「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15529: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
ほー

[15530: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
へー

[15531: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
はー

[15532: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
そー

[15533: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
鼻高々　天狗？

[15534: 匿名さん]

15515 匿名さん 2日前

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

15519 ご近所さん 2日前

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案


15520 匿名さん 2日前

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[15535: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[15536: 職人さん]

>>15522 匿名さん

初めまして。最近、読み始めた初心者です。
中古の分譲マンションを購入して数年、生活も落ち着き、ようやく管理にまで目を向ける心の余裕ができてきたところでこの掲示板を知りました。
以下、場違いな質問だったら失礼します。（その場合はスルーして頂いて結構です。そしたら、速やかに退散し自力で勉強します。）

お書きになられていたことを引用すると、
>>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

これには驚いてしまいました。
役員以外の一般の組合員には、議論に参加できる場が全くないということですか？
一般の組合員がその議題について、質疑や意見を言える「唯一の場」が総会だと思っていました。
うちのマンションの場合ですが、理事会は、日頃、何をやっているか全くわかりません。
なので、役員に質問したり、自分の意見を伝えたりすることも出来ません。
総会の時しか、議事に参加できないのです。

そして、理事会案は総会の当日にいきなり出されます。
もちろん、総会前に議案書の送付があるので予習はできますが、総会開催の案内と議案書が届く前には、全く不明です。
通常総会なら毎年のことなので、イレギュラーな議案以外の予想はつきますが、臨時総会など、本当に当日になって説明を聞いてみないとわからないことだらけです。
うちのマンションの場合が、特殊なのでしょうか？

・20数戸の小規模な築年数かなりありの都市型マンション
・理事会は、基本は年に３回で、審議すべきことがある時のみ回数が増える。
　（今、大規模修繕工事の準備があるらしく、毎月理事会が開かれているらしい。）
・役員は理事長、副理事長、理事２名、監事の5人しかおらず、理事長や古参の理事はかなり長く、少数の中で副理事長や監事の役を回しており、新しい理事でも3年くらいはやっているらしい。
・管理業務は、ほぼ管理会社に丸投げらしい。
・理事会開催通知は役員にしか行かず、掲示もないので、他の組合員にはいつ理事会が開催されて何が話し合われているのかわからない。
（かつて、トラブルメーカーの住人が居たことがあったようで、不用意に理事会の動きを察知されないようにしているのかも知れない。）
・理事会の議事録は、役員にしか送付されず、内容の回覧や掲示等もない。
・エントランスにあるのは「管理人ポスト」のみで（管理会社は鍵を持っているらしい）「管理組合のポスト」は存在しない。
・一般の組合員がマンションについて何か質問や言いたいことがある場合は、管理会社に言う。理事長や理事に対して直接何かを言うのは、そうした人と昵懇な間柄の個人以外はないみたい。
・総会は委任状の提出率が高く、役員以外の出席者は２～３名。
・総会の質疑応答では、役員が回答することはほとんどなく、全て議事進行を指名された管理会社の担当者が答えている。
・総会では、理事会で審議したはずの役員さえも質疑に加わり、同様に管理会社の担当者が答えている。
（理事会が年３回なので、総会前理事会に欠席してしまった理事は、質問は総会ですればいいと思っている節がある。ただ、役員が率先して質疑をしている姿を見ると、私のような新参の組合員も質問してみようかなというアットホームな雰囲気は醸し出されるので、クリティカルな議論でもないし、割といい感じの議事進行だったりもする（笑））

日頃、理事会が何をやっているのかわからない状態で、総会で理事会案の賛否をいきなり問われ、わからないことを質問するのが精一杯ですが、場合により、理事会案に対する代案が思い浮かぶこともあり、「このような方法にするという案はなかったのでしょうか」的な質問をしたことはありますが、司会者である管理会社の担当者の方から丁寧に丸め込まれるような返答があったのみでした。

それ以降、少しずつ、総会のあり方などに関心を持つようになりました。
初心者すぎてすみません。長文失礼いたしました。

[15537: 匿名さん]

