「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15401: 口コミ知りたいさん]

年金や老後がどうのこうのとセコイよね。
投資に挑戦してはどうかね。チャンスが近いよ。

[15402: マンション検討中さん]

>>15401 口コミ知りたいさん
ドル建てなんでいまは損ですね。

[15403: 口コミ知りたいさん]

>>15402 マンション検討中さん
どうして？

[15404: 検討板ユーザーさん]

>>15403 口コミ知りたいさん
判らなければ
貯金しなさい

[15405: 匿名さん]

日本で生活しながら米国企業に勤務している。
主にテレワークだからお金が余ってしょうがない。
もったいないのでほとんど投資している。

[15406: 匿名さん]

雑排水管の劣化状況の進行と維持・改善

　＊軽度
　　　排水管内部にスケール等の接続部に錆が発生している。
　　　一式洗浄を行う。

　＊中度
　　　排水管内部のねじ等の接続部に錆が発生している。
　　　放置すると、スケール等の堆積により、閉塞が発生し排水の流れが阻害
　　　され、漏水の可能性がある。
　　　一式更生を行う。

　＊重度
　　　排水管内部に部分的に大きく発達した錆が認められ、配管の外部や周辺には
　　　漏水の跡が確認できる。
　　　全面的に更新・交換を行う。

[15407: 匿名さん]

「通常（臨時）総会の出席確認について」

　　　通常総会、臨時総会での出席確認・議決権行使書・委任状は下記要領で
　　行ってください。

＊通常（臨時）総会の出席通知

　　　　　　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　３．代理出席者を選任します
　　　　　　　　　　代理出席者　（　　）号館（　　　　　）号室　　（　　　　　　　　　　）様

※欠席しますとされた方で、委任状を委任される方（出席扱いになります）

　　　　　　１．議長に一任します。
　　　　　　２．（　　）号館（　　　　　）号室の（　　　　　　　　　）様に委任します。

※欠席しますとされた方で、委任状を使わず、議決権行使書で書面投票に参加される方
　　は、議案毎の賛否をお願い致します。委任状で委任された方と、代理出席を選任され
　　た方は、ここでの賛否はしないで下さい。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

（　　　）号館（　　　　　　　）号室
　　　氏名（組合員）

[15408: 匿名さん]

こちらの方がいいかもですね。
「通常総会の出欠確認について」

　　　通常総会の出欠通知・委任状・議決権行使書は下記要領で行って下さい。

＊通常総会の出欠通知書

　　（注）１～３のどれか１つだけに○印をつけて参加してください。

　　　１．総会に直接出席して決議に参加します。

　　　２．総会には欠席しますが、委任状を提出します。

　　　　　　Ａ．議長に一任します。
　　　　　　Ｂ．（　　　）号館（　　　　　　　）号室の（　　　　　　　　　　　　　　　）様に委任します。

　　　３．総会には欠席しますが、議決権行使書で参加します。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

（　　　）号館（　　　　　　　）号室
　　　氏名（組合員）

? 出欠通知書については、○月○○日（○）までに管理員室前の箱に入れて下さい。

[15409: eマンションさん]

>>15406 匿名さん
排水管の材質にもよりますね。

[15410: 匿名さん]

>>15409 eマンションさん

単なる以下の受け売りですから・・・
https://www.mlit.go.jp/common/000212174.pdf

[15411: 匿名さん]

書面出席が議決権行使書、代理出席が委任状です

[15412: 匿名さん]

標準管理規約の「組合員は、書面または代理人によって議決権を行使することができる。」の「書面」は議決権行使書、「代理人」は同居の親族や〇号室の〇〇さんやカネで雇った弁護士のことだが、彼らが正当な代理人であることの証明書類が委任状になる。組合員である旦那の代わりに嫁さんが出てきたときは理事長は「委任状を見せろ」と言わなければならない。

[15413: ご近所さん]

あまり厳格にやると定足数に届かなくて総会流会を招くからほどほどにね

[15414: 匿名さん]

配偶者が殆どだから、委任状の確認をするマンションは
まずないだろう。

[15415: 匿名さん]

配偶者ではないが同性カップルの片割れの場合も大目に見ていいだろう

[15416: 匿名さん]

うちのマンションでは総会での賛否の票に夫婦二人でも親子四人でもカクカク一票として二票と四票で計算している。誰も何の異議を申し出る者はいない。目でタイの～～

[15417: 匿名さん]

おもしろい管理組合ですね。
そのマンションの住民が何の不服もいわなければ
なんでもありで、その議案は承認されます。

[15418: 匿名さん]

うちの管理組合では規約に配偶者の代理出席は
オーケーとしていますけどね。

[15419: 匿名さん]

ほとんどのマンションがそうなっているでしょう。
配偶者が理事になることも認めていますよ。

[15420: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[15421: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[15422: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

[15423: 匿名さん]

うちのマンションは総会への代理出席は認めているが理事会へのそれは認めていない。
しかし、代理出席を認めないと理事会が不成立になるので大人の対応をしている。
ここ数年は配偶者の代理出席も減ってきて理事長一任の運営も多い。
理事長が法学部出身で他の理事は太刀打ちできない。

[15424: 匿名さん]

>>15423さん
理事会の代理出席を細則で規定すれば問題はありません。
理事長一任より、代理出席者も含めて決議した方が絶対
合理的ですよね。
理事長が法学部出身は関係ありませんよ。大学で区分所有法や
マンションに関する民法の授業はまったくありませんから。
硬いことをいえば、理事会の委任状も法的には無効ですからね。

[15425: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[15426: 匿名さん]

民法第５５条（理事の代理行為の委任） この法は削除されました。
理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の
代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。
４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。 理事の範囲と理事の代理出席は違う
第１０４条（任意代理人による復代理人の選任）
委任による代理人は、本人の許諾をえたとき、又はやむおえない事由があるときでなければ、
復代理人を選任することができない。
理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約にゆだねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
　　全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。

[15427: 匿名さん]

理事は総会で組合員の信任を受けて就任する。組合員が信任したのは理事本人であって
理事の同居人（嫁や子供やホモ仲間）ではないから、勝手に理事職を同居人にやらせては
いけない。だから、当マンションでは管理費滞納組合員宅に取立てにいくのは、必ず
理事本人にしている。以前会計理事の妻が行って「理事のスケが何の用じゃい！」と
すごまれたという言い伝えがある。

[15428: 匿名さん]

管理会社と一緒に催促にいくのが普通ではないですか。

[15429: 匿名さん]

幕末に新選組に商品を納入した商人が代金支払いの督促に妾を行かせたところ、
組員に手ごめにされたという話があるから、滞納管理費の取り立ては管理会社の
フロント（元柔道部みたいなやつ）を行かせるほうが良い

[15430: 匿名さん]

>>15420 匿名さん

＞＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
　　　　　↓
　　本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事候補を辞退することができる。　　

＞①８０歳以上の高齢者
　　　　　↓
　　７５歳以上の高齢者

＞②病気療養中の者（介護者含む）
＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[15431: 匿名さん]

>>15420さん
その中身については、それぞれのマンションできめればいいでしょう。
書き込みの意図があまりわかりませんので、答えようがありません。

[15432: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、総会で承認された予算で相見積もりを
取ったら、全社予算をオーバーしたときは、再見積もりですかね。
総会では、予算の範囲内と修繕個所の一任を取り付けています。
臨時総会を開催して追加予算を提案するのがいいのか。
迷います。

[15433: 匿名さん]

理事候補辞退に理事会の承認は不要です
「わしゃ嫌なんじゃ」で桶

[15434: 匿名さん]

乳児のほかにも２４時間介助が必要な重度障碍児もいる。
乳児を持つ親だけ特別扱いする案はアホ丸出しですわｗ

[15435: 匿名さん]

>>15434さん
まったく批判することを生き甲斐にしているみたいだね。
もっと建設的な書き込みはできないの。
規約や細則はそれぞれのマンションで決めればいいことだよ。

[15436: ご近所さん]

規約細則より法律命令のほうが上だからな

[15437: 匿名さん]

そんなことは分かりきったことです。

[15438: 職人さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

[15439: 匿名さん]

区分所有者が依頼した工事を取り消した場合は、着手前であっても業者に弁償しなければ
なりませんから、安易に発注しないことです。

[15440: 職人さん]

だから、理事長に任せておけばいいんです。
保尊行為は誰でもできるという標準管理規約が邪魔なんですよ。

[15441: 匿名さん]

クローズアップ現代▽“老いるマンション” 老朽化と高齢化にどう備えるか 解決策は
https://www.nhk.jp/p/gendai/ts/R7Y6NGLJ6G/episode/te/L2Z6JJ52GY/

(NHK総合1)10月18日（火）午後7:30～
(NHK BS1)10月19日（水）午後5:30～

建物の老朽化と家主の高齢化、２つの老いに直面するマンションが急増。外壁が破損しても住民高齢化で修繕積立金不足の事態も。将来のために今できる対策をたっぷり紹介。

[15442: ご近所さん]

標準管理規約は保存行為も管理組合の責任と負担によって行うことを
原則としているので安心ですね。
保存行為は誰でもできるというマンションは変なマンションです。

[15443: 匿名さん]

保尊行為（笑

[15444: 匿名さん]

保尊行為は誰でもできる（〇鹿でもできる）

[15445: 名無しさん]

>>15442 ご近所さん
標準管理規約で区分所有者単独の保存行為を禁ずる規定はありません。あほ

[15446: 職人さん]

保存行為の提案をすればすぐ飛びついてくるものがいるから
釣りで書き込んだんだけど、おもしろいね。

[15447: 職人さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[15448: 匿名さん]

↑　釣りで書き込んだんだけど、おもしろいね。

[15449: 匿名さん]

保尊行為（笑

[15450: 職人さん]

理事長の言うことは絶対

[15451: 匿名さん]

まったく暇なんだろうね。
なんかすることないの。

[15452: 匿名さん]

エントランスロビーの保存行為でもするかな。

[15453: 匿名さん]

