「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15129: 評判気になるさん]

庭の選定にシルバーセンターに頼むことはしないし、
シルバーセンターの者がその知識はないんでは。

[15130: 匿名さん]

>>15129 評判気になるさん
してるが問題ないと言うんだよ。ここのスレ主が。
あほ

[15131: 匿名さん]

>>15130 匿名さん
>してるが問題ないと言うんだよ。ここのスレ主が。

スレ主がしてるが問題ないと言う投稿noはどれだ

[15132: 評判気になるさん]

匿名で投稿しているのに、ＨＮに拘り過ぎだよ。
書きこんである内容について投稿するだけでいいんだよ、あほ。

[15133: 匿名さん]

偽物でるからハンドル名は意味ないんだ。それにハンドル名って自動でいろいろ変わるみたい。
わざわざ変えてるわけでもないだろう。

[15134: 匿名さん]

>>15133さん
以前はＨＮが自動で変わることはなかったが、最近は自動で
ＨＮが変わりますね。なぜでしょう。
今も評判気になるさんに変わっていましたので匿名さんに
かえました。

[15135: 匿名さん]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[15136: 匿名さん]

>>15128 匿名さん
庭の剪定が年一回でも共用部分廊下の機械洗浄は２～３回でもいいだろう。わからんのか？
また庭の剪定が年一回でも害虫駆除、肥料散布とかは年複数回の作業があってもいいだろう。わからんのか？

[15137: 匿名]

>>15136 匿名さん
それでいくら安くなるの？
共用部廊下の機械洗浄年二、三回だと半年か四か月に一回だよw
普通は隔月です。あほ

[15138: 匿名さん]

>>15136さん
庭の剪定は年２回しなければならないというのが
わからんのか。
害虫駆除や肥料散布は年２回でいいというのがわからんのか。

[15139: 匿名さん]

わからんのかの連発だな。あほも。

[15140: 名無しさん]

定期清掃ですが、定期＝マンネリにならないことが大事です。
例えば、高圧洗浄機がよく使用されてますが、誇りやコケが付きやすい壁には有効的ですが、普段使ってる廊下や階段に使ってもあまり有効的ではないです。
掃除が終わってから
どこを掃除したの？って方もいませんか？
高圧洗浄機の清掃を何回か見ましたが、正直なところ単に水撒きです。

洗浄費用は、20-40万/回で
隔月の清掃ですと、10-20万/月ですので
午前中だけ毎日清掃員の方に来ていただいた方が安価で綺麗になります。
手作業なので綺麗にならないのでは？と思われるかたもいますが、車の洗車と同じで、洗浄機より手洗いの方が汚れは落ちます。

定期清掃から常時清掃に切り替えると…
管理人の存在意味がなくなり、管理人が廃止でき
かなりのコスト削減になります。

ひと昔前は、管理人もマンションの評価ポイントとなってましたが、資格の問題で管理人の作業内容も明確にされ、管理人の職務はほとんどないです。
一部タワマン等では、冷暖房の為に、冷凍機及びボイラーの管理の仕事が増えていますが…

また、65歳定年制で
65歳以上の管理人が増えてきて
正直、口数程は働いてくれません。

よく管理規約に書いてあるから！
○○は必要！○○は廃止できない！と言われる方がいますが、管理規約は分譲時に販売会社が作成した雛形でしかありません。本来は、後に住む管理組合員が管理規約の改正や修正を行い、より生活に適した管理規約にしていきます。

単に管理規約に記載されてるから！慣習でしているから！ではなく
その必要性と費用等をきちんと把握（審議）してみることも必要だと思います。

[15141: 名無しさん]

もう一つ見直の話ですが

マンション加入の個人賠償責任保険ですが
以前は、自動車の特約が主でしたが
最近では、自転車保険の促進で単独でも入れるものあり
多くの世帯で加入していて、重複加入も少なくないです。

重複加入のメリットは
例えば、上限1億の場合、二つ加入していれば、一億一億で、合計2億まで保証されます。
ただ、無制限の保険もありますので、このメリットは少なくなって来ています。

デメリットは
管理組合の保険だからと言って
乱用する専有者による保険金掛金の上昇。
ちなみに、個人でも保険に入ってる場合
相互の理由で、管理組合と個人の双方の保険を使用して、双方の掛金が上がります。

個人で入るべき個人賠償責任保険を管理組合で加入し
管理組合が入るべき地震保険に入っていない
マンションが多いのが謎です。

[15142: 匿名さん]

https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/a...

