「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15521: 匿名さん]

大規模修繕の利権にあり付きたい面々の
見苦しさを見ている。

[15522: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

[15523: 匿名さん]

議案説明が終わって質疑応答タイムになると、必ず「この議案には問題があるので
ワシは反対ですじゃ、そもそも…」と延々演説するジジイがいるな。
反対なら採決の時に反対挙手すれば済むのに、いつまでたっても学習しない。

[15524: 匿名さん]

マンションは集合住宅で、いろんな人が生活しています。
収入も学歴も地位も千差万別です。

[15525: 匿名さん]

マンションは大体同じレベルの者が住んでいるんだけどね。
しかし、タワーマンションでいえば、高層階の角部屋と
低層階の中間の部屋では収入にかなり差があるかもね。

[15526: 匿名さん]

>>15523さん
確かに中途半端な知識と情報で質問してくるものがいるが
それを説得するのが難しいんです。
いくら説明しても、その内容が分からないのでは意味がない。
議長は毅然とした対応をすべきですね。

[15527: 匿名さん]

総会対策は、理事会にとっては重要なことです。
事前に対策はいろいろされるでしょうが、突発的な難解な質問も
でてきます。

[15528: 匿名さん]

俺の議案説明が終わって議長である理事長が何かご質問はと言ったら、わけわからん爺さん（後で聞いたら総会で必ず発言する元理事）が、当該議案は時期尚早と思うので今回は見送るべきとかほざき出した。爺さんの寝言が終わっても俺が黙っているので、理事長が心配顔でA理事（俺のこと）ご回答をお願いしますと言うから、今のご発言は議案内容に対するご質問ではなくてあの方の個人的なご感想、自分は賛成できない反対だということでしょう、ご質問ではないので私は回答する立場じゃないと不機嫌そうに言ったら、さすがに場は白けて出席者全員黙り込んだので俺が理事長にほかにご質問がなければ採決に移ってください、時間も押してますよと促して円滑進行した。ガハハハ。

[15529: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
ほー

[15530: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
へー

[15531: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
はー

[15532: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
そー

[15533: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
鼻高々　天狗？

[15534: 匿名さん]

15515 匿名さん 2日前

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

15519 ご近所さん 2日前

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案


15520 匿名さん 2日前

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[15535: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[15536: 職人さん]

>>15522 匿名さん

初めまして。最近、読み始めた初心者です。
中古の分譲マンションを購入して数年、生活も落ち着き、ようやく管理にまで目を向ける心の余裕ができてきたところでこの掲示板を知りました。
以下、場違いな質問だったら失礼します。（その場合はスルーして頂いて結構です。そしたら、速やかに退散し自力で勉強します。）

お書きになられていたことを引用すると、
>>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

これには驚いてしまいました。
役員以外の一般の組合員には、議論に参加できる場が全くないということですか？
一般の組合員がその議題について、質疑や意見を言える「唯一の場」が総会だと思っていました。
うちのマンションの場合ですが、理事会は、日頃、何をやっているか全くわかりません。
なので、役員に質問したり、自分の意見を伝えたりすることも出来ません。
総会の時しか、議事に参加できないのです。

そして、理事会案は総会の当日にいきなり出されます。
もちろん、総会前に議案書の送付があるので予習はできますが、総会開催の案内と議案書が届く前には、全く不明です。
通常総会なら毎年のことなので、イレギュラーな議案以外の予想はつきますが、臨時総会など、本当に当日になって説明を聞いてみないとわからないことだらけです。
うちのマンションの場合が、特殊なのでしょうか？