保存行為の書き込みがあるとすぐ反応する者が
いるが、保存行為って知ってるのかな。
多分知らないとは思うが。

[15454: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[15455: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

違うな。専有部分の所有者である組合員が忙しかった、または貧乏だったからだろう。

[15456: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[15457: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[15458: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

[15459: 匿名さん]

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

[15460: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[15461: 匿名さん]

でわそろそろ保尊行為について

[15462: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[15463: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[15464: 匿名さん]

長期修繕計画は、大規模修繕工事のときにしっかりした
ものを作成しておく必要があります。
それで修繕積立金の必要額を算出できますから。

[15465: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しを本格的にやれば
お金もかかるよ。

[15466: 匿名さん]

修繕積立金、やらなければならない総工事費から１戸当たり月の
必要修繕積立金の額を算出するのが一番いい。

[15467: 匿名さん]

専有部分の面積が広い人がたくさん負担するのは正しい
一律負担は不公平

[15468: 匿名さん]

修繕積立金や管理費の支払いは、専有部分の床面積比に
なっていないですか。

[15469: 匿名さん]

>>15468

専有部分の床面積比になってるよ

[15470: 匿名さん]

>>15468 匿名さん
マンションによったら異なる場合もあるよ。
強行規定ではないからね。
これは意外と知られていない。
管理組合の解散時には不平等が生じる可能性があるよ。中古マンションを購入時には調べた方がいい。

[15471: 匿名さん]

>>15470さん
強行規定ではないけれど、管理組合が解散するときは、規約に規定
されていれば、その通りにやらないとさらにもめることになる。
では、何を基準に解散時に修繕積立金の配分とか、敷地の配分を
するのかが分からなくなるからね。

[15472: 匿名さん]

>>15470さん
中古マンションを購入時に調べる必要があると書き込まれていますが、
殆どのマンションの管理規約は、専有部分の床面積比となっているでしょう。
それに、マンション購入時にそこまで調べる者がいますかね。

[15473: 匿名さん]

あくまで費用順管理規約をひな型にすれば大きな間違いはない。
安全運転が大事。

[15474: 匿名さん]

>>15471 匿名さん
管理組合の解散は建物が滅失したときだけ。
残った土地、預金などは共有持分に比例するだけ。あほ

[15475: 匿名さん]

へえ、そうなんですか。すごいですね。

[15476: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，５００円～２，５００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[15477: 匿名さん]

上記内容については、各マンションは自分のとこと
どれぐらい違うかを検討すべきです。
せっかく情報の提供があったのですから。

[15478: 匿名さん]

自分のマンションと上記の比較表を作成すればいいですよ。
どこが高いのか、安いのか、どこを交渉すればいいかとかが
分りますよ。

[15479: 匿名さん]

私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが活発だけど、私はみないし
書き込みは絶対しないよ。
レス数を増やしてくれてありがとう。
僕は３時までは、ネットレで株価情報を見ながらやっているので
時間つぶしにはいいね。
いくらでも書き込みができる時間もあるしね。

[15480: 名無しさん]

>>15479 匿名さん
へー

[15481: 購入経験者さん]

15479 匿名さん
ほー

[15482: ご近所さん]

>>15479 匿名さん
ぷっ

[15483: 評判気になるさん]

ここのスレ人気ないね
他のスレで論客が多数現れてここのスレ主の愚かさが際立つようになった

[15484: 匿名さん]

批判は他スレでしてね。

[15485: 匿名さん]

はい

[15486: 匿名さん]

素直な人ばかりだといいですね。

[15487: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[15488: 匿名さん]

建物診断と設計監理業者は同じ業者の方がいいですよ。
建物診断結果により、修繕個所とか修繕の範囲を専門委員会で
検討して決めていくことになります。
そして、建築士に共通仕様書を作成してもらい、同じ条件で
相見積を取ります。

[15489: 匿名さん]

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[15490: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

[15491: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[15492: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

[15493: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。

[15494: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[15495: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[15496: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[15497: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や管理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

[15498: 匿名さん]

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[15499: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 15年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

[15500: 匿名さん]

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

[15501: 周辺住民さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[15502: 周辺住民さん]

資産価値は落とさないことが大事ですよ。
そのためには何をしなければならないかということ。

[15503: 匿名さん]

資産価値を保つには修繕しかないかもね。

[15504: 匿名さん]

マンションは資産価値を保たなければ、住民が入れ替わり
どんどん建物も住民の質も低下していく。
分譲時の車をみれば明白です。
最初は外車をはじめ高級車が多かったが、時の経過と共に
人が入れ替わり、車も５ナンバーや軽自動車までみかけるようになる。

[15505: 匿名さん]

富裕層は２～３年で新築マンションを買い替える
貧乏層は２０年以上住んで大規模修繕のための資金繰りに苦労する

[15506: 匿名さん]

富裕層は２年～３年でマンションを買い換えるんですか。
引っ越しやその準備、購入のための準備等大変ですね。
部屋のインテリアとかも苦労しますよ。
それから、大規模修繕工事をするための積立金については
資金繰りにくろうすることはありません。計画的に積み立てていけば
いいだけのことですから。

[15507: マンション検討中さん]

大規模修繕前の汚いマンションを買いたたき、大規模修繕直後にピカピカになったところで高値で売り抜けるのがいいだろう。空っぽになった組合の金庫は、残った組合員が一からコツコツ貯めていけ。

[15508: 匿名さん]

大規模修繕工事も、長期修繕計画もしっかりしているので
積立気が枯渇することはないよ。

[15509: 周辺住民さん]

積み立てようという気持ちは結構だが、
本物のお金を積み立てるようにしろよ

[15510: 匿名さん]

やらなければならない工事の全てを網羅した長期修繕計画書を
建築士と一緒に細かく検討して作成してあるから大丈夫です。

[15511: 匿名さん]

区分所有者は積立気さえあれば誰でも保尊行為ができます。やる気の問題ですよ。

[15512: 匿名さん]

マンションの資産価値を保つためには、計画的な工事が
必要。
そしてそれをやるためには、修繕積立金の確保が必要。

[15513: 匿名さん]

大規模修繕工事は、やらないよりやった方が良い。
そして、周期は短い方が快適な生活ができるし、資産価値も
あがる。

[15514: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[15515: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[15516: 匿名さん]

「４の３」は4年3組の略

[15517: 匿名さん]

では、「議事録書面人」とは？

[15518: 匿名さん]

知らんがな

[15519: ご近所さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

[15520: 匿名さん]

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[15521: 匿名さん]

大規模修繕の利権にあり付きたい面々の
見苦しさを見ている。

[15522: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

[15523: 匿名さん]

議案説明が終わって質疑応答タイムになると、必ず「この議案には問題があるので
ワシは反対ですじゃ、そもそも…」と延々演説するジジイがいるな。
反対なら採決の時に反対挙手すれば済むのに、いつまでたっても学習しない。

[15524: 匿名さん]

マンションは集合住宅で、いろんな人が生活しています。
収入も学歴も地位も千差万別です。

[15525: 匿名さん]

マンションは大体同じレベルの者が住んでいるんだけどね。
しかし、タワーマンションでいえば、高層階の角部屋と
低層階の中間の部屋では収入にかなり差があるかもね。

[15526: 匿名さん]

>>15523さん
確かに中途半端な知識と情報で質問してくるものがいるが
それを説得するのが難しいんです。
いくら説明しても、その内容が分からないのでは意味がない。
議長は毅然とした対応をすべきですね。

[15527: 匿名さん]

総会対策は、理事会にとっては重要なことです。
事前に対策はいろいろされるでしょうが、突発的な難解な質問も
でてきます。

[15528: 匿名さん]

俺の議案説明が終わって議長である理事長が何かご質問はと言ったら、わけわからん爺さん（後で聞いたら総会で必ず発言する元理事）が、当該議案は時期尚早と思うので今回は見送るべきとかほざき出した。爺さんの寝言が終わっても俺が黙っているので、理事長が心配顔でA理事（俺のこと）ご回答をお願いしますと言うから、今のご発言は議案内容に対するご質問ではなくてあの方の個人的なご感想、自分は賛成できない反対だということでしょう、ご質問ではないので私は回答する立場じゃないと不機嫌そうに言ったら、さすがに場は白けて出席者全員黙り込んだので俺が理事長にほかにご質問がなければ採決に移ってください、時間も押してますよと促して円滑進行した。ガハハハ。

[15529: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
ほー

[15530: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
へー

[15531: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
はー

[15532: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
そー

[15533: 匿名さん]

>>15528 匿名さん
鼻高々　天狗？

[15534: 匿名さん]

15515 匿名さん 2日前

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

15519 ご近所さん 2日前

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案


15520 匿名さん 2日前

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[15535: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[15536: 職人さん]

>>15522 匿名さん

初めまして。最近、読み始めた初心者です。
中古の分譲マンションを購入して数年、生活も落ち着き、ようやく管理にまで目を向ける心の余裕ができてきたところでこの掲示板を知りました。
以下、場違いな質問だったら失礼します。（その場合はスルーして頂いて結構です。そしたら、速やかに退散し自力で勉強します。）

お書きになられていたことを引用すると、
>>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

これには驚いてしまいました。
役員以外の一般の組合員には、議論に参加できる場が全くないということですか？
一般の組合員がその議題について、質疑や意見を言える「唯一の場」が総会だと思っていました。
うちのマンションの場合ですが、理事会は、日頃、何をやっているか全くわかりません。
なので、役員に質問したり、自分の意見を伝えたりすることも出来ません。
総会の時しか、議事に参加できないのです。

そして、理事会案は総会の当日にいきなり出されます。
もちろん、総会前に議案書の送付があるので予習はできますが、総会開催の案内と議案書が届く前には、全く不明です。
通常総会なら毎年のことなので、イレギュラーな議案以外の予想はつきますが、臨時総会など、本当に当日になって説明を聞いてみないとわからないことだらけです。
うちのマンションの場合が、特殊なのでしょうか？