令和二年五月二十八日提出
マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書

一　マンション管理組合が、個人賠償責任保険を契約しているケースが散見されるが、マンション管理組合が、専有部分に関する契約である個人損害賠償保険を締結できる法令上の根拠はあるか、具体的に説明されたい。

二　一方、～

[15143: 匿名さん]

>>15137 匿名さん
>共用部廊下の機械洗浄普通は隔月です
で
年二回よりきれいになったか、あほ

[15144: 口コミ知りたいさん]

>>15143 匿名さん
もともと隔月でやってるものを半年に変えると汚い期間が長くなるのは分かり切った話だろう。あほ

[15145: 口コミ知りたいさん]

同一仕様で値下げするならいいが、仕様を落として安くするのは貧乏くさい発想でケチくさいだけ。

[15146: ご近所さん]

>>15144さん
あほ連発だけど、マンション管理士上位合格者さんを
まねているのかな。

[15147: 匿名さん]

大規模修繕工事でも清掃でも、期間が短ければ
きれいさには差が生じるよ。

[15148: 検討板ユーザーさん]

旧公団のUR賃貸住宅って大規模修繕は18年周期だからね。賃貸と同じ敷地内、と言っても分筆して土地は別の登記だとは思うが公団が分譲したマンションがあったりするけど、そこは13年周期だから比べるとみすぼらしくはなるね。
だから私は最初の大規模修繕は先送りしないで15年目で実施、2回目は35年目、3回目はやらないで60年で解体と言ってるんだ。初回を早めにやるのはせっかく分譲マンション買った人への配慮と転売をしやすくするためだ。築20年過ぎるとほとんど値下がりしないからね。

[15149: マンション検討中さん]

>>15142 匿名さん
管理規約では
個人と管理組合の責任を明確に分けてるのに
何故か個人賠償責任保険については
強制（知らない内に加入）なんですよね。

例えば、転勤者で未入居の方は
住んでいないので保険は使えない一方
保険金は毎月の管理費用から引かれてる訳ですから
本来は返還すべきだと思います。

[15150: 匿名さん]

>>15147 匿名さん
共用廊下の清掃は
１年目～７期・・・清掃なし
８期　～１４期・・・年２回
１５期　　　　・・・大規模修繕工事でピッカピカ
１６期～・・・・・・年２回

２回目の大規模修繕工事でピッカピカ

＞15140 名無しさん
＞定期清掃ですが、定期＝マンネリにならないことが大事です。
＞高圧洗浄機がよく使用されてますが、誇りやコケが付きやすい壁には有効的ですが、
＞普段使ってる廊下や階段に使ってもあまり有効的ではないです。
＞掃除が終わってからどこを掃除したの？って方もいませんか？
＞高圧洗浄機の清掃を何回か見ましたが、正直なところ単に水撒きです。

上記参考になりますとして
高圧洗浄機の清掃後を見ましたが、正直なところきれいになったとは思えないです。
ので年２回で良し。

[15151: 匿名さん]

>>15148 検討板ユーザーさん

分譲マンションの大規模修繕を１８年周期にすべきと思うが、ＵＲ賃貸住宅の計画修繕は、屋上防水が１２年周期、外壁修繕が１８年周期。
（ＵＲも分譲では、普通の民間分譲と同じ、屋上防水と外壁修繕工事をセットで１２～１４年周期）

屋上防水と外壁修繕工事をセットでやるなら、１回目から２回目までの２０年間、普通の屋上防水（１０年程度の保証が多い）では無理があると思います。１８～２０年間持つ屋上防水が必要。

＜参考資料＞
■ 持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会
第２回勉強会（平成２４年４月３日開催） 資料４　ヒアリングについて
https://www.mlit.go.jp/common/000208087.pdf

ＵＲが賃貸する共同住宅

・屋上防水工事と外壁修繕工事はセットにしていない。（屋上防水は１２年周期、外壁修繕は１８年周期）

・屋上防水１２年、外壁１８年など部位ごとに標準周期を設定しているが、事前に調査のうえ工事を実施することとしており、調査結果に応じて標準周期より延伸する場合もある。
-----

区分所有された共同住宅（主として民間により分譲／主としてＵＲにより分譲）

建物を良好な状態で維持するため、屋上防水と外壁修繕工事はセットで１２～１４年、設備は点検結果を踏まえて工事を実施

[15152: マンコミュファンさん]

>>15151 匿名さん
民間の賃貸マンションは20年以上の周期だよ。問題なし

[15153: 匿名さん]