>>15536さん
理事会でやっていることは議事録で報告されていないのですね。
理事会に対しては、質問するシステムを構築することが必要です。
総会案が総会当日に示されるというのは驚きです。総会は２～３週間前までに
本人に通知しなければならないことになっています。
その時に、出欠表と一緒に総会の議案書が配布されなければなりません。
それをみて、組合員は、委任状や議決権行使書で賛否を示すのですから。
管理会社は管理委託契約で理事会と総会の支援業務がありますがマンション
管理の主導権はあくまで管理組合でなければなりません。
理事会の開催通知が役員にしかいかないのは当たり前のことです。
終了後に議事録でどういう内容が検討されたかを議事録で報告する必要が
あります。
組合員ポストは管理人のポストと兼用してもいいと思います。
まず、管理規約と各種細則があれば読んでみることが重要です。
取り組むべき内容
①理事会議事録の作成と配布または回覧板の活用
②理事会の開催の回数の検討
③理事会に対しての苦情、要望、意見等の質問用紙と投函箱を設置
④総会の通知は規約通り、２～３週間前に本人に通知する。その時に
　出欠票と一緒に総会議案書を配布する。
⑤理事会運用細則を他マンションを参考にして作成する。
以上考えられることを書きこんでみましたが、私どもの管理組合から
すれば、異常な状態といわざるをえません。
改革は大変ですが、だれかがやらなければ先に進みません。
それをやるのは、あ　な　た　です。

[15538: 匿名さん]

>>15536さん
>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
これについて補足説明をしておきます。
総会への出席者は、直接出席者、委任状での出席者、議決権行使書での出席者が
います。
総会へ直接出席をしないで委任状や議決権行使書で賛否をした者がいます。
もし、総会で議論して議案の内容が変わった場合、議決権行使書で賛否をした者の
意見が無視されることになります。
故に、総会の提案議案の内容を総会で変更することはできないのです。
もし、総会議案が総会出席者の意見で変わるような場合は、その議案は保留と
して理事会の継続議案として、決定したら、臨時総会を開催する必要があります。

[15539: 口コミ知りたいさん]

>>15538 匿名さん
　　　　　↑何のために集会が法定されているのかわからないあほ

[15540: 匿名さん]

>>15539さん
何のために、議決権行使書があるのかをしらないあほ
総会の議案が勝手に変更されたら、議決権行使書で賛否を
した者の意見はどうなるのかな。

[15541: デベにお勤めさん]

>もし、総会議案が総会出席者の意見で変わるような場合は、その議案は保留と
>して理事会の継続議案として、決定したら、臨時総会を開催する必要があります

一部の組合員の意見に押されて保留・継続審議とするのは明らかに誤っている。
保留ではなく「理事一同がバカアホマヌケで議案が間違ってました、出直します」と
土下座している写真を掲示板に1カ月張り付けるのが正しい。

[15542: 匿名さん]

エレベータで自転車を運んではならないという使用細則を上程して、区分所有法第１３条違反を指摘されて総会当日に撤回した役員がいたな

[15543: マンコミュファンさん]

>>15540 匿名さん
議論して回答がおかしから否決したらいいだけだ。そのための集会である。
議決権行使書は総会を形骸化させるから好ましくない。

[15544: マンコミュファンさん]

法律で集会を義務付けているのは集会の議論で参加者の投票行動が変わることが予定されているんだよ。
ここのスレ主は集会でな議論が議案修正をその場で行うことだと思いこんでるからね。愚かすぎw
なんでそんな論法をとるかというと総会対策で誰かが考えたことを鵜呑みにしてるんだろう。あほ

[15545: マンコミュファンさん]

大規模修繕工事の予算案を決議する総会で
区分所有者が理事会が出した議案の半値の見積もりを配って否決に導くなどは世間ではよくある話だ。あほ

[15546: マンコミュファンさん]

そんなことされたら困るから総会では黙っておけ！という話を信じこんと吹聴するパート3スレ主はボケw

[15547: 15536です]

まずはハンドルネームは自分で書き込まないと、掲示板のシステムが適当に割り当てているのでしょうか？　私は「職人さん」になってましたが、職人ではないです。

本題です。

>>15537 匿名さん

丁寧なアドバイスを本当にありがとうございました！！

特に、①～⑤の具体的な方法は、非常に参考になりました。
できるところから、トライしてみたいと思います。

ただ、こちらの書き方が悪くて誤解を招いてしまった点がいくつかあるようなので、訂正させて頂きます。煩雑ですが該当箇所に「逐一レス」にさせて頂きますね。またもやの長文ですみません。


>>理事会でやっていることは議事録で報告されていないのですね。

理事会の議事録がないのではありません。
役員にのみ、議事録のコピーが配布されるそうです。
議事録は管理会社の担当者さんが作成し、議事録署名人が署名捺印したあと送付するということで総会と同じです。
ただ送付先が役員だけという違いです。
一般の組合員には理事会の議事録は配布、回覧等されませんし、議事録そのものではなくても内容をまとめた書面の回覧や掲示もありません。