・20数戸の小規模な築年数かなりありの都市型マンション
・理事会は、基本は年に３回で、審議すべきことがある時のみ回数が増える。
　（今、大規模修繕工事の準備があるらしく、毎月理事会が開かれているらしい。）
・役員は理事長、副理事長、理事２名、監事の5人しかおらず、理事長や古参の理事はかなり長く、少数の中で副理事長や監事の役を回しており、新しい理事でも3年くらいはやっているらしい。
・管理業務は、ほぼ管理会社に丸投げらしい。
・理事会開催通知は役員にしか行かず、掲示もないので、他の組合員にはいつ理事会が開催されて何が話し合われているのかわからない。
（かつて、トラブルメーカーの住人が居たことがあったようで、不用意に理事会の動きを察知されないようにしているのかも知れない。）
・理事会の議事録は、役員にしか送付されず、内容の回覧や掲示等もない。
・エントランスにあるのは「管理人ポスト」のみで（管理会社は鍵を持っているらしい）「管理組合のポスト」は存在しない。
・一般の組合員がマンションについて何か質問や言いたいことがある場合は、管理会社に言う。理事長や理事に対して直接何かを言うのは、そうした人と昵懇な間柄の個人以外はないみたい。
・総会は委任状の提出率が高く、役員以外の出席者は２～３名。
・総会の質疑応答では、役員が回答することはほとんどなく、全て議事進行を指名された管理会社の担当者が答えている。
・総会では、理事会で審議したはずの役員さえも質疑に加わり、同様に管理会社の担当者が答えている。
（理事会が年３回なので、総会前理事会に欠席してしまった理事は、質問は総会ですればいいと思っている節がある。ただ、役員が率先して質疑をしている姿を見ると、私のような新参の組合員も質問してみようかなというアットホームな雰囲気は醸し出されるので、クリティカルな議論でもないし、割といい感じの議事進行だったりもする（笑））

日頃、理事会が何をやっているのかわからない状態で、総会で理事会案の賛否をいきなり問われ、わからないことを質問するのが精一杯ですが、場合により、理事会案に対する代案が思い浮かぶこともあり、「このような方法にするという案はなかったのでしょうか」的な質問をしたことはありますが、司会者である管理会社の担当者の方から丁寧に丸め込まれるような返答があったのみでした。

それ以降、少しずつ、総会のあり方などに関心を持つようになりました。
初心者すぎてすみません。長文失礼いたしました。

[15537: 匿名さん]

>>15536さん
理事会でやっていることは議事録で報告されていないのですね。
理事会に対しては、質問するシステムを構築することが必要です。
総会案が総会当日に示されるというのは驚きです。総会は２～３週間前までに
本人に通知しなければならないことになっています。
その時に、出欠表と一緒に総会の議案書が配布されなければなりません。
それをみて、組合員は、委任状や議決権行使書で賛否を示すのですから。
管理会社は管理委託契約で理事会と総会の支援業務がありますがマンション
管理の主導権はあくまで管理組合でなければなりません。
理事会の開催通知が役員にしかいかないのは当たり前のことです。
終了後に議事録でどういう内容が検討されたかを議事録で報告する必要が
あります。
組合員ポストは管理人のポストと兼用してもいいと思います。
まず、管理規約と各種細則があれば読んでみることが重要です。
取り組むべき内容
①理事会議事録の作成と配布または回覧板の活用
②理事会の開催の回数の検討
③理事会に対しての苦情、要望、意見等の質問用紙と投函箱を設置
④総会の通知は規約通り、２～３週間前に本人に通知する。その時に
　出欠票と一緒に総会議案書を配布する。
⑤理事会運用細則を他マンションを参考にして作成する。
以上考えられることを書きこんでみましたが、私どもの管理組合から
すれば、異常な状態といわざるをえません。
改革は大変ですが、だれかがやらなければ先に進みません。
それをやるのは、あ　な　た　です。

[15538: 匿名さん]

>>15536さん
>※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
これについて補足説明をしておきます。
総会への出席者は、直接出席者、委任状での出席者、議決権行使書での出席者が
います。
総会へ直接出席をしないで委任状や議決権行使書で賛否をした者がいます。
もし、総会で議論して議案の内容が変わった場合、議決権行使書で賛否をした者の
意見が無視されることになります。
故に、総会の提案議案の内容を総会で変更することはできないのです。
もし、総会議案が総会出席者の意見で変わるような場合は、その議案は保留と
して理事会の継続議案として、決定したら、臨時総会を開催する必要があります。

[15539: 口コミ知りたいさん]

>>15538 匿名さん
　　　　　↑何のために集会が法定されているのかわからないあほ

[15540: 匿名さん]

>>15539さん
何のために、議決権行使書があるのかをしらないあほ
総会の議案が勝手に変更されたら、議決権行使書で賛否を
した者の意見はどうなるのかな。

[15541: デベにお勤めさん]

>もし、総会議案が総会出席者の意見で変わるような場合は、その議案は保留と
>して理事会の継続議案として、決定したら、臨時総会を開催する必要があります

一部の組合員の意見に押されて保留・継続審議とするのは明らかに誤っている。
保留ではなく「理事一同がバカアホマヌケで議案が間違ってました、出直します」と
土下座している写真を掲示板に1カ月張り付けるのが正しい。

[15542: 匿名さん]

エレベータで自転車を運んではならないという使用細則を上程して、区分所有法第１３条違反を指摘されて総会当日に撤回した役員がいたな

[15543: マンコミュファンさん]

>>15540 匿名さん
議論して回答がおかしから否決したらいいだけだ。そのための集会である。
議決権行使書は総会を形骸化させるから好ましくない。

[15544: マンコミュファンさん]

法律で集会を義務付けているのは集会の議論で参加者の投票行動が変わることが予定されているんだよ。
ここのスレ主は集会でな議論が議案修正をその場で行うことだと思いこんでるからね。愚かすぎw
なんでそんな論法をとるかというと総会対策で誰かが考えたことを鵜呑みにしてるんだろう。あほ

[15545: マンコミュファンさん]

大規模修繕工事の予算案を決議する総会で
区分所有者が理事会が出した議案の半値の見積もりを配って否決に導くなどは世間ではよくある話だ。あほ

[15546: マンコミュファンさん]

そんなことされたら困るから総会では黙っておけ！という話を信じこんと吹聴するパート3スレ主はボケw

[15547: 15536です]

まずはハンドルネームは自分で書き込まないと、掲示板のシステムが適当に割り当てているのでしょうか？　私は「職人さん」になってましたが、職人ではないです。

本題です。

>>15537 匿名さん

丁寧なアドバイスを本当にありがとうございました！！

特に、①～⑤の具体的な方法は、非常に参考になりました。
できるところから、トライしてみたいと思います。

ただ、こちらの書き方が悪くて誤解を招いてしまった点がいくつかあるようなので、訂正させて頂きます。煩雑ですが該当箇所に「逐一レス」にさせて頂きますね。またもやの長文ですみません。


>>理事会でやっていることは議事録で報告されていないのですね。

理事会の議事録がないのではありません。
役員にのみ、議事録のコピーが配布されるそうです。
議事録は管理会社の担当者さんが作成し、議事録署名人が署名捺印したあと送付するということで総会と同じです。
ただ送付先が役員だけという違いです。
一般の組合員には理事会の議事録は配布、回覧等されませんし、議事録そのものではなくても内容をまとめた書面の回覧や掲示もありません。


>>理事会に対しては、質問するシステムを構築することが必要です。

そうですよね！　それを作って下さいと、来年度の通常総会で提案してみます。
管理会社に言っても、「日常的な不具合等は弊社が承ります。理事会に対するご要望は理事会に言って下さい（それが出来ないからお願いしてるのに）」「そういうご意見があったと理事会に報告しておきます」で終わりです。


>>総会案が総会当日に示されるというのは驚きです。総会は２～３週間前までに
>>本人に通知しなければならないことになっています。
>>その時に、出欠表と一緒に総会の議案書が配布されなければなりません。
>>それをみて、組合員は、委任状や議決権行使書で賛否を示すのですから。

いえいえ、「議案書は開催通知とともに届く」と書きました。
（理解しづらい書き方で申し訳ないです。）

そうではなくて、議案書を見たくらいでは、理事会案の詳細なんてわからないと書いたのです。
だから、総会当日になって、議案となっている理事会案の説明を聞くまでは、理事会案が事前に示されているとは言い難いというのが実態なのです。
総会当日に、根掘り葉掘り質問しないと、議案書の内容を理解できません。（私があほだとか、そういうことは言わないでくださいね…）

ちなみに、議案書を作成するのは管理会社の担当者さんだそうです。
それを総会前の理事会でチェックした上で総会にかけられるという感じのようです。
なので、どこまでが理事会案なのか、実はわかりません。


>>管理会社は管理委託契約で理事会と総会の支援業務がありますがマンション
>>管理の主導権はあくまで管理組合でなければなりません。

それは、綺麗事だと思います。（詳しくは省略いたします。）

それとも、他のマンションさんは主導権を握っているものなんですか？
私はこれまで賃貸主義者（理論上は、契約更新前に引っ越せば常に新築（笑））だったので、分譲マンションの管理組合って初めてなんです。

うちの理事会は学級委員会のようです。
（それぞれのフロアーを学級と例えると、偶然でしょうが、フロアーごとに１～２人いるんですよね（笑））
職員室（管理会社）から降りてくる案件を、追認してるだけみたいです。
皆、忙しいから「管理して貰ってる」んだと言うのが理事長のよくおっしゃる言葉です。


>>理事会の開催通知が役員にしかいかないのは当たり前のことです。

通知のことではありません。すみません、これも舌足らずでした。

「いついつ理事会を開催します、主な議題はこれこれです、それについて何かご意見などあればどうぞ」というような掲示でもあれば、一般の組合員がメモなどを理事会までの期間に、顔見知りの役員さんのポストに入れておいたり出来るのですが、という意味です。


