？

邪推ではないと思います（笑）

[15563: 匿名さん]

>>15560 15536です さん
区分所有法に議決権行使書なんか書いてないですよ。
標準管理規約で平成１６年に採用されました。

[15564: eマンションさん]

>>15559 匿名さん
　　　　　↑大嘘です。区分所有法に議決権行使書の文言はありません。

[15565: 匿名さん]

だからそれは管理規約で決めればいいことでしょう。
そんな屁理屈でなく、合理的にマンション管理を行っていくことを
考えればいいんです。

[15566: 15536]

>>15563 匿名さん

そうなんですか？！　何だか毎日びっくりのし通しです（汗）
区分所有法、標準管理規約、すぐに確認します！！
ありがとうございました！！

関係ないですが、発言番号が15563とは、私の末尾と合わせ鏡のようですね。
というか、自分が書いてから、もうこれだけの発言があったんだと思うと感慨深い・・・・（何を書いているんだか）

[15567: 15536]

>>15559さん
>>15563さん
>>15564さん

区分所有法と標準管理規約を確認しました。


以下引用----------------

【区分所有法】

第39条（議事）
２　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
３　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。


【標準管理規約】

第46条（議決権）
４ 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
７　組合員は、第４項の書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができる。

------------------引用以上。


これらの「できる」が曲者でした。

＝議決権行使書を（自分で勝手に書いて）出すことができる

と解釈できるってことですよね？

議決権行使書のフォームが総会開催案内時に同封されていなくても、法的にも管理規約的にも「できる」のだから「自作していい」「大学ノートの裏表紙をひっちゃぶいて書こうが、ピカチューのイラスト付きだろうが、香り付きピンクの便箋だろうが、勝手に書いて可」という意味ですね。

管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて電磁的方法も可ということですし。

また、開催案内を送付した事務係が、議決権行使書のフォームを封入しなかったからといって、規約上「出来る＝なければ自分で作ればいいだろ」と考えられるので、封入なしだからといって規約違反とは言えないんでしょうね。

実際にはうちの場合、管理会社の担当者（の投げた事務処理を担当する派遣社員さんとかかもしれません）が封入しなかったわけですが、だからと言って管理委託契約違反とは言えないでしょうし（笑）

ただ、入ってないと、出してはいけないような暗黙の誘導がされてしまう、いや、これは自分の弱さ、あほさかもしれません（自分であほって書いてしまったアホです。）

フォームの封入など、常に至れり尽くせりで、ある意味ありがたいのですが、そうした管理会社様の手練手管で、骨抜きにされかけていたことに気がつきました（爆）

あくまで主導権は管理組合であり、組合員一人一人であるという本義に立ち返り、・・・・・頑張ります！！

皆様、心より、ありがとうございました。

[15568: 検討板ユーザーさん]

>>15561 15536です さん
まぁ邪推云々はおいといて、書かれていることから管理会社にいいようにされているな。

疑問点だらけだ…
借入してまで工事しなきゃあぶないの？(屋上の防水シートの劣化が原因で複数漏水が発生したり、タイルがはがれていたり、塗装が相当はがれている等劣化があきらかなのか)

着工時期の変更も何も、契約していないでしょ？

修繕積立金の値上げができなければ借入はできない、だとすると、借入ができなければどうなるの？

[15569: eマンションさん]

>>15568 検討板ユーザーさん
分担金徴収ですね。一戸当たり30万くらい。
そんなマンションいくらでもあるよ

[15570: 通りがかりさん]

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会中心主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

[15571: 匿名さん]

>>15570さん
総会で議論しても決議はできないよ。
そんなことも分からないんだろうね。

[15572: 匿名さん]

総会で議論しても何にもならないよ。
総会は理事会案を決議するだけだから。

[15573: 15536です]

>>15568 検討板ユーザーさん

こんばんは。

>>疑問点だらけだ…

すみません、自分が気になるところから書き始めてしまったから、ですよね。
疑問にはお答えしたいですが、現在、この掲示板が集会についての話題になっているので、うちの大規模修繕工事の具体的な話に流れるのも、ちょっとまずいですよね。（自分から書いておいて、なんだと言われそうですが）なるべく「総会での議論、決議」の話題に引き寄せる形にまとめますので、よろしくお願いします。

おっしゃる通り、「いいようにされている」傾向は確かにあり、一組合員として気づいてハラハラしつつも、全国の皆様がお読みになる掲示板で自分のところの理事会批判や管理会社批判をするのも、という気もするので、適当なところで止める方向で…。

いやはや、思っていた以上に疑問が膨らんでいたせいか、ついつい書いてしまいまして。
関心を持って頂き、質問を貰えてとても嬉しく思います！！　それは本当にとてもありがたいのですが、どこまでお答えできるかは分かりません。あしからず。