>>15152 マンコミュファンさん
他がそうだから問題なしって単純な話しではない。なぜ問題なしなのかもっと論理的に教えてよ。

[15154: マンコミュファンさん]

>>15153 匿名さん
別に雨漏りするわけではないのと、分譲マンション建設時は安い材料を使うので痛みやすいが、初回の大規模修繕ではいい材料を使うし建築時からの時間の経過により技術革新もある。
1回目15年目でしっかりした大規模修繕をやれば次回の20年くらい余裕で持つよ

[15155: マンコミュファンさん]

やってみればわかるが、建築時から10年目と
大規模やったあとの10年目は
外壁塗装、共用部廊下の状態とか明らかにちがうね。
建設時から10年目ってかなり痛みが目立っていたが、
大規模やったあとの10年目ってほとんど痛みがないのよ。初回はケチらないほうがいいでしょう。

[15156: マンション検討中さん]

最初の大規模修繕は劣化ではなく
施工時の不良が主ですので
保証交渉が出来る期間がベストです。

[15157: 匿名さん]

>>15154 マンコミュファンさん
20年に一回では初回は15年てことね。
しかもいい材料にすることが前提であると。

雨漏りするなら15年より早くするって事でいい？

[15158: 匿名さん]

修繕工事は早くやればきれいになるので快適な生活ができる。
修繕周期としては１３年が妥当かな。
修繕積立金が少ないところは２０年でもいいけど。
修繕はしなくても住めるからね。

[15159: 匿名さん]

１回目は１３年目に行い、２回目は１５年でもいいかもね。
コンクリートが締まり、外壁の劣化部分が少なくなるから。

[15160: 匿名さん]

>>15149 マンション検討中さん
その気持ちはよくわかります。
私は管理組合や管理会社を信用していないから
保険は個人で加入している。
組合加入の個人賠償の適用範囲を知らない理事
長や管理会社に遭遇した時はめんどいよ。
過失で下階に漏水等を起こして迷惑をかけたと
きは組合や管理会社が保険適用を拒否された時
は個人で加入していたら心強いですからね。

管理組合で個人賠償保険も加入しているにも関
わらず個人の過失は個人で賠償しなさいと言っ
て組合加入の個人賠償の保険適用を拒むあほ管
理組合や管理会社は現存します。

組合加入の保険加入時の保険金は誰のお金かの
認識不足を見てあきれることがある。
こんなあほ連中とのトラブルに巻き込まれない
ようにしている。

こうゆうあほ連中に限って自分のことは自分で
責任を取りましょうと叫びだす。
この連中は自分のことも他人に押し付けている
ボケ老人が多い。

[15161: 匿名さん]

>>15160さん
管理組合として総合保険に加入しているのに、漏水で下の階が
水漏れをしたときの賠償については当然保険会社がやってくれますよ。
そのための保険ですからね。
個人で加入しても組合で加入してもどちらか有利な保険を使えば
いいだけのことです。
理事会や管理会社が対応しなければ直接保険会社に交渉すればいい。
保険会社は必ず対応しますよ、それをやらなければ罰せられますから。
何のための契約ですか。

[15162: 匿名さん]

保険の代理店を管理会社がやっているところが多いので
管理会社としては保険の請求をためらっているのかな。

[15163: マンション検討中さん]

>>15162 匿名さん
請求多いと保険の引き受け拒否されますよ

[15164: 匿名さん]

>>15161 匿名さん
そうです。当然なことができない役員が多い。

[15165: 匿名さん]

>>15163 マンション検討中さん
よく読めあほ。
保険金の請求額などは言ってはいない( ´艸｀)
お前みたいな当用漢字を読めない知恵遅れがい
るから困るんだよ( ´艸｀)。

[15166: マンコミュファンさん]

>>15165 匿名さん
請求の回数、頻度だね

[15167: マンコミュファンさん]

実際、請求件数が多すぎて古いマンションは漏水の保険の引き受け拒否を言い出してたけど、
国土交通省の行政指導で料率を大幅に上げることを条件に引き受けているのが現状である。あほ

[15168: マンコミュファンさん]

管理会社が修理で儲けるために過大な補修工事の見積もりを出し保険請求額を釣り上げたのも保険会社が引き受け拒否を言い出したら一因である。あほ

[15169: 匿名さん]

>>15163さん
保険の引き受けを拒否するんではなく、保険料の引き上げ
の可能性があるということですね。

[15170: 匿名さん]

