「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15351: 匿名さん]

>>15350さん
うちの場合は、行政と同じ予定価格を全社オーバーした場合は
再見積もりとなっています。

[15352: 匿名さん]

総会で承認された予算額が全社オーバーとなった場合は
再見積もりか値下げ交渉とかして予算内に収める必要があります。
再見積もりをするときは、その理由は総会予算を全社オーバーした
ためでいいと思います。
再見積もりをとるときは、修繕個所の削減とかグレードを落とす
とかしなければならないでしょう。

[15353: 匿名さん]

>>15352 匿名さん
>総会で承認された予算額が全社オーバーとなった場合は
>再見積もりか値下げ交渉とかして予算内に収める必要があります。

あなたのマンションでは、相見積もりを取る前に、大規模修繕工事の予算額を総会に上程するのですか？

[15354: 匿名さん]

>>15348 匿名さん
>大規模修繕工事で相見積もりを取った時、全社総会の予算を
>オーバーしたときはどうすればいいのでしょうか。

これを時系列でみると、
１．大規模修繕工事の予算額を総会に上程して承認を得ました。
２．その後、大規模修繕工事の相見積もりを取りました。
３．しかし、予算額以内の見積もりは一社もありませんでした。
４．どうすればいいのでしょうか？

[15355: 匿名さん]

>>15353さん
総会で工事費の予算の承認は得るのは普通のことではないんですか。
修繕積立金の取り崩しは総会の決議が必要でしょう。
それとも見積もりを取り決定した後に総会を開催して承認をえるんですか。

予算額を全社オーバーした場合は、再見積もりとなります。
行政の見積りでも、予定価格を全社オーバーした場合はね再見積もりと
なっていますから。
勿論、マンションでは設計監理業者を雇っていないところもあるでしょうから
そういうところは、見積もりを取った後に決めることもあるんですかね。
コンサルがいなければ予定価格は分からないでしょうから。
しかし、相見積もりの仕様書はだれがどうやって作成するんでしょうか。
設計監理方式が採用できているマンションとそうでないマンションの差
かもしれません。

[15356: 匿名さん]

>>15355 匿名さん
>行政の見積りでも、予定価格を全社オーバーした場合はね再見積もりと
>なっていますから。

公共工事の入札では、「予定価格」および「最低制限価格」は非公表で行ないます。

>>15348 の場合、予算額が総会で承認された後に見積合わせをするとなっていますが、「総会で承認された予算額」が公共工事における「「予定価格」に相当するというのであれば、総会議案や総会決議における「予算額」は、組合員以外には漏洩しないようにする必要があります。

どのように取り扱うのですか？

[15357: 匿名さん]

>>15356さん
ご指摘の通り、総会議案に対しては、予算額が掲載されます。
ただ、その予算を限度として承認を得る訳です。
工事個所や時期、業者選定については、専門委員会が取りまとめ
そこで決定したものを理事会に提案します。
相見積については、修繕個所の範囲を専門委で行い、それを基に
設計コンサルタントが仕様書を作成し、相見積もりを取ります。
同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様、同じ平米数で見積もりを取り、
業者には単価だけを記載してもらいますが、それでも一番高い見積額
と安い見積額の差は１億以上あります。
相見積業者に対しては、その業者名は非公開にしています。

[15358: 匿名さん]

相見積を取ってから予算を提案するやり方だと、その相見積もりの
取り方によって、業者ばらばらの見積り額になりませんか。
その共通仕様書は誰が作成するんですか。
公共工事では、予定価格は非公表で行われますが、マンションの場合は
予算優先で考えるのが普通ではないんでしょうか。
マンションの住民では、予定価格はつくれませんからね。
設計監理方式を採用されているマンションであれば建築士がいますので
予定価格は作れますが。

[15359: 匿名さん]

大規模修繕工事ではない、小修繕の工事の場合は、複数社から
相見積を取り、決定した業者の見積金額で予算案を出します。
これは建築士を雇う訳にはいかないので、予定価格が立てられませんので
決定した金額で予算案をだすことになります。

[15360: 口コミ知りたいさん]

確実に談合される。
情報漏洩に十分気を付けましょう。

[15361: 匿名さん]