>>組合員ポストは管理人のポストと兼用してもいいと思います。

兼用ならいいのです。組合員ポストという概念が存在しないのです。
管理人宛（＝管理会社宛）のポストしか存在しないということです。


>>まず、管理規約と各種細則があれば読んでみることが重要です。

アドバイスありがとうございます。
一通り目を通した上で発言したつもりですが、まだまだ不勉強だと思うので頑張ります！！


>>取り組むべき内容
>>①理事会議事録の作成と配布または回覧板の活用

上述のように、議事録は作成されているのですが、「一般の組合員への配布と回覧板」ですね！！
他のマンション様でそういうことをされているとわかったので、それならうちでもプッシュできるので、提案してみます。


>>②理事会の開催の回数の検討

これって、一般の組合員が提案して良いことなのでしょうか？？


>>③理事会に対しての苦情、要望、意見等の質問用紙と投函箱を設置

はい、まずはこれを提案します！！


>>④総会の通知は規約通り、２～３週間前に本人に通知する。その時に
　出欠票と一緒に総会議案書を配布する。

これについては、上で述べたとおり、規約通り行われています。

総会議案書に載る「理事会案」にまで収斂するまでの、その都度の理事会での審議内容を、その都度、議事録で事前に教えてもらうことで、何とかカバーできるかも、と思いますので、①と②で頑張ります。


⑤理事会運用細則を他マンションを参考にして作成する。

他のマンション様の細則って、どうやって読ませて貰えるんでしょう？？


>>以上考えられることを書きこんでみましたが、私どもの管理組合から
>>すれば、異常な状態といわざるをえません。

い、異常ですか？！・・・・・泣。


>>改革は大変ですが、だれかがやらなければ先に進みません。
>>それをやるのは、あ　な　た　です。

は、はい。。

自分ができることは頑張ってやってみたいと思いますが、できないことは流石にできません。
他の組合員さんと話してみたり、エントランスで役員さんとお会いしたりするタイミングで、ちょっとずつ話をしてみたりします。次の総会でいきなりの提案は、難しいですから。


以上、相談に乗って頂きまして、感謝です！！

[15548: 15536です]

>>15537 匿名さん

すみません、１箇所、引用符が抜けておりました。失礼いたしました。（以下再掲）


>>⑤理事会運用細則を他マンションを参考にして作成する。

他のマンション様の細則って、どうやって読ませて貰えるんでしょう？？


以上です。

[15549: 15536です]

>>15538 匿名さん

補足説明までして頂き、恐れ入ります。

>>総会へ直接出席をしないで委任状や議決権行使書で賛否をした者がいます。
>>もし、総会で議論して議案の内容が変わった場合、議決権行使書で賛否をした者の
>>意見が無視されることになります。

盲点でした。無視してごめんなさい＞議決権行使書の人

あの…、一つわからないのですが、

議決権行使書って、各議案に対する賛否を書くものですよね？
（無知丸出しな質問ですみません。）
うちでは委任状を議決権行使書として使っておりますので、賛否は書かれません。
委任状を出した人は、「たとえどんな議論になろうと自分は異存はありません、お任せします」という意思表示にしかならないですよね？
それとも、「委任状を出した＝賛成の意思表示」となるんでしょうか？？
委任された人が反対したら、反対票になるんでは？　だから、浮動票かと。


>>もし、総会議案が総会出席者の意見で変わるような場合は、その議案は保留と
>>して理事会の継続議案として、決定したら、臨時総会を開催する必要があります。

なるほど、そういう手続きになっているのですね。
管理規約を見ても、そういうことは載ってないので、大いに参考になりました。

ありがとうございます！！

[15550: 15536です]

>>15545 マンコミュファンさん

初めまして。15536です。横から失礼いたします。


>>大規模修繕工事の予算案を決議する総会で
>>区分所有者が理事会が出した議案の半値の見積もりを配って否決に導くなどは世間ではよくある話だ。

↑最後の二文字だけカットしておりますがご了承くださいまし。


これにはびっくりしました！！
トランプ等のゲームみたいですね。
そんな札が出せるのかっていう。
出来るものなら、やってみたい！！（笑）
大いに参考にさせて頂きます。

うちでは、大規模修繕工事は民間のファイナンス会社から融資を受けるプランが総会に出され、金利はかなり低いので良心的なローン商品だとは思ったのですが、高額の融資なので修繕積立金の値上げも予定されておりまして、いきなり総会でそれに賛成しろと言われても…と内心不安だったのですが、あっさりと可決してしまいました。

「公庫の金利の方が低いように思うが、公庫からの融資は検討されなかったのか」と質問したら、管理会社の担当者が「公庫は工事完了報告書を提出したあとに融資分が入金されるが、今回契約している工事は工期の中間にも費用を支払う方式での契約なので民間のローンにした」と説明されました。
役員の方からの説明はなく、理事会での審議の経緯はわかりませんでした。

「中間に支払う代金くらいなら修繕積立金から出せるんじゃないですか」と口座残高等の資料を見ながら食い下がって尋ねたのですが、「他にも工事が必要となった場合に足りなくなるといけないので」と言われましたが、少ない経験ながら、予定外の工事などそうそうないし、これまであってもそんなに高額のものにはならないようだし、保険で対応できるものもあるだろうにと、不思議な感じがしました。

管理会社が提携しているローンを代理店？として売りたいだけなんじゃないかと思いましたが、邪推かもしれないし、そんなことも言えずに数秒考えているうちに、採決になり可決しました。

あ、大規模修繕工事の話題ではなかったですね、あくまで集会というものについて、ですよね。

蛇足ってことで。

[15551: 購入経験者さん]

美辞麗句で飾られた議案書を見て「問題なし」と考えて議決権行使書で全議案賛成の
〇をつけて組合ポストに入れるのは組合員としての義務を果たしていない。
理事のカンペ棒読み説明に対して鋭く質問しギリギリ締め付けることで、ほかの組合員も
原案では話にならないと気付く。そして反対多数で否決する。これが活気ある管理組合だ。

[15552: 匿名さん]

議決権行使書は、各議案に対して賛否を表明するものです。
委任状については、誰に委任するかを明記するのです。例えば議長とか
○○号室の○○さんに一任とかにします。
委任状は自分の意見と違う可能性もありますので、議決権行使書を使い
自分の判断で賛否を明示した方がいいでしょう。

[15553: 匿名さん]

>>15551さん
議決権行使書で賛否を表明することこそ、組合員としての責任を果たして
いることになるんですよ。
責任を果たしていないのは、総会への出席もしない、委任状や議決権行使書
の活用もしない者のことです。
普通決議であれば、組合員の半数以上が出席し、その過半数で決議される
んですよ。つまり１００人の組合員がいるマンションであれば、５０人以上
が出席し、その過半数で成立します。２５人以上で可決されます。
総会への直接出席者は少ないんではないですか。だから、殆どのマンション
では、普通決議の場合は、決議をする前に決定しているんですよ。
総会での話し合いは形式的なものなんです。

[15554: ご近所さん]

５０人が出席し２５人が賛成、残りの２５人が反対・棄権などの不賛成なら
可否同数で否決である。

[15555: 匿名さん]

議決権行使書や委任状は次善の策だが欠席するよりはマシでしょう。
欠席者が多くて総会不成立になると元も子もありませんから。

[15556: 15536です]

>>15552 匿名さん

議決権行使書と委任状のご説明、わかりやすくてありがたいです。

何年か前から、うちのマンションでは総会開催案内の封筒の中に議決権行使書がないんです。
私だけ貰ってないわけではもちろんなく（笑）案内の文章にも「出欠票・委任状」としか書いてありません。理事長名で送られてきますが、送ってくるのは管理会社の担当者です。

いつの間にか略儀？になっているようです。

すみません、うちのマンションだけが極めて特殊なのかも知れないので、議決権行使書の話題からは、私自身は撤収いたします。

今後、この問題も総会で取り上げるように頑張ってみます。

[15557: 検討板ユーザーさん]

>>15553 匿名さん
過半数の意味は以上ではなく、より大きいだよ。

[15558: 検討板ユーザーさん]

>>15550 15536ですさん
ローンに代理店なんてないでしょ。保険契約等と異なり、代理店のようなところに何千万、何億って契約の審査とか任せる訳がない。完全に邪推だね。

長期修繕計画書は作ってないの？それがなければ積立金の必要額等も分からないまま根拠なく値上げすることになる。

[15559: 匿名さん]

送付されてくる総会関係書類の中に議決権行使書がない場合には、
書面を自作して提出すればよいのです。
議決権を書面で行使する権利は区分所有法で保障されています。

[15560: 15536です]

>>15559 匿名さん

自作書面での議決権の行使が可能だということですね！
教えて下さってありがとうございます！！
区分所有法をしっかり勉強したいと思います。

まだまだ掲示板で質問するレベルではないところを、親切にして頂き、感謝いたします。

[15561: 15536です]

>>15558 検討板ユーザーさん

自分、ただの邪推でしたか…。
それなのに、丁寧に返信して下さり恐縮です。
以下、状況説明という名の言い訳です（笑）お暇があったらお読みください。


１、代理店

ローンに代理店はないということは、「ローン媒介」が可能なのは貸金業として国に登録してある業者でなければならないということからもわかっております。

なので、「代理店？」と書きました。（自分、書き方が独りよがりっぽいですね。すみません。）代理店ではなく、実際は「提携」です。そう書けばよかったですが、以下の理由で「代理店？」と書きました。

うちのマンションがお世話になっている管理会社は、ファイナンス会社と「管理組合向けリフォームローン」で「提携」をしており、管理会社が優良な顧客として管理組合をファイナンス会社に紹介することで金利の優遇があったり、管理組合の決算書等の書類を管理会社が作成するので申し込みの手続きがしやすくなったりすると聞いております。
「提携」という言葉は総会の議事録にもあります。
よくわからず、後日、「提携とは、代理店契約みたいなことか」と質問したところ「代理店的な側面はある」ということでした。なので正確には、代理店「ではない」です。

