「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15251: 匿名さん]

>>15250 口コミ知りたいさん
リーマン前のマンションは品質はいい。
リーマン後のマンション品質は劣る。
コンクリートはシャブコンがおおくて困る。

[15252: 検討板ユーザーさん]

>>15251 匿名さん
同じマンションでも←ここ大事
リーマン前後では価格が違うといってるのですが？

[15253: 匿名さん]

リーマン前は懐具合が潤沢で高くても売れたので
材質も良質。
リーマン後は懐具合は寂しくローコストマンショ
ンが多い。
リーマン前の中古と後の中古を比べるとよくわかる。

[15254: 匿名さん]

現在はリーマン前の様相を呈して新築マンションの質はすこぶる良質である。比べてみてください。

[15255: マンション検討中さん]

>>15253 匿名さん
リーマンの前後ではあまり変わりませんよ。
変わったとしても、リフォームしてしまえば一緒です。
また、土地価格が下がってますので…

一番変わった時期は
阪神大震災、東日本大地震のあとです。
素材の性能不足、施工ミスなど多くの問題が浮き彫りになりました。

[15256: 匿名さん]

海砂を使用していた築年数の経過しているマンションは
問題があります。
それから、マンションは売却してもそのマンションは残ります。
そして住民もいるのです。

[15257: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞

　　＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案する
　　　ことを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、
　　　理事会に提案したいと思います。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出する。

[15258: 匿名さん]

理事会の役割としては、規約を整理し、長期修繕計画書を
作成しするとともに、広報活動を活発に行い、理事会は
理事会主導で進めていくことです。

[15259: 匿名さん]

管理会社にしてみれば、委託費の値上げは難しい。
却って委託費の値下げの問題まででてくる。
値上げにしろ値下げにしろ、明確な根拠がなければ
やらないようにすべきだ。
例えば、委託費を上げるのなら何を根拠に挙げるのかということです。
管理員人件費でみれば、勤務時間や勤務日数が増えれば当然値上げです。
削減する場合はその逆です。
こういう時世ですから、値上げにしろ、値下げにしろ双方が望んで
いますが、どちらを採用するにせよ、難しい問題です。

[15260: 匿名さん]

修繕積立金は読んで字のごとくみんなの積立金です。
管理費は通常の管理に要する費用に充当されるものです。
経費削減をいうなら管理費の削減になると思います。
電気料金を節約するために、点灯時間を短くするとか、清掃の
日数削減といろいろありますが、住民も辛抱しなくてはいけません。

[15261: 匿名さん]

辛抱するのはいや、でも値上げ等はだめでは先に進みません。

[15262: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[15263: マンション検討中さん]

>>15256 匿名さん
海砂は昭和50年近くまで使用されてました。
築で言いますと、45年以上のマンションになります。
それらのマンションは塩害による鉄筋の錆は否定できませんが
当時の建物は、５階までの建物も少なくありません。
建物が低いと言うことは
それだけ、土地の区分所有の割合が増え、資産価値も高いです。
また、再建築の場合、階層を増すこともできるので
その販売利益がでることもあります。

一番の負のマンションは
築25年位で建蔽率ギリギリで建設された。
タワー式駐車場のマンションだと
個人的には思います。

[15264: 匿名さん]

>>15263 マンション検討中さん
築25年だと1997でしょ？
阪神大震災のあとだから、作りはちゃんとしてますよ。
施工不良のマンションが倒壊したからね。
機械式駐車場は撤去したらいいだけ。

[15265: マンコミュファンさん]

>>15264 匿名さん
>>15264 匿名さん
機械式駐車場は条例で設置義務があるので
高齢化による。台数の減数は可能ですが
再建築が義務付けられますよ。

建築法により耐震性は増しましたが
古い建物は今の建物より柱が太いので
一概に現在の建物が耐震性が高いとは言えないです。

[15266: eマンションさん]

>>15264 匿名さん
立体駐車場ですが
25年前は普通車が多かったので
1550位でよかったのですが
ハイルーフ化により高さ制限で入庫できなくなり
次は電動自動車の充電をどうするかです。

正直、建て替えより簡単なんですが
これすらまともに結論が出ていないです

[15267: 評判気になるさん]

>>15265 マンコミュファンさん
その台数制限は相談したら負けてくれます。
京都市は確実。
大阪は聞いてみてね

[15268: 評判気になるさん]

マンションを建てるときの開発実施要領みたいなやつは条例ではないみたい。ただの指針の自治体がある。
きいてみたらいいよ。

[15269: 匿名さん]

>>15268 評判気になるさん
マンション管理に詳しい方なんですね。

[15270: 評判気になるさん]

>>15269 匿名さん
指針に従わないと開発許可しない、みたいなこと言うのでしょ。しかし、空き駐車場撤去の場合は条例がないと台数確保は強制できないからね

[15271: マンション掲示板さん]

>>15267 評判気になるさん
https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-3443/amp/
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000161028.html
京都市は台数緩和がありますが
元々、大きなマンションが少ないのも特徴。

結局、自分が住んでるマンションがいつどの様に建てられていて、建て替えや変更する際に、新しい条例がどの様に影響するかが問題。

京都市は緩和されていても、実際に住んでる場所が京都市でなければ意味がない。

高齢化により、駐車場の緩和はされている反面。
商業地や特定建物はより設置義務厳しくなっている反面もある。

[15272: 評判気になるさん]

>>15271 マンション掲示板さん
どこでも条例が根拠ってわけではないですよ
聞いてみてね！って書いてるでしょ。あほ

[15273: 評判気になるさん]

マンションの駐車場設置基準は○○市開発要領って単なる指針の場合もあるんだよ。あほ

[15274: 評判気になるさん]