>>理事会に対しては、質問するシステムを構築することが必要です。

そうですよね！　それを作って下さいと、来年度の通常総会で提案してみます。
管理会社に言っても、「日常的な不具合等は弊社が承ります。理事会に対するご要望は理事会に言って下さい（それが出来ないからお願いしてるのに）」「そういうご意見があったと理事会に報告しておきます」で終わりです。


>>総会案が総会当日に示されるというのは驚きです。総会は２～３週間前までに
>>本人に通知しなければならないことになっています。
>>その時に、出欠表と一緒に総会の議案書が配布されなければなりません。
>>それをみて、組合員は、委任状や議決権行使書で賛否を示すのですから。

いえいえ、「議案書は開催通知とともに届く」と書きました。
（理解しづらい書き方で申し訳ないです。）

そうではなくて、議案書を見たくらいでは、理事会案の詳細なんてわからないと書いたのです。
だから、総会当日になって、議案となっている理事会案の説明を聞くまでは、理事会案が事前に示されているとは言い難いというのが実態なのです。
総会当日に、根掘り葉掘り質問しないと、議案書の内容を理解できません。（私があほだとか、そういうことは言わないでくださいね…）

ちなみに、議案書を作成するのは管理会社の担当者さんだそうです。
それを総会前の理事会でチェックした上で総会にかけられるという感じのようです。
なので、どこまでが理事会案なのか、実はわかりません。


>>管理会社は管理委託契約で理事会と総会の支援業務がありますがマンション
>>管理の主導権はあくまで管理組合でなければなりません。

それは、綺麗事だと思います。（詳しくは省略いたします。）

それとも、他のマンションさんは主導権を握っているものなんですか？
私はこれまで賃貸主義者（理論上は、契約更新前に引っ越せば常に新築（笑））だったので、分譲マンションの管理組合って初めてなんです。

うちの理事会は学級委員会のようです。
（それぞれのフロアーを学級と例えると、偶然でしょうが、フロアーごとに１～２人いるんですよね（笑））
職員室（管理会社）から降りてくる案件を、追認してるだけみたいです。
皆、忙しいから「管理して貰ってる」んだと言うのが理事長のよくおっしゃる言葉です。


>>理事会の開催通知が役員にしかいかないのは当たり前のことです。

通知のことではありません。すみません、これも舌足らずでした。

「いついつ理事会を開催します、主な議題はこれこれです、それについて何かご意見などあればどうぞ」というような掲示でもあれば、一般の組合員がメモなどを理事会までの期間に、顔見知りの役員さんのポストに入れておいたり出来るのですが、という意味です。


>>組合員ポストは管理人のポストと兼用してもいいと思います。

兼用ならいいのです。組合員ポストという概念が存在しないのです。
管理人宛（＝管理会社宛）のポストしか存在しないということです。


>>まず、管理規約と各種細則があれば読んでみることが重要です。

アドバイスありがとうございます。
一通り目を通した上で発言したつもりですが、まだまだ不勉強だと思うので頑張ります！！


>>取り組むべき内容
>>①理事会議事録の作成と配布または回覧板の活用

上述のように、議事録は作成されているのですが、「一般の組合員への配布と回覧板」ですね！！
他のマンション様でそういうことをされているとわかったので、それならうちでもプッシュできるので、提案してみます。


>>②理事会の開催の回数の検討

これって、一般の組合員が提案して良いことなのでしょうか？？


>>③理事会に対しての苦情、要望、意見等の質問用紙と投函箱を設置

はい、まずはこれを提案します！！


>>④総会の通知は規約通り、２～３週間前に本人に通知する。その時に
　出欠票と一緒に総会議案書を配布する。

これについては、上で述べたとおり、規約通り行われています。

総会議案書に載る「理事会案」にまで収斂するまでの、その都度の理事会での審議内容を、その都度、議事録で事前に教えてもらうことで、何とかカバーできるかも、と思いますので、①と②で頑張ります。


⑤理事会運用細則を他マンションを参考にして作成する。

他のマンション様の細則って、どうやって読ませて貰えるんでしょう？？


>>以上考えられることを書きこんでみましたが、私どもの管理組合から
>>すれば、異常な状態といわざるをえません。

い、異常ですか？！・・・・・泣。


>>改革は大変ですが、だれかがやらなければ先に進みません。
>>それをやるのは、あ　な　た　です。

は、はい。。

自分ができることは頑張ってやってみたいと思いますが、できないことは流石にできません。
他の組合員さんと話してみたり、エントランスで役員さんとお会いしたりするタイミングで、ちょっとずつ話をしてみたりします。次の総会でいきなりの提案は、難しいですから。