管理会社は、ファイナンス会社と自社が「提携」しているローン商品で融資を受けるよう、理事会に提案したということです。理事会では、公庫も含め、他のローン商品は検討してないそうです。

なので、「邪推？」してしまいました（笑）
失礼いたしました。


２、長期修繕計画書と修繕積立金の値上げ

長期修繕計画書は、大規模修繕工事を、予定されている着工時期で行うことを決める前、かなり前の時期から示されました。
工事内容と工事費は必要範囲に抑えたそうで、ここは理事会が頑張って交渉したらしいです。

ところが、その後、実際にその工事額で契約することと、具体的な融資プランを含む資金計画を決める臨時総会の段になって、当初の予定より高額の融資を受けるプランが提示されました。

修繕積立金の値上げは、融資の返済が修繕積立金の月額の８割以内という規定により、それに収まるようにするためには値上げが必要だということが根拠でした。
それで、早くも数ヶ月後にいきなり値上げして欲しいと管理会社から要請されました。

工事費は値上げされてません。総会ではその時点での修繕積立金の残高総額の提示がないまま、修繕積立金を値上げして当該額の融資を受ける形での収支予算書の変更案（これには定期預金が含まれません）が可決されました。

年次総会の資料で定期預金の額はわかりますし、収支予算書では定期預金が取り崩されている事実はないので、議案書が事前に配布されている以上、残高は「提示されている」ことにはなるのでしょう。それで、それだけの融資が必要であると言われてしまい、その場で計算しても訳がわからず、ならば着工時期を遅らせて少しでも修繕積立金を多くしたらどうかと問うても、「今から着工時期の変更はしづらい」とのことでした。

詳しい質問をしようにも、当日、管理会社の担当者と理事長が病欠（今の時節なので仕方ない）で管理会社から急遽任命された代理の社員が説明したのと、他の出席者は「賛成～」としか言わず「時間が限られているんだからさっさと進め」的な空気になってそれ以上突っ込めず、自分の計算がおかしいのかと引っ込めましたが、いまだに自分（だけ？）は納得できないです。



まあ、色々なことがありまして。
これ以上書くと、組合に迷惑が掛かりそうなので、このくらいにさせて下さい。

[15562: 15536＠反論です]

>>15558 検討板ユーザーさん

自分の投稿を確認しつつ、再度、貴殿の投稿を読み返していたところ、憚りながら、気になる箇所がありました。

>>保険契約等と異なり、代理店のようなところに何千万、何億って契約の審査とか任せる訳がない。完全に邪推だね。

保険の代理店は販売委託契約による事業です。営業だけです。
顧客の条件から商品を選んで紹介することは出来ますが、それは審査ではないです。
契約や保険金請求時の窓口になりますが、審査は全く別です。それは保険会社本体のやることです。
さらに言うなら、保険金がいくら降りるとか、代理店が決めるようなことはあり得ないでしょう。

代理店は、審査を行うことは出来ません。違いますか？

邪推ではないと思います（笑）

[15563: 匿名さん]

>>15560 15536です さん
区分所有法に議決権行使書なんか書いてないですよ。
標準管理規約で平成１６年に採用されました。

[15564: eマンションさん]

>>15559 匿名さん
　　　　　↑大嘘です。区分所有法に議決権行使書の文言はありません。

[15565: 匿名さん]

だからそれは管理規約で決めればいいことでしょう。
そんな屁理屈でなく、合理的にマンション管理を行っていくことを
考えればいいんです。

[15566: 15536]

>>15563 匿名さん

そうなんですか？！　何だか毎日びっくりのし通しです（汗）
区分所有法、標準管理規約、すぐに確認します！！
ありがとうございました！！

関係ないですが、発言番号が15563とは、私の末尾と合わせ鏡のようですね。
というか、自分が書いてから、もうこれだけの発言があったんだと思うと感慨深い・・・・（何を書いているんだか）

[15567: 15536]

>>15559さん
>>15563さん
>>15564さん

区分所有法と標準管理規約を確認しました。


以下引用----------------

【区分所有法】

第39条（議事）
２　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
３　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。


【標準管理規約】

第46条（議決権）
４ 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
７　組合員は、第４項の書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができる。

------------------引用以上。


これらの「できる」が曲者でした。

＝議決権行使書を（自分で勝手に書いて）出すことができる

と解釈できるってことですよね？

議決権行使書のフォームが総会開催案内時に同封されていなくても、法的にも管理規約的にも「できる」のだから「自作していい」「大学ノートの裏表紙をひっちゃぶいて書こうが、ピカチューのイラスト付きだろうが、香り付きピンクの便箋だろうが、勝手に書いて可」という意味ですね。

管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて電磁的方法も可ということですし。

また、開催案内を送付した事務係が、議決権行使書のフォームを封入しなかったからといって、規約上「出来る＝なければ自分で作ればいいだろ」と考えられるので、封入なしだからといって規約違反とは言えないんでしょうね。

実際にはうちの場合、管理会社の担当者（の投げた事務処理を担当する派遣社員さんとかかもしれません）が封入しなかったわけですが、だからと言って管理委託契約違反とは言えないでしょうし（笑）

ただ、入ってないと、出してはいけないような暗黙の誘導がされてしまう、いや、これは自分の弱さ、あほさかもしれません（自分であほって書いてしまったアホです。）

フォームの封入など、常に至れり尽くせりで、ある意味ありがたいのですが、そうした管理会社様の手練手管で、骨抜きにされかけていたことに気がつきました（爆）

あくまで主導権は管理組合であり、組合員一人一人であるという本義に立ち返り、・・・・・頑張ります！！

皆様、心より、ありがとうございました。

[15568: 検討板ユーザーさん]

>>15561 15536です さん
まぁ邪推云々はおいといて、書かれていることから管理会社にいいようにされているな。

疑問点だらけだ…
借入してまで工事しなきゃあぶないの？(屋上の防水シートの劣化が原因で複数漏水が発生したり、タイルがはがれていたり、塗装が相当はがれている等劣化があきらかなのか)

着工時期の変更も何も、契約していないでしょ？

修繕積立金の値上げができなければ借入はできない、だとすると、借入ができなければどうなるの？

[15569: eマンションさん]

>>15568 検討板ユーザーさん
分担金徴収ですね。一戸当たり30万くらい。
そんなマンションいくらでもあるよ

[15570: 通りがかりさん]

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会中心主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

[15571: 匿名さん]

>>15570さん
総会で議論しても決議はできないよ。
そんなことも分からないんだろうね。

[15572: 匿名さん]

総会で議論しても何にもならないよ。
総会は理事会案を決議するだけだから。

[15573: 15536です]

>>15568 検討板ユーザーさん

こんばんは。

>>疑問点だらけだ…

すみません、自分が気になるところから書き始めてしまったから、ですよね。
疑問にはお答えしたいですが、現在、この掲示板が集会についての話題になっているので、うちの大規模修繕工事の具体的な話に流れるのも、ちょっとまずいですよね。（自分から書いておいて、なんだと言われそうですが）なるべく「総会での議論、決議」の話題に引き寄せる形にまとめますので、よろしくお願いします。

おっしゃる通り、「いいようにされている」傾向は確かにあり、一組合員として気づいてハラハラしつつも、全国の皆様がお読みになる掲示板で自分のところの理事会批判や管理会社批判をするのも、という気もするので、適当なところで止める方向で…。

いやはや、思っていた以上に疑問が膨らんでいたせいか、ついつい書いてしまいまして。
関心を持って頂き、質問を貰えてとても嬉しく思います！！　それは本当にとてもありがたいのですが、どこまでお答えできるかは分かりません。あしからず。


>>借入してまで工事しなきゃあぶないの？(屋上の防水シートの劣化が原因で複数漏水が発生したり、タイルがはがれていたり、塗装が相当はがれている等劣化があきらかなのか)

古いながらも綺麗なマンションに見えますが、タイルを含む外壁等の劣化は相当あるようで、事前調査の結果、早く大規模修繕工事をしないと危ないとのことでした。

築年数から考えると２回目の大規模修繕工事を終えている筈ですが、初めてです。
共用部分の補修は、エレベーターのような高額補修も含め、こまめにやって来たそうですが、大規模修繕工事はまだです。良心的にあちこち補修していたら修繕積立金がかなり減ってしまったようで、戸数も20数戸のため、融資が必要となっています。

実は、以前、投資用にしていたオーナー（非居住者）の何人かが、何年も長期滞納していたことがあったそうで、長期修繕計画が立てづらかったようです。（未収納率が高ければ融資を受けるのも無理です。）自分は新参なので詳細は存じませんが、だいぶ前に解決済みとのことです。

理事会に独特の矜持があり、何年も管理費も修繕積立金も値上げしておらず、値上げをしないのが住人思いと自慢されていました。たとえ小額でも、物価等を考えて計画的に値上げしていれば、融資の高額化も防げたのではないかと普通は思うところですが、滞納者が多ければ値上げはしづらかったでしょう。その人達が払わないでいる間は、その分を他のオーナーが負担する形になってしまいますからね。
あるいは、これがこの理事会のささやかな管理会社への抵抗だったのかもしれないと思います。


>>着工時期の変更も何も、契約していないでしょ？

管理会社主導方式で、グループ企業の建設会社が総会に説明をしにやってきて、それを営業だと思わず管理の一環だと組合員は思った様子です。自分も最初はそんな錯覚をしておりましたが、大規模修繕工事についてネットで調べるうちに、間違いに気がつき、遅まきながら今に至ります。
事前調査もその会社が行い、工事内容の大枠と予算と資金計画、工期の設定まで理事会で通り、その会社でそのまま大規模修繕工事を行うことが年次総会で決まりました。ベルトコンベアーに乗せられているような感じでした。でも、まだこの時点では契約の段階ではありません。

その後、実際の工事プラン何種類かと見積りと、融資プランを理事会にかけ、理事会がプランをチョイスした上で、正式に工事と融資の契約をするための臨時総会が開かれました。
そこで「着工をずらすことは出来ないか」と質問したわけですが、すでに建設会社の方もその時期前提で準備に動いており、今からずらすことは出来ないという話で。