そもそも京都市のマンションの例は本来よりも少なくていいと役人が言ったって話なんだよ。条例に罰則があるか検索して貼り付けてみろ。あほ

[15275: マンション掲示板さん]

頭の悪い管理会社が
駐車場の設置義務は条例であって罰則はないと
平気で口にするが
大半の業者が法令及び条例の遵守をコンプアライアンスにしているため、条例を違反して受ける業者はまずない。

[15276: マンション検討中さん]

>>15275 マンション掲示板さん
だから条例ではない自治体があるんだよ。あほ

[15277: マンション検討中さん]

行政指導は処分ではないんだ。行政手続き法を勉強しよう。

[15278: 匿名さん]

負けてくれる自治体はあるよ。自分の住んでいる自治体に聞いてみようね。
うちは市役所の言うとおりにしたが、撤去したあとでも開発指導要領の全戸数の三分の一あったから問題はなかった。開発指導要領は条例ではないと思うけどね。
大阪市は二分の一だけど、負けてくれる可能性がある、
京都市と大阪の話はしたが、他府県はしらないよ。あほ

[15279: 匿名さん]

ありました！
https://www.city.musashimurayama.lg.jp/_res/projects/default_project/_...
開発指導要領は条例ではない。
従わないと開発許可しないけど、事後の変更に法的義務はない単なる行政指導だね。
不安なら弁護士に聞いてね。最近は行政法が司法試験の試験科目に入っているから普通の弁護士はこれくらいわかるよ。

[15280: マンション掲示板さん]

タワー式の立体駐車場は
アスベストが使用されてることがあります。
建設時は規制後だからと安心してると
現在の基準より高い数値の場合や土壌から出てくる場合もあるので、要注意。

アスベストが使用されてるから
解体が出来ないことはないですが
費用は増します。

[15281: 匿名さん]

かなり専門的というか技術的な書き込みが多くなりましたね。

[15282: 匿名さん]

「長期修繕計画の洗い直し」

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　メリット 　直接水が引けるので新鮮
　　　　デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシートの交換 ２０年
配管
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。

[15283: 匿名さん]

サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討
エレベーター
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。

[15284: 匿名さん]

>>15282 匿名さん
給水方式の説明が不十分
増直結圧方式とは？

[15285: 匿名さん]

増圧直結方式でした。
分っていれば訂正してください。

[15286: 匿名さん]

インターホン・熱感知器
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備（消防設備）
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期

[15287: 匿名さん]

高置水槽と増圧直結方式について

　＊高置水槽方式
　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方

　＊増圧直結方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　給水ができるようになり、普及するようになりました。

[15288: 匿名さん]

※東北大震災では、停電や計画停電のときでも給水ポンプは止まらなかった。マンションの増圧
　ポンプは止まったものの６階以上の一部の部屋で水圧が低くなっただけで断水はしなかった。

[15289: 通りがかりさん]

>>15283 匿名さん
直結増圧給水は
切替前に水質検査が必要と記憶しています。
水質点検（検査）が必要とありますが
直接、給水管につながってるので、水質＝水道局が供給する水質なので不要との認識だったのですが
間違えていたらすいません。

ただ、ポンプの年次点検は必要だったと思います。

[15290: 匿名さん]

>>15288 匿名さん
非常用発電機がない限り
ポンプが稼働することはないです。

直結増圧給水方式の字のごとく
水道局から水圧をブーストするシステムです。
ブースト無の水道局から水圧であれば4階までは問題なくあがりますので。
地域によってほそれ以上の水圧がありますので
水道局のポンプ圧であがることもあると思います。

[15291: 匿名さん]

>>15282 匿名さん
>高置水槽方式
>　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。

高置水槽の有効容量は、一般に１日最大使用水量の１／１０程度です。
停電時には、揚水ポンプが停止し、受水槽からの補給はないので、半日分の給水はできません。

[15292: 匿名さん]

更にいうと、工事費は安くない。

[15293: 匿名さん]

高置水槽を撤去して増圧直結方式に切り替えるのと、高置水槽を
取り替えるのでは工事費はどちらが高いですか。
教えてください。

[15294: 匿名さん]

お住まいの地域の水道局と水道局指定の工事業者にご相談ください。

[15295: 匿名さん]

なんだ知らないのに書き込んでいるのか。
むだな書き込みだな。

[15296: 匿名さん]

あのね～
増圧直結方式に切り替える場合は、高架水槽だけでなく、受水槽および関係設備すべてを撤去することになり、マンションによって費用は大きく異なるのです。
また、「高置水槽だけを取り替える費用」と比較しても何の意味もありません。

[15297: マンション検討中さん]

>>15296 匿名さん
受水槽にも対応年数20-25年があり
いずれかは交換する必要があります。
受水槽の除去費用は相殺に近い物になります。

簡単な考えですが
高置水槽を除去、ポンプを大型化、ポンプの大型化による水圧上昇に耐えうる配管への変更になります。

[15298: 匿名さん]

>>15296さん
高置水槽から増圧直結方式に変更する場合の経費総額の比較を
いっているんですよ。いろんな工事費が含まれるのは当然のことです。

[15299: 匿名さん]

概算工事費の一例です。
http://nihon-kogyosyo.co.jp/direct/cost/

※ 注意事項
この概算費用は、横浜市管工事協同組合が平成18年8月に試算したものです。
実際の施工は、工事内容により金額が変わります。
具体的な見積りには、現場調査や水道局との協議が必要となります。

[15300: 匿名さん]

>>15282 匿名さん
>給水設備 築３０年～３５年で交換
>　　高置水槽方式
>　　　　メリット 　工事費が安い。
>
>　　増直結圧方式
>　　　　デメリット 　工事費が高い

質問です。
どうして、高置水槽方式の工事費が安くて、増圧直結方式の工事費は高いのですか？