>>借入してまで工事しなきゃあぶないの？(屋上の防水シートの劣化が原因で複数漏水が発生したり、タイルがはがれていたり、塗装が相当はがれている等劣化があきらかなのか)

古いながらも綺麗なマンションに見えますが、タイルを含む外壁等の劣化は相当あるようで、事前調査の結果、早く大規模修繕工事をしないと危ないとのことでした。

築年数から考えると２回目の大規模修繕工事を終えている筈ですが、初めてです。
共用部分の補修は、エレベーターのような高額補修も含め、こまめにやって来たそうですが、大規模修繕工事はまだです。良心的にあちこち補修していたら修繕積立金がかなり減ってしまったようで、戸数も20数戸のため、融資が必要となっています。

実は、以前、投資用にしていたオーナー（非居住者）の何人かが、何年も長期滞納していたことがあったそうで、長期修繕計画が立てづらかったようです。（未収納率が高ければ融資を受けるのも無理です。）自分は新参なので詳細は存じませんが、だいぶ前に解決済みとのことです。

理事会に独特の矜持があり、何年も管理費も修繕積立金も値上げしておらず、値上げをしないのが住人思いと自慢されていました。たとえ小額でも、物価等を考えて計画的に値上げしていれば、融資の高額化も防げたのではないかと普通は思うところですが、滞納者が多ければ値上げはしづらかったでしょう。その人達が払わないでいる間は、その分を他のオーナーが負担する形になってしまいますからね。
あるいは、これがこの理事会のささやかな管理会社への抵抗だったのかもしれないと思います。


>>着工時期の変更も何も、契約していないでしょ？

管理会社主導方式で、グループ企業の建設会社が総会に説明をしにやってきて、それを営業だと思わず管理の一環だと組合員は思った様子です。自分も最初はそんな錯覚をしておりましたが、大規模修繕工事についてネットで調べるうちに、間違いに気がつき、遅まきながら今に至ります。
事前調査もその会社が行い、工事内容の大枠と予算と資金計画、工期の設定まで理事会で通り、その会社でそのまま大規模修繕工事を行うことが年次総会で決まりました。ベルトコンベアーに乗せられているような感じでした。でも、まだこの時点では契約の段階ではありません。

その後、実際の工事プラン何種類かと見積りと、融資プランを理事会にかけ、理事会がプランをチョイスした上で、正式に工事と融資の契約をするための臨時総会が開かれました。
そこで「着工をずらすことは出来ないか」と質問したわけですが、すでに建設会社の方もその時期前提で準備に動いており、今からずらすことは出来ないという話で。

質問は自分だけで、他の出席者が白けており、早く決議してくれないかなあという雰囲気で雑談まで始めており、代理でやってきて事情をよく分かりもしない管理会社社員が「他の方々のお時間も考えないと」的なことを言い出して口を封じられ、これは何だか出来レースっぽいなと。


>>修繕積立金の値上げができなければ借入はできない、だとすると、借入ができなければどうなるの？

15569さんがお書きになっているように、各オーナーで一時金を分担して払うことになるんでしょうが、「借入金全く無し」と仮定すると平均で100万円近くなってしまうので、これまで「融資前提・一時金徴収なし」で進めてきたのを、いきなりその日の臨時総会で即時徴収を決議するわけにはいかないでしょう。

なので、修繕積立金の値上げもせず、一時金徴収も、もししたとしてもすぐにはせず、何とか工夫できないかと考え、着工時期の変更を提案してみたのです。

何より気になっていたのは、議案書の但し書きに、この議案が通らないと大規模修繕工事が出来ない旨が書いてあったことでした。脅しです（笑）ですが、それを脅しと感じるナーバスな感受性は自分だけのようでした。

でも、この議案を通さず、その場で代案を出すことで、予定されている工事内容で、かつ、クオリティも落とさず大規模修繕工事が出来ないのか考える余地は「ある」と思いました！

なぜなら総会が開催されて「　初めて　」一般の組合員が議論に参加できるのだから、理事会とは別の見方や発想もあるはずだ、と思ったのです。
これまでこの掲示板でお伝えしたように、うちのマンションでは理事会の議事録は役員のみで共有され、一般の組合員は理事会が何をやっているのかを知ることが全く出来なかったからです。