質問は自分だけで、他の出席者が白けており、早く決議してくれないかなあという雰囲気で雑談まで始めており、代理でやってきて事情をよく分かりもしない管理会社社員が「他の方々のお時間も考えないと」的なことを言い出して口を封じられ、これは何だか出来レースっぽいなと。


>>修繕積立金の値上げができなければ借入はできない、だとすると、借入ができなければどうなるの？

15569さんがお書きになっているように、各オーナーで一時金を分担して払うことになるんでしょうが、「借入金全く無し」と仮定すると平均で100万円近くなってしまうので、これまで「融資前提・一時金徴収なし」で進めてきたのを、いきなりその日の臨時総会で即時徴収を決議するわけにはいかないでしょう。

なので、修繕積立金の値上げもせず、一時金徴収も、もししたとしてもすぐにはせず、何とか工夫できないかと考え、着工時期の変更を提案してみたのです。

何より気になっていたのは、議案書の但し書きに、この議案が通らないと大規模修繕工事が出来ない旨が書いてあったことでした。脅しです（笑）ですが、それを脅しと感じるナーバスな感受性は自分だけのようでした。

でも、この議案を通さず、その場で代案を出すことで、予定されている工事内容で、かつ、クオリティも落とさず大規模修繕工事が出来ないのか考える余地は「ある」と思いました！

なぜなら総会が開催されて「　初めて　」一般の組合員が議論に参加できるのだから、理事会とは別の見方や発想もあるはずだ、と思ったのです。
これまでこの掲示板でお伝えしたように、うちのマンションでは理事会の議事録は役員のみで共有され、一般の組合員は理事会が何をやっているのかを知ることが全く出来なかったからです。

ですが、総会で発言してみよう、場合によっては議案も再検討してもいいじゃないかと考えるのも自分だけだったようで、そうした考え方は場において「迷惑」と受け取られました。そういう考え方に立つなら、そうなんでしょう。特に、理事会もそのやり方で進めてきた以上、建設会社にとっては、今更こいつは何を言い出すのかと思ったでしょう。
でも、誰のために、誰の立場に立って考えるべきなのか？　建設会社や下請け業者が食べていけるようにするため？　管理会社と建設会社の関係を良好に保つようにするため？　グループ企業全体がハッピーになれば全国のマンションもハッピーになれるから？　そのために、うちの一般組合員が協力するべきなのですかね？　それって、「どこに皺寄せがいくか」のたらい回しでしかないですよね？　自分は悪者になってでも、言うべきことは言ったつもりですが、次の総会では果たして発言させて貰えるかな（笑）

おそらく、これまで、大規模修繕工事を行わないなら別の工事で儲けを出そうとした管理会社によって、割高の工事を長年に渡って発注されて、「これをやらないと危険」などの言われ方で、その都度、丁寧な言葉で諭されて（脅されて）「そういうものなんだ」と真に受けた組合が従って来たのでしょう。良心的な管理をして貰ってると思って幸せに生きてこられたご様子です。そして、管理会社に楯突いて、一体何の得があるのかという雰囲気を感じます。皆さん、優等生なんです。

こんな感じで、何となくは伝わったでしょうか？

ご意見がおありでしたらお願いします。参考にさせて頂きます。
また、さらに質問がおありでしたら、それは尋ねて頂いて私自身は一向に構わないです。
ただ、こちらからの返信は、なるべく一般的な、他の方にも何か参考になる点があると思われる形で、「可能な範囲で」お答えします。まあ、あまり深入りは無しでお願いしたく（笑）

[15574: 検討板ユーザーさん]

>>15573 15536ですさん
否決して別案を次回臨時総会に出したらいいだけ。
なんで議論するとその場で変更となるの？
民主主義には時間と手間がかかるのは仕方がないよ。

[15575: 検討板ユーザーさん]

否決されても同じ議案を５年連続で定期総会に出す場合もあります。

[15576: デベにお勤めさん]

マンション管理士に登録したあとで辞める場合はどのような手続きになるんですか？

[15577: 検討板ユーザーさん]

集会で議論しても無駄だと言うここのスレ主は教養が無さすぎるのよ。
日本国憲法の21条表現の自由は最重要条文でね。
区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから、総会では賛否だけ表明しろ、余計なこと言うなよ！
と言うのは中国、ロシアの発想だろう。あほ

[15578: 匿名さん]

>>15576 デベにお勤めさん
ないよ。

[15579: 検討板ユーザーさん]

>>15573 15536ですさん
なるほど、いろいろ苦労しているけど半分孤立に近いんだね。

総会の進め方は他の人が言っているように議論の場ではない。でも書いてもらった経緯からしたらスキはあるかも。

総会で、なぜその会社にしたのかの説明を理事長に求めてはどう？説明できなければ理事長は議案に反対すべきだよね。委任と出席、どっちが多いか分からないけど、理事長に委任が多いと思うから否決となるはず。

ちなみに、大規模修繕工事について住民への説明会や修繕委員の募集、見積りする会社の紹介などはあった？進め方がおかしい気がする。

[15580: 15536です]

>>15579 検討板ユーザーさん

どうもです！　早速にも具体的なご提案を恐れ入ります。

そうなんです、「ぼっち」に近いんです。
総会に出てこなくなってしまったとある組合員さんとなら、エントランスでたまにお話しすることはあるんですが・・・・


>>総会の進め方は他の人が言っているように議論の場ではない。でも書いてもらった経緯からしたらスキはあるかも。

すごい！！　スキはあるかもしれないと。そういう発想、ありがたいです！！


>>総会で、なぜその会社にしたのかの説明を理事長に求めてはどう？説明できなければ理事長は議案に反対すべきだよね。委任と出席、どっちが多いか分からないけど、理事長に委任が多いと思うから否決となるはず。

えっと、多分ですが、次の総会は次年度の年次総会（4月）だろうと思うので、着工してしまっていると思います。
なので、ご提案をそのまま活かす事は出来ないのですが、
・「理事長に説明を求める」という手があるとわかり、今後に使えそうです。
・出席は少なく委任状が多いので、確かに理事長を動かせば決議は変わりますね！！

今まで、議長（理事長）の指名により、議案の説明も議事進行も、全て管理会社の担当者が行っているので、説明を求めるのは「管理会社に対して」になりがちでしたが、よくよく考えてみれば、理事長や理事、監事に対して直球で質問してもいいんでした。目から鱗です。


また、「なぜその会社にしたのか？」への回答は簡単に予想できます。
「全て管理は管理会社にお任せしている。大規模修繕工事の建設会社も管理会社とグループ企業同士であり、セットのようなもので他の選択肢はあり得ない。」


>>ちなみに、大規模修繕工事について住民への説明会や修繕委員の募集、見積りする会社の紹介などはあった？進め方がおかしい気がする。

おっしゃる通りだと思うんです。＞進め方がおかしい

でも、それがもしかすると「管理会社主導方式」による大規模修繕工事の実施風景なんだろうなって感じもします。
そんなこと言ったら、全国の管理会社各社様が怒るでしょうか…。


①住民への説明会

工事契約が決まった後に行われました。賃貸の人も一緒にです。
着工前の説明会に近いです。
なので、うちのマンションのどこに問題があり、どういう調査を行って、その結果はどうで、どういう工事が必要か等の説明は、概要のみです。
それらについての詳細説明は年次総会の時に行われたので、組合員（オーナー）は理解していますが、賃貸の住人様は詳しくは知らないでしょう。


②修繕委員会の立ち上げ、委員の募集

行われませんでした。理事会が兼務です。
一般には大規模修繕工事には修繕委員会を立ち上げるということを理事長も理事会もご存知ないようです。
尋ねたら、寝耳に水という顔をされ、「大規模マンションだけのことだろう」と言われました。
管理会社から修繕委員会立ち上げを促すようなこともなかったようです。

現実問題として、小さなマンションですから、なり手がないというのもあるのでしょうが、

「なり手をなくすようにしている＝役員と組合員を分断する」

というのが管理会社のマニュアルではないかとさえ思います。得意の邪推です（笑）

なぜかというと、話が前後しますが、

>>総会の進め方は他の人が言っているように議論の場ではない。

これだと、一般の組合員は、やる気をなくすだけ、委任状さえ出す気がなくなる筈です。罪悪感から、委任状くらいは出そうって思うくらいでしょうよ？
少なくとも自分はそういうタイプですが（本当はね）たまたま今回、送付された臨時総会の議案書を眺めていて首を捻ってしまったのがきっかけで、こうやって逡巡する時間も増えましたが（笑）

せっかく都合をつけて出席しても、決議するだけ。他の人は委任状ばかり。
理事会案に、ほぼ決まり。
なら、自分はお呼びでないんだな、借りてきた猫になるくらいなら、うちの猫と遊んでよう、議案書と議事録を読めば十分でしょ、ってことになりませんか？　なりますよね？　なってる気がします・・・・・。

ここに、この国の「形骸化した民主主義」という問題が、いびきをかいて寝っ転がってる気がするんですよね。起こしてみます？


③見積する会社の紹介

と言っても、相見積を取らない前提で、管理会社がグループ会社を紹介するだけです。請け負われる建設会社の営業担当の方は、自社について詳しい説明をしてくださいました（自己紹介ですね。）

「相見積を取ったんですか」と、管理会社に質問するのは愚問、という状況です。

また、本件に限らず、理事会に主体的に動いたらどうかというようなことを匂わすと、「自主管理には出来ない」って理事長に言われてしまうのです。

「管理会社に丸投げ」か、さもなくば「自主管理」かの二者択一で脳内が固定されていらっしゃるので、それ以上、具体的に提案などしようものなら感情的な対応をされることがわかり、現時点では慎重に様子を見ております。


まとめると、まずは理事長攻略、ですかね（笑）

ありがとうございました！！

[15581: 15536です]