管理会社系列の保険代理店は保険金詐欺まがいで、
気を付け～。ややこしや～ややこしや～。

[15171: 匿名さん]

男と女の揉め事は浮気、
人と人との揉め事はお金
加害者になって示談金の支払い不能は困るので
いざ鎌倉の時はお金だからね。
支払い不能者になった時のために保険には加入
している。
大金持ちの男と結婚して浮気をされたら示談金
等はダイキンが転びこむから歓迎する。

[15172: 名無しさん]

>>15169 匿名さん
古いマンションはすでに上がってますよ。しらんのか？

[15173: 匿名さん]

>>15172さん
築１５年から大幅値上げになっているようですよ。

[15174: 名無しさん]

マンションに係る損害保険については、築年数が経過したマンションを対象に大幅な保険料の値上げが相次いでいますが、平成26年7月以降は、築年数が一定の経過年数を超えたマンションの引受拒否を表明した保険会社もでてきました。

対応については、保険各社まちまちですが、具体的な例でいうと

築年数が経過したいわゆる高経年マンション(築20年以上や築25年以上）については、新規の保険引き受けを行わない。(更新の場合は引き受ける。）

新築マンション等、築年数の浅いマンションの保険料を引き下げ、逆に高経年マンションの保険料を大幅に引き上げたり、免責金(自己負担金）額を大幅に引き上げる。

高経年マンションにおいては、水漏れ事故の取り扱いが多い「個人賠償責任保険」を引き受けない又は保険料を大幅に引き上げる。

築年数には関係なく、過去の事故発生件数や、給排水管の更新状況を査定したうえで、個々に保険の引き受けの可否や保険料を設定する。

[15175: マンコミュファンさん]

>>15165 匿名さん
解説を書いたからよく読むように！あほ

[15176: 匿名さん]

>>15174さん
築年数が経過したからといって契約しないのはだめですよ。
だから保険料の大幅アップがみとめられたのです。

[15177: 検討板ユーザーさん]

>>15176 匿名さん
国土交通省が行政指導しました

[15178: 匿名さん]

>>15177さん
そうですよね、国交省が行政指導をしたので、保険の契約を
拒否することはできなくなったんですね。

[15179: 匿名さん]

>>15174さん
保険の引き受け拒否はできなくなりましたよ。
それは訂正しておく必要があるんではないですか。

[15180: 検討板ユーザーさん]

>>15179 匿名さん

書いてるでしょ。よく読めあほ

[15181: 通りがかりさん]

>>15179 匿名さん
個人賠償責任は特約ですので
引き受け拒否でも問題はないはずです。
また、老朽化しているマンションの配管からの水漏れの場合
改修していれば回避できると判断した場合、支払いはされません。

指導については、継続する場合は引き受け拒否できませんが
新規の場合は、制約があります。
大規模修繕で外壁の補修が必須とか。

[15182: 匿名さん]

そもそも、所管庁ではない国交省が、保険会社を行政指導などできない。

[15183: 通りがかりさん]

>>15182 匿名さん

できますよ。
行政指導は法的根拠がない単なるお願いですから
どこの役所でも行政指導は出来ますよ。
行政手続き法の最初のほうに書いてあります。

[15184: 通りがかりさん]

行政手続き法
第二条
六　行政指導　行政機関がその任務又は所掌事務の範囲内において一定の行政目的を実現するため特定の者に一定の作為又は不作為を求める指導、勧告、助言その他の行為であって処分に該当しないものをいう。

[15185: 通りがかりさん]

行政機関がその任務又は所掌事務の範囲内において

とありますから、
火災保険が国土交通省の所掌事務でなくても
行政指導はできます。

[15186: 匿名さん]

あくまでも、「行政機関」が「その任務又は所掌事務の範囲内において」である。

[15187: 通りがかりさん]

>>15186 匿名さん
管理組合の面倒みてるのは、
国土交通省の住宅政策局ですから
行政指導は当たり前。
標準管理規約とか修繕積立金ガイドラインを作っている部署だよ

[15188: 匿名さん]

>>15187 通りがかりさん
国土交通省の住宅政策室が管理組合の面倒を見るのかい。この表現は分譲マンションの管理に携わる者として勘違いも甚だしい。つい本音を出したのかね( ´艸｀)。
偉ぶるなこの野郎。身分をわきまえよ。
お前などに面倒見ては貰っていない。
逆じゃないのかい。だったら金を出せってんだ。
お前の面倒を見ているのはわれわれ組合員であるぞ、
下に～～下に～～。

