「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15329: 匿名さん]

円安とか輸入価格や人件費が上がればやっていけないといって
いろんな商品の値上げが行われている。
これが元に戻ったばあい、値下げをするだろうか。
一度上がったものはそのままちゃっかり据え置いているかもね。

[15330: 評判気になるさん]

>>15329
バブル期よりモノはまだ安いですよ。
バブル期って居酒屋4000円が普通だし、
お茶は2リットル330円したし
ワンルームマンション家賃は5万
ビッグマックは500円だったはず。

[15331: 匿名さん]

そうですよね、吉野家とかニトリ、１００円ショップ等
昔より安いですね。
卵も１個１０円程度は昔もしていました。

[15332: 匿名さん]

大規模修繕工事費がなぜ高騰しているのかといいますと、
２０１３年ごろまでは建築工事価格は安定をしていました。
それ以降は、東北大震災やオリンピック需要が高まり値上げが
続きまして、現在の円安、ウクライナ紛争、石油価格の高騰等が
拍車をかけました。それが大きな要因となっています。
ではいつごろから工事費が元に戻るのかといいますと現在では
なかなかその予想は立ちません。

[15333: 匿名さん]

修繕積立金の適正金額の修正をする必要があります。
長期修繕計画書の洗い直しをすべきです。

[15334: マンション掲示板さん]

>>15333 匿名さん

そうではなくて、低金利、インフレ下では
修繕積立金制度を廃止し、
修繕はすべて長期借入金で行い
定期返済金名目で毎月各戸から
徴収すべきである。

[15335: 匿名さん]

>>15334さん
工事をするたびに総会を開催して借り入れを行い、修繕積立金の値上げを
行い返済するということですか。
それこそ住民の反発がおこり工事ができなくなりますよ。
それを工事ごとにやるんですか。マンションの工事は大規模修繕工事だけで
なく、大型設備の工事が築年数の経過とともに頻発しますよ。
消防設備、給水設備、エレベーター、玄関ドア、サッシ、配管設備等
いろいろありますからね。
修繕は全て借り入れで行うといっても、返済は修繕積立金でやるんですからね。
その積立金は、毎月値上げをして積立てていくんでしょう。
借り入れをするということは住民はその支払いを貯金とかしてもって
いるんですか。急な支払いは住民も困るでしょう。

[15336: 匿名さん]

通常総会や臨時総会の開催の頻度が高くなりますが、
その議題の中心は修繕積立金の値上げとなります。
値上げ値上げでは住民は反発しますよ。

[15337: 匿名さん]

借り入れをして工事を行うにしても、修繕積立金で支払わなければ
ならないんです。
工事の度に値上げでは住民は耐えられません。
例えば、大規模修繕工事をするので月15,000円の値上げをしますと
いわれてもそれが承認されますか。期間は１０年間
そして数年後には玄関ドアの交換をしますので、１戸当たり平均で
４，０００円の値上げをします。１０年間

[15338: 匿名さん]

>>15334さん
いくら低金利でも、支払い額は変わりません。
毎月こつこつと積立てていくか、各人が貯金とかをして
積立てて置き、値上げがあればその中から積立金を充当
するかの違いだけです。

[15339: 匿名さん]

ということは、修繕積立金をこつこつと積立てていった方が
総会を開催して承認をえなければならないことを考えれば
そっちの方が楽ですよね。住民の反発も少ないし。

[15340: 匿名さん]

金利が低いので修繕積立金やらずに借りてやった方が
いいといってた御仁はどこにいったのやら。

[15341: 口コミ知りたいさん]

>>15340 匿名さん
なあに？

[15342: 口コミ知りたいさん]

借入は年度ごとにやれば良い。予算案にその年度の工事内容、金額を明示し、銀行融資で賄うとの決議をすればよい。あほ

[15343: 匿名さん]

>>15342さん
まだ借り入れのこといっているんだね、あほだね。
支払い方法はどうするの？
修繕積立金の値上げなんだろう。あほ

[15344: 名無しさん]