>>15574 検討板ユーザーさん

夜分に失礼いたします？　なんか、書き出しの言葉が見つからず。

頂いたレスを何度か読み返し、どう返信しようか少し迷ったのですが、最後に気持ちのケリがついたので、以下のように、ちょっと独断的に書かせて頂きます。


>>否決して別案を次回臨時総会に出したらいいだけ。

それが出来れば・・・・泣

理論と実際は異なりますから。
うちのマンションの総会では、理事会案（ほぼ管理会社案そのまま）しか通らない構造です。

これ、この話題の一番最初に私が投稿した、まさに「15536」で箇条書きでまとめておいたんですけど、お読みになってませんか？（…ショック）


以下、引用---------------------

・20数戸の小規模な築年数かなりありの都市型マンション
・役員は理事長、副理事長、理事２名、監事の5人しかおらず、理事長や古参の理事はかなり長く、少数の中で副理事長や監事の役を回しており、新しい理事でも3年くらいはやっているらしい。
・総会は委任状の提出率が高く、役員以外の出席者は２～３名。

---------------------------引用、以上。

役員５名のうち、総会でも1人くらい欠席しますから、全出席者は６～７名の、とってもタイニーな総会です。
そこに管理会社担当者と大規模修繕工事の建設会社の担当者の２名が加わるわけです。

結構、笑い声も聞こえる和やかな場なんですが、ある意味、怖くないですか？？


>>なんで議論するとその場で変更となるの？

これは、その時の個別事情ってだけです。説明不足ですみませんでした！！

大規模修繕工事のおおよその着工時期が年次総会で決まっている状況。
資金調達に「修繕積立金の値上げ」をしないと、融資が受けられず、工事が行えない。
「値上げ」議案を否決し、その後、別案を理事会で詰め、臨時総会をさらに開くのは時間的に無理。
「値上げ」がもし否決されたら、「着工時期は遅らせられないので、ならば一時金徴収しかないですね」と、その場での簡単な審議を通して、即、採決に入るだけでしょう。


>>民主主義には時間と手間がかかるのは仕方がないよ。

おっしゃる通りですね。

ただ、…7年くらい前にありませんでしたっけ、「民主主義ってなんだ～？（なんだ～？　唱和）」って太鼓をどんどん鳴らしたりラップしたりして若い方々がアピってたやつ。

主張はよくわからなかった（主張があったのかわからなかった）ですが、この国の民主主義を問うっていう姿勢だけは、そうだよなって思いました。


ちなみに、私の投稿の真意は、

「形骸化した民主主義国の、
そのミニチュアなマンション管理組合の集会で、
さらに、事情ゆえにもっと形骸化したうちの管理組合の集会で、
いかにまともな審議と決議を行うか」という問題へのアドバイスを、専門知識のある皆様から、ぜひ頂きたいな、ってことです。

今後ともよろしくお願いいたします！！

[15582: 15536です]

>>15577 検討板ユーザーさん

こんばんは。横からごめんあそばせ。

私もあほですが、おそらく別種のあほです、以後、お見知り置きを。
よくよく見ると、「あほ」っていう平仮名表記はかわいいですね。愛情の「表現」だと思い、憲法に則り、自由に私にも愛の表現をください（笑）

よその国の事は分かりませんが、この国のことに関しては、私も本音は15577さんと「近い方」かと思います。

どう近くてどう遠いのかと言いますと、

なんとなくですが、マンションの管理組合の総会においては、都合のいい時だけ民主主義が唱えられるのが現状かと思っているので、そういう現状の分析と対策なしには、憲法さえその場に居られなくなってしまいそうな、憲法が欠席してしまったらどうするんだ？！っていう、そんな不安な気持ちがよぎるけふこの頃なんですよね。

総会は事実上、理事会案の決議の場であるという、この掲示板の、なのかマンション管理の世界のなのかわかりませんが、そうした主流の流れの中に、必ず15577さんが民主主義の根本原理を唱えるために登場なさり、そうすると、「はいはい、そうでしたそうでした～」っていう流れが生じて、また元に戻る、そんな川のような流れを何度か目にした気がしました。

なんか、合いの手を打ってるみたいに、すでにお約束になっているみたいに感じてしまったんでした。

それ、もったいないなあと。


議案に反対されて困るのは誰なのか。
まずその辺りから、整理して考えたいと思うのですが、私には「邪推癖」があるので身を慎み、今後は少しずつペースを落として、しばらくロムに戻りたいなあと思いつつ、その前にちょっと書いてしまいました。これも表現の自由ということで。密かに（じゃないけど）エールです。

お邪魔いたしました。おやすみなさい。

[15583: 15536です]

>>15577 検討板ユーザーさん

すみません、気が付かなかったあほです。


>>区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから、総会では賛否だけ表明しろ、余計なこと言うなよ！
>>と言うのは中国、ロシアの発想だろう。あほ


この前段の「区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから」って、まさにうちのマンションの状況のことじゃないですか！？　＞理事会の議事録が役員のみで共有される

密かに、それについて語ってくださっていたんですか？？
自分宛のレスではないので、反応が鈍ってしまっておりました。

…という誤読をしてみます。邪推じゃないですよ。勘違いかもしれません、あほです。

回り回って、ってことだったとしても、書いて頂いたことはここに残りますから、

ありがとうございます！！

で、うちの理事会が中国で管理会社がロシアだ、とかいうことはないとは思うんですが、共産圏でやられてきたような民衆管理の「手法」と、偶然としても同型なことって、あるかもしれない、とか（そこまでイメージが飛ぶか？自分（笑））

これからも「あほ」を付けて頂けると、貴方様の発言だとわかるので、目印にしたいと思います（ってナニ逆転しているんだ？自分）

つまり、色々考えが進んでいくと、初期に考えた賛否が入れ替わることは大いにあるわけで、その意味で、議決権行使書が逆のシバリになることもありそうですね。

民主主義って、数が必要ですが、数だけではダメで、情報共有が前提となりますね。
いつの情報を元に挙手してんだ？って。

いくら法や規約があろうと、それが済し崩しになるような手順、仕組み、状況って、法や規約のすぐ外側の三次元の現実の中で起こっているんだよなと思ったわけです。

一般組合員の出席が少ないという状況
→「住民の関心が低い！」と理事会がストレスを溜める
→管理会社が「お忙しいのに役員をなさって下さって立派です」等おだてて宥めてこれからも役員の皆様よろしく～
→気分は特権階級（気分だけとしても）
→ますます一般組合員が出席しなくなる…

みたいなこととか。集団心理ってやつですか。

結果的にですが、うちのマンションという超「非一般的な」事例であっても、一つの参考例になっているかもしれない、と思ったりしました。

夜中の言葉で、失礼いたしました。ありがとうございました。

[15584: 匿名さん]

総会は議論する場ではなく、理事会案の賛否を問う場といいましたが、
もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
ないでしょうか。
総会出席者だけで、賛否を問う訳にはいかないでしょう。
もし、総会の意見で理事会案がおかしいと思ったら、議長がその議案を
ペンデイングとして理事会で再検討することにしたらいいと思います。

[15585: 検討板ユーザーさん]

集会で議論しても無駄だと言うここのスレ主は教養が無さすぎるのよ。
日本国憲法の21条表現の自由は最重要条文でね。
区分所有者に余計な情報を与えると議案に反対されるから、総会では賛否だけ表明しろ、余計なこと言うなよ！
と言うのは中国、ロシアの発想だろう。あほ

[15586: 匿名さん]

>>15584 匿名さん
うちのマンションでは理事会の定員員数の減少をして独裁を続けたい理事と管理会社の共謀で総会において規約改正の議事反対に同意する組合員が多くて出席放棄で組合員の過半数に達しない総会を不成立とはしないで欠席者等を組合運営に非協力者扱いで理事長一任で賛成票に投じて議案を可決成立させたよ。
裁判にすれば勝てるのだがめんどいのでやめにした。いまもこの状態で組合は運営されてはいる。

[15587: 匿名さん]

>>15585さん
何も総会で議論するのが無駄といっているのではないよ。
総会への直接出席者からの意見で議長がその意見を取り入れた場合は、
その議案を保留して、理事会で再検討するだけのことだよ。
そうしないと、議決権行使書で賛否を表明した者の意見をどう扱うの。
ということだよ。

[15588: 匿名さん]

その意見で、変更した方がいいと思われる事項としては、数字が
間違っていたとか、法的に問題がある場合だよ。
それ以外は、理事会案を通すべきだね。

[15589: 15536です]

>>15584 匿名さん

15583において、自分も議決権行使書に対する疑義を、ある側面に関してのみですが、表明したので、ご異論の対象と思われるので、以下、書かせて頂きますね。


>>総会は議論する場ではなく、理事会案の賛否を問う場といいましたが、
もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
ないでしょうか。

議決権行使書を用いる制度に問題があると指摘することは、議決権行使書を無視するということではないと思います！！

仕事でもそうですが、「問題を指摘する意見＝全否定する反対派」と見做されることがよくありますが、それだと、続く議論が指摘された問題にフォーカスするのではなく、パイ投げ合戦みたいに身も蓋もない場になっていくというか、政治的になってしまうので…。


>>総会出席者だけで、賛否を問う訳にはいかないでしょう。

それは、ここにいらっしゃる全員が共有していることですよね。
でも、そうお書きになられた危機感は理解しているつもりです。

「総会は議論する場ではない→民主主義の否定」という論が少数派から出ており（わたくし？）それが少数だからこそ、主張力を強めるためアグレッシブな意見（議決権行使書制度への批判）がレトリックとして過剰にならないとも限らないところですから。

まあ、両者とも落ち着いて、って自分がいうのは変ですな（笑）

ただ、15583で述べたように、なんか、ステレオタイプな議論の流れで結局喧嘩別れみたいなものと小康状態の繰り返しで、別の話題にシフトしつつ潜在的にまた噴き出ることになり…というのは、不毛な気がしたので。偉そうにすみません。