以上、相談に乗って頂きまして、感謝です！！

[15548: 15536です]

>>15537 匿名さん

すみません、１箇所、引用符が抜けておりました。失礼いたしました。（以下再掲）


>>⑤理事会運用細則を他マンションを参考にして作成する。

他のマンション様の細則って、どうやって読ませて貰えるんでしょう？？


以上です。

[15549: 15536です]

>>15538 匿名さん

補足説明までして頂き、恐れ入ります。

>>総会へ直接出席をしないで委任状や議決権行使書で賛否をした者がいます。
>>もし、総会で議論して議案の内容が変わった場合、議決権行使書で賛否をした者の
>>意見が無視されることになります。

盲点でした。無視してごめんなさい＞議決権行使書の人

あの…、一つわからないのですが、

議決権行使書って、各議案に対する賛否を書くものですよね？
（無知丸出しな質問ですみません。）
うちでは委任状を議決権行使書として使っておりますので、賛否は書かれません。
委任状を出した人は、「たとえどんな議論になろうと自分は異存はありません、お任せします」という意思表示にしかならないですよね？
それとも、「委任状を出した＝賛成の意思表示」となるんでしょうか？？
委任された人が反対したら、反対票になるんでは？　だから、浮動票かと。


>>もし、総会議案が総会出席者の意見で変わるような場合は、その議案は保留と
>>して理事会の継続議案として、決定したら、臨時総会を開催する必要があります。

なるほど、そういう手続きになっているのですね。
管理規約を見ても、そういうことは載ってないので、大いに参考になりました。

ありがとうございます！！

[15550: 15536です]

>>15545 マンコミュファンさん

初めまして。15536です。横から失礼いたします。


>>大規模修繕工事の予算案を決議する総会で
>>区分所有者が理事会が出した議案の半値の見積もりを配って否決に導くなどは世間ではよくある話だ。

↑最後の二文字だけカットしておりますがご了承くださいまし。


これにはびっくりしました！！
トランプ等のゲームみたいですね。
そんな札が出せるのかっていう。
出来るものなら、やってみたい！！（笑）
大いに参考にさせて頂きます。

うちでは、大規模修繕工事は民間のファイナンス会社から融資を受けるプランが総会に出され、金利はかなり低いので良心的なローン商品だとは思ったのですが、高額の融資なので修繕積立金の値上げも予定されておりまして、いきなり総会でそれに賛成しろと言われても…と内心不安だったのですが、あっさりと可決してしまいました。

「公庫の金利の方が低いように思うが、公庫からの融資は検討されなかったのか」と質問したら、管理会社の担当者が「公庫は工事完了報告書を提出したあとに融資分が入金されるが、今回契約している工事は工期の中間にも費用を支払う方式での契約なので民間のローンにした」と説明されました。
役員の方からの説明はなく、理事会での審議の経緯はわかりませんでした。

「中間に支払う代金くらいなら修繕積立金から出せるんじゃないですか」と口座残高等の資料を見ながら食い下がって尋ねたのですが、「他にも工事が必要となった場合に足りなくなるといけないので」と言われましたが、少ない経験ながら、予定外の工事などそうそうないし、これまであってもそんなに高額のものにはならないようだし、保険で対応できるものもあるだろうにと、不思議な感じがしました。

管理会社が提携しているローンを代理店？として売りたいだけなんじゃないかと思いましたが、邪推かもしれないし、そんなことも言えずに数秒考えているうちに、採決になり可決しました。

あ、大規模修繕工事の話題ではなかったですね、あくまで集会というものについて、ですよね。

蛇足ってことで。

[15551: 購入経験者さん]

美辞麗句で飾られた議案書を見て「問題なし」と考えて議決権行使書で全議案賛成の
〇をつけて組合ポストに入れるのは組合員としての義務を果たしていない。
理事のカンペ棒読み説明に対して鋭く質問しギリギリ締め付けることで、ほかの組合員も
原案では話にならないと気付く。そして反対多数で否決する。これが活気ある管理組合だ。

[15552: 匿名さん]

議決権行使書は、各議案に対して賛否を表明するものです。
委任状については、誰に委任するかを明記するのです。例えば議長とか
○○号室の○○さんに一任とかにします。
委任状は自分の意見と違う可能性もありますので、議決権行使書を使い
自分の判断で賛否を明示した方がいいでしょう。

[15553: 匿名さん]