>>15343 匿名さん
工事内容により負担額が毎年増減するようにすればいいだけ。わからんのか？あほ

[15345: 匿名さん]

>>15344さん
あんた頭悪いね。
日東駒専クラスじゃないの。
工事内容ごとに負担額を増減させるとは、なんじゃそら、あほ

[15346: eマンションさん]

>>15345 匿名さん
なんでわからんの？

[15347: 匿名さん]

わからんね。

[15348: 匿名さん]

大規模修繕工事で相見積もりを取った時、全社総会の予算を
オーバーしたときはどうすればいいのでしょうか。

[15349: 匿名さん]

やめる

[15350: 名無しさん]

>>15348 匿名さん
基本は、不足分を修繕積立金の負担割合分を
各世帯が負担することになります。

[15351: 匿名さん]

>>15350さん
うちの場合は、行政と同じ予定価格を全社オーバーした場合は
再見積もりとなっています。

[15352: 匿名さん]

総会で承認された予算額が全社オーバーとなった場合は
再見積もりか値下げ交渉とかして予算内に収める必要があります。
再見積もりをするときは、その理由は総会予算を全社オーバーした
ためでいいと思います。
再見積もりをとるときは、修繕個所の削減とかグレードを落とす
とかしなければならないでしょう。

[15353: 匿名さん]

>>15352 匿名さん
>総会で承認された予算額が全社オーバーとなった場合は
>再見積もりか値下げ交渉とかして予算内に収める必要があります。

あなたのマンションでは、相見積もりを取る前に、大規模修繕工事の予算額を総会に上程するのですか？

[15354: 匿名さん]

>>15348 匿名さん
>大規模修繕工事で相見積もりを取った時、全社総会の予算を
>オーバーしたときはどうすればいいのでしょうか。

これを時系列でみると、
１．大規模修繕工事の予算額を総会に上程して承認を得ました。
２．その後、大規模修繕工事の相見積もりを取りました。
３．しかし、予算額以内の見積もりは一社もありませんでした。
４．どうすればいいのでしょうか？

[15355: 匿名さん]

>>15353さん
総会で工事費の予算の承認は得るのは普通のことではないんですか。
修繕積立金の取り崩しは総会の決議が必要でしょう。
それとも見積もりを取り決定した後に総会を開催して承認をえるんですか。

予算額を全社オーバーした場合は、再見積もりとなります。
行政の見積りでも、予定価格を全社オーバーした場合はね再見積もりと
なっていますから。
勿論、マンションでは設計監理業者を雇っていないところもあるでしょうから
そういうところは、見積もりを取った後に決めることもあるんですかね。
コンサルがいなければ予定価格は分からないでしょうから。
しかし、相見積もりの仕様書はだれがどうやって作成するんでしょうか。
設計監理方式が採用できているマンションとそうでないマンションの差
かもしれません。

[15356: 匿名さん]

>>15355 匿名さん
>行政の見積りでも、予定価格を全社オーバーした場合はね再見積もりと
>なっていますから。

公共工事の入札では、「予定価格」および「最低制限価格」は非公表で行ないます。

>>15348 の場合、予算額が総会で承認された後に見積合わせをするとなっていますが、「総会で承認された予算額」が公共工事における「「予定価格」に相当するというのであれば、総会議案や総会決議における「予算額」は、組合員以外には漏洩しないようにする必要があります。

どのように取り扱うのですか？

[15357: 匿名さん]

>>15356さん
ご指摘の通り、総会議案に対しては、予算額が掲載されます。
ただ、その予算を限度として承認を得る訳です。
工事個所や時期、業者選定については、専門委員会が取りまとめ
そこで決定したものを理事会に提案します。
相見積については、修繕個所の範囲を専門委で行い、それを基に
設計コンサルタントが仕様書を作成し、相見積もりを取ります。
同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様、同じ平米数で見積もりを取り、
業者には単価だけを記載してもらいますが、それでも一番高い見積額
と安い見積額の差は１億以上あります。
相見積業者に対しては、その業者名は非公開にしています。

