「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15489: 匿名さん]

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[15490: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

[15491: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[15492: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

[15493: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。

[15494: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[15495: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[15496: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[15497: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や管理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

[15498: 匿名さん]

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[15499: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 15年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

[15500: 匿名さん]

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

[15501: 周辺住民さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[15502: 周辺住民さん]

資産価値は落とさないことが大事ですよ。
そのためには何をしなければならないかということ。

[15503: 匿名さん]

資産価値を保つには修繕しかないかもね。

[15504: 匿名さん]

マンションは資産価値を保たなければ、住民が入れ替わり
どんどん建物も住民の質も低下していく。
分譲時の車をみれば明白です。
最初は外車をはじめ高級車が多かったが、時の経過と共に
人が入れ替わり、車も５ナンバーや軽自動車までみかけるようになる。

[15505: 匿名さん]

富裕層は２～３年で新築マンションを買い替える
貧乏層は２０年以上住んで大規模修繕のための資金繰りに苦労する

[15506: 匿名さん]

富裕層は２年～３年でマンションを買い換えるんですか。
引っ越しやその準備、購入のための準備等大変ですね。
部屋のインテリアとかも苦労しますよ。
それから、大規模修繕工事をするための積立金については
資金繰りにくろうすることはありません。計画的に積み立てていけば
いいだけのことですから。

[15507: マンション検討中さん]

大規模修繕前の汚いマンションを買いたたき、大規模修繕直後にピカピカになったところで高値で売り抜けるのがいいだろう。空っぽになった組合の金庫は、残った組合員が一からコツコツ貯めていけ。

[15508: 匿名さん]

大規模修繕工事も、長期修繕計画もしっかりしているので
積立気が枯渇することはないよ。

[15509: 周辺住民さん]

積み立てようという気持ちは結構だが、
本物のお金を積み立てるようにしろよ

[15510: 匿名さん]

やらなければならない工事の全てを網羅した長期修繕計画書を
建築士と一緒に細かく検討して作成してあるから大丈夫です。

[15511: 匿名さん]

区分所有者は積立気さえあれば誰でも保尊行為ができます。やる気の問題ですよ。

[15512: 匿名さん]

マンションの資産価値を保つためには、計画的な工事が
必要。
そしてそれをやるためには、修繕積立金の確保が必要。

[15513: 匿名さん]

大規模修繕工事は、やらないよりやった方が良い。
そして、周期は短い方が快適な生活ができるし、資産価値も
あがる。

[15514: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[15515: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[15516: 匿名さん]

「４の３」は4年3組の略

[15517: 匿名さん]

では、「議事録書面人」とは？

[15518: 匿名さん]

知らんがな

[15519: ご近所さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

[15520: 匿名さん]

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[15521: 匿名さん]

大規模修繕の利権にあり付きたい面々の
見苦しさを見ている。

[15522: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

[15523: 匿名さん]

議案説明が終わって質疑応答タイムになると、必ず「この議案には問題があるので
ワシは反対ですじゃ、そもそも…」と延々演説するジジイがいるな。
反対なら採決の時に反対挙手すれば済むのに、いつまでたっても学習しない。

[15524: 匿名さん]

マンションは集合住宅で、いろんな人が生活しています。
収入も学歴も地位も千差万別です。

[15525: 匿名さん]

マンションは大体同じレベルの者が住んでいるんだけどね。
しかし、タワーマンションでいえば、高層階の角部屋と
低層階の中間の部屋では収入にかなり差があるかもね。

[15526: 匿名さん]

>>15523さん
確かに中途半端な知識と情報で質問してくるものがいるが
それを説得するのが難しいんです。
いくら説明しても、その内容が分からないのでは意味がない。
議長は毅然とした対応をすべきですね。

[15527: 匿名さん]

総会対策は、理事会にとっては重要なことです。
事前に対策はいろいろされるでしょうが、突発的な難解な質問も
でてきます。

[15528: 匿名さん]

俺の議案説明が終わって議長である理事長が何かご質問はと言ったら、わけわからん爺さん（後で聞いたら総会で必ず発言する元理事）が、当該議案は時期尚早と思うので今回は見送るべきとかほざき出した。爺さんの寝言が終わっても俺が黙っているので、理事長が心配顔でA理事（俺のこと）ご回答をお願いしますと言うから、今のご発言は議案内容に対するご質問ではなくてあの方の個人的なご感想、自分は賛成できない反対だということでしょう、ご質問ではないので私は回答する立場じゃないと不機嫌そうに言ったら、さすがに場は白けて出席者全員黙り込んだので俺が理事長にほかにご質問がなければ採決に移ってください、時間も押してますよと促して円滑進行した。ガハハハ。

[15529: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
ほー

[15530: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
へー

[15531: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
はー

[15532: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
そー

[15533: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
鼻高々　天狗？

[15534: 匿名さん]

15515 匿名さん 2日前

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

15519 ご近所さん 2日前

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案


15520 匿名さん 2日前

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[15535: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[15536: 職人さん]

>>15522 匿名さん

初めまして。最近、読み始めた初心者です。
中古の分譲マンションを購入して数年、生活も落ち着き、ようやく管理にまで目を向ける心の余裕ができてきたところでこの掲示板を知りました。
以下、場違いな質問だったら失礼します。（その場合はスルーして頂いて結構です。そしたら、速やかに退散し自力で勉強します。）