ですが、総会で発言してみよう、場合によっては議案も再検討してもいいじゃないかと考えるのも自分だけだったようで、そうした考え方は場において「迷惑」と受け取られました。そういう考え方に立つなら、そうなんでしょう。特に、理事会もそのやり方で進めてきた以上、建設会社にとっては、今更こいつは何を言い出すのかと思ったでしょう。
でも、誰のために、誰の立場に立って考えるべきなのか？　建設会社や下請け業者が食べていけるようにするため？　管理会社と建設会社の関係を良好に保つようにするため？　グループ企業全体がハッピーになれば全国のマンションもハッピーになれるから？　そのために、うちの一般組合員が協力するべきなのですかね？　それって、「どこに皺寄せがいくか」のたらい回しでしかないですよね？　自分は悪者になってでも、言うべきことは言ったつもりですが、次の総会では果たして発言させて貰えるかな（笑）

おそらく、これまで、大規模修繕工事を行わないなら別の工事で儲けを出そうとした管理会社によって、割高の工事を長年に渡って発注されて、「これをやらないと危険」などの言われ方で、その都度、丁寧な言葉で諭されて（脅されて）「そういうものなんだ」と真に受けた組合が従って来たのでしょう。良心的な管理をして貰ってると思って幸せに生きてこられたご様子です。そして、管理会社に楯突いて、一体何の得があるのかという雰囲気を感じます。皆さん、優等生なんです。

こんな感じで、何となくは伝わったでしょうか？

ご意見がおありでしたらお願いします。参考にさせて頂きます。
また、さらに質問がおありでしたら、それは尋ねて頂いて私自身は一向に構わないです。
ただ、こちらからの返信は、なるべく一般的な、他の方にも何か参考になる点があると思われる形で、「可能な範囲で」お答えします。まあ、あまり深入りは無しでお願いしたく（笑）

[15574: 検討板ユーザーさん]

>>15573 15536ですさん
否決して別案を次回臨時総会に出したらいいだけ。
なんで議論するとその場で変更となるの？
民主主義には時間と手間がかかるのは仕方がないよ。

[15575: 検討板ユーザーさん]

否決されても同じ議案を５年連続で定期総会に出す場合もあります。

[15576: デベにお勤めさん]

マンション管理士に登録したあとで辞める場合はどのような手続きになるんですか？

[15577: 検討板ユーザーさん]

集会で議論しても無駄だと言うここのスレ主は教養が無さすぎるのよ。
日本国憲法の21条表現の自由は最重要条文でね。
区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから、総会では賛否だけ表明しろ、余計なこと言うなよ！
と言うのは中国、ロシアの発想だろう。あほ

[15578: 匿名さん]

>>15576 デベにお勤めさん
ないよ。

[15579: 検討板ユーザーさん]

>>15573 15536ですさん
なるほど、いろいろ苦労しているけど半分孤立に近いんだね。

総会の進め方は他の人が言っているように議論の場ではない。でも書いてもらった経緯からしたらスキはあるかも。

総会で、なぜその会社にしたのかの説明を理事長に求めてはどう？説明できなければ理事長は議案に反対すべきだよね。委任と出席、どっちが多いか分からないけど、理事長に委任が多いと思うから否決となるはず。

ちなみに、大規模修繕工事について住民への説明会や修繕委員の募集、見積りする会社の紹介などはあった？進め方がおかしい気がする。

[15580: 15536です]

>>15579 検討板ユーザーさん

どうもです！　早速にも具体的なご提案を恐れ入ります。

そうなんです、「ぼっち」に近いんです。
総会に出てこなくなってしまったとある組合員さんとなら、エントランスでたまにお話しすることはあるんですが・・・・


>>総会の進め方は他の人が言っているように議論の場ではない。でも書いてもらった経緯からしたらスキはあるかも。

すごい！！　スキはあるかもしれないと。そういう発想、ありがたいです！！


>>総会で、なぜその会社にしたのかの説明を理事長に求めてはどう？説明できなければ理事長は議案に反対すべきだよね。委任と出席、どっちが多いか分からないけど、理事長に委任が多いと思うから否決となるはず。

えっと、多分ですが、次の総会は次年度の年次総会（4月）だろうと思うので、着工してしまっていると思います。
なので、ご提案をそのまま活かす事は出来ないのですが、
・「理事長に説明を求める」という手があるとわかり、今後に使えそうです。
・出席は少なく委任状が多いので、確かに理事長を動かせば決議は変わりますね！！

今まで、議長（理事長）の指名により、議案の説明も議事進行も、全て管理会社の担当者が行っているので、説明を求めるのは「管理会社に対して」になりがちでしたが、よくよく考えてみれば、理事長や理事、監事に対して直球で質問してもいいんでした。目から鱗です。


また、「なぜその会社にしたのか？」への回答は簡単に予想できます。
「全て管理は管理会社にお任せしている。大規模修繕工事の建設会社も管理会社とグループ企業同士であり、セットのようなもので他の選択肢はあり得ない。」


