「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15201: 匿名さん]

ないでしょう。

[15202: 匿名さん]

うちなどはオール電化マンションで電気温水器が
室内にあり地震時には温水器の倒壊での漏水事故
多発で大変でした。
築３０年超ですがどうにかならないかを検討しま
したが容積率の関係で室外への移動もかなわず今
後の漏水事故多発が心配です。

[15203: 匿名さん]

容積率はかなり大変になっています。
駐輪場や駐車場も容積率に入るようになりましたから。

[15204: 検討板ユーザーさん]

>>15202 匿名さん
地震とは関係ありませんが
逆のパターンもあり、配線の太さの関係でオール電化が出来ないマンションもあります。
新しく購入する場合、ガス電気の双方が選べるマンションが理想ですね。

[15205: マンション検討中さん]

>>15204 検討板ユーザーさん
あとから巨大な温水器を専有部におくマンションがあるとは思えない。釣り投稿はやめましょう。

[15206: eマンションさん]

>>15205 マンション検討中さん
普通に、出来ますよ。

[15207: 検討板ユーザーさん]

>>15206 eマンションさん
どこにおくの？

[15208: 口コミ知りたいさん]

>>15207 検討板ユーザーさん
一棟リノベのマンションはタンクは下駄箱のところに置きますよ。

[15209: 匿名さん]

温水器は専有部分内に設置してあるでしょう。

[15210: 匿名さん]

建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
　建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
　建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。

[15211: 匿名さん]

　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

[15212: 匿名さん]

限界マンション
　総務省発表によれば、日本の空き家率は１３．６％となっています。戸建てよりマンションの
方が高い数値となっています。
　マンションの寿命（国交省中古住宅促進、活用に関する研究会の報告書）は１１７年であり
メンテナンス次第では１５０年まで寿命を延ばすことが可能としています。
　しかし、マンションの事情、建物設備の維持保全等によってその寿命は短くなります。

[15213: 匿名さん]

　５０年以上前に立てられたマンションは、川砂が不足し海砂を使用したものがマンションに
使用されました。これも寿命を短くしている理由です。（但し５０年以上経過したマンション限定）
　建物で特に劣化しやすいのが、外壁と防水の破断です。ウレタン樹脂も保全しなければ漏水
の原因となります。
　居住者の減少、つまり空き室が多くなるのも限界マンションの特徴です。

[15214: 匿名さん]

別スレですが、自作自演をしていますね。

[15215: 匿名さん]

>>15209 匿名さん
あんたは何にも知らないね。
電気温水器の室内設置の事故の悲惨さを
知らないね。
現在はオール電化のマンションの設置場所は
共用廊下側になっています。

[15216: 周辺住民さん]

　建替えの困難さ
　　　マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、
　　工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
　限界マンションとは、維持管理ができずに建物としての限界を迎えた中古マンションのことで、
管理ができなくなったマンションのことですが、古い中古マンションの全てが限界マンションでは
ありません。建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。
　建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命
させるのが一番の方法です。
　建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議
室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。
　期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。

　建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなけ
ればなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

[15217: 周辺住民さん]

建替えは難しいようですね。

[15218: 周辺住民さん]

合意形成の法律が早く成立するといいね。

[15219: 周辺住民さん]

建て替えをかんがえるより、大規模修繕工事を計画的に
やった方がいいよ。

[15220: 周辺住民さん]

やらなければならない工事を全て網羅した長期修繕計画書の
作成をする必要があります。

[15221: 匿名さん]

規制改革実施計画
令和４年６月７日 閣議決定

(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進

b あわせて、法務省及び国土交通省は、

③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると考えられることから、現行法では全員同意が必要な建物及び敷地の一括売却を、一定の多数決で行うことを可能とする仕組みについて論点整理を行うこと。

[15222: 周辺住民さん]

３分の２の承認を検討されているんですね。

[15223: 匿名さん]

・規制改革推進会議　第５回 投資等ワーキング・グループ 令和２年１月30日

議事録（PDF形式:299KB）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...

○経団連（堀内産業政策本部長） まず、この要望に関するこれまでの経緯を申しますと、区分所有建物に関する要件の緩和は、2006年度から要望しております。

資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...

４．これまでの経団連要望と法務省回答、回答への反論

【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

【法務省回答と反論】

● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。

⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性（他の区分所有者との相互関係が成立の前提）と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。

● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。

⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。

[15224: 周辺住民さん]

>>15222さん
いい資料を添付していただきありがとうございました。

[15225: 匿名さん]

・法制審議会第１９６回会議（令和４年９月１２日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi03500044.html

○　議題

２　区分所有法制の見直しに関する諮問第１２４号について

○　議事概要

２　法務大臣から新たに発せられた「区分所有法制の見直しに関する諮問第１２４号」に関し、事務当局から諮問に至った経緯、趣旨等について説明があった。

○　議事録等

議事録　（準備中）

配付資料２　区分所有法制の見直しについて【ＰＤＦ】
https://www.moj.go.jp/content/001380435.pdf

[15226: 匿名さん]

>>15224 周辺住民さん
一人ボケツッコミ？

[15227: 周辺住民さん]

>>15225さん
いろいろ検討されているんですね。
ゆっくり読んでみます。

[15228: 上位]

終活を考えないマンション管理の推奨は控えるべきである。

[15229: 匿名さん]

パンフレット「買う前に知っておくマンション管理の基礎知識」
公益財団法人 マンション管理センター
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2021/03/2021_kauma...

