「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15229: 匿名さん]

パンフレット「買う前に知っておくマンション管理の基礎知識」
公益財団法人 マンション管理センター
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2021/03/2021_kauma...

09 マンションのライフサイクル

　最終的には建物を除却することになることを理解しながら、マンションを所有・管理することが必要です。

[15230: eマンションさん]

問題は
③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると

つまりこれは、建替となった場合
資産価値はマイナスになることを意味しています。
数百万で購入したマンションが数年で
立替決議が決まり、住む場所もなくなり
また、数百万の借金を背負うことになります。

つまり、地価が下がり続けてる地域のマンションは
ますます資産価値が下がることを意味してるのでは？

[15231: 匿名さん]

>>15228さん
建替えは難しいというのが分からないのかな。
あなたは建て替えまでしてそのマンションに住みますか。
売却すればいいというのは答えになりませんよ。
建て替えまでもっていくその過程をだれかがやらなければならないんです。
あなたがしますか、できますか。

[15232: マンコミュファンさん]

>>15231 匿名さん

09 マンションのライフサイクル

　最終的には建物を除却することになることを理解しながら、マンションを所有・管理することが必要です。

[15233: 匿名さん]

>>15232さん
最終局面に入ったとき、そのマンションには老若男女の方が住んでいます。
最近購入して引っ越ししてきた若い夫婦がいるかもしれません。
マンションは売却しようがしまいが、必ず持ち主がいるんです。
建て替え決議をするのに５分の４の賛成が得られますか。
そういうのが緩和されるんなら緩和されたときに対応すればいいんです。
それまでは、住んでいる以上建物設備の維持保全をおこなっていくべきです。
捕らぬ狸の皮算用ではものごとは進みません。

[15234: 匿名さん]

やらなければならない工事を計画的にやっていくことが大切です。
積立金の額はネツトで調べれば築年数やマンションの規模から
大体の金額は分りますよ。
長期修繕計画書がなければそれで調べるしかない。

[15235: マンション掲示板さん]

>>15232 マンコミュファンさん
持ち家の場合、所有者が解体費を全て持ちますので
マンションの所有者も同じように負担するのは当然ですね。

問題は、一軒家より耐久性が高いと言われながら
一軒家と変わらない期間（少し長い）で建替の案が出ている物件もあります。

誰の為の法改正であったか？
ゼネコンやデベロッパーが再建築しやすいがための
法改正でなかったのか？が気になります。

[15236: 匿名さん]

マンションの建て替えが進めば経済が潤うのは確かですからね。
当初はかなり建て替えの時期の指針は早かったはずです。

[15237: 匿名さん]

当初立てた計画は修正されたと思いますが、何年にしたかは
分かりません。
建て替え決議のむずかしさを国交省が知ったんでしょうね。

[15238: 匿名さん]

建替えは現実的にはできません。
建替えの委員会を設置しなければならないのですが、
建物が解体された後のことを考えた場合、会議をする場所やばらばらに
なった住民への郵送とかだれがするんですか。

[15239: 匿名さん]

だから建物設備の維持保全を計画的にやるしかないんです。
そのためには適正な修繕積立金の確保が必要なのです。

[15240: 匿名さん]

やはりしっかりした長期修繕計画書が必要ですね。
それに基づいて必要修繕積立金の額を算出すればいい。

[15241: 検討板ユーザーさん]

>>15238 匿名さん

>>15238 匿名さん
終活を考えないマンション管理の推奨は控えるべきである

[15242: 匿名さん]

>>15241さん
建替えはできないし現実的ではない。
どうやって誰がその役割を担うの。
時間もかかるし、手間もかかる。
おまけにやっかいでもある。
特に人間関係が複雑だし。

[15243: 検討板ユーザーさん]

>>15237 匿名さん
建替次期を早くするということは
固定資産税の収益が下がりますからね。

[15244: マンション検討中さん]

>>15238 匿名さん
建設業者ないしデベロッパーがします。
基本的な流れは
現在の土地の所有権を買い取って貰います。
現金で貰うか？
次に立つマンションの権利を買うか？のどちらかを選べます。
権利を選んだ場合
完成近くになると最終の意思確認があります。

[15245: 匿名さん]