>>15357 匿名さん
>ご指摘の通り、総会議案に対しては、予算額が掲載されます。

これでは、工事費用の上限を公開していることと同じですから、

>>15438
>大規模修繕工事で相見積もりを取った時、全社総会の予算を
>オーバーしたときはどうすればいいのでしょうか。

↑　こんなことは起こり得ないはずで、オーバーする業者は、情報収集能力がないか、受注する意思がないかのどちらかです。

[15362: 匿名さん]

>>15361さん
相見積を取るときの共通仕様書については、余裕をもって組みますし、
予備費も１割程度みていますので全社オーバーすることはないと思って
いたのですが全社オーバーとなりました。
そこで、現在は各社と個別に面談をして、理由を説明し、企業努力を
してもらうと共に、私どもとしましても、修繕個所の削減やグレード
の洗い直しをしているところです。

[15363: 匿名さん]

>>15362 匿名さん

共通仕様書の内容と予算額が大きく乖離していたとか、マンション関連業者や建設業者の間で悪評の高いマンションであるとかが考えられると思います。
あとは・・・あなたの存在・・・ネック・・・

[15364: 匿名さん]

共通仕様書の他に、図面、劣化調査図等を渡して相見積もりを取りました。
そして現場説明会を開催し、後日現場確認を各社行いましたが、下請け
業者を引き連れて修繕個所ごとに見積もりを取り、仕様書に数字を
落とし込んで見積書を提出したみたいです。

[15365: 通りがかりさん]

>>15361 匿名さん

なんで上限を公開したらダメなの？

[15366: マンション検討中さん]

>>15365 通りがかりさん

予定価格については、入札前に公表すると、予定価格が目安となって競争が制限され、落札価格が高止まりになること、建設業者の見積努力を損なわせること、入札談合が容易に行われる可能性があること、低入札価格調査の基準価格又は最低制限価格を強く類推させ、これらを入札前に公表した場合と同様の弊害が生じかねないこと等の問題があることから、入札の前には公表しないものとする。
なお、地方公共団体においては、予定価格の事前公表を禁止する法令の規定はないが、事前公表の実施の適否について十分検討した上で、上記弊害が生じることがないよう取り扱うものとし、弊害が生じた場合には、速やかに事前公表の取りやめを含む適切な対応を行うものとする。
（『公共工事の入札及び契約の適正化を図るための措置に関する指針』から抜粋）

[15367: 匿名さん]

>>15366 マンション検討中さん
上限公表は問題ありませんよ。

[15368: 匿名さん]

役所の予算の予定価格は下回ると発注されません。
管理組合の上限を下回ったら大歓迎だろう。わからんのか？あほ

[15369: 匿名さん]

そもそも予算を作るときに相見積もりを取って予算を作ればいいだけだ。そんなこともわからんのか？あほスレ主

[15370: 匿名さん]

>>15368 匿名さん
>役所の予算の予定価格は下回ると発注されません。

発注されないのは、「予定価格」ではなく「最低制限価格」を下回った場合ですね。

[15371: 通りがかりさん]

見積書には基本見積有効期限があります。
通常30-60日
コロナ前は、部品供給も安定しており価格も10年近く据え置きでしたが、昨年位から部品の欠品も増え、大半の部品の価格も上がりました。
もちろん過去にも値上げはありましたが、一部の部品で数点だったため、業者負担で処理してました。

ただ、この度は大半が大幅値上げで、業者として吸収することができません。
また、コロナ禍で停滞していた公共事業も再開始めた結果、人で不足になっています。

大半の理事会は、
月一の理事会で2週間前の総会徴集なんで
直ぐに見積有効期限を過ぎます。
これからは、総会日程を決めて、それに合わせて理事会日程決めた上で見積を取る時代なのかもしれません
来年くらいから落ち着くとは思いますが．

[15372: 匿名さん]

>>15369さん
相見積を取って予算を提出するとかいっているが、その予算が
多すぎるといって未承認の場合はどうするの。
再見積もりをとることになるのかな。
その場合、上限予算ということになるね。

[15373: 匿名さん]

>>15369 匿名さん
>そもそも予算を作るときに相見積もりを取って予算を作ればいいだけだ。そんなこともわからんのか？

そのとおりです。

[15374: 匿名さん]

>>15373さん
その相見積もりはどうやって取るんですか。
共通仕様書を作成し、同じ条件、つまり同じ修繕個所（範囲）、
同じ材料、同じ仕様、同じ平米数・数量を作成し、応募業者は
単価の欄だけを記入してもらう必要があります。
そこまでやってやっと業者と見積額が決定してから、その金額を
総会に諮り承認してもらわなければなりません。
総会で工事費が多すぎるので、もう少し減らすべきだということになれば
再見積もりを取るということになりますね。
それだけの工事費を使えば、工事終了後積立金の値上げが必要になると
なれば反発がおこります。
相見積を取るのは大変な作業が伴います。それに出てきた見積金額を
みてそれから値引き交渉をすることは商道徳上できないでしょう。

[15375: 匿名さん]

>>15374 匿名さん

「宮菅連」に相談すれば？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%AE%AE%E7%AE%A1%E9...

