「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15409: eマンションさん]

>>15406 匿名さん
排水管の材質にもよりますね。

[15410: 匿名さん]

>>15409 eマンションさん

単なる以下の受け売りですから・・・
https://www.mlit.go.jp/common/000212174.pdf

[15411: 匿名さん]

書面出席が議決権行使書、代理出席が委任状です

[15412: 匿名さん]

標準管理規約の「組合員は、書面または代理人によって議決権を行使することができる。」の「書面」は議決権行使書、「代理人」は同居の親族や〇号室の〇〇さんやカネで雇った弁護士のことだが、彼らが正当な代理人であることの証明書類が委任状になる。組合員である旦那の代わりに嫁さんが出てきたときは理事長は「委任状を見せろ」と言わなければならない。

[15413: ご近所さん]

あまり厳格にやると定足数に届かなくて総会流会を招くからほどほどにね

[15414: 匿名さん]

配偶者が殆どだから、委任状の確認をするマンションは
まずないだろう。

[15415: 匿名さん]

配偶者ではないが同性カップルの片割れの場合も大目に見ていいだろう

[15416: 匿名さん]

うちのマンションでは総会での賛否の票に夫婦二人でも親子四人でもカクカク一票として二票と四票で計算している。誰も何の異議を申し出る者はいない。目でタイの～～

[15417: 匿名さん]

おもしろい管理組合ですね。
そのマンションの住民が何の不服もいわなければ
なんでもありで、その議案は承認されます。

[15418: 匿名さん]

うちの管理組合では規約に配偶者の代理出席は
オーケーとしていますけどね。

[15419: 匿名さん]

ほとんどのマンションがそうなっているでしょう。
配偶者が理事になることも認めていますよ。

[15420: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[15421: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[15422: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

[15423: 匿名さん]

うちのマンションは総会への代理出席は認めているが理事会へのそれは認めていない。
しかし、代理出席を認めないと理事会が不成立になるので大人の対応をしている。
ここ数年は配偶者の代理出席も減ってきて理事長一任の運営も多い。
理事長が法学部出身で他の理事は太刀打ちできない。

[15424: 匿名さん]

>>15423さん
理事会の代理出席を細則で規定すれば問題はありません。
理事長一任より、代理出席者も含めて決議した方が絶対
合理的ですよね。
理事長が法学部出身は関係ありませんよ。大学で区分所有法や
マンションに関する民法の授業はまったくありませんから。
硬いことをいえば、理事会の委任状も法的には無効ですからね。

[15425: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[15426: 匿名さん]

民法第５５条（理事の代理行為の委任） この法は削除されました。
理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の
代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。
４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。 理事の範囲と理事の代理出席は違う
第１０４条（任意代理人による復代理人の選任）
委任による代理人は、本人の許諾をえたとき、又はやむおえない事由があるときでなければ、
復代理人を選任することができない。
理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約にゆだねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
　　全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。

[15427: 匿名さん]

理事は総会で組合員の信任を受けて就任する。組合員が信任したのは理事本人であって
理事の同居人（嫁や子供やホモ仲間）ではないから、勝手に理事職を同居人にやらせては
いけない。だから、当マンションでは管理費滞納組合員宅に取立てにいくのは、必ず
理事本人にしている。以前会計理事の妻が行って「理事のスケが何の用じゃい！」と
すごまれたという言い伝えがある。

[15428: 匿名さん]

管理会社と一緒に催促にいくのが普通ではないですか。

[15429: 匿名さん]

幕末に新選組に商品を納入した商人が代金支払いの督促に妾を行かせたところ、
組員に手ごめにされたという話があるから、滞納管理費の取り立ては管理会社の
フロント（元柔道部みたいなやつ）を行かせるほうが良い

[15430: 匿名さん]

>>15420 匿名さん

＞＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
　　　　　↓
　　本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事候補を辞退することができる。　　

＞①８０歳以上の高齢者
　　　　　↓
　　７５歳以上の高齢者

＞②病気療養中の者（介護者含む）
＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[15431: 匿名さん]

>>15420さん
その中身については、それぞれのマンションできめればいいでしょう。
書き込みの意図があまりわかりませんので、答えようがありません。

[15432: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、総会で承認された予算で相見積もりを
取ったら、全社予算をオーバーしたときは、再見積もりですかね。
総会では、予算の範囲内と修繕個所の一任を取り付けています。
臨時総会を開催して追加予算を提案するのがいいのか。
迷います。

[15433: 匿名さん]

理事候補辞退に理事会の承認は不要です
「わしゃ嫌なんじゃ」で桶

[15434: 匿名さん]

乳児のほかにも２４時間介助が必要な重度障碍児もいる。
乳児を持つ親だけ特別扱いする案はアホ丸出しですわｗ

[15435: 匿名さん]

>>15434さん
まったく批判することを生き甲斐にしているみたいだね。
もっと建設的な書き込みはできないの。
規約や細則はそれぞれのマンションで決めればいいことだよ。

[15436: ご近所さん]

規約細則より法律命令のほうが上だからな

[15437: 匿名さん]

そんなことは分かりきったことです。

[15438: 職人さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

[15439: 匿名さん]

区分所有者が依頼した工事を取り消した場合は、着手前であっても業者に弁償しなければ
なりませんから、安易に発注しないことです。

[15440: 職人さん]

だから、理事長に任せておけばいいんです。
保尊行為は誰でもできるという標準管理規約が邪魔なんですよ。

[15441: 匿名さん]

クローズアップ現代▽“老いるマンション” 老朽化と高齢化にどう備えるか 解決策は
https://www.nhk.jp/p/gendai/ts/R7Y6NGLJ6G/episode/te/L2Z6JJ52GY/

(NHK総合1)10月18日（火）午後7:30～
(NHK BS1)10月19日（水）午後5:30～

建物の老朽化と家主の高齢化、２つの老いに直面するマンションが急増。外壁が破損しても住民高齢化で修繕積立金不足の事態も。将来のために今できる対策をたっぷり紹介。

[15442: ご近所さん]

標準管理規約は保存行為も管理組合の責任と負担によって行うことを
原則としているので安心ですね。
保存行為は誰でもできるというマンションは変なマンションです。

[15443: 匿名さん]

保尊行為（笑

[15444: 匿名さん]

保尊行為は誰でもできる（〇鹿でもできる）

[15445: 名無しさん]

>>15442 ご近所さん
標準管理規約で区分所有者単独の保存行為を禁ずる規定はありません。あほ

[15446: 職人さん]

保存行為の提案をすればすぐ飛びついてくるものがいるから
釣りで書き込んだんだけど、おもしろいね。

[15447: 職人さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[15448: 匿名さん]

↑　釣りで書き込んだんだけど、おもしろいね。

[15449: 匿名さん]

保尊行為（笑

[15450: 職人さん]

理事長の言うことは絶対

[15451: 匿名さん]

まったく暇なんだろうね。
なんかすることないの。

[15452: 匿名さん]

エントランスロビーの保存行為でもするかな。

[15453: 匿名さん]

保存行為の書き込みがあるとすぐ反応する者が
いるが、保存行為って知ってるのかな。
多分知らないとは思うが。

[15454: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[15455: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

違うな。専有部分の所有者である組合員が忙しかった、または貧乏だったからだろう。

[15456: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[15457: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[15458: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。