[15189: マンション検討中さん]

>>15188 匿名さん
　　　　　↑お里が知れますねw

御里(おさと)が知(し)・れる の解説
言葉遣いやしぐさによって、その人の生まれや育ちがわかる。よくない意でいう。

[15190: マンション検討中さん]

国土交通省
住宅局
住宅政策課
所掌事務
住宅に関する総合的な政策の企画及び立案並びに住宅に関する政策の調整
住宅局の所掌事務に関する法令案の作成
住生活基本法の施行
被災地における土地及び建物の権利の保全
社会資本整備審議会住宅宅地分科会の庶務

電話番号
03-5253-8111（内線39-224）

[15191: 匿名さん]

>>15189 マンション検討中さん
元管理会社社員で保証協会からお手当てを頂いてこの
スレに自作自演を演じている御仁であるのは知れている。私たち管理組合は国土交通省や管理業協会や管理会社か
ら面倒見ては貰ってはいませんのでくれぐれも言質には
気を付けられるように願います。

[15192: 検討板ユーザーさん]

>>15191 匿名さん
　　　　　↑行政指導の解説されて自分の無知が悔しくて妄想してるあほ

[15193: 匿名さん]

保険については、契約拒否をしてはならないと行政指導がされたんですよ。
それを受けて大手損保会社は協定を結びお上

[15194: 名無しさん]

>>15193 さん
理由なきが抜けてませんか？

まず、保険は相互扶助の考えですので
適切に保険金が支払われていれば、例え地震等で多く請求されても、次の全体の保険の掛金が上がるだけで
保険会社は痛くも痒くもありません。

指導内容は、災害の多い地域等の理由で新規加入の拒否のことではないでしょうか？

[15195: 匿名さん]

保険料は大規模災害があった地区の料金があがるとは限りません。
それをやれば、東北大震災や神戸大震災、熊本地震等があった
地区はみんな保険料が大幅にあがることになります。
実際はそうなっていない筈ですよ。
雷や水害、火災等で被害があったマンションの保険料も上がりません。
そういうのはまた発生するとは限りませんからね。

[15196: 匿名さん]

>>15194 名無しさん

古いマンションは水漏れ事故多発で管理会社が高い工事費の見積もりを出して修理するから、引き受け拒否を言い出したんだよ。
保険金詐欺の温床になっているからだ。

[15197: マンション掲示板さん]

>>15195 匿名さん
一度、地震を受けると建物の耐震性は低下しますので
倒壊のリスクは増えます。
また、阪神大震災の際、震災直後多く建て替えられました。
その結果、多くのマンションが築25年に集中していますので
、水漏れ調査費用等の使用割合が他の地域に比べて多くなっています。
近年の数値だけを見ると、神戸市の保険使用率が非常に高くなって来ています。
その為、築20年以上の引き受けを辞退するケースが出て来ています。

[15198: 匿名さん]

>>15197さん
一度地震の被害を受けると耐震性が低下するんですか。
そして倒壊のリスクが高くなる。
阪神大震災後に建替えられたマンションは築２５年なら塩ビ管が
使用されていますので、配管からの漏水はまずないでしょう。
築２０年以上経過したマンションで保険の契約を拒否されたマンションは
あるんですか。
少なくとも大手損保は拒否していない筈ですが。
水漏れ調査費用が多くなっているということは漏水が発生したんですよね。
その原因は何からですか。

[15199: 匿名さん]

新耐震基準もクリアーしていると思いますよ。

[15200: マンション掲示板さん]

>一度、地震を受けると建物の耐震性は低下しますので
倒壊のリスクは増えます。

そんなわけないでしょ。

[15201: 匿名さん]

ないでしょう。

[15202: 匿名さん]

うちなどはオール電化マンションで電気温水器が
室内にあり地震時には温水器の倒壊での漏水事故
多発で大変でした。
築３０年超ですがどうにかならないかを検討しま
したが容積率の関係で室外への移動もかなわず今
後の漏水事故多発が心配です。

[15203: 匿名さん]

容積率はかなり大変になっています。
駐輪場や駐車場も容積率に入るようになりましたから。

[15204: 検討板ユーザーさん]

>>15202 匿名さん
地震とは関係ありませんが
逆のパターンもあり、配線の太さの関係でオール電化が出来ないマンションもあります。
新しく購入する場合、ガス電気の双方が選べるマンションが理想ですね。

[15205: マンション検討中さん]