[15376: 周辺住民さん]

総会で承認保もらうのが前がいいか、先が
いいかということについては、どう思っておられますか。

その相見積もりはどうやって取るんですか。
共通仕様書を作成し、同じ条件、つまり同じ修繕個所（範囲）、
同じ材料、同じ仕様、同じ平米数・数量を作成し、応募業者は
単価の欄だけを記入してもらう必要があります。
そこまでやってやっと業者と見積額が決定してから、その金額を
総会に諮り承認してもらわなければなりません。
総会で工事費が多すぎるので、もう少し減らすべきだということになれば
再見積もりを取るということになりますね。
それだけの工事費を使えば、工事終了後積立金の値上げが必要になると
なれば反発がおこります。
相見積を取るのは大変な作業が伴います。それに出てきた見積金額を
みてそれから値引き交渉をすることは商道徳上できないでしょう。

[15377: 匿名さん]

大規模修繕工事については、いろんな問題が発生します。
それをどうやって解決していくかでしょうが、それはそのマンションの
理事会や修繕委員会がやらなければならないでしょう。
建築士に依頼していても、建築士によりやり方が大きく違ってきます。
その判断は管理組合で判断しなければならないでしょう。
理事会にしろ修繕専門委員会にしろ所詮は素人集団です。
取組みの中で問題が発生したり、方向性が違ったりした場合は修正する
しかないのです。
そうしないと先には進みません。

[15378: 匿名さん]

但し、設計監理方式でないと難しいですね。
業者にまるなげの随意契約とか管理会社丸投げでは
好きなようにされるだけです。

[15379: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[15380: 匿名さん]

大規模修繕工事費が大幅に値上がりしています。
現状の修繕積立金ではかなり不足することが予想されます。
長期修繕計画を洗いなおして１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
把握することが大切です。

[15381: 匿名さん]

２０１３年ごろまでは、工事費は比較的安定をしていました。
それ以降東北大震災やオリンピックで需要が増え、工事費の
値上がりが続いていました。
それに拍車をかけたのが、円安とウクライナ紛争です。
いずれ工事費の値下げは行われるでしょうが、一度上がったものは
元には完全には戻らないでしょう。
積立金の値上げを考えなければならないでしょう。

[15382: 匿名さん]

これだけ物価がなんでも上がれば工事費も上がるけど、修繕積立金
は上げてほしくないね。

[15383: 匿名さん]

修繕積立金の値上げをするとなると反対意見は多くなります。
しかし、工事はやらなければならない、難しいところですね。

[15384: 匿名さん]

住民の中には建築科卒や元とび職やタイル職人もいるだろう
自分たちでやれ　そうすれば資材費がかかるだけで人件費はタダだ

[15385: 評判気になるさん]

最近の値上以前に
消費税が5.810と上がってますので
本来ならば消費税の値上げ毎に値上げすべきです。

[15386: 匿名さん]

消費税率の最終目標は３０％ですからヨロシク

[15387: 匿名さん]

消費税は５０％ぐらいにあげた方が良いんでは。
その代わり医療費や教育費はゼロで年金の支給を大幅に引き上げれば
貯金はしないで老後は安心だから。

[15388: マンション掲示板さん]

>>15387 匿名さん
現在の高齢者待遇は
有権者割合が高齢者に高いだけなので
将来、高齢者の割合が低くなれば
姥捨山的な待遇になる危険性もあります。

これは、マンション管理も同じで
専有所有者（高齢者）のことばかり考えてると
若い人に敬遠されるマンションになり
資産価値は低下するだけです。

[15389: eマンションさん]

>>15387 匿名さん
北欧の現状を勉強しましょう

[15390: 匿名さん]