>>15244さん
デベロッパーが買取はしますが、それだけでは建て替えはできません。
それまでの承認決議や集会対策、権利変換の手続きとかは建て替えの
委員がやらなければならないでしょう。
かなりの時間と日数がかかりますが、それができる住民がいるんですか。

[15246: 口コミ知りたいさん]

>>15245 匿名さん
終活を考えないマンション管理の推奨は控えるべきである

自分はどうせ先に死ぬから関係ねー！と言う無責任極まりないスレ主である。あほ

[15247: 匿名さん]

>>15246さん
死のうが売却しようがマンションは残るんだよ、あほ。
あほは理想しか考えられないんだね、ほんとあほだよ。
あほは死ななきゃ治らないといわなかったっけ。
あほのマンションは将来どうなるの？
解体あるのみかな、あほの考えはそんなとこだろう。
できもしないことを無責任にいうだけではねえ、やっぱりあほだね。

[15248: eマンションさん]

>>15247 匿名さん

このスレ主は問題に真摯に向き合うことができない卑怯者である。

[15249: 口コミ知りたいさん]

>>15245 匿名さん
できなければ、区分所有の土地代マイナス解体費用を
もらうことになります。

[15250: 口コミ知りたいさん]

正直な話、終活では遅すぎます。
30代でファミリー向けの3LDKを購入しても
50代には子供は上京して独立で
2LDKあれば十分になります。

固定資産税、管理費、修繕積立金等を考えると…
売却して賃貸もありかと。

ただ、問題は全てのタイミング。

同じマンションでも
リーマンと前と後では価格が倍近く違う。
リーマンの後に買った人多くの人はローンは完済しているがリーマンの前の人はまだ数年残ってる人もいて
売るに売れない。

[15251: 匿名さん]

>>15250 口コミ知りたいさん
リーマン前のマンションは品質はいい。
リーマン後のマンション品質は劣る。
コンクリートはシャブコンがおおくて困る。

[15252: 検討板ユーザーさん]

>>15251 匿名さん
同じマンションでも←ここ大事
リーマン前後では価格が違うといってるのですが？

[15253: 匿名さん]

リーマン前は懐具合が潤沢で高くても売れたので
材質も良質。
リーマン後は懐具合は寂しくローコストマンショ
ンが多い。
リーマン前の中古と後の中古を比べるとよくわかる。

[15254: 匿名さん]

現在はリーマン前の様相を呈して新築マンションの質はすこぶる良質である。比べてみてください。

[15255: マンション検討中さん]

>>15253 匿名さん
リーマンの前後ではあまり変わりませんよ。
変わったとしても、リフォームしてしまえば一緒です。
また、土地価格が下がってますので…

一番変わった時期は
阪神大震災、東日本大地震のあとです。
素材の性能不足、施工ミスなど多くの問題が浮き彫りになりました。

[15256: 匿名さん]

海砂を使用していた築年数の経過しているマンションは
問題があります。
それから、マンションは売却してもそのマンションは残ります。
そして住民もいるのです。

[15257: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞

　　＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案する
　　　ことを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、
　　　理事会に提案したいと思います。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出する。

[15258: 匿名さん]

理事会の役割としては、規約を整理し、長期修繕計画書を
作成しするとともに、広報活動を活発に行い、理事会は
理事会主導で進めていくことです。

[15259: 匿名さん]

管理会社にしてみれば、委託費の値上げは難しい。
却って委託費の値下げの問題まででてくる。
値上げにしろ値下げにしろ、明確な根拠がなければ
やらないようにすべきだ。
例えば、委託費を上げるのなら何を根拠に挙げるのかということです。
管理員人件費でみれば、勤務時間や勤務日数が増えれば当然値上げです。
削減する場合はその逆です。
こういう時世ですから、値上げにしろ、値下げにしろ双方が望んで
いますが、どちらを採用するにせよ、難しい問題です。

[15260: 匿名さん]

修繕積立金は読んで字のごとくみんなの積立金です。
管理費は通常の管理に要する費用に充当されるものです。
経費削減をいうなら管理費の削減になると思います。
電気料金を節約するために、点灯時間を短くするとか、清掃の
日数削減といろいろありますが、住民も辛抱しなくてはいけません。

[15261: 匿名さん]