>>もし、総会の意見で理事会案がおかしいと思ったら、議長がその議案を
ペンデイングとして理事会で再検討することにしたらいいと思います。

そういうご提案、とても参考になります！！

このような方法を積み重ねて、各マンションが「使えるリソース」となるといいですね。それこそが、こちらの掲示板の本領でしょう。

ちなみに、お書きになられた↑の案では、議長が機能しているということが大前提になりますね。それが普通なんですね？
それだけでも、とてつもなく羨ましいです。ハードル高過ぎ。

この普通のラインを下回る管理組合は、珍しいのでしょうか。
それとも、声が上がらないけどそれなりに多いのでしょうか。
うちのような「低レベル」管理組合向けの対策や方法は、一般向けとは別に考えるべきなのでしょうか、ってなことを思ってしまいました。

異常と呼ばれた（同意しますが）うちのケースですが、
議長は「開会の辞→司会（管理会社の担当者）に促されるタイミングで採決→閉会の辞」これだけです。
小学校の日直の「起立、礼（今時もやるのか知らんけど）」みたいなもんです。
事実上の議長は司会者＝管理会社で、理事会案＝管理会社案だから、出席者の大方が「保留にしてください」とでも言わない限り、ペンディングになることはないと思われます。お見事！というくらい、言葉巧みにかわされます。
ただし、見事に「会社が敵にならないように保身する」担当者なので、場の空気を読んで、さっと引くタイミングは心得ていらっしゃいます。だから、真っ当な司会をしているように見えたりするのが天晴れです（あ、愚痴ってしまったすみません。）
・・・まあ、うちのことはうちのこととして、自分なりに対策を練ってみたいと思います。

[15590: 15536です]

>>15584さん

15589への自己レスです。

二箇所に渡り、2行目以下の引用符が抜けていたようです。
最速で何とか掲示板システムを学んだつもりでしたが、まだ、改行に慣れません。
失礼致しました。

（１）
>>総会は議論する場ではなく、理事会案の賛否を問う場といいましたが、
もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
ないでしょうか。

　↓

>>総会は議論する場ではなく、理事会案の賛否を問う場といいましたが、
>>もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
>>ないでしょうか。


（２）
>>もし、総会の意見で理事会案がおかしいと思ったら、議長がその議案を
ペンデイングとして理事会で再検討することにしたらいいと思います。

　↓

>>もし、総会の意見で理事会案がおかしいと思ったら、議長がその議案を
>>ペンデイングとして理事会で再検討することにしたらいいと思います。


以上、申し訳ございませんでした。

[15591: 15536です]

>>15586 匿名さん

こんばんはです！


>>うちのマンションでは理事会の定員員数の減少をして独裁を続けたい理事と管理会社の
>>共謀で総会において規約改正の議事反対に同意する組合員が多くて出席放棄で組合員の
>>過半数に達しない総会を不成立とはしないで欠席者等を組合運営に非協力者扱いで理事
>>長一任で賛成票に投じて議案を可決成立させたよ。
>>裁判にすれば勝てるのだがめんどいのでやめにした。いまもこの状態で組合は運営され
>>てはいる。

↑引用符を入れる都合で、改行を適宜入れさせて頂きました。

まず、これだけ深い事例を極めて短くまとめられる知力に脱帽です。
知力のない自分には理解できないところもあったので、お恥ずかしながら質問させてください。
お答え頂ける範囲で結構です。範囲がゼロならそれもあり。

15586さんのこの発言は15584さん宛のレスだから、「総会出席者だけで賛否を問うわけにはいかない」に対するレスですよね？
総会出席者だけで、賛否を問うてしまうようなケースが実際にあるんだぞ、と。

自分は、15589 で、この掲示板では皆さんは原則として「総会出席者だけで賛否を問う」ようなこと考えてないですよって書きましたが、世の中には、そういう原則を無視したことが「罷り通ってる」ってことですよね？
そんなところで、セオリー通りのことをいくら繰り返して語ったところで何になるんだっていう意味ですよね？

・・セオリーで対応できることを「普通」とか「標準」と言うのなら、普通じゃなく標準じゃないことは多いんですよね？　（うちもですが。）

そして、

セオリーが通用しないことは「異常」なこととして、括りだして、異常対応（病院とか）に任せると言うのではなく。

むしろ、中途半端なセオリーこそが、異常事態という「法の網の目を潜る」事態を引き起こしさえするんだぞ、どうするんだっていう、

そういう問いかけだと思っていいですか・・？

わかりづらい質問でごめんなさい。


＊＊＊

これ、15586への自己レスでもあるんです（笑）超低レベルとか特異例を異常として切り捨てることはないぞって、そういうレスが欲しくてわざと書いたけどまだレスがない～日曜だからみんな遊びに行ってるのかな？　ギミックなんて使えない自分なので、正直に書きました。

[15592: マンション比較中さん]

もうこれぐらいでいいですか。
次の話題に移行したいのですが。

[15593: 匿名さん]

話題あるなら気にせず出せば

[15594: マンション検討中さん]

屁理屈こねて言論統制したいんだよ。

[15595: 15536です]

>>15592 マンション比較中さん

ちょっと待ってください。
もちろん、次の話題は進めて下さって結構ですが、並行して、続けてもいいですか？
＞「総会は議論の場ではなく理事会案の決議の場である」の話題

今、まとめを書いている途中なんです。

今日は仕事が遅くまでかかってしまったんで、まだ書けてないんで、もうちょっと待っててください。

[15596: 15536@私見たっぷり]

自分の前の投稿に繋げますが、宛先はちょいと戻って、

>> 15584 匿名さん

>> もし、議決権行使書を無視するのなら、それこそ民主主義に反するのでは
>> ないでしょうか。

お優しいんですよね、15584さんは、いつも。（だから悩みます。）
欠席者を置いてきぼりにするな、ちゃんと賛否を表明している議決権行使書提出者を無視するな、って。そこに強い想いを感じます。

そのことを前置きさせて頂いた上で、
「本当にみんなを置いていかないためにはどうすればいいのか」
「本当に出来る限りオーナー＆居住者全員が損をせずハッピーになれる決議はどうすればいいのか」
と考えたいと思うわけなんですよ。

で、異常事例も「みんな」の一部として、痛くないようにお願いしますね、っていう自分の事例紹介をしてきたわけですが（笑）

まあ、とりあえずセオリーや方法を考えるには中庸でなきゃいけないだろうし。そこへ戻して自分もセオリー的な次元でまとめてみることにしました。

初心者なので、いっぱい調べて、この週末で頭でっかちになってしまったのですが、とりあえず、秋休みの宿題発表みたいなノリで、ちょっと「偉そうに」投稿してみたいと思います。

添削、大歓迎～！！

で。いつも長文で皆さんスクロールが面倒だっただろうなあと反省し、一旦ここで切ります。
予告編ってことで（笑）

[15597: 15536@私見たっぷり]

（１）「総会は議論をする場ではない」ということの根拠を問う

「総会は議論をする場ではない」ということの根拠が、「議決権行使書の提出者の意見を無視できないため」というのは、何かロジックに引っかかりがあるような気がずっとしておりました。

確かに、公平性を保つ意図や全員への配慮として大事なことだとは思われますが、行き過ぎると、本末転倒になる恐れがあります。

というのは、議決権行使書の提出時点で組合員全員に共有されている情報について決議するのであるならば、総会では議案の説明も質疑応答も不要で、ただ採決だけ行うしか出来なくなる、という意味を含んでしまいかねないからです。
だって、そうでなければ、共有される情報の質と量に不平等が生じるのは目に見えているわけで。
となれば、議決権行使書の提出締め切りまでの情報で、全員が決議に臨む必要があることになってしまいます。

さもなくば、理事会案について、総会前に書面で質問・意見を募り、理事会サイドから、これも総会前に書面で回答をした上で（つまり回答をするために総会前理事会をもう一度開くこともありうる）その後に総会を開催するということになるでしょう。

これについては、なんと！書面のやり取りではなく、総会前に「住民説明会」を開催する！ことで、全戸の情報共有を図るということを提唱しているサイトを見つけました。


＊組合員にとって重要なことは総会開催前に説明会を開催することが望ましい｜マンション管理ノ教科書（編集部）
2021年11月9日
https://www.zenkoku-mankan.org/briefing/


こうした方法を取るほど時間的猶予があるとも思えず、議案によりタイムリミットがある場合も多いと思いますが、年次総会（通常総会）ならば、あるいは可能かもしれないです。

しかしながら、総会前の議決権行使者が下した賛否の判断にそこまでウエイトを持たせるのなら、思い切って、組合員全員が議決権行使書を提出すればいいではないか（書面投票みたいに）とさえ思えてくる展開になるのではないですか？？

それを現行では、わざわざ総会を開催し、議案の説明、質疑応答、意見の陳述を行った上で採決を行うわけですよね？？　ならば、それは何故なのか、ということを根本から見ておく必要を感じます。

総会は「最高決議の場」として、セレモニーとして対面による決議の場が必要だという手続き主義というわけはないと思うのですよ。

むしろ、「集会主義」が根源だからではないかと思われるわけです。

つづく

[15598: マンション検討中さん]

ソクラテスが言い出したんですよ。

[15599: マンション検討中さん]

シカゴ大学の哲学教授で古代ギリシアの専門家であるアグネス・カラードは、ソクラテスは思想家の祖というだけでなく、革新者でもあったと指摘する。たとえば、ひとりの人間が主張の両面を検討するよりも、ふたり以上の当事者が役割を分担するほうが、迅速・確実に真実へとたどりつける――そう提案したのは、彼が最初である。カラードはこうした手法を「認知的分業の対立的役割」と呼んだ。一方が仮説を立て、もう一方がそれを打ち破るのだ。現代の法廷で、検察官と弁護人がお互いの主張をぶつけ合いながら正義を追求するように、人々は協力して意見を戦わせることで、真実にたどりつくことができる。

[15600: マンション検討中さん]

区分所有法は議論させるために集会の開催を義務付けています。