「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15401: 口コミ知りたいさん]

年金や老後がどうのこうのとセコイよね。
投資に挑戦してはどうかね。チャンスが近いよ。

[15402: マンション検討中さん]

>>15401 口コミ知りたいさん
ドル建てなんでいまは損ですね。

[15403: 口コミ知りたいさん]

>>15402 マンション検討中さん
どうして？

[15404: 検討板ユーザーさん]

>>15403 口コミ知りたいさん
判らなければ
貯金しなさい

[15405: 匿名さん]

日本で生活しながら米国企業に勤務している。
主にテレワークだからお金が余ってしょうがない。
もったいないのでほとんど投資している。

[15406: 匿名さん]

雑排水管の劣化状況の進行と維持・改善

　＊軽度
　　　排水管内部にスケール等の接続部に錆が発生している。
　　　一式洗浄を行う。

　＊中度
　　　排水管内部のねじ等の接続部に錆が発生している。
　　　放置すると、スケール等の堆積により、閉塞が発生し排水の流れが阻害
　　　され、漏水の可能性がある。
　　　一式更生を行う。

　＊重度
　　　排水管内部に部分的に大きく発達した錆が認められ、配管の外部や周辺には
　　　漏水の跡が確認できる。
　　　全面的に更新・交換を行う。

[15407: 匿名さん]

「通常（臨時）総会の出席確認について」

　　　通常総会、臨時総会での出席確認・議決権行使書・委任状は下記要領で
　　行ってください。

＊通常（臨時）総会の出席通知

　　　　　　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　３．代理出席者を選任します
　　　　　　　　　　代理出席者　（　　）号館（　　　　　）号室　　（　　　　　　　　　　）様

※欠席しますとされた方で、委任状を委任される方（出席扱いになります）

　　　　　　１．議長に一任します。
　　　　　　２．（　　）号館（　　　　　）号室の（　　　　　　　　　）様に委任します。

※欠席しますとされた方で、委任状を使わず、議決権行使書で書面投票に参加される方
　　は、議案毎の賛否をお願い致します。委任状で委任された方と、代理出席を選任され
　　た方は、ここでの賛否はしないで下さい。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

（　　　）号館（　　　　　　　）号室
　　　氏名（組合員）

[15408: 匿名さん]

こちらの方がいいかもですね。
「通常総会の出欠確認について」

　　　通常総会の出欠通知・委任状・議決権行使書は下記要領で行って下さい。

＊通常総会の出欠通知書

　　（注）１～３のどれか１つだけに○印をつけて参加してください。

　　　１．総会に直接出席して決議に参加します。

　　　２．総会には欠席しますが、委任状を提出します。

　　　　　　Ａ．議長に一任します。
　　　　　　Ｂ．（　　　）号館（　　　　　　　）号室の（　　　　　　　　　　　　　　　）様に委任します。

　　　３．総会には欠席しますが、議決権行使書で参加します。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

（　　　）号館（　　　　　　　）号室
　　　氏名（組合員）

? 出欠通知書については、○月○○日（○）までに管理員室前の箱に入れて下さい。

[15409: eマンションさん]

>>15406 匿名さん
排水管の材質にもよりますね。

[15410: 匿名さん]

>>15409 eマンションさん

単なる以下の受け売りですから・・・
https://www.mlit.go.jp/common/000212174.pdf

[15411: 匿名さん]

書面出席が議決権行使書、代理出席が委任状です

[15412: 匿名さん]

標準管理規約の「組合員は、書面または代理人によって議決権を行使することができる。」の「書面」は議決権行使書、「代理人」は同居の親族や〇号室の〇〇さんやカネで雇った弁護士のことだが、彼らが正当な代理人であることの証明書類が委任状になる。組合員である旦那の代わりに嫁さんが出てきたときは理事長は「委任状を見せろ」と言わなければならない。

[15413: ご近所さん]

あまり厳格にやると定足数に届かなくて総会流会を招くからほどほどにね

[15414: 匿名さん]

配偶者が殆どだから、委任状の確認をするマンションは
まずないだろう。

[15415: 匿名さん]

配偶者ではないが同性カップルの片割れの場合も大目に見ていいだろう

[15416: 匿名さん]

うちのマンションでは総会での賛否の票に夫婦二人でも親子四人でもカクカク一票として二票と四票で計算している。誰も何の異議を申し出る者はいない。目でタイの～～

[15417: 匿名さん]

おもしろい管理組合ですね。
そのマンションの住民が何の不服もいわなければ
なんでもありで、その議案は承認されます。

[15418: 匿名さん]

うちの管理組合では規約に配偶者の代理出席は
オーケーとしていますけどね。

[15419: 匿名さん]

ほとんどのマンションがそうなっているでしょう。
配偶者が理事になることも認めていますよ。

[15420: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[15421: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[15422: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