>>15204 検討板ユーザーさん
あとから巨大な温水器を専有部におくマンションがあるとは思えない。釣り投稿はやめましょう。

[15206: eマンションさん]

>>15205 マンション検討中さん
普通に、出来ますよ。

[15207: 検討板ユーザーさん]

>>15206 eマンションさん
どこにおくの？

[15208: 口コミ知りたいさん]

>>15207 検討板ユーザーさん
一棟リノベのマンションはタンクは下駄箱のところに置きますよ。

[15209: 匿名さん]

温水器は専有部分内に設置してあるでしょう。

[15210: 匿名さん]

建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
　建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
　建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。

[15211: 匿名さん]

　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

[15212: 匿名さん]

限界マンション
　総務省発表によれば、日本の空き家率は１３．６％となっています。戸建てよりマンションの
方が高い数値となっています。
　マンションの寿命（国交省中古住宅促進、活用に関する研究会の報告書）は１１７年であり
メンテナンス次第では１５０年まで寿命を延ばすことが可能としています。
　しかし、マンションの事情、建物設備の維持保全等によってその寿命は短くなります。

[15213: 匿名さん]

　５０年以上前に立てられたマンションは、川砂が不足し海砂を使用したものがマンションに
使用されました。これも寿命を短くしている理由です。（但し５０年以上経過したマンション限定）
　建物で特に劣化しやすいのが、外壁と防水の破断です。ウレタン樹脂も保全しなければ漏水
の原因となります。
　居住者の減少、つまり空き室が多くなるのも限界マンションの特徴です。

[15214: 匿名さん]

別スレですが、自作自演をしていますね。

[15215: 匿名さん]

>>15209 匿名さん
あんたは何にも知らないね。
電気温水器の室内設置の事故の悲惨さを
知らないね。
現在はオール電化のマンションの設置場所は
共用廊下側になっています。

[15216: 周辺住民さん]

　建替えの困難さ
　　　マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、
　　工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
　限界マンションとは、維持管理ができずに建物としての限界を迎えた中古マンションのことで、
管理ができなくなったマンションのことですが、古い中古マンションの全てが限界マンションでは
ありません。建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。
　建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命
させるのが一番の方法です。
　建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議
室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。
　期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。

　建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなけ
ればなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

[15217: 周辺住民さん]

建替えは難しいようですね。

[15218: 周辺住民さん]

合意形成の法律が早く成立するといいね。

[15219: 周辺住民さん]

建て替えをかんがえるより、大規模修繕工事を計画的に
やった方がいいよ。

[15220: 周辺住民さん]

やらなければならない工事を全て網羅した長期修繕計画書の
作成をする必要があります。

[15221: 匿名さん]

規制改革実施計画
令和４年６月７日 閣議決定

(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進

b あわせて、法務省及び国土交通省は、

③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると考えられることから、現行法では全員同意が必要な建物及び敷地の一括売却を、一定の多数決で行うことを可能とする仕組みについて論点整理を行うこと。

[15222: 周辺住民さん]

３分の２の承認を検討されているんですね。

[15223: 匿名さん]

・規制改革推進会議　第５回 投資等ワーキング・グループ 令和２年１月30日

議事録（PDF形式:299KB）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...

○経団連（堀内産業政策本部長） まず、この要望に関するこれまでの経緯を申しますと、区分所有建物に関する要件の緩和は、2006年度から要望しております。

資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...

４．これまでの経団連要望と法務省回答、回答への反論

【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

【法務省回答と反論】

● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。

⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性（他の区分所有者との相互関係が成立の前提）と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。

● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。

⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。

[15224: 周辺住民さん]

>>15222さん
いい資料を添付していただきありがとうございました。

[15225: 匿名さん]

・法制審議会第１９６回会議（令和４年９月１２日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi03500044.html

○　議題

２　区分所有法制の見直しに関する諮問第１２４号について

○　議事概要

２　法務大臣から新たに発せられた「区分所有法制の見直しに関する諮問第１２４号」に関し、事務当局から諮問に至った経緯、趣旨等について説明があった。

○　議事録等

議事録　（準備中）

配付資料２　区分所有法制の見直しについて【ＰＤＦ】
https://www.moj.go.jp/content/001380435.pdf

[15226: 匿名さん]

>>15224 周辺住民さん
一人ボケツッコミ？

[15227: 周辺住民さん]

>>15225さん
いろいろ検討されているんですね。
ゆっくり読んでみます。

[15228: 上位]

終活を考えないマンション管理の推奨は控えるべきである。