09 マンションのライフサイクル

　最終的には建物を除却することになることを理解しながら、マンションを所有・管理することが必要です。

[15230: eマンションさん]

問題は
③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると

つまりこれは、建替となった場合
資産価値はマイナスになることを意味しています。
数百万で購入したマンションが数年で
立替決議が決まり、住む場所もなくなり
また、数百万の借金を背負うことになります。

つまり、地価が下がり続けてる地域のマンションは
ますます資産価値が下がることを意味してるのでは？

[15231: 匿名さん]

>>15228さん
建替えは難しいというのが分からないのかな。
あなたは建て替えまでしてそのマンションに住みますか。
売却すればいいというのは答えになりませんよ。
建て替えまでもっていくその過程をだれかがやらなければならないんです。
あなたがしますか、できますか。

[15232: マンコミュファンさん]

>>15231 匿名さん

09 マンションのライフサイクル

　最終的には建物を除却することになることを理解しながら、マンションを所有・管理することが必要です。

[15233: 匿名さん]

>>15232さん
最終局面に入ったとき、そのマンションには老若男女の方が住んでいます。
最近購入して引っ越ししてきた若い夫婦がいるかもしれません。
マンションは売却しようがしまいが、必ず持ち主がいるんです。
建て替え決議をするのに５分の４の賛成が得られますか。
そういうのが緩和されるんなら緩和されたときに対応すればいいんです。
それまでは、住んでいる以上建物設備の維持保全をおこなっていくべきです。
捕らぬ狸の皮算用ではものごとは進みません。

[15234: 匿名さん]

やらなければならない工事を計画的にやっていくことが大切です。
積立金の額はネツトで調べれば築年数やマンションの規模から
大体の金額は分りますよ。
長期修繕計画書がなければそれで調べるしかない。

[15235: マンション掲示板さん]

>>15232 マンコミュファンさん
持ち家の場合、所有者が解体費を全て持ちますので
マンションの所有者も同じように負担するのは当然ですね。

問題は、一軒家より耐久性が高いと言われながら
一軒家と変わらない期間（少し長い）で建替の案が出ている物件もあります。

誰の為の法改正であったか？
ゼネコンやデベロッパーが再建築しやすいがための
法改正でなかったのか？が気になります。

[15236: 匿名さん]

マンションの建て替えが進めば経済が潤うのは確かですからね。
当初はかなり建て替えの時期の指針は早かったはずです。

[15237: 匿名さん]

当初立てた計画は修正されたと思いますが、何年にしたかは
分かりません。
建て替え決議のむずかしさを国交省が知ったんでしょうね。

[15238: 匿名さん]

建替えは現実的にはできません。
建替えの委員会を設置しなければならないのですが、
建物が解体された後のことを考えた場合、会議をする場所やばらばらに
なった住民への郵送とかだれがするんですか。

[15239: 匿名さん]

だから建物設備の維持保全を計画的にやるしかないんです。
そのためには適正な修繕積立金の確保が必要なのです。

[15240: 匿名さん]

やはりしっかりした長期修繕計画書が必要ですね。
それに基づいて必要修繕積立金の額を算出すればいい。

[15241: 検討板ユーザーさん]

>>15238 匿名さん

>>15238 匿名さん
終活を考えないマンション管理の推奨は控えるべきである

[15242: 匿名さん]

>>15241さん
建替えはできないし現実的ではない。
どうやって誰がその役割を担うの。
時間もかかるし、手間もかかる。
おまけにやっかいでもある。
特に人間関係が複雑だし。

[15243: 検討板ユーザーさん]

>>15237 匿名さん
建替次期を早くするということは
固定資産税の収益が下がりますからね。

[15244: マンション検討中さん]

>>15238 匿名さん
建設業者ないしデベロッパーがします。
基本的な流れは
現在の土地の所有権を買い取って貰います。
現金で貰うか？
次に立つマンションの権利を買うか？のどちらかを選べます。
権利を選んだ場合
完成近くになると最終の意思確認があります。

[15245: 匿名さん]

>>15244さん
デベロッパーが買取はしますが、それだけでは建て替えはできません。
それまでの承認決議や集会対策、権利変換の手続きとかは建て替えの
委員がやらなければならないでしょう。
かなりの時間と日数がかかりますが、それができる住民がいるんですか。

[15246: 口コミ知りたいさん]

>>15245 匿名さん
終活を考えないマンション管理の推奨は控えるべきである

自分はどうせ先に死ぬから関係ねー！と言う無責任極まりないスレ主である。あほ

[15247: 匿名さん]

>>15246さん
死のうが売却しようがマンションは残るんだよ、あほ。
あほは理想しか考えられないんだね、ほんとあほだよ。
あほは死ななきゃ治らないといわなかったっけ。
あほのマンションは将来どうなるの？
解体あるのみかな、あほの考えはそんなとこだろう。
できもしないことを無責任にいうだけではねえ、やっぱりあほだね。

[15248: eマンションさん]

>>15247 匿名さん

このスレ主は問題に真摯に向き合うことができない卑怯者である。

[15249: 口コミ知りたいさん]

>>15245 匿名さん
できなければ、区分所有の土地代マイナス解体費用を
もらうことになります。

[15250: 口コミ知りたいさん]

正直な話、終活では遅すぎます。
30代でファミリー向けの3LDKを購入しても
50代には子供は上京して独立で
2LDKあれば十分になります。

固定資産税、管理費、修繕積立金等を考えると…
売却して賃貸もありかと。

ただ、問題は全てのタイミング。

同じマンションでも
リーマンと前と後では価格が倍近く違う。
リーマンの後に買った人多くの人はローンは完済しているがリーマンの前の人はまだ数年残ってる人もいて
売るに売れない。