>>ちなみに、大規模修繕工事について住民への説明会や修繕委員の募集、見積りする会社の紹介などはあった？進め方がおかしい気がする。

おっしゃる通りだと思うんです。＞進め方がおかしい

でも、それがもしかすると「管理会社主導方式」による大規模修繕工事の実施風景なんだろうなって感じもします。
そんなこと言ったら、全国の管理会社各社様が怒るでしょうか…。


①住民への説明会

工事契約が決まった後に行われました。賃貸の人も一緒にです。
着工前の説明会に近いです。
なので、うちのマンションのどこに問題があり、どういう調査を行って、その結果はどうで、どういう工事が必要か等の説明は、概要のみです。
それらについての詳細説明は年次総会の時に行われたので、組合員（オーナー）は理解していますが、賃貸の住人様は詳しくは知らないでしょう。


②修繕委員会の立ち上げ、委員の募集

行われませんでした。理事会が兼務です。
一般には大規模修繕工事には修繕委員会を立ち上げるということを理事長も理事会もご存知ないようです。
尋ねたら、寝耳に水という顔をされ、「大規模マンションだけのことだろう」と言われました。
管理会社から修繕委員会立ち上げを促すようなこともなかったようです。

現実問題として、小さなマンションですから、なり手がないというのもあるのでしょうが、

「なり手をなくすようにしている＝役員と組合員を分断する」

というのが管理会社のマニュアルではないかとさえ思います。得意の邪推です（笑）

なぜかというと、話が前後しますが、

>>総会の進め方は他の人が言っているように議論の場ではない。

これだと、一般の組合員は、やる気をなくすだけ、委任状さえ出す気がなくなる筈です。罪悪感から、委任状くらいは出そうって思うくらいでしょうよ？
少なくとも自分はそういうタイプですが（本当はね）たまたま今回、送付された臨時総会の議案書を眺めていて首を捻ってしまったのがきっかけで、こうやって逡巡する時間も増えましたが（笑）

せっかく都合をつけて出席しても、決議するだけ。他の人は委任状ばかり。
理事会案に、ほぼ決まり。
なら、自分はお呼びでないんだな、借りてきた猫になるくらいなら、うちの猫と遊んでよう、議案書と議事録を読めば十分でしょ、ってことになりませんか？　なりますよね？　なってる気がします・・・・・。

ここに、この国の「形骸化した民主主義」という問題が、いびきをかいて寝っ転がってる気がするんですよね。起こしてみます？


③見積する会社の紹介

と言っても、相見積を取らない前提で、管理会社がグループ会社を紹介するだけです。請け負われる建設会社の営業担当の方は、自社について詳しい説明をしてくださいました（自己紹介ですね。）

「相見積を取ったんですか」と、管理会社に質問するのは愚問、という状況です。

また、本件に限らず、理事会に主体的に動いたらどうかというようなことを匂わすと、「自主管理には出来ない」って理事長に言われてしまうのです。

「管理会社に丸投げ」か、さもなくば「自主管理」かの二者択一で脳内が固定されていらっしゃるので、それ以上、具体的に提案などしようものなら感情的な対応をされることがわかり、現時点では慎重に様子を見ております。


まとめると、まずは理事長攻略、ですかね（笑）

ありがとうございました！！

[15581: 15536です]

>>15574 検討板ユーザーさん

夜分に失礼いたします？　なんか、書き出しの言葉が見つからず。

頂いたレスを何度か読み返し、どう返信しようか少し迷ったのですが、最後に気持ちのケリがついたので、以下のように、ちょっと独断的に書かせて頂きます。


>>否決して別案を次回臨時総会に出したらいいだけ。

それが出来れば・・・・泣

理論と実際は異なりますから。
うちのマンションの総会では、理事会案（ほぼ管理会社案そのまま）しか通らない構造です。

これ、この話題の一番最初に私が投稿した、まさに「15536」で箇条書きでまとめておいたんですけど、お読みになってませんか？（…ショック）


以下、引用---------------------

・20数戸の小規模な築年数かなりありの都市型マンション
・役員は理事長、副理事長、理事２名、監事の5人しかおらず、理事長や古参の理事はかなり長く、少数の中で副理事長や監事の役を回しており、新しい理事でも3年くらいはやっているらしい。
・総会は委任状の提出率が高く、役員以外の出席者は２～３名。

---------------------------引用、以上。

役員５名のうち、総会でも1人くらい欠席しますから、全出席者は６～７名の、とってもタイニーな総会です。
そこに管理会社担当者と大規模修繕工事の建設会社の担当者の２名が加わるわけです。