>>15551さん
議決権行使書で賛否を表明することこそ、組合員としての責任を果たして
いることになるんですよ。
責任を果たしていないのは、総会への出席もしない、委任状や議決権行使書
の活用もしない者のことです。
普通決議であれば、組合員の半数以上が出席し、その過半数で決議される
んですよ。つまり１００人の組合員がいるマンションであれば、５０人以上
が出席し、その過半数で成立します。２５人以上で可決されます。
総会への直接出席者は少ないんではないですか。だから、殆どのマンション
では、普通決議の場合は、決議をする前に決定しているんですよ。
総会での話し合いは形式的なものなんです。

[15554: ご近所さん]

５０人が出席し２５人が賛成、残りの２５人が反対・棄権などの不賛成なら
可否同数で否決である。

[15555: 匿名さん]

議決権行使書や委任状は次善の策だが欠席するよりはマシでしょう。
欠席者が多くて総会不成立になると元も子もありませんから。

[15556: 15536です]

>>15552 匿名さん

議決権行使書と委任状のご説明、わかりやすくてありがたいです。

何年か前から、うちのマンションでは総会開催案内の封筒の中に議決権行使書がないんです。
私だけ貰ってないわけではもちろんなく（笑）案内の文章にも「出欠票・委任状」としか書いてありません。理事長名で送られてきますが、送ってくるのは管理会社の担当者です。

いつの間にか略儀？になっているようです。

すみません、うちのマンションだけが極めて特殊なのかも知れないので、議決権行使書の話題からは、私自身は撤収いたします。

今後、この問題も総会で取り上げるように頑張ってみます。

[15557: 検討板ユーザーさん]

>>15553 匿名さん
過半数の意味は以上ではなく、より大きいだよ。

[15558: 検討板ユーザーさん]

>>15550 15536ですさん
ローンに代理店なんてないでしょ。保険契約等と異なり、代理店のようなところに何千万、何億って契約の審査とか任せる訳がない。完全に邪推だね。

長期修繕計画書は作ってないの？それがなければ積立金の必要額等も分からないまま根拠なく値上げすることになる。

[15559: 匿名さん]

送付されてくる総会関係書類の中に議決権行使書がない場合には、
書面を自作して提出すればよいのです。
議決権を書面で行使する権利は区分所有法で保障されています。

[15560: 15536です]

>>15559 匿名さん

自作書面での議決権の行使が可能だということですね！
教えて下さってありがとうございます！！
区分所有法をしっかり勉強したいと思います。

まだまだ掲示板で質問するレベルではないところを、親切にして頂き、感謝いたします。

[15561: 15536です]

>>15558 検討板ユーザーさん

自分、ただの邪推でしたか…。
それなのに、丁寧に返信して下さり恐縮です。
以下、状況説明という名の言い訳です（笑）お暇があったらお読みください。


１、代理店

ローンに代理店はないということは、「ローン媒介」が可能なのは貸金業として国に登録してある業者でなければならないということからもわかっております。

なので、「代理店？」と書きました。（自分、書き方が独りよがりっぽいですね。すみません。）代理店ではなく、実際は「提携」です。そう書けばよかったですが、以下の理由で「代理店？」と書きました。

うちのマンションがお世話になっている管理会社は、ファイナンス会社と「管理組合向けリフォームローン」で「提携」をしており、管理会社が優良な顧客として管理組合をファイナンス会社に紹介することで金利の優遇があったり、管理組合の決算書等の書類を管理会社が作成するので申し込みの手続きがしやすくなったりすると聞いております。
「提携」という言葉は総会の議事録にもあります。
よくわからず、後日、「提携とは、代理店契約みたいなことか」と質問したところ「代理店的な側面はある」ということでした。なので正確には、代理店「ではない」です。

管理会社は、ファイナンス会社と自社が「提携」しているローン商品で融資を受けるよう、理事会に提案したということです。理事会では、公庫も含め、他のローン商品は検討してないそうです。

なので、「邪推？」してしまいました（笑）
失礼いたしました。


２、長期修繕計画書と修繕積立金の値上げ

長期修繕計画書は、大規模修繕工事を、予定されている着工時期で行うことを決める前、かなり前の時期から示されました。
工事内容と工事費は必要範囲に抑えたそうで、ここは理事会が頑張って交渉したらしいです。

ところが、その後、実際にその工事額で契約することと、具体的な融資プランを含む資金計画を決める臨時総会の段になって、当初の予定より高額の融資を受けるプランが提示されました。

修繕積立金の値上げは、融資の返済が修繕積立金の月額の８割以内という規定により、それに収まるようにするためには値上げが必要だということが根拠でした。
それで、早くも数ヶ月後にいきなり値上げして欲しいと管理会社から要請されました。