[15358: 匿名さん]

相見積を取ってから予算を提案するやり方だと、その相見積もりの
取り方によって、業者ばらばらの見積り額になりませんか。
その共通仕様書は誰が作成するんですか。
公共工事では、予定価格は非公表で行われますが、マンションの場合は
予算優先で考えるのが普通ではないんでしょうか。
マンションの住民では、予定価格はつくれませんからね。
設計監理方式を採用されているマンションであれば建築士がいますので
予定価格は作れますが。

[15359: 匿名さん]

大規模修繕工事ではない、小修繕の工事の場合は、複数社から
相見積を取り、決定した業者の見積金額で予算案を出します。
これは建築士を雇う訳にはいかないので、予定価格が立てられませんので
決定した金額で予算案をだすことになります。

[15360: 口コミ知りたいさん]

確実に談合される。
情報漏洩に十分気を付けましょう。

[15361: 匿名さん]

>>15357 匿名さん
>ご指摘の通り、総会議案に対しては、予算額が掲載されます。

これでは、工事費用の上限を公開していることと同じですから、

>>15438
>大規模修繕工事で相見積もりを取った時、全社総会の予算を
>オーバーしたときはどうすればいいのでしょうか。

↑　こんなことは起こり得ないはずで、オーバーする業者は、情報収集能力がないか、受注する意思がないかのどちらかです。

[15362: 匿名さん]

>>15361さん
相見積を取るときの共通仕様書については、余裕をもって組みますし、
予備費も１割程度みていますので全社オーバーすることはないと思って
いたのですが全社オーバーとなりました。
そこで、現在は各社と個別に面談をして、理由を説明し、企業努力を
してもらうと共に、私どもとしましても、修繕個所の削減やグレード
の洗い直しをしているところです。

[15363: 匿名さん]

>>15362 匿名さん

共通仕様書の内容と予算額が大きく乖離していたとか、マンション関連業者や建設業者の間で悪評の高いマンションであるとかが考えられると思います。
あとは・・・あなたの存在・・・ネック・・・

[15364: 匿名さん]

共通仕様書の他に、図面、劣化調査図等を渡して相見積もりを取りました。
そして現場説明会を開催し、後日現場確認を各社行いましたが、下請け
業者を引き連れて修繕個所ごとに見積もりを取り、仕様書に数字を
落とし込んで見積書を提出したみたいです。

[15365: 通りがかりさん]

>>15361 匿名さん

なんで上限を公開したらダメなの？

[15366: マンション検討中さん]

>>15365 通りがかりさん

予定価格については、入札前に公表すると、予定価格が目安となって競争が制限され、落札価格が高止まりになること、建設業者の見積努力を損なわせること、入札談合が容易に行われる可能性があること、低入札価格調査の基準価格又は最低制限価格を強く類推させ、これらを入札前に公表した場合と同様の弊害が生じかねないこと等の問題があることから、入札の前には公表しないものとする。
なお、地方公共団体においては、予定価格の事前公表を禁止する法令の規定はないが、事前公表の実施の適否について十分検討した上で、上記弊害が生じることがないよう取り扱うものとし、弊害が生じた場合には、速やかに事前公表の取りやめを含む適切な対応を行うものとする。
（『公共工事の入札及び契約の適正化を図るための措置に関する指針』から抜粋）

[15367: 匿名さん]

>>15366 マンション検討中さん
上限公表は問題ありませんよ。

[15368: 匿名さん]

役所の予算の予定価格は下回ると発注されません。
管理組合の上限を下回ったら大歓迎だろう。わからんのか？あほ

[15369: 匿名さん]

そもそも予算を作るときに相見積もりを取って予算を作ればいいだけだ。そんなこともわからんのか？あほスレ主

[15370: 匿名さん]

