「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15151: 匿名さん]

>>15148 検討板ユーザーさん

分譲マンションの大規模修繕を１８年周期にすべきと思うが、ＵＲ賃貸住宅の計画修繕は、屋上防水が１２年周期、外壁修繕が１８年周期。
（ＵＲも分譲では、普通の民間分譲と同じ、屋上防水と外壁修繕工事をセットで１２～１４年周期）

屋上防水と外壁修繕工事をセットでやるなら、１回目から２回目までの２０年間、普通の屋上防水（１０年程度の保証が多い）では無理があると思います。１８～２０年間持つ屋上防水が必要。

＜参考資料＞
■ 持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会
第２回勉強会（平成２４年４月３日開催） 資料４　ヒアリングについて
https://www.mlit.go.jp/common/000208087.pdf

ＵＲが賃貸する共同住宅

・屋上防水工事と外壁修繕工事はセットにしていない。（屋上防水は１２年周期、外壁修繕は１８年周期）

・屋上防水１２年、外壁１８年など部位ごとに標準周期を設定しているが、事前に調査のうえ工事を実施することとしており、調査結果に応じて標準周期より延伸する場合もある。
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区分所有された共同住宅（主として民間により分譲／主としてＵＲにより分譲）

建物を良好な状態で維持するため、屋上防水と外壁修繕工事はセットで１２～１４年、設備は点検結果を踏まえて工事を実施

[15152: マンコミュファンさん]

>>15151 匿名さん
民間の賃貸マンションは20年以上の周期だよ。問題なし

[15153: 匿名さん]

>>15152 マンコミュファンさん
他がそうだから問題なしって単純な話しではない。なぜ問題なしなのかもっと論理的に教えてよ。

[15154: マンコミュファンさん]

>>15153 匿名さん
別に雨漏りするわけではないのと、分譲マンション建設時は安い材料を使うので痛みやすいが、初回の大規模修繕ではいい材料を使うし建築時からの時間の経過により技術革新もある。
1回目15年目でしっかりした大規模修繕をやれば次回の20年くらい余裕で持つよ

[15155: マンコミュファンさん]

やってみればわかるが、建築時から10年目と
大規模やったあとの10年目は
外壁塗装、共用部廊下の状態とか明らかにちがうね。
建設時から10年目ってかなり痛みが目立っていたが、
大規模やったあとの10年目ってほとんど痛みがないのよ。初回はケチらないほうがいいでしょう。

[15156: マンション検討中さん]

最初の大規模修繕は劣化ではなく
施工時の不良が主ですので
保証交渉が出来る期間がベストです。

[15157: 匿名さん]

>>15154 マンコミュファンさん
20年に一回では初回は15年てことね。
しかもいい材料にすることが前提であると。

雨漏りするなら15年より早くするって事でいい？

[15158: 匿名さん]

修繕工事は早くやればきれいになるので快適な生活ができる。
修繕周期としては１３年が妥当かな。
修繕積立金が少ないところは２０年でもいいけど。
修繕はしなくても住めるからね。

[15159: 匿名さん]

１回目は１３年目に行い、２回目は１５年でもいいかもね。
コンクリートが締まり、外壁の劣化部分が少なくなるから。

[15160: 匿名さん]

>>15149 マンション検討中さん
その気持ちはよくわかります。
私は管理組合や管理会社を信用していないから
保険は個人で加入している。
組合加入の個人賠償の適用範囲を知らない理事
長や管理会社に遭遇した時はめんどいよ。
過失で下階に漏水等を起こして迷惑をかけたと
きは組合や管理会社が保険適用を拒否された時
は個人で加入していたら心強いですからね。

管理組合で個人賠償保険も加入しているにも関
わらず個人の過失は個人で賠償しなさいと言っ
て組合加入の個人賠償の保険適用を拒むあほ管
理組合や管理会社は現存します。

組合加入の保険加入時の保険金は誰のお金かの
認識不足を見てあきれることがある。
こんなあほ連中とのトラブルに巻き込まれない
ようにしている。

こうゆうあほ連中に限って自分のことは自分で
責任を取りましょうと叫びだす。
この連中は自分のことも他人に押し付けている
ボケ老人が多い。

[15161: 匿名さん]

>>15160さん
管理組合として総合保険に加入しているのに、漏水で下の階が
水漏れをしたときの賠償については当然保険会社がやってくれますよ。
そのための保険ですからね。
個人で加入しても組合で加入してもどちらか有利な保険を使えば
いいだけのことです。
理事会や管理会社が対応しなければ直接保険会社に交渉すればいい。
保険会社は必ず対応しますよ、それをやらなければ罰せられますから。
何のための契約ですか。

[15162: 匿名さん]