[15423: 匿名さん]

うちのマンションは総会への代理出席は認めているが理事会へのそれは認めていない。
しかし、代理出席を認めないと理事会が不成立になるので大人の対応をしている。
ここ数年は配偶者の代理出席も減ってきて理事長一任の運営も多い。
理事長が法学部出身で他の理事は太刀打ちできない。

[15424: 匿名さん]

>>15423さん
理事会の代理出席を細則で規定すれば問題はありません。
理事長一任より、代理出席者も含めて決議した方が絶対
合理的ですよね。
理事長が法学部出身は関係ありませんよ。大学で区分所有法や
マンションに関する民法の授業はまったくありませんから。
硬いことをいえば、理事会の委任状も法的には無効ですからね。

[15425: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[15426: 匿名さん]

民法第５５条（理事の代理行為の委任） この法は削除されました。
理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の
代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。
４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。 理事の範囲と理事の代理出席は違う
第１０４条（任意代理人による復代理人の選任）
委任による代理人は、本人の許諾をえたとき、又はやむおえない事由があるときでなければ、
復代理人を選任することができない。
理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約にゆだねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
　　全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。

[15427: 匿名さん]

理事は総会で組合員の信任を受けて就任する。組合員が信任したのは理事本人であって
理事の同居人（嫁や子供やホモ仲間）ではないから、勝手に理事職を同居人にやらせては
いけない。だから、当マンションでは管理費滞納組合員宅に取立てにいくのは、必ず
理事本人にしている。以前会計理事の妻が行って「理事のスケが何の用じゃい！」と
すごまれたという言い伝えがある。

[15428: 匿名さん]

管理会社と一緒に催促にいくのが普通ではないですか。

[15429: 匿名さん]

幕末に新選組に商品を納入した商人が代金支払いの督促に妾を行かせたところ、
組員に手ごめにされたという話があるから、滞納管理費の取り立ては管理会社の
フロント（元柔道部みたいなやつ）を行かせるほうが良い

[15430: 匿名さん]

>>15420 匿名さん

＞＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
　　　　　↓
　　本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事候補を辞退することができる。　　

＞①８０歳以上の高齢者
　　　　　↓
　　７５歳以上の高齢者

＞②病気療養中の者（介護者含む）
＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[15431: 匿名さん]

>>15420さん
その中身については、それぞれのマンションできめればいいでしょう。
書き込みの意図があまりわかりませんので、答えようがありません。

[15432: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、総会で承認された予算で相見積もりを
取ったら、全社予算をオーバーしたときは、再見積もりですかね。
総会では、予算の範囲内と修繕個所の一任を取り付けています。
臨時総会を開催して追加予算を提案するのがいいのか。
迷います。

[15433: 匿名さん]

理事候補辞退に理事会の承認は不要です
「わしゃ嫌なんじゃ」で桶

[15434: 匿名さん]

乳児のほかにも２４時間介助が必要な重度障碍児もいる。
乳児を持つ親だけ特別扱いする案はアホ丸出しですわｗ

[15435: 匿名さん]

>>15434さん
まったく批判することを生き甲斐にしているみたいだね。
もっと建設的な書き込みはできないの。
規約や細則はそれぞれのマンションで決めればいいことだよ。

[15436: ご近所さん]

規約細則より法律命令のほうが上だからな

[15437: 匿名さん]

そんなことは分かりきったことです。

[15438: 職人さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

[15439: 匿名さん]

区分所有者が依頼した工事を取り消した場合は、着手前であっても業者に弁償しなければ
なりませんから、安易に発注しないことです。

[15440: 職人さん]

だから、理事長に任せておけばいいんです。
保尊行為は誰でもできるという標準管理規約が邪魔なんですよ。

[15441: 匿名さん]

クローズアップ現代▽“老いるマンション” 老朽化と高齢化にどう備えるか 解決策は
https://www.nhk.jp/p/gendai/ts/R7Y6NGLJ6G/episode/te/L2Z6JJ52GY/

(NHK総合1)10月18日（火）午後7:30～
(NHK BS1)10月19日（水）午後5:30～

建物の老朽化と家主の高齢化、２つの老いに直面するマンションが急増。外壁が破損しても住民高齢化で修繕積立金不足の事態も。将来のために今できる対策をたっぷり紹介。

[15442: ご近所さん]

標準管理規約は保存行為も管理組合の責任と負担によって行うことを
原則としているので安心ですね。
保存行為は誰でもできるというマンションは変なマンションです。

[15443: 匿名さん]

保尊行為（笑

[15444: 匿名さん]

保尊行為は誰でもできる（〇鹿でもできる）

[15445: 名無しさん]