>>15388さん
将来的にはもっと高齢者の割合が高くなりますよ。
少子高齢化がもっと進みます。
今の若い世代もいずれ高齢化を迎えます。
年金がなければ高齢者になったときに今の若者も蓄えは
全てがあるとはいえませんので生活ができず、結局年金とか
生活保護を受け生きていくことになる。
現在の若者で貯蓄だけで年金なしで生活できますか。
毎月の生活におわれているのではないですか。
子育てと家のローンとかで。

[15391: 匿名さん]

若者はどうせ将来年金はもらえないので年金は納めたくないと
いっていますが、自分たちで貯蓄を全員ができますか。
会社をリタイア後２５年は貯蓄で生活するとなると、
２５年×年間４００万円＝１億となります。
１億の貯蓄を全員ができますか。夢みたいなことを考えず
年金の必要性を考えるべきです。

[15392: 名無しさん]

>>15391 匿名さん
月々35万
https://financial-field.com/pension/entry-135244

年金を貰ってないんですねw

[15393: 匿名さん]

夫婦二人で月２５万円で生活はできませんよ。
平均での支出額でしょうが、それにプラスして、車の買い替え、
旅行、電化製品の買い替え、冠婚葬祭費用や孫たちへの費用等
は蓄え金を活用しなければならないでしょう。
その分を年間１００万円でみれば４００万円になるでしょう。
当然住宅ローンはゼロとしてですね。

[15394: 匿名さん]

その金額を年金は不要で自分で貯蓄できる者がどれぐらいいますかね。
老後の生活費は全員が最低必要額はいるんです。
若者は年金は将来もらえなくなるので年金は納めたくないといっている者も
いますが、年金のシステムを理解してるんですかね。

[15395: 匿名さん]

厚生年金もいいけど共済年金ならもっといいね。７０才から
１５年間の個人年金をもらうことになっているが、月１２万円だから
少しは足しになるかもね。

[15396: 匿名さん]

食料品価格が上がって年金生活者は苦しい
専用庭に芋や豆を植えてもいいように規約改正してほしい

[15397: 匿名さん]

専用庭だったらそれはいいんじゃないかな。
ベランダは避難ら影響がでるから難しいけど。

[15398: 評判気になるさん]

>>15393 さん
車とありますが、車の買替を10-15年としたばあ
65歳で購入すれば75-80歳が次の買替。
大半が免許返納の年齢です。
つまり、定年後の車の買替はなんて一度だけなんです。
資産運用会社の宣伝文句ですね。

また、夫婦で25万とありますが
若い夫婦は基本共働きなんでw
25万をどの様に支給額を計算したのかどうかわかりませんが？
基本倍になります。

老後資金に1億…
上記に記載しました様に基本共働きですので
奥さんの給与をそのままにしておけば
それだけで1億なんて夢ではありません。

北欧の様な老後
ちなみに、8割が共働きです。

[15399: 匿名さん]

>>15393さん
共稼ぎをしていれば、全員が１億円貯蓄ができるんですか。
できる者だけではだめなんですよ。
全員ができなければ年金の方がいいということになります。

[15400: 検討板ユーザーさん]

>>15399 匿名さん
年金がいいと言うか…
多く給与を貰った人が多くの貯金をして、多くの年金を貰えることになります。

貯金ですが、手取り月20万として年240万で40年てま一億弱になりますね？

[15401: 口コミ知りたいさん]

年金や老後がどうのこうのとセコイよね。
投資に挑戦してはどうかね。チャンスが近いよ。

[15402: マンション検討中さん]

>>15401 口コミ知りたいさん
ドル建てなんでいまは損ですね。

[15403: 口コミ知りたいさん]

>>15402 マンション検討中さん
どうして？

[15404: 検討板ユーザーさん]

>>15403 口コミ知りたいさん
判らなければ
貯金しなさい

[15405: 匿名さん]

日本で生活しながら米国企業に勤務している。
主にテレワークだからお金が余ってしょうがない。
もったいないのでほとんど投資している。

[15406: 匿名さん]

雑排水管の劣化状況の進行と維持・改善

　＊軽度
　　　排水管内部にスケール等の接続部に錆が発生している。
　　　一式洗浄を行う。

　＊中度
　　　排水管内部のねじ等の接続部に錆が発生している。
　　　放置すると、スケール等の堆積により、閉塞が発生し排水の流れが阻害
　　　され、漏水の可能性がある。
　　　一式更生を行う。

　＊重度
　　　排水管内部に部分的に大きく発達した錆が認められ、配管の外部や周辺には
　　　漏水の跡が確認できる。
　　　全面的に更新・交換を行う。

[15407: 匿名さん]