結構、笑い声も聞こえる和やかな場なんですが、ある意味、怖くないですか？？


>>なんで議論するとその場で変更となるの？

これは、その時の個別事情ってだけです。説明不足ですみませんでした！！

大規模修繕工事のおおよその着工時期が年次総会で決まっている状況。
資金調達に「修繕積立金の値上げ」をしないと、融資が受けられず、工事が行えない。
「値上げ」議案を否決し、その後、別案を理事会で詰め、臨時総会をさらに開くのは時間的に無理。
「値上げ」がもし否決されたら、「着工時期は遅らせられないので、ならば一時金徴収しかないですね」と、その場での簡単な審議を通して、即、採決に入るだけでしょう。


>>民主主義には時間と手間がかかるのは仕方がないよ。

おっしゃる通りですね。

ただ、…7年くらい前にありませんでしたっけ、「民主主義ってなんだ～？（なんだ～？　唱和）」って太鼓をどんどん鳴らしたりラップしたりして若い方々がアピってたやつ。

主張はよくわからなかった（主張があったのかわからなかった）ですが、この国の民主主義を問うっていう姿勢だけは、そうだよなって思いました。


ちなみに、私の投稿の真意は、

「形骸化した民主主義国の、
そのミニチュアなマンション管理組合の集会で、
さらに、事情ゆえにもっと形骸化したうちの管理組合の集会で、
いかにまともな審議と決議を行うか」という問題へのアドバイスを、専門知識のある皆様から、ぜひ頂きたいな、ってことです。

今後ともよろしくお願いいたします！！

[15582: 15536です]

>>15577 検討板ユーザーさん

こんばんは。横からごめんあそばせ。

私もあほですが、おそらく別種のあほです、以後、お見知り置きを。
よくよく見ると、「あほ」っていう平仮名表記はかわいいですね。愛情の「表現」だと思い、憲法に則り、自由に私にも愛の表現をください（笑）

よその国の事は分かりませんが、この国のことに関しては、私も本音は15577さんと「近い方」かと思います。

どう近くてどう遠いのかと言いますと、

なんとなくですが、マンションの管理組合の総会においては、都合のいい時だけ民主主義が唱えられるのが現状かと思っているので、そういう現状の分析と対策なしには、憲法さえその場に居られなくなってしまいそうな、憲法が欠席してしまったらどうするんだ？！っていう、そんな不安な気持ちがよぎるけふこの頃なんですよね。

総会は事実上、理事会案の決議の場であるという、この掲示板の、なのかマンション管理の世界のなのかわかりませんが、そうした主流の流れの中に、必ず15577さんが民主主義の根本原理を唱えるために登場なさり、そうすると、「はいはい、そうでしたそうでした～」っていう流れが生じて、また元に戻る、そんな川のような流れを何度か目にした気がしました。

なんか、合いの手を打ってるみたいに、すでにお約束になっているみたいに感じてしまったんでした。

それ、もったいないなあと。


議案に反対されて困るのは誰なのか。
まずその辺りから、整理して考えたいと思うのですが、私には「邪推癖」があるので身を慎み、今後は少しずつペースを落として、しばらくロムに戻りたいなあと思いつつ、その前にちょっと書いてしまいました。これも表現の自由ということで。密かに（じゃないけど）エールです。

お邪魔いたしました。おやすみなさい。

[15583: 15536です]

>>15577 検討板ユーザーさん

すみません、気が付かなかったあほです。


>>区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから、総会では賛否だけ表明しろ、余計なこと言うなよ！
>>と言うのは中国、ロシアの発想だろう。あほ


この前段の「区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから」って、まさにうちのマンションの状況のことじゃないですか！？　＞理事会の議事録が役員のみで共有される

密かに、それについて語ってくださっていたんですか？？
自分宛のレスではないので、反応が鈍ってしまっておりました。

…という誤読をしてみます。邪推じゃないですよ。勘違いかもしれません、あほです。

回り回って、ってことだったとしても、書いて頂いたことはここに残りますから、

ありがとうございます！！

で、うちの理事会が中国で管理会社がロシアだ、とかいうことはないとは思うんですが、共産圏でやられてきたような民衆管理の「手法」と、偶然としても同型なことって、あるかもしれない、とか（そこまでイメージが飛ぶか？自分（笑））

これからも「あほ」を付けて頂けると、貴方様の発言だとわかるので、目印にしたいと思います（ってナニ逆転しているんだ？自分）

つまり、色々考えが進んでいくと、初期に考えた賛否が入れ替わることは大いにあるわけで、その意味で、議決権行使書が逆のシバリになることもありそうですね。

民主主義って、数が必要ですが、数だけではダメで、情報共有が前提となりますね。
いつの情報を元に挙手してんだ？って。

いくら法や規約があろうと、それが済し崩しになるような手順、仕組み、状況って、法や規約のすぐ外側の三次元の現実の中で起こっているんだよなと思ったわけです。

一般組合員の出席が少ないという状況
→「住民の関心が低い！」と理事会がストレスを溜める
→管理会社が「お忙しいのに役員をなさって下さって立派です」等おだてて宥めてこれからも役員の皆様よろしく～
→気分は特権階級（気分だけとしても）
→ますます一般組合員が出席しなくなる…

