「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15351: 匿名さん]

>>15350さん
うちの場合は、行政と同じ予定価格を全社オーバーした場合は
再見積もりとなっています。

[15352: 匿名さん]

総会で承認された予算額が全社オーバーとなった場合は
再見積もりか値下げ交渉とかして予算内に収める必要があります。
再見積もりをするときは、その理由は総会予算を全社オーバーした
ためでいいと思います。
再見積もりをとるときは、修繕個所の削減とかグレードを落とす
とかしなければならないでしょう。

[15353: 匿名さん]

>>15352 匿名さん
>総会で承認された予算額が全社オーバーとなった場合は
>再見積もりか値下げ交渉とかして予算内に収める必要があります。

あなたのマンションでは、相見積もりを取る前に、大規模修繕工事の予算額を総会に上程するのですか？

[15354: 匿名さん]

>>15348 匿名さん
>大規模修繕工事で相見積もりを取った時、全社総会の予算を
>オーバーしたときはどうすればいいのでしょうか。

これを時系列でみると、
１．大規模修繕工事の予算額を総会に上程して承認を得ました。
２．その後、大規模修繕工事の相見積もりを取りました。
３．しかし、予算額以内の見積もりは一社もありませんでした。
４．どうすればいいのでしょうか？

[15355: 匿名さん]

>>15353さん
総会で工事費の予算の承認は得るのは普通のことではないんですか。
修繕積立金の取り崩しは総会の決議が必要でしょう。
それとも見積もりを取り決定した後に総会を開催して承認をえるんですか。

予算額を全社オーバーした場合は、再見積もりとなります。
行政の見積りでも、予定価格を全社オーバーした場合はね再見積もりと
なっていますから。
勿論、マンションでは設計監理業者を雇っていないところもあるでしょうから
そういうところは、見積もりを取った後に決めることもあるんですかね。
コンサルがいなければ予定価格は分からないでしょうから。
しかし、相見積もりの仕様書はだれがどうやって作成するんでしょうか。
設計監理方式が採用できているマンションとそうでないマンションの差
かもしれません。

[15356: 匿名さん]

>>15355 匿名さん
>行政の見積りでも、予定価格を全社オーバーした場合はね再見積もりと
>なっていますから。

公共工事の入札では、「予定価格」および「最低制限価格」は非公表で行ないます。

>>15348 の場合、予算額が総会で承認された後に見積合わせをするとなっていますが、「総会で承認された予算額」が公共工事における「「予定価格」に相当するというのであれば、総会議案や総会決議における「予算額」は、組合員以外には漏洩しないようにする必要があります。

どのように取り扱うのですか？

[15357: 匿名さん]

>>15356さん
ご指摘の通り、総会議案に対しては、予算額が掲載されます。
ただ、その予算を限度として承認を得る訳です。
工事個所や時期、業者選定については、専門委員会が取りまとめ
そこで決定したものを理事会に提案します。
相見積については、修繕個所の範囲を専門委で行い、それを基に
設計コンサルタントが仕様書を作成し、相見積もりを取ります。
同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様、同じ平米数で見積もりを取り、
業者には単価だけを記載してもらいますが、それでも一番高い見積額
と安い見積額の差は１億以上あります。
相見積業者に対しては、その業者名は非公開にしています。

[15358: 匿名さん]

相見積を取ってから予算を提案するやり方だと、その相見積もりの
取り方によって、業者ばらばらの見積り額になりませんか。
その共通仕様書は誰が作成するんですか。
公共工事では、予定価格は非公表で行われますが、マンションの場合は
予算優先で考えるのが普通ではないんでしょうか。
マンションの住民では、予定価格はつくれませんからね。
設計監理方式を採用されているマンションであれば建築士がいますので
予定価格は作れますが。

[15359: 匿名さん]

大規模修繕工事ではない、小修繕の工事の場合は、複数社から
相見積を取り、決定した業者の見積金額で予算案を出します。
これは建築士を雇う訳にはいかないので、予定価格が立てられませんので
決定した金額で予算案をだすことになります。

[15360: 口コミ知りたいさん]