「通常（臨時）総会の出席確認について」

　　　通常総会、臨時総会での出席確認・議決権行使書・委任状は下記要領で
　　行ってください。

＊通常（臨時）総会の出席通知

　　　　　　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　３．代理出席者を選任します
　　　　　　　　　　代理出席者　（　　）号館（　　　　　）号室　　（　　　　　　　　　　）様

※欠席しますとされた方で、委任状を委任される方（出席扱いになります）

　　　　　　１．議長に一任します。
　　　　　　２．（　　）号館（　　　　　）号室の（　　　　　　　　　）様に委任します。

※欠席しますとされた方で、委任状を使わず、議決権行使書で書面投票に参加される方
　　は、議案毎の賛否をお願い致します。委任状で委任された方と、代理出席を選任され
　　た方は、ここでの賛否はしないで下さい。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

（　　　）号館（　　　　　　　）号室
　　　氏名（組合員）

[15408: 匿名さん]

こちらの方がいいかもですね。
「通常総会の出欠確認について」

　　　通常総会の出欠通知・委任状・議決権行使書は下記要領で行って下さい。

＊通常総会の出欠通知書

　　（注）１～３のどれか１つだけに○印をつけて参加してください。

　　　１．総会に直接出席して決議に参加します。

　　　２．総会には欠席しますが、委任状を提出します。

　　　　　　Ａ．議長に一任します。
　　　　　　Ｂ．（　　　）号館（　　　　　　　）号室の（　　　　　　　　　　　　　　　）様に委任します。

　　　３．総会には欠席しますが、議決権行使書で参加します。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

（　　　）号館（　　　　　　　）号室
　　　氏名（組合員）

? 出欠通知書については、○月○○日（○）までに管理員室前の箱に入れて下さい。

[15409: eマンションさん]

>>15406 匿名さん
排水管の材質にもよりますね。

[15410: 匿名さん]

>>15409 eマンションさん

単なる以下の受け売りですから・・・
https://www.mlit.go.jp/common/000212174.pdf

[15411: 匿名さん]

書面出席が議決権行使書、代理出席が委任状です

[15412: 匿名さん]

標準管理規約の「組合員は、書面または代理人によって議決権を行使することができる。」の「書面」は議決権行使書、「代理人」は同居の親族や〇号室の〇〇さんやカネで雇った弁護士のことだが、彼らが正当な代理人であることの証明書類が委任状になる。組合員である旦那の代わりに嫁さんが出てきたときは理事長は「委任状を見せろ」と言わなければならない。

[15413: ご近所さん]

あまり厳格にやると定足数に届かなくて総会流会を招くからほどほどにね

[15414: 匿名さん]

配偶者が殆どだから、委任状の確認をするマンションは
まずないだろう。

[15415: 匿名さん]

配偶者ではないが同性カップルの片割れの場合も大目に見ていいだろう

[15416: 匿名さん]

うちのマンションでは総会での賛否の票に夫婦二人でも親子四人でもカクカク一票として二票と四票で計算している。誰も何の異議を申し出る者はいない。目でタイの～～

[15417: 匿名さん]

おもしろい管理組合ですね。
そのマンションの住民が何の不服もいわなければ
なんでもありで、その議案は承認されます。

[15418: 匿名さん]

うちの管理組合では規約に配偶者の代理出席は
オーケーとしていますけどね。

[15419: 匿名さん]

ほとんどのマンションがそうなっているでしょう。
配偶者が理事になることも認めていますよ。

[15420: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[15421: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[15422: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

[15423: 匿名さん]

うちのマンションは総会への代理出席は認めているが理事会へのそれは認めていない。
しかし、代理出席を認めないと理事会が不成立になるので大人の対応をしている。
ここ数年は配偶者の代理出席も減ってきて理事長一任の運営も多い。
理事長が法学部出身で他の理事は太刀打ちできない。

[15424: 匿名さん]

>>15423さん
理事会の代理出席を細則で規定すれば問題はありません。
理事長一任より、代理出席者も含めて決議した方が絶対
合理的ですよね。
理事長が法学部出身は関係ありませんよ。大学で区分所有法や
マンションに関する民法の授業はまったくありませんから。
硬いことをいえば、理事会の委任状も法的には無効ですからね。

[15425: 匿名さん]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[15426: 匿名さん]