お書きになられていたことを引用すると、
>>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

これには驚いてしまいました。
役員以外の一般の組合員には、議論に参加できる場が全くないということですか？
一般の組合員がその議題について、質疑や意見を言える「唯一の場」が総会だと思っていました。
うちのマンションの場合ですが、理事会は、日頃、何をやっているか全くわかりません。
なので、役員に質問したり、自分の意見を伝えたりすることも出来ません。
総会の時しか、議事に参加できないのです。

そして、理事会案は総会の当日にいきなり出されます。
もちろん、総会前に議案書の送付があるので予習はできますが、総会開催の案内と議案書が届く前には、全く不明です。
通常総会なら毎年のことなので、イレギュラーな議案以外の予想はつきますが、臨時総会など、本当に当日になって説明を聞いてみないとわからないことだらけです。
うちのマンションの場合が、特殊なのでしょうか？

・20数戸の小規模な築年数かなりありの都市型マンション
・理事会は、基本は年に３回で、審議すべきことがある時のみ回数が増える。
　（今、大規模修繕工事の準備があるらしく、毎月理事会が開かれているらしい。）
・役員は理事長、副理事長、理事２名、監事の5人しかおらず、理事長や古参の理事はかなり長く、少数の中で副理事長や監事の役を回しており、新しい理事でも3年くらいはやっているらしい。
・管理業務は、ほぼ管理会社に丸投げらしい。
・理事会開催通知は役員にしか行かず、掲示もないので、他の組合員にはいつ理事会が開催されて何が話し合われているのかわからない。
（かつて、トラブルメーカーの住人が居たことがあったようで、不用意に理事会の動きを察知されないようにしているのかも知れない。）
・理事会の議事録は、役員にしか送付されず、内容の回覧や掲示等もない。
・エントランスにあるのは「管理人ポスト」のみで（管理会社は鍵を持っているらしい）「管理組合のポスト」は存在しない。
・一般の組合員がマンションについて何か質問や言いたいことがある場合は、管理会社に言う。理事長や理事に対して直接何かを言うのは、そうした人と昵懇な間柄の個人以外はないみたい。
・総会は委任状の提出率が高く、役員以外の出席者は２～３名。
・総会の質疑応答では、役員が回答することはほとんどなく、全て議事進行を指名された管理会社の担当者が答えている。
・総会では、理事会で審議したはずの役員さえも質疑に加わり、同様に管理会社の担当者が答えている。
（理事会が年３回なので、総会前理事会に欠席してしまった理事は、質問は総会ですればいいと思っている節がある。ただ、役員が率先して質疑をしている姿を見ると、私のような新参の組合員も質問してみようかなというアットホームな雰囲気は醸し出されるので、クリティカルな議論でもないし、割といい感じの議事進行だったりもする（笑））

日頃、理事会が何をやっているのかわからない状態で、総会で理事会案の賛否をいきなり問われ、わからないことを質問するのが精一杯ですが、場合により、理事会案に対する代案が思い浮かぶこともあり、「このような方法にするという案はなかったのでしょうか」的な質問をしたことはありますが、司会者である管理会社の担当者の方から丁寧に丸め込まれるような返答があったのみでした。

それ以降、少しずつ、総会のあり方などに関心を持つようになりました。
初心者すぎてすみません。長文失礼いたしました。

[15537: 匿名さん]

>>15536さん
理事会でやっていることは議事録で報告されていないのですね。
理事会に対しては、質問するシステムを構築することが必要です。
総会案が総会当日に示されるというのは驚きです。総会は２～３週間前までに
本人に通知しなければならないことになっています。
その時に、出欠表と一緒に総会の議案書が配布されなければなりません。
それをみて、組合員は、委任状や議決権行使書で賛否を示すのですから。
管理会社は管理委託契約で理事会と総会の支援業務がありますがマンション
管理の主導権はあくまで管理組合でなければなりません。
理事会の開催通知が役員にしかいかないのは当たり前のことです。
終了後に議事録でどういう内容が検討されたかを議事録で報告する必要が
あります。
組合員ポストは管理人のポストと兼用してもいいと思います。
まず、管理規約と各種細則があれば読んでみることが重要です。
取り組むべき内容
①理事会議事録の作成と配布または回覧板の活用
②理事会の開催の回数の検討
③理事会に対しての苦情、要望、意見等の質問用紙と投函箱を設置
④総会の通知は規約通り、２～３週間前に本人に通知する。その時に
　出欠票と一緒に総会議案書を配布する。
⑤理事会運用細則を他マンションを参考にして作成する。
以上考えられることを書きこんでみましたが、私どもの管理組合から
すれば、異常な状態といわざるをえません。
改革は大変ですが、だれかがやらなければ先に進みません。
それをやるのは、あ　な　た　です。

[15538: 匿名さん]

>>15536さん
>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
これについて補足説明をしておきます。
総会への出席者は、直接出席者、委任状での出席者、議決権行使書での出席者が
います。
総会へ直接出席をしないで委任状や議決権行使書で賛否をした者がいます。
もし、総会で議論して議案の内容が変わった場合、議決権行使書で賛否をした者の
意見が無視されることになります。
故に、総会の提案議案の内容を総会で変更することはできないのです。
もし、総会議案が総会出席者の意見で変わるような場合は、その議案は保留と
して理事会の継続議案として、決定したら、臨時総会を開催する必要があります。