確実に談合される。
情報漏洩に十分気を付けましょう。

[15361: 匿名さん]

>>15357 匿名さん
>ご指摘の通り、総会議案に対しては、予算額が掲載されます。

これでは、工事費用の上限を公開していることと同じですから、

>>15438
>大規模修繕工事で相見積もりを取った時、全社総会の予算を
>オーバーしたときはどうすればいいのでしょうか。

↑　こんなことは起こり得ないはずで、オーバーする業者は、情報収集能力がないか、受注する意思がないかのどちらかです。

[15362: 匿名さん]

>>15361さん
相見積を取るときの共通仕様書については、余裕をもって組みますし、
予備費も１割程度みていますので全社オーバーすることはないと思って
いたのですが全社オーバーとなりました。
そこで、現在は各社と個別に面談をして、理由を説明し、企業努力を
してもらうと共に、私どもとしましても、修繕個所の削減やグレード
の洗い直しをしているところです。

[15363: 匿名さん]

>>15362 匿名さん

共通仕様書の内容と予算額が大きく乖離していたとか、マンション関連業者や建設業者の間で悪評の高いマンションであるとかが考えられると思います。
あとは・・・あなたの存在・・・ネック・・・

[15364: 匿名さん]

共通仕様書の他に、図面、劣化調査図等を渡して相見積もりを取りました。
そして現場説明会を開催し、後日現場確認を各社行いましたが、下請け
業者を引き連れて修繕個所ごとに見積もりを取り、仕様書に数字を
落とし込んで見積書を提出したみたいです。

[15365: 通りがかりさん]

>>15361 匿名さん

なんで上限を公開したらダメなの？

[15366: マンション検討中さん]

>>15365 通りがかりさん

予定価格については、入札前に公表すると、予定価格が目安となって競争が制限され、落札価格が高止まりになること、建設業者の見積努力を損なわせること、入札談合が容易に行われる可能性があること、低入札価格調査の基準価格又は最低制限価格を強く類推させ、これらを入札前に公表した場合と同様の弊害が生じかねないこと等の問題があることから、入札の前には公表しないものとする。
なお、地方公共団体においては、予定価格の事前公表を禁止する法令の規定はないが、事前公表の実施の適否について十分検討した上で、上記弊害が生じることがないよう取り扱うものとし、弊害が生じた場合には、速やかに事前公表の取りやめを含む適切な対応を行うものとする。
（『公共工事の入札及び契約の適正化を図るための措置に関する指針』から抜粋）

[15367: 匿名さん]

>>15366 マンション検討中さん
上限公表は問題ありませんよ。

[15368: 匿名さん]

役所の予算の予定価格は下回ると発注されません。
管理組合の上限を下回ったら大歓迎だろう。わからんのか？あほ

[15369: 匿名さん]

そもそも予算を作るときに相見積もりを取って予算を作ればいいだけだ。そんなこともわからんのか？あほスレ主

[15370: 匿名さん]

>>15368 匿名さん
>役所の予算の予定価格は下回ると発注されません。

発注されないのは、「予定価格」ではなく「最低制限価格」を下回った場合ですね。

[15371: 通りがかりさん]

見積書には基本見積有効期限があります。
通常30-60日
コロナ前は、部品供給も安定しており価格も10年近く据え置きでしたが、昨年位から部品の欠品も増え、大半の部品の価格も上がりました。
もちろん過去にも値上げはありましたが、一部の部品で数点だったため、業者負担で処理してました。

ただ、この度は大半が大幅値上げで、業者として吸収することができません。
また、コロナ禍で停滞していた公共事業も再開始めた結果、人で不足になっています。

大半の理事会は、
月一の理事会で2週間前の総会徴集なんで
直ぐに見積有効期限を過ぎます。
これからは、総会日程を決めて、それに合わせて理事会日程決めた上で見積を取る時代なのかもしれません
来年くらいから落ち着くとは思いますが．

[15372: 匿名さん]

>>15369さん
相見積を取って予算を提出するとかいっているが、その予算が
多すぎるといって未承認の場合はどうするの。
再見積もりをとることになるのかな。
その場合、上限予算ということになるね。