みたいなこととか。集団心理ってやつですか。

結果的にですが、うちのマンションという超「非一般的な」事例であっても、一つの参考例になっているかもしれない、と思ったりしました。

夜中の言葉で、失礼いたしました。ありがとうございました。

[15584: 匿名さん]

総会は議論する場ではなく、理事会案の賛否を問う場といいましたが、
もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
ないでしょうか。
総会出席者だけで、賛否を問う訳にはいかないでしょう。
もし、総会の意見で理事会案がおかしいと思ったら、議長がその議案を
ペンデイングとして理事会で再検討することにしたらいいと思います。

[15585: 検討板ユーザーさん]

集会で議論しても無駄だと言うここのスレ主は教養が無さすぎるのよ。
日本国憲法の21条表現の自由は最重要条文でね。
区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから、総会では賛否だけ表明しろ、余計なこと言うなよ！
と言うのは中国、ロシアの発想だろう。あほ

[15586: 匿名さん]

>>15584 匿名さん
うちのマンションでは理事会の定員員数の減少をして独裁を続けたい理事と管理会社の共謀で総会において規約改正の議事反対に同意する組合員が多くて出席放棄で組合員の過半数に達しない総会を不成立とはしないで欠席者等を組合運営に非協力者扱いで理事長一任で賛成票に投じて議案を可決成立させたよ。
裁判にすれば勝てるのだがめんどいのでやめにした。いまもこの状態で組合は運営されてはいる。

[15587: 匿名さん]

>>15585さん
何も総会で議論するのが無駄といっているのではないよ。
総会への直接出席者からの意見で議長がその意見を取り入れた場合は、
その議案を保留して、理事会で再検討するだけのことだよ。
そうしないと、議決権行使書で賛否を表明した者の意見をどう扱うの。
ということだよ。

[15588: 匿名さん]

その意見で、変更した方がいいと思われる事項としては、数字が
間違っていたとか、法的に問題がある場合だよ。
それ以外は、理事会案を通すべきだね。

[15589: 15536です]

>>15584 匿名さん

15583において、自分も議決権行使書に対する疑義を、ある側面に関してのみですが、表明したので、ご異論の対象と思われるので、以下、書かせて頂きますね。


>>総会は議論する場ではなく、理事会案の賛否を問う場といいましたが、
もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
ないでしょうか。

議決権行使書を用いる制度に問題があると指摘することは、議決権行使書を無視するということではないと思います！！

仕事でもそうですが、「問題を指摘する意見＝全否定する反対派」と見做されることがよくありますが、それだと、続く議論が指摘された問題にフォーカスするのではなく、パイ投げ合戦みたいに身も蓋もない場になっていくというか、政治的になってしまうので…。


>>総会出席者だけで、賛否を問う訳にはいかないでしょう。

それは、ここにいらっしゃる全員が共有していることですよね。
でも、そうお書きになられた危機感は理解しているつもりです。

「総会は議論する場ではない→民主主義の否定」という論が少数派から出ており（わたくし？）それが少数だからこそ、主張力を強めるためアグレッシブな意見（議決権行使書制度への批判）がレトリックとして過剰にならないとも限らないところですから。

まあ、両者とも落ち着いて、って自分がいうのは変ですな（笑）

ただ、15583で述べたように、なんか、ステレオタイプな議論の流れで結局喧嘩別れみたいなものと小康状態の繰り返しで、別の話題にシフトしつつ潜在的にまた噴き出ることになり…というのは、不毛な気がしたので。偉そうにすみません。


>>もし、総会の意見で理事会案がおかしいと思ったら、議長がその議案を
ペンデイングとして理事会で再検討することにしたらいいと思います。

そういうご提案、とても参考になります！！

このような方法を積み重ねて、各マンションが「使えるリソース」となるといいですね。それこそが、こちらの掲示板の本領でしょう。

ちなみに、お書きになられた↑の案では、議長が機能しているということが大前提になりますね。それが普通なんですね？
それだけでも、とてつもなく羨ましいです。ハードル高過ぎ。

この普通のラインを下回る管理組合は、珍しいのでしょうか。
それとも、声が上がらないけどそれなりに多いのでしょうか。
うちのような「低レベル」管理組合向けの対策や方法は、一般向けとは別に考えるべきなのでしょうか、ってなことを思ってしまいました。