・20数戸の小規模な築年数かなりありの都市型マンション
・理事会は、基本は年に３回で、審議すべきことがある時のみ回数が増える。
　（今、大規模修繕工事の準備があるらしく、毎月理事会が開かれているらしい。）
・役員は理事長、副理事長、理事２名、監事の5人しかおらず、理事長や古参の理事はかなり長く、少数の中で副理事長や監事の役を回しており、新しい理事でも3年くらいはやっているらしい。
・管理業務は、ほぼ管理会社に丸投げらしい。
・理事会開催通知は役員にしか行かず、掲示もないので、他の組合員にはいつ理事会が開催されて何が話し合われているのかわからない。
（かつて、トラブルメーカーの住人が居たことがあったようで、不用意に理事会の動きを察知されないようにしているのかも知れない。）
・理事会の議事録は、役員にしか送付されず、内容の回覧や掲示等もない。
・エントランスにあるのは「管理人ポスト」のみで（管理会社は鍵を持っているらしい）「管理組合のポスト」は存在しない。
・一般の組合員がマンションについて何か質問や言いたいことがある場合は、管理会社に言う。理事長や理事に対して直接何かを言うのは、そうした人と昵懇な間柄の個人以外はないみたい。
・総会は委任状の提出率が高く、役員以外の出席者は２～３名。
・総会の質疑応答では、役員が回答することはほとんどなく、全て議事進行を指名された管理会社の担当者が答えている。
・総会では、理事会で審議したはずの役員さえも質疑に加わり、同様に管理会社の担当者が答えている。
（理事会が年３回なので、総会前理事会に欠席してしまった理事は、質問は総会ですればいいと思っている節がある。ただ、役員が率先して質疑をしている姿を見ると、私のような新参の組合員も質問してみようかなというアットホームな雰囲気は醸し出されるので、クリティカルな議論でもないし、割といい感じの議事進行だったりもする（笑））

日頃、理事会が何をやっているのかわからない状態で、総会で理事会案の賛否をいきなり問われ、わからないことを質問するのが精一杯ですが、場合により、理事会案に対する代案が思い浮かぶこともあり、「このような方法にするという案はなかったのでしょうか」的な質問をしたことはありますが、司会者である管理会社の担当者の方から丁寧に丸め込まれるような返答があったのみでした。

それ以降、少しずつ、総会のあり方などに関心を持つようになりました。
初心者すぎてすみません。長文失礼いたしました。

[15537: 匿名さん]

>>15536さん
理事会でやっていることは議事録で報告されていないのですね。
理事会に対しては、質問するシステムを構築することが必要です。
総会案が総会当日に示されるというのは驚きです。総会は２～３週間前までに
本人に通知しなければならないことになっています。
その時に、出欠表と一緒に総会の議案書が配布されなければなりません。
それをみて、組合員は、委任状や議決権行使書で賛否を示すのですから。
管理会社は管理委託契約で理事会と総会の支援業務がありますがマンション
管理の主導権はあくまで管理組合でなければなりません。
理事会の開催通知が役員にしかいかないのは当たり前のことです。
終了後に議事録でどういう内容が検討されたかを議事録で報告する必要が
あります。
組合員ポストは管理人のポストと兼用してもいいと思います。
まず、管理規約と各種細則があれば読んでみることが重要です。
取り組むべき内容
①理事会議事録の作成と配布または回覧板の活用
②理事会の開催の回数の検討
③理事会に対しての苦情、要望、意見等の質問用紙と投函箱を設置
④総会の通知は規約通り、２～３週間前に本人に通知する。その時に
　出欠票と一緒に総会議案書を配布する。
⑤理事会運用細則を他マンションを参考にして作成する。
以上考えられることを書きこんでみましたが、私どもの管理組合から
すれば、異常な状態といわざるをえません。
改革は大変ですが、だれかがやらなければ先に進みません。
それをやるのは、あ　な　た　です。

[15538: 匿名さん]

>>15536さん
>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
これについて補足説明をしておきます。
総会への出席者は、直接出席者、委任状での出席者、議決権行使書での出席者が
います。
総会へ直接出席をしないで委任状や議決権行使書で賛否をした者がいます。
もし、総会で議論して議案の内容が変わった場合、議決権行使書で賛否をした者の
意見が無視されることになります。
故に、総会の提案議案の内容を総会で変更することはできないのです。
もし、総会議案が総会出席者の意見で変わるような場合は、その議案は保留と
して理事会の継続議案として、決定したら、臨時総会を開催する必要があります。

[15539: 口コミ知りたいさん]

>>15538 匿名さん
　　　　　↑何のために集会が法定されているのかわからないあほ

[15540: 匿名さん]

>>15539さん
何のために、議決権行使書があるのかをしらないあほ
総会の議案が勝手に変更されたら、議決権行使書で賛否を
した者の意見はどうなるのかな。