[15373: 匿名さん]

>>15369 匿名さん
>そもそも予算を作るときに相見積もりを取って予算を作ればいいだけだ。そんなこともわからんのか？

そのとおりです。

[15374: 匿名さん]

>>15373さん
その相見積もりはどうやって取るんですか。
共通仕様書を作成し、同じ条件、つまり同じ修繕個所（範囲）、
同じ材料、同じ仕様、同じ平米数・数量を作成し、応募業者は
単価の欄だけを記入してもらう必要があります。
そこまでやってやっと業者と見積額が決定してから、その金額を
総会に諮り承認してもらわなければなりません。
総会で工事費が多すぎるので、もう少し減らすべきだということになれば
再見積もりを取るということになりますね。
それだけの工事費を使えば、工事終了後積立金の値上げが必要になると
なれば反発がおこります。
相見積を取るのは大変な作業が伴います。それに出てきた見積金額を
みてそれから値引き交渉をすることは商道徳上できないでしょう。

[15375: 匿名さん]

>>15374 匿名さん

「宮菅連」に相談すれば？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%AE%AE%E7%AE%A1%E9...

[15376: 周辺住民さん]

総会で承認保もらうのが前がいいか、先が
いいかということについては、どう思っておられますか。

その相見積もりはどうやって取るんですか。
共通仕様書を作成し、同じ条件、つまり同じ修繕個所（範囲）、
同じ材料、同じ仕様、同じ平米数・数量を作成し、応募業者は
単価の欄だけを記入してもらう必要があります。
そこまでやってやっと業者と見積額が決定してから、その金額を
総会に諮り承認してもらわなければなりません。
総会で工事費が多すぎるので、もう少し減らすべきだということになれば
再見積もりを取るということになりますね。
それだけの工事費を使えば、工事終了後積立金の値上げが必要になると
なれば反発がおこります。
相見積を取るのは大変な作業が伴います。それに出てきた見積金額を
みてそれから値引き交渉をすることは商道徳上できないでしょう。

[15377: 匿名さん]

大規模修繕工事については、いろんな問題が発生します。
それをどうやって解決していくかでしょうが、それはそのマンションの
理事会や修繕委員会がやらなければならないでしょう。
建築士に依頼していても、建築士によりやり方が大きく違ってきます。
その判断は管理組合で判断しなければならないでしょう。
理事会にしろ修繕専門委員会にしろ所詮は素人集団です。
取組みの中で問題が発生したり、方向性が違ったりした場合は修正する
しかないのです。
そうしないと先には進みません。

[15378: 匿名さん]

但し、設計監理方式でないと難しいですね。
業者にまるなげの随意契約とか管理会社丸投げでは
好きなようにされるだけです。

[15379: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[15380: 匿名さん]

大規模修繕工事費が大幅に値上がりしています。
現状の修繕積立金ではかなり不足することが予想されます。
長期修繕計画を洗いなおして１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
把握することが大切です。

[15381: 匿名さん]

２０１３年ごろまでは、工事費は比較的安定をしていました。
それ以降東北大震災やオリンピックで需要が増え、工事費の
値上がりが続いていました。
それに拍車をかけたのが、円安とウクライナ紛争です。
いずれ工事費の値下げは行われるでしょうが、一度上がったものは
元には完全には戻らないでしょう。
積立金の値上げを考えなければならないでしょう。

[15382: 匿名さん]

これだけ物価がなんでも上がれば工事費も上がるけど、修繕積立金
は上げてほしくないね。

[15383: 匿名さん]

修繕積立金の値上げをするとなると反対意見は多くなります。
しかし、工事はやらなければならない、難しいところですね。

[15384: 匿名さん]

住民の中には建築科卒や元とび職やタイル職人もいるだろう
自分たちでやれ　そうすれば資材費がかかるだけで人件費はタダだ

[15385: 評判気になるさん]

最近の値上以前に
消費税が5.810と上がってますので
本来ならば消費税の値上げ毎に値上げすべきです。

[15386: 匿名さん]

消費税率の最終目標は３０％ですからヨロシク

[15387: 匿名さん]