保険の代理店を管理会社がやっているところが多いので
管理会社としては保険の請求をためらっているのかな。

[15163: マンション検討中さん]

>>15162 匿名さん
請求多いと保険の引き受け拒否されますよ

[15164: 匿名さん]

>>15161 匿名さん
そうです。当然なことができない役員が多い。

[15165: 匿名さん]

>>15163 マンション検討中さん
よく読めあほ。
保険金の請求額などは言ってはいない( ´艸｀)
お前みたいな当用漢字を読めない知恵遅れがい
るから困るんだよ( ´艸｀)。

[15166: マンコミュファンさん]

>>15165 匿名さん
請求の回数、頻度だね

[15167: マンコミュファンさん]

実際、請求件数が多すぎて古いマンションは漏水の保険の引き受け拒否を言い出してたけど、
国土交通省の行政指導で料率を大幅に上げることを条件に引き受けているのが現状である。あほ

[15168: マンコミュファンさん]

管理会社が修理で儲けるために過大な補修工事の見積もりを出し保険請求額を釣り上げたのも保険会社が引き受け拒否を言い出したら一因である。あほ

[15169: 匿名さん]

>>15163さん
保険の引き受けを拒否するんではなく、保険料の引き上げ
の可能性があるということですね。

[15170: 匿名さん]

管理会社系列の保険代理店は保険金詐欺まがいで、
気を付け～。ややこしや～ややこしや～。

[15171: 匿名さん]

男と女の揉め事は浮気、
人と人との揉め事はお金
加害者になって示談金の支払い不能は困るので
いざ鎌倉の時はお金だからね。
支払い不能者になった時のために保険には加入
している。
大金持ちの男と結婚して浮気をされたら示談金
等はダイキンが転びこむから歓迎する。

[15172: 名無しさん]

>>15169 匿名さん
古いマンションはすでに上がってますよ。しらんのか？

[15173: 匿名さん]

>>15172さん
築１５年から大幅値上げになっているようですよ。

[15174: 名無しさん]

マンションに係る損害保険については、築年数が経過したマンションを対象に大幅な保険料の値上げが相次いでいますが、平成26年7月以降は、築年数が一定の経過年数を超えたマンションの引受拒否を表明した保険会社もでてきました。

対応については、保険各社まちまちですが、具体的な例でいうと

築年数が経過したいわゆる高経年マンション(築20年以上や築25年以上）については、新規の保険引き受けを行わない。(更新の場合は引き受ける。）

新築マンション等、築年数の浅いマンションの保険料を引き下げ、逆に高経年マンションの保険料を大幅に引き上げたり、免責金(自己負担金）額を大幅に引き上げる。

高経年マンションにおいては、水漏れ事故の取り扱いが多い「個人賠償責任保険」を引き受けない又は保険料を大幅に引き上げる。

築年数には関係なく、過去の事故発生件数や、給排水管の更新状況を査定したうえで、個々に保険の引き受けの可否や保険料を設定する。

[15175: マンコミュファンさん]

>>15165 匿名さん
解説を書いたからよく読むように！あほ

[15176: 匿名さん]

>>15174さん
築年数が経過したからといって契約しないのはだめですよ。
だから保険料の大幅アップがみとめられたのです。

[15177: 検討板ユーザーさん]

>>15176 匿名さん
国土交通省が行政指導しました

[15178: 匿名さん]

>>15177さん
そうですよね、国交省が行政指導をしたので、保険の契約を
拒否することはできなくなったんですね。

[15179: 匿名さん]

>>15174さん
保険の引き受け拒否はできなくなりましたよ。
それは訂正しておく必要があるんではないですか。

[15180: 検討板ユーザーさん]

>>15179 匿名さん

書いてるでしょ。よく読めあほ

[15181: 通りがかりさん]

>>15179 匿名さん
個人賠償責任は特約ですので
引き受け拒否でも問題はないはずです。
また、老朽化しているマンションの配管からの水漏れの場合
改修していれば回避できると判断した場合、支払いはされません。

指導については、継続する場合は引き受け拒否できませんが
新規の場合は、制約があります。
大規模修繕で外壁の補修が必須とか。

[15182: 匿名さん]

そもそも、所管庁ではない国交省が、保険会社を行政指導などできない。

[15183: 通りがかりさん]

>>15182 匿名さん

できますよ。
行政指導は法的根拠がない単なるお願いですから
どこの役所でも行政指導は出来ますよ。
行政手続き法の最初のほうに書いてあります。

[15184: 通りがかりさん]

行政手続き法
第二条
六　行政指導　行政機関がその任務又は所掌事務の範囲内において一定の行政目的を実現するため特定の者に一定の作為又は不作為を求める指導、勧告、助言その他の行為であって処分に該当しないものをいう。