>>15442 ご近所さん
標準管理規約で区分所有者単独の保存行為を禁ずる規定はありません。あほ

[15446: 職人さん]

保存行為の提案をすればすぐ飛びついてくるものがいるから
釣りで書き込んだんだけど、おもしろいね。

[15447: 職人さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[15448: 匿名さん]

↑　釣りで書き込んだんだけど、おもしろいね。

[15449: 匿名さん]

保尊行為（笑

[15450: 職人さん]

理事長の言うことは絶対

[15451: 匿名さん]

まったく暇なんだろうね。
なんかすることないの。

[15452: 匿名さん]

エントランスロビーの保存行為でもするかな。

[15453: 匿名さん]

保存行為の書き込みがあるとすぐ反応する者が
いるが、保存行為って知ってるのかな。
多分知らないとは思うが。

[15454: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[15455: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

違うな。専有部分の所有者である組合員が忙しかった、または貧乏だったからだろう。

[15456: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[15457: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[15458: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

[15459: 匿名さん]

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

[15460: 匿名さん]

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[15461: 匿名さん]

でわそろそろ保尊行為について

[15462: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[15463: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[15464: 匿名さん]

長期修繕計画は、大規模修繕工事のときにしっかりした
ものを作成しておく必要があります。
それで修繕積立金の必要額を算出できますから。

[15465: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しを本格的にやれば
お金もかかるよ。

[15466: 匿名さん]

修繕積立金、やらなければならない総工事費から１戸当たり月の
必要修繕積立金の額を算出するのが一番いい。

[15467: 匿名さん]

専有部分の面積が広い人がたくさん負担するのは正しい
一律負担は不公平

[15468: 匿名さん]

修繕積立金や管理費の支払いは、専有部分の床面積比に
なっていないですか。

[15469: 匿名さん]

>>15468

専有部分の床面積比になってるよ

[15470: 匿名さん]

>>15468 匿名さん
マンションによったら異なる場合もあるよ。
強行規定ではないからね。
これは意外と知られていない。
管理組合の解散時には不平等が生じる可能性があるよ。中古マンションを購入時には調べた方がいい。

[15471: 匿名さん]

>>15470さん
強行規定ではないけれど、管理組合が解散するときは、規約に規定
されていれば、その通りにやらないとさらにもめることになる。
では、何を基準に解散時に修繕積立金の配分とか、敷地の配分を
するのかが分からなくなるからね。

[15472: 匿名さん]

>>15470さん
中古マンションを購入時に調べる必要があると書き込まれていますが、
殆どのマンションの管理規約は、専有部分の床面積比となっているでしょう。
それに、マンション購入時にそこまで調べる者がいますかね。

[15473: 匿名さん]

あくまで費用順管理規約をひな型にすれば大きな間違いはない。
安全運転が大事。

[15474: 匿名さん]

>>15471 匿名さん
管理組合の解散は建物が滅失したときだけ。
残った土地、預金などは共有持分に比例するだけ。あほ

[15475: 匿名さん]

へえ、そうなんですか。すごいですね。

[15476: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，５００円～２，５００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[15477: 匿名さん]

上記内容については、各マンションは自分のとこと
どれぐらい違うかを検討すべきです。
せっかく情報の提供があったのですから。

[15478: 匿名さん]

自分のマンションと上記の比較表を作成すればいいですよ。
どこが高いのか、安いのか、どこを交渉すればいいかとかが
分りますよ。

[15479: 匿名さん]

私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが活発だけど、私はみないし
書き込みは絶対しないよ。
レス数を増やしてくれてありがとう。
僕は３時までは、ネットレで株価情報を見ながらやっているので
時間つぶしにはいいね。
いくらでも書き込みができる時間もあるしね。

[15480: 名無しさん]

>>15479 匿名さん
へー

[15481: 購入経験者さん]

15479 匿名さん
ほー

[15482: ご近所さん]

>>15479 匿名さん
ぷっ

[15483: 評判気になるさん]

ここのスレ人気ないね
他のスレで論客が多数現れてここのスレ主の愚かさが際立つようになった

[15484: 匿名さん]

批判は他スレでしてね。

[15485: 匿名さん]

はい

[15486: 匿名さん]

素直な人ばかりだといいですね。

[15487: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[15488: 匿名さん]

建物診断と設計監理業者は同じ業者の方がいいですよ。
建物診断結果により、修繕個所とか修繕の範囲を専門委員会で
検討して決めていくことになります。
そして、建築士に共通仕様書を作成してもらい、同じ条件で
相見積を取ります。

[15489: 匿名さん]

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[15490: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

[15491: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[15492: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

[15493: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。

[15494: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[15495: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[15496: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[15497: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や管理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

[15498: 匿名さん]

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[15499: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 15年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

[15500: 匿名さん]

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。