>>15368 匿名さん
>役所の予算の予定価格は下回ると発注されません。

発注されないのは、「予定価格」ではなく「最低制限価格」を下回った場合ですね。

[15371: 通りがかりさん]

見積書には基本見積有効期限があります。
通常30-60日
コロナ前は、部品供給も安定しており価格も10年近く据え置きでしたが、昨年位から部品の欠品も増え、大半の部品の価格も上がりました。
もちろん過去にも値上げはありましたが、一部の部品で数点だったため、業者負担で処理してました。

ただ、この度は大半が大幅値上げで、業者として吸収することができません。
また、コロナ禍で停滞していた公共事業も再開始めた結果、人で不足になっています。

大半の理事会は、
月一の理事会で2週間前の総会徴集なんで
直ぐに見積有効期限を過ぎます。
これからは、総会日程を決めて、それに合わせて理事会日程決めた上で見積を取る時代なのかもしれません
来年くらいから落ち着くとは思いますが．

[15372: 匿名さん]

>>15369さん
相見積を取って予算を提出するとかいっているが、その予算が
多すぎるといって未承認の場合はどうするの。
再見積もりをとることになるのかな。
その場合、上限予算ということになるね。

[15373: 匿名さん]

>>15369 匿名さん
>そもそも予算を作るときに相見積もりを取って予算を作ればいいだけだ。そんなこともわからんのか？

そのとおりです。

[15374: 匿名さん]

>>15373さん
その相見積もりはどうやって取るんですか。
共通仕様書を作成し、同じ条件、つまり同じ修繕個所（範囲）、
同じ材料、同じ仕様、同じ平米数・数量を作成し、応募業者は
単価の欄だけを記入してもらう必要があります。
そこまでやってやっと業者と見積額が決定してから、その金額を
総会に諮り承認してもらわなければなりません。
総会で工事費が多すぎるので、もう少し減らすべきだということになれば
再見積もりを取るということになりますね。
それだけの工事費を使えば、工事終了後積立金の値上げが必要になると
なれば反発がおこります。
相見積を取るのは大変な作業が伴います。それに出てきた見積金額を
みてそれから値引き交渉をすることは商道徳上できないでしょう。

[15375: 匿名さん]

>>15374 匿名さん

「宮菅連」に相談すれば？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%AE%AE%E7%AE%A1%E9...

[15376: 周辺住民さん]

総会で承認保もらうのが前がいいか、先が
いいかということについては、どう思っておられますか。

その相見積もりはどうやって取るんですか。
共通仕様書を作成し、同じ条件、つまり同じ修繕個所（範囲）、
同じ材料、同じ仕様、同じ平米数・数量を作成し、応募業者は
単価の欄だけを記入してもらう必要があります。
そこまでやってやっと業者と見積額が決定してから、その金額を
総会に諮り承認してもらわなければなりません。
総会で工事費が多すぎるので、もう少し減らすべきだということになれば
再見積もりを取るということになりますね。
それだけの工事費を使えば、工事終了後積立金の値上げが必要になると
なれば反発がおこります。
相見積を取るのは大変な作業が伴います。それに出てきた見積金額を
みてそれから値引き交渉をすることは商道徳上できないでしょう。

[15377: 匿名さん]

大規模修繕工事については、いろんな問題が発生します。
それをどうやって解決していくかでしょうが、それはそのマンションの
理事会や修繕委員会がやらなければならないでしょう。
建築士に依頼していても、建築士によりやり方が大きく違ってきます。
その判断は管理組合で判断しなければならないでしょう。
理事会にしろ修繕専門委員会にしろ所詮は素人集団です。
取組みの中で問題が発生したり、方向性が違ったりした場合は修正する
しかないのです。
そうしないと先には進みません。

[15378: 匿名さん]

但し、設計監理方式でないと難しいですね。
業者にまるなげの随意契約とか管理会社丸投げでは
好きなようにされるだけです。