[15185: 通りがかりさん]

行政機関がその任務又は所掌事務の範囲内において

とありますから、
火災保険が国土交通省の所掌事務でなくても
行政指導はできます。

[15186: 匿名さん]

あくまでも、「行政機関」が「その任務又は所掌事務の範囲内において」である。

[15187: 通りがかりさん]

>>15186 匿名さん
管理組合の面倒みてるのは、
国土交通省の住宅政策局ですから
行政指導は当たり前。
標準管理規約とか修繕積立金ガイドラインを作っている部署だよ

[15188: 匿名さん]

>>15187 通りがかりさん
国土交通省の住宅政策室が管理組合の面倒を見るのかい。この表現は分譲マンションの管理に携わる者として勘違いも甚だしい。つい本音を出したのかね( ´艸｀)。
偉ぶるなこの野郎。身分をわきまえよ。
お前などに面倒見ては貰っていない。
逆じゃないのかい。だったら金を出せってんだ。
お前の面倒を見ているのはわれわれ組合員であるぞ、
下に～～下に～～。

[15189: マンション検討中さん]

>>15188 匿名さん
　　　　　↑お里が知れますねw

御里(おさと)が知(し)・れる の解説
言葉遣いやしぐさによって、その人の生まれや育ちがわかる。よくない意でいう。

[15190: マンション検討中さん]

国土交通省
住宅局
住宅政策課
所掌事務
住宅に関する総合的な政策の企画及び立案並びに住宅に関する政策の調整
住宅局の所掌事務に関する法令案の作成
住生活基本法の施行
被災地における土地及び建物の権利の保全
社会資本整備審議会住宅宅地分科会の庶務

電話番号
03-5253-8111（内線39-224）

[15191: 匿名さん]

>>15189 マンション検討中さん
元管理会社社員で保証協会からお手当てを頂いてこの
スレに自作自演を演じている御仁であるのは知れている。私たち管理組合は国土交通省や管理業協会や管理会社か
ら面倒見ては貰ってはいませんのでくれぐれも言質には
気を付けられるように願います。

[15192: 検討板ユーザーさん]

>>15191 匿名さん
　　　　　↑行政指導の解説されて自分の無知が悔しくて妄想してるあほ

[15193: 匿名さん]

保険については、契約拒否をしてはならないと行政指導がされたんですよ。
それを受けて大手損保会社は協定を結びお上

[15194: 名無しさん]

>>15193 さん
理由なきが抜けてませんか？

まず、保険は相互扶助の考えですので
適切に保険金が支払われていれば、例え地震等で多く請求されても、次の全体の保険の掛金が上がるだけで
保険会社は痛くも痒くもありません。

指導内容は、災害の多い地域等の理由で新規加入の拒否のことではないでしょうか？

[15195: 匿名さん]

保険料は大規模災害があった地区の料金があがるとは限りません。
それをやれば、東北大震災や神戸大震災、熊本地震等があった
地区はみんな保険料が大幅にあがることになります。
実際はそうなっていない筈ですよ。
雷や水害、火災等で被害があったマンションの保険料も上がりません。
そういうのはまた発生するとは限りませんからね。

[15196: 匿名さん]

>>15194 名無しさん

古いマンションは水漏れ事故多発で管理会社が高い工事費の見積もりを出して修理するから、引き受け拒否を言い出したんだよ。
保険金詐欺の温床になっているからだ。

[15197: マンション掲示板さん]

>>15195 匿名さん
一度、地震を受けると建物の耐震性は低下しますので
倒壊のリスクは増えます。
また、阪神大震災の際、震災直後多く建て替えられました。
その結果、多くのマンションが築25年に集中していますので
、水漏れ調査費用等の使用割合が他の地域に比べて多くなっています。
近年の数値だけを見ると、神戸市の保険使用率が非常に高くなって来ています。
その為、築20年以上の引き受けを辞退するケースが出て来ています。

[15198: 匿名さん]

>>15197さん
一度地震の被害を受けると耐震性が低下するんですか。
そして倒壊のリスクが高くなる。
阪神大震災後に建替えられたマンションは築２５年なら塩ビ管が
使用されていますので、配管からの漏水はまずないでしょう。
築２０年以上経過したマンションで保険の契約を拒否されたマンションは
あるんですか。
少なくとも大手損保は拒否していない筈ですが。
水漏れ調査費用が多くなっているということは漏水が発生したんですよね。
その原因は何からですか。

[15199: 匿名さん]

新耐震基準もクリアーしていると思いますよ。

[15200: マンション掲示板さん]

>一度、地震を受けると建物の耐震性は低下しますので
倒壊のリスクは増えます。

そんなわけないでしょ。