工事費は値上げされてません。総会ではその時点での修繕積立金の残高総額の提示がないまま、修繕積立金を値上げして当該額の融資を受ける形での収支予算書の変更案（これには定期預金が含まれません）が可決されました。

年次総会の資料で定期預金の額はわかりますし、収支予算書では定期預金が取り崩されている事実はないので、議案書が事前に配布されている以上、残高は「提示されている」ことにはなるのでしょう。それで、それだけの融資が必要であると言われてしまい、その場で計算しても訳がわからず、ならば着工時期を遅らせて少しでも修繕積立金を多くしたらどうかと問うても、「今から着工時期の変更はしづらい」とのことでした。

詳しい質問をしようにも、当日、管理会社の担当者と理事長が病欠（今の時節なので仕方ない）で管理会社から急遽任命された代理の社員が説明したのと、他の出席者は「賛成～」としか言わず「時間が限られているんだからさっさと進め」的な空気になってそれ以上突っ込めず、自分の計算がおかしいのかと引っ込めましたが、いまだに自分（だけ？）は納得できないです。



まあ、色々なことがありまして。
これ以上書くと、組合に迷惑が掛かりそうなので、このくらいにさせて下さい。

[15562: 15536＠反論です]

>>15558 検討板ユーザーさん

自分の投稿を確認しつつ、再度、貴殿の投稿を読み返していたところ、憚りながら、気になる箇所がありました。

>>保険契約等と異なり、代理店のようなところに何千万、何億って契約の審査とか任せる訳がない。完全に邪推だね。

保険の代理店は販売委託契約による事業です。営業だけです。
顧客の条件から商品を選んで紹介することは出来ますが、それは審査ではないです。
契約や保険金請求時の窓口になりますが、審査は全く別です。それは保険会社本体のやることです。
さらに言うなら、保険金がいくら降りるとか、代理店が決めるようなことはあり得ないでしょう。

代理店は、審査を行うことは出来ません。違いますか？

邪推ではないと思います（笑）

[15563: 匿名さん]

>>15560 15536です さん
区分所有法に議決権行使書なんか書いてないですよ。
標準管理規約で平成１６年に採用されました。

[15564: eマンションさん]

>>15559 匿名さん
　　　　　↑大嘘です。区分所有法に議決権行使書の文言はありません。

[15565: 匿名さん]

だからそれは管理規約で決めればいいことでしょう。
そんな屁理屈でなく、合理的にマンション管理を行っていくことを
考えればいいんです。

[15566: 15536]

>>15563 匿名さん

そうなんですか？！　何だか毎日びっくりのし通しです（汗）
区分所有法、標準管理規約、すぐに確認します！！
ありがとうございました！！

関係ないですが、発言番号が15563とは、私の末尾と合わせ鏡のようですね。
というか、自分が書いてから、もうこれだけの発言があったんだと思うと感慨深い・・・・（何を書いているんだか）

[15567: 15536]

>>15559さん
>>15563さん
>>15564さん

区分所有法と標準管理規約を確認しました。


以下引用----------------

【区分所有法】

第39条（議事）
２　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
３　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。


【標準管理規約】

第46条（議決権）
４ 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
７　組合員は、第４項の書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができる。

------------------引用以上。


これらの「できる」が曲者でした。

＝議決権行使書を（自分で勝手に書いて）出すことができる

と解釈できるってことですよね？

議決権行使書のフォームが総会開催案内時に同封されていなくても、法的にも管理規約的にも「できる」のだから「自作していい」「大学ノートの裏表紙をひっちゃぶいて書こうが、ピカチューのイラスト付きだろうが、香り付きピンクの便箋だろうが、勝手に書いて可」という意味ですね。

管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて電磁的方法も可ということですし。

また、開催案内を送付した事務係が、議決権行使書のフォームを封入しなかったからといって、規約上「出来る＝なければ自分で作ればいいだろ」と考えられるので、封入なしだからといって規約違反とは言えないんでしょうね。

実際にはうちの場合、管理会社の担当者（の投げた事務処理を担当する派遣社員さんとかかもしれません）が封入しなかったわけですが、だからと言って管理委託契約違反とは言えないでしょうし（笑）

ただ、入ってないと、出してはいけないような暗黙の誘導がされてしまう、いや、これは自分の弱さ、あほさかもしれません（自分であほって書いてしまったアホです。）

フォームの封入など、常に至れり尽くせりで、ある意味ありがたいのですが、そうした管理会社様の手練手管で、骨抜きにされかけていたことに気がつきました（爆）

あくまで主導権は管理組合であり、組合員一人一人であるという本義に立ち返り、・・・・・頑張ります！！

皆様、心より、ありがとうございました。

[15568: 検討板ユーザーさん]