辛抱するのはいや、でも値上げ等はだめでは先に進みません。

[15262: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[15263: マンション検討中さん]

>>15256 匿名さん
海砂は昭和50年近くまで使用されてました。
築で言いますと、45年以上のマンションになります。
それらのマンションは塩害による鉄筋の錆は否定できませんが
当時の建物は、５階までの建物も少なくありません。
建物が低いと言うことは
それだけ、土地の区分所有の割合が増え、資産価値も高いです。
また、再建築の場合、階層を増すこともできるので
その販売利益がでることもあります。

一番の負のマンションは
築25年位で建蔽率ギリギリで建設された。
タワー式駐車場のマンションだと
個人的には思います。

[15264: 匿名さん]

>>15263 マンション検討中さん
築25年だと1997でしょ？
阪神大震災のあとだから、作りはちゃんとしてますよ。
施工不良のマンションが倒壊したからね。
機械式駐車場は撤去したらいいだけ。

[15265: マンコミュファンさん]

>>15264 匿名さん
>>15264 匿名さん
機械式駐車場は条例で設置義務があるので
高齢化による。台数の減数は可能ですが
再建築が義務付けられますよ。

建築法により耐震性は増しましたが
古い建物は今の建物より柱が太いので
一概に現在の建物が耐震性が高いとは言えないです。

[15266: eマンションさん]

>>15264 匿名さん
立体駐車場ですが
25年前は普通車が多かったので
1550位でよかったのですが
ハイルーフ化により高さ制限で入庫できなくなり
次は電動自動車の充電をどうするかです。

正直、建て替えより簡単なんですが
これすらまともに結論が出ていないです

[15267: 評判気になるさん]

>>15265 マンコミュファンさん
その台数制限は相談したら負けてくれます。
京都市は確実。
大阪は聞いてみてね

[15268: 評判気になるさん]

マンションを建てるときの開発実施要領みたいなやつは条例ではないみたい。ただの指針の自治体がある。
きいてみたらいいよ。

[15269: 匿名さん]

>>15268 評判気になるさん
マンション管理に詳しい方なんですね。

[15270: 評判気になるさん]

>>15269 匿名さん
指針に従わないと開発許可しない、みたいなこと言うのでしょ。しかし、空き駐車場撤去の場合は条例がないと台数確保は強制できないからね

[15271: マンション掲示板さん]

>>15267 評判気になるさん
https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-3443/amp/
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000161028.html
京都市は台数緩和がありますが
元々、大きなマンションが少ないのも特徴。

結局、自分が住んでるマンションがいつどの様に建てられていて、建て替えや変更する際に、新しい条例がどの様に影響するかが問題。

京都市は緩和されていても、実際に住んでる場所が京都市でなければ意味がない。

高齢化により、駐車場の緩和はされている反面。
商業地や特定建物はより設置義務厳しくなっている反面もある。

[15272: 評判気になるさん]

>>15271 マンション掲示板さん
どこでも条例が根拠ってわけではないですよ
聞いてみてね！って書いてるでしょ。あほ

[15273: 評判気になるさん]

マンションの駐車場設置基準は○○市開発要領って単なる指針の場合もあるんだよ。あほ

[15274: 評判気になるさん]

そもそも京都市のマンションの例は本来よりも少なくていいと役人が言ったって話なんだよ。条例に罰則があるか検索して貼り付けてみろ。あほ

[15275: マンション掲示板さん]

頭の悪い管理会社が
駐車場の設置義務は条例であって罰則はないと
平気で口にするが
大半の業者が法令及び条例の遵守をコンプアライアンスにしているため、条例を違反して受ける業者はまずない。

[15276: マンション検討中さん]

>>15275 マンション掲示板さん
だから条例ではない自治体があるんだよ。あほ

[15277: マンション検討中さん]

行政指導は処分ではないんだ。行政手続き法を勉強しよう。

[15278: 匿名さん]

負けてくれる自治体はあるよ。自分の住んでいる自治体に聞いてみようね。
うちは市役所の言うとおりにしたが、撤去したあとでも開発指導要領の全戸数の三分の一あったから問題はなかった。開発指導要領は条例ではないと思うけどね。
大阪市は二分の一だけど、負けてくれる可能性がある、
京都市と大阪の話はしたが、他府県はしらないよ。あほ