異常と呼ばれた（同意しますが）うちのケースですが、
議長は「開会の辞→司会（管理会社の担当者）に促されるタイミングで採決→閉会の辞」これだけです。
小学校の日直の「起立、礼（今時もやるのか知らんけど）」みたいなもんです。
事実上の議長は司会者＝管理会社で、理事会案＝管理会社案だから、出席者の大方が「保留にしてください」とでも言わない限り、ペンディングになることはないと思われます。お見事！というくらい、言葉巧みにかわされます。
ただし、見事に「会社が敵にならないように保身する」担当者なので、場の空気を読んで、さっと引くタイミングは心得ていらっしゃいます。だから、真っ当な司会をしているように見えたりするのが天晴れです（あ、愚痴ってしまったすみません。）
・・・まあ、うちのことはうちのこととして、自分なりに対策を練ってみたいと思います。

[15590: 15536です]

>>15584さん

15589への自己レスです。

二箇所に渡り、2行目以下の引用符が抜けていたようです。
最速で何とか掲示板システムを学んだつもりでしたが、まだ、改行に慣れません。
失礼致しました。

（１）
>>総会は議論する場ではなく、理事会案の賛否を問う場といいましたが、
もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
ないでしょうか。

　↓

>>総会は議論する場ではなく、理事会案の賛否を問う場といいましたが、
>>もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
>>ないでしょうか。


（２）
>>もし、総会の意見で理事会案がおかしいと思ったら、議長がその議案を
ペンデイングとして理事会で再検討することにしたらいいと思います。

　↓

>>もし、総会の意見で理事会案がおかしいと思ったら、議長がその議案を
>>ペンデイングとして理事会で再検討することにしたらいいと思います。


以上、申し訳ございませんでした。

[15591: 15536です]

>>15586 匿名さん

こんばんはです！


>>うちのマンションでは理事会の定員員数の減少をして独裁を続けたい理事と管理会社の
>>共謀で総会において規約改正の議事反対に同意する組合員が多くて出席放棄で組合員の
>>過半数に達しない総会を不成立とはしないで欠席者等を組合運営に非協力者扱いで理事
>>長一任で賛成票に投じて議案を可決成立させたよ。
>>裁判にすれば勝てるのだがめんどいのでやめにした。いまもこの状態で組合は運営され
>>てはいる。

↑引用符を入れる都合で、改行を適宜入れさせて頂きました。

まず、これだけ深い事例を極めて短くまとめられる知力に脱帽です。
知力のない自分には理解できないところもあったので、お恥ずかしながら質問させてください。
お答え頂ける範囲で結構です。範囲がゼロならそれもあり。

15586さんのこの発言は15584さん宛のレスだから、「総会出席者だけで賛否を問うわけにはいかない」に対するレスですよね？
総会出席者だけで、賛否を問うてしまうようなケースが実際にあるんだぞ、と。

自分は、15589 で、この掲示板では皆さんは原則として「総会出席者だけで賛否を問う」ようなこと考えてないですよって書きましたが、世の中には、そういう原則を無視したことが「罷り通ってる」ってことですよね？
そんなところで、セオリー通りのことをいくら繰り返して語ったところで何になるんだっていう意味ですよね？

・・セオリーで対応できることを「普通」とか「標準」と言うのなら、普通じゃなく標準じゃないことは多いんですよね？　（うちもですが。）

そして、

セオリーが通用しないことは「異常」なこととして、括りだして、異常対応（病院とか）に任せると言うのではなく。

むしろ、中途半端なセオリーこそが、異常事態という「法の網の目を潜る」事態を引き起こしさえするんだぞ、どうするんだっていう、

そういう問いかけだと思っていいですか・・？

わかりづらい質問でごめんなさい。


＊＊＊

これ、15586への自己レスでもあるんです（笑）超低レベルとか特異例を異常として切り捨てることはないぞって、そういうレスが欲しくてわざと書いたけどまだレスがない～日曜だからみんな遊びに行ってるのかな？　ギミックなんて使えない自分なので、正直に書きました。

[15592: マンション比較中さん]

もうこれぐらいでいいですか。
次の話題に移行したいのですが。

[15593: 匿名さん]

話題あるなら気にせず出せば

[15594: マンション検討中さん]

屁理屈こねて言論統制したいんだよ。

[15595: 15536です]

>>15592 マンション比較中さん

ちょっと待ってください。
もちろん、次の話題は進めて下さって結構ですが、並行して、続けてもいいですか？
＞「総会は議論の場ではなく理事会案の決議の場である」の話題