>>15561 15536です さん
まぁ邪推云々はおいといて、書かれていることから管理会社にいいようにされているな。

疑問点だらけだ…
借入してまで工事しなきゃあぶないの？(屋上の防水シートの劣化が原因で複数漏水が発生したり、タイルがはがれていたり、塗装が相当はがれている等劣化があきらかなのか)

着工時期の変更も何も、契約していないでしょ？

修繕積立金の値上げができなければ借入はできない、だとすると、借入ができなければどうなるの？

[15569: eマンションさん]

>>15568 検討板ユーザーさん
分担金徴収ですね。一戸当たり30万くらい。
そんなマンションいくらでもあるよ

[15570: 通りがかりさん]

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会中心主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

[15571: 匿名さん]

>>15570さん
総会で議論しても決議はできないよ。
そんなことも分からないんだろうね。

[15572: 匿名さん]

総会で議論しても何にもならないよ。
総会は理事会案を決議するだけだから。

[15573: 15536です]

>>15568 検討板ユーザーさん

こんばんは。

>>疑問点だらけだ…

すみません、自分が気になるところから書き始めてしまったから、ですよね。
疑問にはお答えしたいですが、現在、この掲示板が集会についての話題になっているので、うちの大規模修繕工事の具体的な話に流れるのも、ちょっとまずいですよね。（自分から書いておいて、なんだと言われそうですが）なるべく「総会での議論、決議」の話題に引き寄せる形にまとめますので、よろしくお願いします。

おっしゃる通り、「いいようにされている」傾向は確かにあり、一組合員として気づいてハラハラしつつも、全国の皆様がお読みになる掲示板で自分のところの理事会批判や管理会社批判をするのも、という気もするので、適当なところで止める方向で…。

いやはや、思っていた以上に疑問が膨らんでいたせいか、ついつい書いてしまいまして。
関心を持って頂き、質問を貰えてとても嬉しく思います！！　それは本当にとてもありがたいのですが、どこまでお答えできるかは分かりません。あしからず。


>>借入してまで工事しなきゃあぶないの？(屋上の防水シートの劣化が原因で複数漏水が発生したり、タイルがはがれていたり、塗装が相当はがれている等劣化があきらかなのか)

古いながらも綺麗なマンションに見えますが、タイルを含む外壁等の劣化は相当あるようで、事前調査の結果、早く大規模修繕工事をしないと危ないとのことでした。

築年数から考えると２回目の大規模修繕工事を終えている筈ですが、初めてです。
共用部分の補修は、エレベーターのような高額補修も含め、こまめにやって来たそうですが、大規模修繕工事はまだです。良心的にあちこち補修していたら修繕積立金がかなり減ってしまったようで、戸数も20数戸のため、融資が必要となっています。

実は、以前、投資用にしていたオーナー（非居住者）の何人かが、何年も長期滞納していたことがあったそうで、長期修繕計画が立てづらかったようです。（未収納率が高ければ融資を受けるのも無理です。）自分は新参なので詳細は存じませんが、だいぶ前に解決済みとのことです。

理事会に独特の矜持があり、何年も管理費も修繕積立金も値上げしておらず、値上げをしないのが住人思いと自慢されていました。たとえ小額でも、物価等を考えて計画的に値上げしていれば、融資の高額化も防げたのではないかと普通は思うところですが、滞納者が多ければ値上げはしづらかったでしょう。その人達が払わないでいる間は、その分を他のオーナーが負担する形になってしまいますからね。
あるいは、これがこの理事会のささやかな管理会社への抵抗だったのかもしれないと思います。


>>着工時期の変更も何も、契約していないでしょ？

管理会社主導方式で、グループ企業の建設会社が総会に説明をしにやってきて、それを営業だと思わず管理の一環だと組合員は思った様子です。自分も最初はそんな錯覚をしておりましたが、大規模修繕工事についてネットで調べるうちに、間違いに気がつき、遅まきながら今に至ります。
事前調査もその会社が行い、工事内容の大枠と予算と資金計画、工期の設定まで理事会で通り、その会社でそのまま大規模修繕工事を行うことが年次総会で決まりました。ベルトコンベアーに乗せられているような感じでした。でも、まだこの時点では契約の段階ではありません。

その後、実際の工事プラン何種類かと見積りと、融資プランを理事会にかけ、理事会がプランをチョイスした上で、正式に工事と融資の契約をするための臨時総会が開かれました。
そこで「着工をずらすことは出来ないか」と質問したわけですが、すでに建設会社の方もその時期前提で準備に動いており、今からずらすことは出来ないという話で。