民法第５５条（理事の代理行為の委任） この法は削除されました。
理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の
代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。
４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。 理事の範囲と理事の代理出席は違う
第１０４条（任意代理人による復代理人の選任）
委任による代理人は、本人の許諾をえたとき、又はやむおえない事由があるときでなければ、
復代理人を選任することができない。
理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約にゆだねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
　　全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。

[15427: 匿名さん]

理事は総会で組合員の信任を受けて就任する。組合員が信任したのは理事本人であって
理事の同居人（嫁や子供やホモ仲間）ではないから、勝手に理事職を同居人にやらせては
いけない。だから、当マンションでは管理費滞納組合員宅に取立てにいくのは、必ず
理事本人にしている。以前会計理事の妻が行って「理事のスケが何の用じゃい！」と
すごまれたという言い伝えがある。

[15428: 匿名さん]

管理会社と一緒に催促にいくのが普通ではないですか。

[15429: 匿名さん]

幕末に新選組に商品を納入した商人が代金支払いの督促に妾を行かせたところ、
組員に手ごめにされたという話があるから、滞納管理費の取り立ては管理会社の
フロント（元柔道部みたいなやつ）を行かせるほうが良い

[15430: 匿名さん]

>>15420 匿名さん

＞＊輪番制の理事の場合
＞　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞ 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
　　　　　↓
　　本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事候補を辞退することができる。　　

＞①８０歳以上の高齢者
　　　　　↓
　　７５歳以上の高齢者

＞②病気療養中の者（介護者含む）
＞③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[15431: 匿名さん]

>>15420さん
その中身については、それぞれのマンションできめればいいでしょう。
書き込みの意図があまりわかりませんので、答えようがありません。

[15432: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、総会で承認された予算で相見積もりを
取ったら、全社予算をオーバーしたときは、再見積もりですかね。
総会では、予算の範囲内と修繕個所の一任を取り付けています。
臨時総会を開催して追加予算を提案するのがいいのか。
迷います。

[15433: 匿名さん]

理事候補辞退に理事会の承認は不要です
「わしゃ嫌なんじゃ」で桶

[15434: 匿名さん]

乳児のほかにも２４時間介助が必要な重度障碍児もいる。
乳児を持つ親だけ特別扱いする案はアホ丸出しですわｗ

[15435: 匿名さん]

>>15434さん
まったく批判することを生き甲斐にしているみたいだね。
もっと建設的な書き込みはできないの。
規約や細則はそれぞれのマンションで決めればいいことだよ。

[15436: ご近所さん]

規約細則より法律命令のほうが上だからな

[15437: 匿名さん]

そんなことは分かりきったことです。

[15438: 職人さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

[15439: 匿名さん]

区分所有者が依頼した工事を取り消した場合は、着手前であっても業者に弁償しなければ
なりませんから、安易に発注しないことです。

[15440: 職人さん]

だから、理事長に任せておけばいいんです。
保尊行為は誰でもできるという標準管理規約が邪魔なんですよ。

[15441: 匿名さん]

クローズアップ現代▽“老いるマンション” 老朽化と高齢化にどう備えるか 解決策は
https://www.nhk.jp/p/gendai/ts/R7Y6NGLJ6G/episode/te/L2Z6JJ52GY/

(NHK総合1)10月18日（火）午後7:30～
(NHK BS1)10月19日（水）午後5:30～

建物の老朽化と家主の高齢化、２つの老いに直面するマンションが急増。外壁が破損しても住民高齢化で修繕積立金不足の事態も。将来のために今できる対策をたっぷり紹介。

[15442: ご近所さん]

標準管理規約は保存行為も管理組合の責任と負担によって行うことを
原則としているので安心ですね。
保存行為は誰でもできるというマンションは変なマンションです。

[15443: 匿名さん]

保尊行為（笑

[15444: 匿名さん]

保尊行為は誰でもできる（〇鹿でもできる）

[15445: 名無しさん]

>>15442 ご近所さん
標準管理規約で区分所有者単独の保存行為を禁ずる規定はありません。あほ

[15446: 職人さん]

保存行為の提案をすればすぐ飛びついてくるものがいるから
釣りで書き込んだんだけど、おもしろいね。

[15447: 職人さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[15448: 匿名さん]

↑　釣りで書き込んだんだけど、おもしろいね。

[15449: 匿名さん]

保尊行為（笑

[15450: 職人さん]

理事長の言うことは絶対