「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15429: 匿名さん]

幕末に新選組に商品を納入した商人が代金支払いの督促に妾を行かせたところ、
組員に手ごめにされたという話があるから、滞納管理費の取り立ては管理会社の
フロント（元柔道部みたいなやつ）を行かせるほうが良い

[15430: 匿名さん]

>>15420 匿名さん

＞＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
　　　　　↓
　　本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事候補を辞退することができる。　　

＞①８０歳以上の高齢者
　　　　　↓
　　７５歳以上の高齢者

＞②病気療養中の者（介護者含む）
＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[15431: 匿名さん]

>>15420さん
その中身については、それぞれのマンションできめればいいでしょう。
書き込みの意図があまりわかりませんので、答えようがありません。

[15432: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、総会で承認された予算で相見積もりを
取ったら、全社予算をオーバーしたときは、再見積もりですかね。
総会では、予算の範囲内と修繕個所の一任を取り付けています。
臨時総会を開催して追加予算を提案するのがいいのか。
迷います。

[15433: 匿名さん]

理事候補辞退に理事会の承認は不要です
「わしゃ嫌なんじゃ」で桶

[15434: 匿名さん]

乳児のほかにも２４時間介助が必要な重度障碍児もいる。
乳児を持つ親だけ特別扱いする案はアホ丸出しですわｗ

[15435: 匿名さん]

>>15434さん
まったく批判することを生き甲斐にしているみたいだね。
もっと建設的な書き込みはできないの。
規約や細則はそれぞれのマンションで決めればいいことだよ。

[15436: ご近所さん]

規約細則より法律命令のほうが上だからな

[15437: 匿名さん]

そんなことは分かりきったことです。

[15438: 職人さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

[15439: 匿名さん]

区分所有者が依頼した工事を取り消した場合は、着手前であっても業者に弁償しなければ
なりませんから、安易に発注しないことです。

[15440: 職人さん]

だから、理事長に任せておけばいいんです。
保尊行為は誰でもできるという標準管理規約が邪魔なんですよ。

[15441: 匿名さん]

クローズアップ現代▽“老いるマンション” 老朽化と高齢化にどう備えるか 解決策は
https://www.nhk.jp/p/gendai/ts/R7Y6NGLJ6G/episode/te/L2Z6JJ52GY/

(NHK総合1)10月18日（火）午後7:30～
(NHK BS1)10月19日（水）午後5:30～

建物の老朽化と家主の高齢化、２つの老いに直面するマンションが急増。外壁が破損しても住民高齢化で修繕積立金不足の事態も。将来のために今できる対策をたっぷり紹介。

[15442: ご近所さん]

標準管理規約は保存行為も管理組合の責任と負担によって行うことを
原則としているので安心ですね。
保存行為は誰でもできるというマンションは変なマンションです。

[15443: 匿名さん]

保尊行為（笑

[15444: 匿名さん]

保尊行為は誰でもできる（〇鹿でもできる）

[15445: 名無しさん]

>>15442 ご近所さん
標準管理規約で区分所有者単独の保存行為を禁ずる規定はありません。あほ

[15446: 職人さん]

保存行為の提案をすればすぐ飛びついてくるものがいるから
釣りで書き込んだんだけど、おもしろいね。

[15447: 職人さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[15448: 匿名さん]

↑　釣りで書き込んだんだけど、おもしろいね。

[15449: 匿名さん]

保尊行為（笑

[15450: 職人さん]

理事長の言うことは絶対

[15451: 匿名さん]

まったく暇なんだろうね。
なんかすることないの。

[15452: 匿名さん]

エントランスロビーの保存行為でもするかな。

[15453: 匿名さん]

保存行為の書き込みがあるとすぐ反応する者が
いるが、保存行為って知ってるのかな。
多分知らないとは思うが。

[15454: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[15455: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

違うな。専有部分の所有者である組合員が忙しかった、または貧乏だったからだろう。

[15456: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[15457: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[15458: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

[15459: 匿名さん]

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

[15460: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[15461: 匿名さん]

でわそろそろ保尊行為について

[15462: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[15463: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[15464: 匿名さん]

長期修繕計画は、大規模修繕工事のときにしっかりした
ものを作成しておく必要があります。
それで修繕積立金の必要額を算出できますから。

[15465: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しを本格的にやれば
お金もかかるよ。

[15466: 匿名さん]

修繕積立金、やらなければならない総工事費から１戸当たり月の
必要修繕積立金の額を算出するのが一番いい。

[15467: 匿名さん]

専有部分の面積が広い人がたくさん負担するのは正しい
一律負担は不公平

[15468: 匿名さん]

修繕積立金や管理費の支払いは、専有部分の床面積比に
なっていないですか。

[15469: 匿名さん]

>>15468

専有部分の床面積比になってるよ

[15470: 匿名さん]

>>15468 匿名さん
マンションによったら異なる場合もあるよ。
強行規定ではないからね。
これは意外と知られていない。
管理組合の解散時には不平等が生じる可能性があるよ。中古マンションを購入時には調べた方がいい。

[15471: 匿名さん]

>>15470さん
強行規定ではないけれど、管理組合が解散するときは、規約に規定
されていれば、その通りにやらないとさらにもめることになる。
では、何を基準に解散時に修繕積立金の配分とか、敷地の配分を
するのかが分からなくなるからね。

[15472: 匿名さん]

>>15470さん
中古マンションを購入時に調べる必要があると書き込まれていますが、
殆どのマンションの管理規約は、専有部分の床面積比となっているでしょう。
それに、マンション購入時にそこまで調べる者がいますかね。

[15473: 匿名さん]

あくまで費用順管理規約をひな型にすれば大きな間違いはない。
安全運転が大事。

[15474: 匿名さん]

>>15471 匿名さん
管理組合の解散は建物が滅失したときだけ。
残った土地、預金などは共有持分に比例するだけ。あほ

[15475: 匿名さん]

へえ、そうなんですか。すごいですね。

[15476: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，５００円～２，５００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[15477: 匿名さん]

上記内容については、各マンションは自分のとこと
どれぐらい違うかを検討すべきです。
せっかく情報の提供があったのですから。

[15478: 匿名さん]

自分のマンションと上記の比較表を作成すればいいですよ。
どこが高いのか、安いのか、どこを交渉すればいいかとかが
分りますよ。