質問は自分だけで、他の出席者が白けており、早く決議してくれないかなあという雰囲気で雑談まで始めており、代理でやってきて事情をよく分かりもしない管理会社社員が「他の方々のお時間も考えないと」的なことを言い出して口を封じられ、これは何だか出来レースっぽいなと。


>>修繕積立金の値上げができなければ借入はできない、だとすると、借入ができなければどうなるの？

15569さんがお書きになっているように、各オーナーで一時金を分担して払うことになるんでしょうが、「借入金全く無し」と仮定すると平均で100万円近くなってしまうので、これまで「融資前提・一時金徴収なし」で進めてきたのを、いきなりその日の臨時総会で即時徴収を決議するわけにはいかないでしょう。

なので、修繕積立金の値上げもせず、一時金徴収も、もししたとしてもすぐにはせず、何とか工夫できないかと考え、着工時期の変更を提案してみたのです。

何より気になっていたのは、議案書の但し書きに、この議案が通らないと大規模修繕工事が出来ない旨が書いてあったことでした。脅しです（笑）ですが、それを脅しと感じるナーバスな感受性は自分だけのようでした。

でも、この議案を通さず、その場で代案を出すことで、予定されている工事内容で、かつ、クオリティも落とさず大規模修繕工事が出来ないのか考える余地は「ある」と思いました！

なぜなら総会が開催されて「　初めて　」一般の組合員が議論に参加できるのだから、理事会とは別の見方や発想もあるはずだ、と思ったのです。
これまでこの掲示板でお伝えしたように、うちのマンションでは理事会の議事録は役員のみで共有され、一般の組合員は理事会が何をやっているのかを知ることが全く出来なかったからです。

ですが、総会で発言してみよう、場合によっては議案も再検討してもいいじゃないかと考えるのも自分だけだったようで、そうした考え方は場において「迷惑」と受け取られました。そういう考え方に立つなら、そうなんでしょう。特に、理事会もそのやり方で進めてきた以上、建設会社にとっては、今更こいつは何を言い出すのかと思ったでしょう。
でも、誰のために、誰の立場に立って考えるべきなのか？　建設会社や下請け業者が食べていけるようにするため？　管理会社と建設会社の関係を良好に保つようにするため？　グループ企業全体がハッピーになれば全国のマンションもハッピーになれるから？　そのために、うちの一般組合員が協力するべきなのですかね？　それって、「どこに皺寄せがいくか」のたらい回しでしかないですよね？　自分は悪者になってでも、言うべきことは言ったつもりですが、次の総会では果たして発言させて貰えるかな（笑）

おそらく、これまで、大規模修繕工事を行わないなら別の工事で儲けを出そうとした管理会社によって、割高の工事を長年に渡って発注されて、「これをやらないと危険」などの言われ方で、その都度、丁寧な言葉で諭されて（脅されて）「そういうものなんだ」と真に受けた組合が従って来たのでしょう。良心的な管理をして貰ってると思って幸せに生きてこられたご様子です。そして、管理会社に楯突いて、一体何の得があるのかという雰囲気を感じます。皆さん、優等生なんです。

こんな感じで、何となくは伝わったでしょうか？

ご意見がおありでしたらお願いします。参考にさせて頂きます。
また、さらに質問がおありでしたら、それは尋ねて頂いて私自身は一向に構わないです。
ただ、こちらからの返信は、なるべく一般的な、他の方にも何か参考になる点があると思われる形で、「可能な範囲で」お答えします。まあ、あまり深入りは無しでお願いしたく（笑）

[15574: 検討板ユーザーさん]

>>15573 15536ですさん
否決して別案を次回臨時総会に出したらいいだけ。
なんで議論するとその場で変更となるの？
民主主義には時間と手間がかかるのは仕方がないよ。

[15575: 検討板ユーザーさん]

否決されても同じ議案を５年連続で定期総会に出す場合もあります。

[15576: デベにお勤めさん]

マンション管理士に登録したあとで辞める場合はどのような手続きになるんですか？

[15577: 検討板ユーザーさん]

集会で議論しても無駄だと言うここのスレ主は教養が無さすぎるのよ。
日本国憲法の21条表現の自由は最重要条文でね。
区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから、総会では賛否だけ表明しろ、余計なこと言うなよ！
と言うのは中国、ロシアの発想だろう。あほ

[15578: 匿名さん]

>>15576 デベにお勤めさん
ないよ。