今、まとめを書いている途中なんです。

今日は仕事が遅くまでかかってしまったんで、まだ書けてないんで、もうちょっと待っててください。

[15596: 15536@私見たっぷり]

自分の前の投稿に繋げますが、宛先はちょいと戻って、

>> 15584 匿名さん

>> もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
>> ないでしょうか。

お優しいんですよね、15584さんは、いつも。（だから悩みます。）
欠席者を置いてきぼりにするな、ちゃんと賛否を表明している議決権行使書提出者を無視するな、って。そこに強い想いを感じます。

そのことを前置きさせて頂いた上で、
「本当にみんなを置いていかないためにはどうすればいいのか」
「本当に出来る限りオーナー＆居住者全員が損をせずハッピーになれる決議はどうすればいいのか」
と考えたいと思うわけなんですよ。

で、異常事例も「みんな」の一部として、痛くないようにお願いしますね、っていう自分の事例紹介をしてきたわけですが（笑）

まあ、とりあえずセオリーや方法を考えるには中庸でなきゃいけないだろうし。そこへ戻して自分もセオリー的な次元でまとめてみることにしました。

初心者なので、いっぱい調べて、この週末で頭でっかちになってしまったのですが、とりあえず、秋休みの宿題発表みたいなノリで、ちょっと「偉そうに」投稿してみたいと思います。

添削、大歓迎～！！

で。いつも長文で皆さんスクロールが面倒だっただろうなあと反省し、一旦ここで切ります。
予告編ってことで（笑）

[15597: 15536@私見たっぷり]

（１）「総会は議論をする場ではない」ということの根拠を問う

「総会は議論をする場ではない」ということの根拠が、「議決権行使書の提出者の意見を無視できないため」というのは、何かロジックに引っかかりがあるような気がずっとしておりました。

確かに、公平性を保つ意図や全員への配慮として大事なことだとは思われますが、行き過ぎると、本末転倒になる恐れがあります。

というのは、議決権行使書の提出時点で組合員全員に共有されている情報について決議するのであるならば、総会では議案の説明も質疑応答も不要で、ただ採決だけ行うしか出来なくなる、という意味を含んでしまいかねないからです。
だって、そうでなければ、共有される情報の質と量に不平等が生じるのは目に見えているわけで。
となれば、議決権行使書の提出締め切りまでの情報で、全員が決議に臨む必要があることになってしまいます。

さもなくば、理事会案について、総会前に書面で質問・意見を募り、理事会サイドから、これも総会前に書面で回答をした上で（つまり回答をするために総会前理事会をもう一度開くこともありうる）その後に総会を開催するということになるでしょう。

これについては、なんと！書面のやり取りではなく、総会前に「住民説明会」を開催する！ことで、全戸の情報共有を図るということを提唱しているサイトを見つけました。


＊組合員にとって重要なことは総会開催前に説明会を開催することが望ましい｜マンション管理ノ教科書（編集部）
2021年11月9日
https://www.zenkoku-mankan.org/briefing/


こうした方法を取るほど時間的猶予があるとも思えず、議案によりタイムリミットがある場合も多いと思いますが、年次総会（通常総会）ならば、あるいは可能かもしれないです。

しかしながら、総会前の議決権行使者が下した賛否の判断にそこまでウエイトを持たせるのなら、思い切って、組合員全員が議決権行使書を提出すればいいではないか（書面投票みたいに）とさえ思えてくる展開になるのではないですか？？

それを現行では、わざわざ総会を開催し、議案の説明、質疑応答、意見の陳述を行った上で採決を行うわけですよね？？　ならば、それは何故なのか、ということを根本から見ておく必要を感じます。

総会は「最高決議の場」として、セレモニーとして対面による決議の場が必要だという手続き主義というわけはないと思うのですよ。

むしろ、「集会主義」が根源だからではないかと思われるわけです。

つづく

[15598: マンション検討中さん]

ソクラテスが言い出したんですよ。

[15599: マンション検討中さん]

シカゴ大学の哲学教授で古代ギリシアの専門家であるアグネス・カラードは、ソクラテスは思想家の祖というだけでなく、革新者でもあったと指摘する。たとえば、ひとりの人間が主張の両面を検討するよりも、ふたり以上の当事者が役割を分担するほうが、迅速・確実に真実へとたどりつける――そう提案したのは、彼が最初である。カラードはこうした手法を「認知的分業の対立的役割」と呼んだ。一方が仮説を立て、もう一方がそれを打ち破るのだ。現代の法廷で、検察官と弁護人がお互いの主張をぶつけ合いながら正義を追求するように、人々は協力して意見を戦わせることで、真実にたどりつくことができる。

[15600: マンション検討中さん]

区分所有法は議論させるために集会の開催を義務付けています。