消費税は５０％ぐらいにあげた方が良いんでは。
その代わり医療費や教育費はゼロで年金の支給を大幅に引き上げれば
貯金はしないで老後は安心だから。

[15388: マンション掲示板さん]

>>15387 匿名さん
現在の高齢者待遇は
有権者割合が高齢者に高いだけなので
将来、高齢者の割合が低くなれば
姥捨山的な待遇になる危険性もあります。

これは、マンション管理も同じで
専有所有者（高齢者）のことばかり考えてると
若い人に敬遠されるマンションになり
資産価値は低下するだけです。

[15389: eマンションさん]

>>15387 匿名さん
北欧の現状を勉強しましょう

[15390: 匿名さん]

>>15388さん
将来的にはもっと高齢者の割合が高くなりますよ。
少子高齢化がもっと進みます。
今の若い世代もいずれ高齢化を迎えます。
年金がなければ高齢者になったときに今の若者も蓄えは
全てがあるとはいえませんので生活ができず、結局年金とか
生活保護を受け生きていくことになる。
現在の若者で貯蓄だけで年金なしで生活できますか。
毎月の生活におわれているのではないですか。
子育てと家のローンとかで。

[15391: 匿名さん]

若者はどうせ将来年金はもらえないので年金は納めたくないと
いっていますが、自分たちで貯蓄を全員ができますか。
会社をリタイア後２５年は貯蓄で生活するとなると、
２５年×年間４００万円＝１億となります。
１億の貯蓄を全員ができますか。夢みたいなことを考えず
年金の必要性を考えるべきです。

[15392: 名無しさん]

>>15391 匿名さん
月々35万
https://financial-field.com/pension/entry-135244

年金を貰ってないんですねw

[15393: 匿名さん]

夫婦二人で月２５万円で生活はできませんよ。
平均での支出額でしょうが、それにプラスして、車の買い替え、
旅行、電化製品の買い替え、冠婚葬祭費用や孫たちへの費用等
は蓄え金を活用しなければならないでしょう。
その分を年間１００万円でみれば４００万円になるでしょう。
当然住宅ローンはゼロとしてですね。

[15394: 匿名さん]

その金額を年金は不要で自分で貯蓄できる者がどれぐらいいますかね。
老後の生活費は全員が最低必要額はいるんです。
若者は年金は将来もらえなくなるので年金は納めたくないといっている者も
いますが、年金のシステムを理解してるんですかね。

[15395: 匿名さん]

厚生年金もいいけど共済年金ならもっといいね。７０才から
１５年間の個人年金をもらうことになっているが、月１２万円だから
少しは足しになるかもね。

[15396: 匿名さん]

食料品価格が上がって年金生活者は苦しい
専用庭に芋や豆を植えてもいいように規約改正してほしい

[15397: 匿名さん]

専用庭だったらそれはいいんじゃないかな。
ベランダは避難ら影響がでるから難しいけど。

[15398: 評判気になるさん]

>>15393 さん
車とありますが、車の買替を10-15年としたばあ
65歳で購入すれば75-80歳が次の買替。
大半が免許返納の年齢です。
つまり、定年後の車の買替はなんて一度だけなんです。
資産運用会社の宣伝文句ですね。

また、夫婦で25万とありますが
若い夫婦は基本共働きなんでw
25万をどの様に支給額を計算したのかどうかわかりませんが？
基本倍になります。

老後資金に1億…
上記に記載しました様に基本共働きですので
奥さんの給与をそのままにしておけば
それだけで1億なんて夢ではありません。

北欧の様な老後
ちなみに、8割が共働きです。

[15399: 匿名さん]

>>15393さん
共稼ぎをしていれば、全員が１億円貯蓄ができるんですか。
できる者だけではだめなんですよ。
全員ができなければ年金の方がいいということになります。

[15400: 検討板ユーザーさん]

>>15399 匿名さん
年金がいいと言うか…
多く給与を貰った人が多くの貯金をして、多くの年金を貰えることになります。

貯金ですが、手取り月20万として年240万で40年てま一億弱になりますね？